我认为在春节前后会对二手房价格产生一定影响，上家跳价的现象基本可以杜绝，乐观估计还可以让上家降低5%--10%
若非要买房，算不清楚要缴纳多少税的话，我建议还是不要接受上家到手价***万的这种方式，明确在合同内写明成交价格。因为谁也不能够保证到底是不是唯一一套。

这里转一篇2002年9月的一篇帖子，看看和现在有何不同

相信这两天楼市话题的焦点集中于“契税的突然调高”。契税从0.75%上涨到1.5%，意味着广大消费者买房成本提高了，那么楼市会不会因为这一调整而受到不利影响呢？为此，笔者昨天特意采访了一些消费者和业内人士，了解他们对这一事件的看法：
    信义房产东川张杨加盟店谢店长告诉笔者：他们是9月2日上午才接到契税调整的通知，但从客户的反应来看，大多平静地接受了这个事实，没有过于激烈的反应。在谈到这一举措对二手房的影响时，谢店长指出，可能对部分以投资为目的的客户，契税调高会增加他们的投资成本，从而导致这部分客户更为谨慎的涉足房产投资。而对以自用为目的的购房者，契税调整的影响要小一些。从长远来看，调整的影响力是微小的。

    天纪置业有限公司的岳经理则认为：早先房产交易的契税一度曾达到过5%，后来调整为0.75%，现在又由0.75%上调到1.5%，调整幅度并不算大。以30万的二手房为例，上调0.75%，对于成交价格影响也就在2000元左右。因此可以看出，契税的调整对二手房交易市场影响极其有限，他相信，这不会对他们的业务发展造成阻碍。

    卢先生是9月2日早上去办产证的，原来自己计算只需付3000多元契税，付费时，交易中心告诉他契税涨到了1.5%，按他的房价，应付7000多元税，卢先生大吃一惊。对于笔者的采访，他说：契税突然上涨，消费者没有丝毫的思想准备，难免有一些负面情绪。以后有这样大的政策调整时，能否事先告之消费者，不要打个措手不及，这样的做法对消费者的热情肯定是个打击。

    正准备买房的赵小姐平静的接受了这个消息，她觉得这是政府行为，对于消费者来说除了接受没有别的办法。而相对于40、50万的房款来说多出几千块钱的契税还是可以承受的。

    据业内人士游先生分析：上海出台契税优惠税率的目的在于刺激消费者的购房欲望，从而刺激房地产业的发展。0.75%的税率实行到现在，这一目的已经充分达到。选择现在这个时机提高税率，一方面是因为税收政策是国家统一制定，上海要和全国保持统一。另一方面，上海楼市已经出现过热现象，出台这一政策冷静一下楼市也是有好处的。

[ 本帖最后由 vivian-yu 于 2009-12-31 21:05 编辑 ].

我从11月开始看房，500-550-600-650.。上家以每个月50万的速度跳价，如果国家不出啥实质性政策的话，一千万一套的公寓房指日可待。。。.

引用:

原帖由 frank妈妈 于 2009-12-31 21:25 发表
我从11月开始看房，500-550-600-650.。上家以每个月50万的速度跳价，如果国家不出啥实质性政策的话，一千万一套的公寓房指日可待。。。

他以为自己是印钞机，那就让他明年底回到原地.

物业税，加息才真正有力度降房价.

感觉到10年底房价仍旧比09年底高！.

以徐汇区1套88平方米的房子为例，卖家当初以120万买入，现在准备以180万出售，那么应该如何操作呢
A. 如果该房未满5年，那么卖家要缴纳的税如下：
因为超过了140万，所以要以非普通房计算
1. 营业税    180万的5.55%=9.99万
2. 个人所得税  180万的2%=3.6万
买方的契税 180万的3%=5.4万
上述两者合计为：9.99万+3.6万+5.4万=19万（未计入交易手续费2.5元/平方米和登记费80元/套，以及中介费）
B. 如果该房已满5年，那么卖方要缴纳的税如下：
因为超过了140万，所以要以非普通房计算
1. 营业税    （180万-120万）60万的5.55%=3.33万
2. 个人所得税 非唯一计算如下（唯一暂免）
（180万-120万）60万的20%=12万，若有当初买入相关费用凭据和装修发票等，可以计入成本。
买方的契税 180万的3%=5.4万
上述两者合计为：3.33万+12万+5.4万=20.73万（未计入交易手续费2.5元/平方米和登记费80元/套，以及中介费）

据说徐汇区要求营业税和个人所得税缴纳的基数要一致（即营业税使用差额，个人所得税也得用差额；营业税用全额，个人所得税也得用全额），故按此要求得出上述结果。这个计算方式是把下家的税包含在房价内。
可以看出非普通房满不满5年，最大的区别在于是不是唯一一套；但是如果你在一年内购买相等或以上金额（180万以上）的房子，可退回个人所得税。那么AB两种情况的区别是：A   9.99万+5.4万=15.4万; B  3.33万+5.4万=8.74万.相差较大。所以，如果你准备再次购买的，满5年的肯定划算。

如果把该套房子的价格做低到140万，让它属于普通房，那么缴税情况如何呢?
A. 如果该房未满5年，那么卖家要缴纳的税如下：
1. 营业税    （140万-120万）20万的5.55%=1.11万
2. 个人所得税  （140万-120万）20万的20%=4万
买方的契税 140万的1.5%=2.1万（若首次购买则为：140万的1%=1.4万）
上述两者合计为：1.11万+4万+2.1万=7.21万（若首次购买则为：1.11万+4万+1.4万=6.51万;未计入交易手续费2.5元/平方米和登记费80元/套，以及中介费）
若一年内再次购买，那么实际缴纳的税是1.11万+2.1万=3.21万
B. 如果该房已满5年，那么卖方要缴纳的税如下：
1. 营业税   暂免
2. 个人所得税 非唯一计算如下（唯一暂免）
140万的1%=1.4万
买方的契税 140万的1.5%=2.1万（若首次购买则为：140万的1%=1.4万）
上述两者合计为：1.4万+2.1万=3.5万（若首次购买则为：1.4万+1.4万=2.8万;未计入交易手续费2.5元/平方米和登记费80元/套，以及中介费）
所以买满5年的唯一一套房的税最少，只有2.1万。

根据以上比较，若扣除个人所得税：A 分别是15.4万和3.21万; B   8.74万和2.1万
做不做低到普通房的区别显而易见。
若有不当之处请指正。.

什么时候的契税是0.75%？我只知道是1.5％和3％亚。.

如果针对非普通住宅，
1，没有满5年，就需要以住宅总额来计算
2， 满了5年，就可以用差额来计算，但是如果买入价非常便宜，这里是不是也是可以用住宅总额来计算？

谢谢

[ 本帖最后由 郁郁yuyu 于 2010-1-2 11:26 编辑 ].

好像是2005年房价低迷时。.

长宁区09年可以的，别的区不太清楚。.

引用:

原帖由 郁郁yuyu 于 2010-1-2 11:22 发表
如果针对非普通住宅，
1，没有满5年，就需要以住宅总额来计算
2， 满了5年，就可以用差额来计算，但是如果买入价非常便宜，这里是不是也是可以用住宅总额来计算？

谢谢

因为你营业税是按照差额来计算的，所以个人所得税也必须这么用现在卖出价-当初买入价的20%
本人目前没有亲身体验过，是听朋友说的：徐汇区是这么计算的
所以得出我前面的算法.

不痛不痒的政策，房价不会跌，当然大涨更好，彻底崩盘指日可待。.

增加税负,尤其是流转税,只会推高房价..

引用:

原帖由 citiman 于 2010-1-2 19:28 发表
增加税负,尤其是流转税,只会推高房价.

大家拭目以待吧.

每次新政策，只会推动房价，因为卖家会把增加的成本转加到房价里。（除非急用钱）
虽然这样，卖家也没有多赚钱，买家却要多付钱，最后得益的政府。.

　　近日，针对房市过热，政府逐步重提各项政策以求平衡。

　　《东地产》记者在市场调查中了解到，二手房市场又临新动向——从市中心开始，向外环辐射的一场“房屋性质认定审查”正在悄然进行。


“唯一一套”住宅，逃税好去处

　　此次
由房屋交易中心牵头所实行的审查是针对于二手房交易中的“唯一一套”住宅而起。

　　按照自2007年开始实施的二手房个税征收标准：凡拥有产权满两年，并为唯一一套住宅者，即可免交个人所得税。

　　《东地产》记者从各区房屋中介暗访中得知，为更大化地提高客户成交量以及为客户“寻求”利益最大化，很多房产中介机构会为客户出谋划策，最终目的无非就是将这部分个税的缴纳规避掉。

　　“这个个税我们是可以做掉的。”闵行某房地产经纪人陈某告诉《东地产》记者，避税时一般会通过两种途径进行税费消化：一种是由产权人提供房屋买卖契税发票，由房产中介将成交价“做低”到和房屋最初买卖价一样，如此一来，没有了“利润”，自然也会将税务减少至最低程度；另一种就是目前市场上的惯用手法：即说明自己的房屋是唯一一套住宅，（一般买卖二手房者产权基本都会满过2年）。

　　“不过这种方法现在越来越不好‘弄’了……交易中心查得严……”陈某补充道。


住房性质审查从严

各项措施同时出击

　　随着各类政策如雨般淅沥不停，房地产市场应风而动的趋势明显，由《东地产》记者暗访得知，目前针对利用“唯一一套”住宅偷漏税现象，市交易中心已经给予关注，并开始收紧住宅性质审核条件。

　　“4月份之前还好一点……只要填了保证书（即承诺自己所有房产是唯一一套住宅）就基本上会被免交个人所得税，也不会查得太严，但4月份过后就不行了……特别是7月份以来，查得非常得严。”位于徐汇区的米氏房地产经纪有限公司的工作人员向《东地产》记者透露。

　　《东地产》记者了解到，7月初以来，上海市房地产交易日趋严格：较之于过去的写完保证书即“可”免税，现在则增加了审核环节。交易中心除了联网不定期对签署了房屋性质承诺书的产权人进行抽样审查外，买卖双方在交易中心办理过户手续后，将会面临为期15天的审核阶段。

这意味着，房屋买卖完成后，买卖双方并不能马上得到相关手续的落定，房产证会在交易中心保留15天的时间，这期间内，一旦发现房屋性质保证书内容有假，买卖双方则有可能面临3-5倍的经济惩罚。

“以前交易中心是全周办公办理唯一一套住房的免税申请的，但现在仅仅限定在周一到周五办理，周末不再受理这种申请了。”一位二手房中介从业人士透露，　　唯一一套住宅的买卖免税需要向当地房产交易中心报审通过后方可免除个人所得税的缴纳，在“风声”收紧之前，交易中心全周受理此类申请，但7月初始，交易中心缩短了受理时间段，将7天缩短至5天。

　　业内普遍观点认为，之所以会形成这样的办公方式，跟房屋性质审核期有着莫大的关联。而对于房产中介市场来讲，政府有了这样的动作，则势必会牵动其业务的成交时间，“交易中心的抽查以及办公时间的调整，也使得我们会建议客户在周一到周五期间促交成单。而以前，周末是我们成交量最高的时期。”汉宇房产的瞿先生告诉《东地产》记者。.

上海普通住房的标准自2008年11月1日起调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

——内环以内245万/套，内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下
这个条件，现在的房价看来，能满足的不多了吧。.

据了解，目前交易中心除了联网不定期对签署了房屋性质承诺书的产权人进行抽样审查外，买卖双方在交易中心办理过户手续后，将会面临为期15天的审核阶段。
擦边球

一天就可通过审核

对于这15天审查期的执行到底如何，上面这位几乎天天身处“交易一线”的中介人士告诉记者：“其实并不用等那么久，找找关系一两天就可以搞定了”，他说，“不过在这样的严打时期，要想早点通过，关系还得很硬”。

在交易大厅，记者听到一位被称为万阿姨的人也是这么跟她的客户解释的，“下周一肯定能过户，不会再让你们白跑一趟”，万阿姨这么跟买卖双方保证说。事后记者了解到，万阿姨本身是经纪人，算中介行业的“散户”，退休后和老伴自己开的小中介公司。

记者以买房者身份进行咨询，万阿姨略有警惕地说：“房东保证过了，他的房屋是唯一一套住宅，所以我才可以找找交易中心熟识的人，尽早通过审批，交完其他的税费即可安心等待拿房产证。”

到8月10日周一，记者致电万阿姨，她说审查已经结束了。也就是说，这位万阿姨的确是在一天之内，搞定了所有材料的审核。当记者质疑审查是否确有真实进行的时候，她却责怪记者的“不懂行情”，说这个事情既然打招呼了，而且房东再三保证了唯一住宅，就很容易办。

在审查最为严格的徐汇区尚且如此，更何况其他区域呢？据调查，这场“严打”目前在徐汇、卢湾、黄浦等中心区域比较深入，中环区域也在逐渐渗透，而外环区域目前还在逐渐加紧实施的阶段。

有业内人士分析，如果集中精力专项审核某套房源，那么在很短时间内结束审核无可厚非。但是交易核查本身比较琐碎和繁杂，在人情或者其他暗地交易面前，一天即能完成的核查工作，就不得不让人怀疑。这样的关系户到底还有多少，没人知晓。值得注意的是，目前阶段更尴尬的仍是这项优惠政策中“唯一住房”的界定，政府尚无一个正式的、全面的说法。目前要房管部门逐一审核是否“唯一住房”，确实存在很大难度。因此，有关部门在执行这项优惠政策时，主要是核对前一个条件——是否两年以上，而对是否“唯一住房”，只能尽量把关，主要监管那些同一名下出售多套房子的炒家。

罚款

违规成本不够高

按规定，在15天的审核期内，一旦发现房屋性质保证书内容有假，买卖双方则有可能面临3-5倍个税款的经济惩罚。

“如果房东那套房子不是唯一一套住宅，却托你的关系直接通过了审查，万一出问题，会怎么样？”

万阿姨解释说，保证书是房东自己签的，出了所有问题他自己承担，3倍也好，5倍也好，都是他自己出。中介有提醒的责任，目前却没有任何连带责任一起补交税费的规定。换句话说，房东如果并非是唯一一套住宅的话，也可通过经纪人的相关人脉关系或者其他手段来享受税收优惠，当然这是要冒着被抽查出来后加倍处罚的风险。

据了解，在严打期间，申请唯一一套住宅免税的申请书确实比以往少了。有这样一个例子，在卢湾区交易中心，交易人员拿着承诺书问某一房东是否确实只有一套房子的时候，那位房东说是。当交易人员再重复一遍问题的时候，房东权衡再三，还是收回了承诺书，中规中矩走了正常缴税的道路。

但据很多中介人士分析，这样的政策和处罚，只会是打压一大部分，不会控制全局。可能对标的比较大的业主影响比较大，一般那样的房子缴税基数就很大，一旦抽查出来，3-5倍的罚款数目就不算少了。但是这样的惩罚对于一些房价总额小，缴税少的人来说，却起不到太大的作用。据了解，依然有不少经纪人背负着要帮房东找关系通过唯一一套住房认定逃税的“任务”，节省下来的税费可以提取一定比例当额外中介费。

而当询问这部分房东是否害怕受到惩罚时，他们都说交易中心每天的交易量那么大，不可能一个一个严格去复查。而抽查到的可能性是有，但是机率也是几十万分之一，所以并不是很害怕。据了解，这部分人大多带着这样的侥幸心理。

一些学者表示，这部分人钻空子，很大原因还是惩处力度不够，如果处以10倍以上个税款的惩罚，真正让人有肉痛心痛的感觉后或许才能杜绝。

薛建雄分析，直到今天，中国的信息系统还没有完全公开化透明化，法律法规上也有较多漏洞可以钻。国家出台很多打压政策来应对市场过热，但是市场低迷时却不执行。各种优惠政策也是如此，宽松情况下是大家都能享受到，但是一旦加严，则是大部分人都享受不到。“唯一一套”住宅的认定政策早就有，只不过是现在再被重点谈起。有关严征个税传言几乎每隔半年就会出现一次，但几乎每次都是“雷声大雨点小”，最后不了了之。不知道这次的“唯一住宅认定”能“响”多久。

[ 本帖最后由 vivian-yu 于 2010-1-3 17:32 编辑 ].

引用:

原帖由 berylz 于 2010-1-3 17:20 发表
上海普通住房的标准自2008年11月1日起调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式 ...

是的，真正符合的很少很少
不知道哪年哪月会增加个100万。
你知道为什么把内环线和外环线之间设定为140万元/套作为界限？.

今天去过户，帮客户审税时，个人所得税按照以前的方法审核时，是审核不到的，即会免缴，因为他是符合满两年唯一一套标准的，但是经审税窗口审核，说是不满足条件，因为客户上次出售的房子也是免缴个税的，我狂晕，客户也不得理解，为什么呢，上个月前这样的情况，甚至本来不是唯一一套的，假装是唯一一套，偶尔也能蒙混过去，按照唯一一套免缴的（查的不严）。这个月这么明显的唯一一套都要上个人所得税，我郁闷了
    待一切办好，我仔细询问得知，这个月开始个税，营业税，契税，将严格审查，不光是浦东交易中心，是全上海交易中心都将如此审核，只要稍有一点点不符合免税政策的都将缴纳应缴之税费，想存侥幸心理过关，门都没有。
    唉，政府开始严格办事了，大家小心了.

引用:

原帖由 vivian-yu 于 2010-1-3 17:25 发表

是的，真正符合的很少很少
不知道哪年哪月会增加个100万。
你知道为什么把内环线和外环线之间设定为140万元/套作为界限？

我想了半天，也琢磨不出定这个140万/套的原因。

若是按照每套不超过140平方每套的规定来推算，zf认为，内环和外环之间的普通住房最低房价为1万元/平方。
1万元/平方，就是到外环外也找不到这个价格的房子了。莫非zf要求大家就住在60平方的“蜗居”中，或者甚至认为上海本就不该存在“普通住房”？？？.

引用:

原帖由 berylz 于 2010-1-3 17:35 发表


我想了半天，也琢磨不出定这个140万/套的原因。

若是按照每套不超过140平方每套的规定来推算，zf认为，内环和外环之间的普通住房最低房价为1万元/平方。
1万元/平方，就是到外环外也找不到这个价格的房子了。 ...

看过“蜗居”的都知道里面的台词，3，2，1
这也是根据上海的普通房标准得来的
245万，140万，98万都按照80平方米来计算，就得出3，2，1了
记得最初设定的普通房标准，内外环间17500/平方米，80平方米正好140万
如果真会象“蜗居”里说的，今后是6，3，2，那么内外环间正好是240万，只是不知道什么时候会执行.

土地的价格一直是涨的
房价怎么跌？.

引用:

原帖由 jimmy66妈妈 于 2010-1-3 12:34 发表
每次新政策，只会推动房价，因为卖家会把增加的成本转加到房价里。（除非急用钱）
虽然这样，卖家也没有多赚钱，买家却要多付钱，最后得益的政府。

为什么总有人把买家当傻子呢？.

只是一个愿买一个原卖，买房子的自己心里肯定清楚到底付出的钞票包括什么费用。

前阶段本人买、卖房子，房东一般都只算到手的 心理价位，然后七加八加的得出挂牌价格。.

现在是面粉比面包贵，做出来的面包会便宜吗？.

前阶段已经过去。有钱的已经前阶段了，没钱的前阶段没有买，后阶段估计更不会买了！我们小区挂牌高的，前阶段没有卖出去，后阶段估计更卖不出了！.

引用:

原帖由 12橡树 于 2010-1-5 15:24 发表
前阶段已经过去。有钱的已经前阶段了，没钱的前阶段没有买，后阶段估计更不会买了！我们小区挂牌高的，前阶段没有卖出去，后阶段估计更卖不出了！

现在手上还有房要卖的TX基本上是要为我国的经济发展做出额外贡献了。.

近日新政策出台后，有一些黑中介又有新动作，大家多点心眼
在购房时，一定要看清楚上家的产证日期，是否满5年。因为买家是不了解上家到底是不是唯一一套，所以是不清楚到底要缴纳几种税，多少钱的。现在中介就利用这点，骗买家钱。说什么，我可以帮你打通交易中心，让你少缴多少税，不过你要出多少钱用于打通关系，等等。而真实情况是：根本不用缴纳中介所谓的那些税。.

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统统租房住，让那些愿买的外地人来买，我们赚足钱后，去外地养老。。外地空气好，消费不高，上海下面都架空了，想想也怕的.

为了解决孩子明年读小学的问题，我们打算将房子换到孩子爷爷奶奶家附近。元旦那天在中介看到一套上海春城的一套94平方的房子，挂牌价175万。在看房途中，向中介打听了一下，得知此房不满五年，也不是唯一，175万是到手价，七算八算，成交价将近200万。LG一听就来了气：“卖家什么都让我们付，算了不去看了！换什么房子，以后你辞职在家带孩子，以你上班五年赚的钱，还不够交这二十几万的税收”一行人打道回府……

[ 本帖最后由 saphir 于 2010-1-6 14:59 编辑 ].