新江湾城地价翻倍 绿城12.6亿6分钟拿下D1地块
房产之窗网
http://www.ehomeday.com 2007年6月22日8:54 第一财经日报
楼面地价1.25万元/平方米未来售价须近2万元
刚从竞标现场出来的绿城（中国）（3900.HK，下称“绿城”）董事长宋卫平额头上已渗出汗滴，“整个竞标过程只有6分钟，我们最后加价1000万元，没有人跟进，我们以12.6亿元的价格拿下了D1地块”。
这一成交价较D1地块的起拍价5.16亿元超出7.4亿余元，其楼面地价高达1.25万元/平方米，较此前成交的新江湾城C2地块的楼面地价6676元/平方米几乎翻倍。最早走出竞标现场的新加坡凯德置地中国区总裁林明彦对这一结果只以“不知道”作为回应。
据宋卫平透露，前几轮竞价都是以1亿元的价格在往上涨。中间最长时间的一次“冷场”出现在第一次竞价，举8号牌的竞拍者只报出100万元的加价，顿时使在场的开发商“有些反应不过来”。据了解，持8号牌的可能是来自东方海外（0316.HK）的人员。
公告显示，D1地块位于规划中新江湾城城区西部，这一纯住宅用地东至政澄路、南至国晓路、西至淞沪路、北至殷行路，占地面积59253.7平方米，容积率1.7，可建面积超过10万平方米。与此前出让的C1、C2地块相比，这一地块的面积显得略小。
据一位在现场参与竞价的某地产公司工作人员透露，整个竞价过程“悬念不大”，金地集团（600383.SH）上海公司总经理赵汉忠、绿城董事长宋卫平等好几家开发商的老总都亲临现场，“势头很猛”。
据了解，此前已拿下C2地块的华润置地（1109.HK）也“做足功课”，“争取再把D1地块再拿下来”，但最终的成交价仍比华润置地的心理价位“超了很多”。
据了解，绿城在竞价现场遭遇的最大对手是来自重庆的龙湖地产。在绿城最后一次举牌之前，是重庆龙湖以12.5亿元的叫价暂时领先。尽管D1地块最终的成交价已高达12.6亿，但宋卫平表示，他心里可承受的最高价是12.9亿元。
即便如此，宋卫平仍坦承，按目前的情况，公司开发D1地块可能会亏本。“目前考虑做精装修房，但具体如何开发，还需要做更为详细的规划。我们会努力争取，使公司在这个项目上有一定的利润空间。”
根据招标书，D1地块仍严格执行“90/70”政策，这使得以高价拿下该地块的绿城可操作空间变小。宋卫平在接受记者采访时称：“这对项目开发有非常大的限制。”
此前的地王是上海珠江投资有限公司，其于2005年初以接近16亿元总价拿下C1地块——目前在C1地块上开发出来的合生江湾公寓成交均价在1.4万元/平方米左右，最高成交价则超过1.5万元/平方米。
绿城以如此高价“抢”得D1地块，与其在上海的发展状况密切相关。到目前为止，绿城在上海的项目除了正在开发的绿城玫瑰园这一别墅项目外，上海绿城已接近尾声。如果再不拿地，绿城在上海将面临无地开发的境地。
在此之前，上海业界对于D1地块成交价的想象空间仍停留在7000元/平方米的楼板价这一水平，最终的成交价则远远超出这一预期。宋卫平对这一结果只淡淡地表示：“既然已经想好的事情，别人能做的，我们为什么不能做？”
据了解，在上海今年土地出让1号公告中，专门设立外资账户，这也引起业界关于外资大量参与D1地块争夺的预期。但从竞标结果看，曾出席过地块答疑会的日本及韩国开发商均被淹没在港资及内地开发商的争夺战之中。
凯德置地投资开发部副总经理李大德则在竞标现场外再三强调，从这个结果看，外资对于地价还是非常冷静的。此前C2地块的竞标现场，也曾出现凯德置地的身影，但也一无所获。
自去年成功在香港上市后的绿城，则显现出“如狼似虎”的态势：尽管在过去一年中已通过资本市场融资100亿元，宋卫平仍直呼钱不够用，“公司计划将100亿中的三分之一用于在上海买地。如果公司找到更多合作伙伴，或者从资本市场融得更多资金的话，不排除在上海投入更多资金。”
绿城的市场压力
2007年6月21日，在新江湾城D1地块的公开挂牌竞标中，绿城集团以1.25万元/平方米的惊人楼板价力挫众地产巨头，拿下该地块开发权。一时令业内人士大跌眼镜。
笔者首先想到的是，去年金地竞标花木地块时的也曾表现出这等决心与勇气。当时花木地块以60亿元的高总价“艳惊四方”，但以区域楼板价的比较关系而言，金地想要拿的花木地块比起绿城拿下新江湾城D1地块，可谓小巫见大巫。到底是什么“魔力”在驱使绿城下此辣手，这一事件对于上海楼市的意义何在？
不妨先分析一下这块地的情况。新江湾D1地块属于今年1号土地出让公告中的最好的一块住宅用地，虽然只有区区6万平方米。政府对于参加竞标的企业设置的“门槛”很高：境外购买人需要能够提供1亿美元以上的银行存款证明，国内地产商则要求注册资本不低于人民币2亿元，具有一级开发资质的地产商，要求近三年开发规模50万平方米以上，并提供不低于1.5亿元的银行存款证明。
新江湾城整体定位较高，规划相当完善，而且依托五角场城市副中心的区域优势，近两年一直是土地出让市场中的宠儿。2005年合生国际地块成交的楼板价为5616元/平方米，目前在售均价达14000元左右；2006年华润竞得的C2地块楼面地价涨到6676元/平方米。合理推算，D1地块楼板价肯定会继续攀升，但一下子翻了近一倍，不能不让人惊诧。
原因何在？笔者认为大致有三点。其一，从土地出让角度分析，近三四年，通过公开市场出让的市中心地块仅有十几幅，尤其去年以来更是稀少，开发商对好地段住宅用地需求可以用“嗷嗷待哺”来形容。物以稀为贵，当大家都在争抢一块蛋糕时，其价格自然一路飙高。
其二，从市场角度考量，市中心住宅的抗跌性明显强于普通住宅，在2005年以来的市场走弱态势下，市区优质楼盘的价格一直很坚挺。而且，自今年3月以来的市场回暖过程中，又是中高端住宅冲在了前面，位于内中环附近的宝华现代城、上海绿城、大唐国际公寓、耀江花园等楼盘销售业绩抢眼。因此，市中心住宅的价格上涨空间仍然很大。
其三，中国房地产巨头间的竞争趋于白热化。宏观调控之下，房地产企业优胜劣汰的速度加快，大型地产商之间争抢优质地块的惨烈程度加深，全国重点城市每推出一幅市中心好的住宅用地，都会引来“群狼”围食。以前，这种现象更多地发生在外资企业之间，现在越来越多的内地房企参与其中，因为很多内地大型企业已经实现多元化融资，不仅与诸多海外基金结成战略合作伙伴，而且部分已经成功上市。本文的主角绿城（中国）就是一大典范，去年在香港成功IPO，今年又获得增发。“地有多大产，人有多大胆”，拥有雄厚财力的绿城目前最缺的就是好地块。
问题的关键在于，这么高的楼板价，未来的房价又将被推高到何处，能卖得掉吗？
绿城开发高档住宅的能力还是值得期待的，以前的作品也能表明其精雕细琢的好功夫。关于将来的售价，不妨做个简单的算术题，其近旁的合生国际项目的售价（14000元）减去楼板价（5616元），约为8400元，绿城如果参照合生的建安等成本和利润，则D1地块的单价应是12500加上8400，约等于21000元/平方米。也就是说，即使绿城能够精减相关成本和压缩利润，售价至少也须18000元左右。
考虑到新江湾城的规划利好性、轨道十号线的交通便利性、市区地块的稀缺性、市场的向好性，笔者认为未来两年18000~21000元的价格有一定的可行性。但是，这一价格的风险性来自两方面，第一，如果上海楼市明后两年出现盘整态势，则这一价格的市场接受度不容乐观；第二，必须注意到这一项目基本上是按“90/70”要求规划的，经验表明，高单价的中小户型并非热销品种，这就得考验绿城在户型创新上的能力了。
综而言之，新江湾D1地块的高价出让，是种完全市场化的行为，它明确传达出一个信号：开发商对于新江湾城和上海楼市的前景依然非常看好。这一信号，值得消费者和地方政府关注并深思。.
