包租的有个问题，如果是酒店式管理，那么就是他如果租不掉的话，就和业主托期付房租，要先看看，如果他租不掉的话，你是有出租的自由权吗，一般包租的物业，基本就是开发商资金链紧张想出来的权宜之计，等于你的钱借给她他，他每月给月息而已。还有这类房子的产权是属于商业还是住宅，如果是商业的话，将来卖出去的税很厉害，而且可能产权时限短，自己要算一下的。
之所以这么说，因为有一朋友前年投资了套包租的酒店公寓，好像 在虹口区的，一开始租金很正常，没几个月就开始拖欠，业主没有自己出租的权利。似乎到后来要打官司了，所以要研究下开发商的实力。

[ 本帖最后由 rong163 于 2009-11-18 11:59 编辑 ].

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原帖由 vivian-yu 于 2009-11-18 22:33 发表

谢谢你的提醒，我已经转告我朋友了。
她今天打电话去问了。
使用年限到2046年，房子按照2%缴税。
买后者的话，要签3种合同：一是买卖合同，和开发商签；二是装修合同；三是包租合同，和中青旅酒店管理公司签。
...

我算了下，提提我的想法，如果产权是到2046的，那么就是37年的产权，如果按价格为40W来算，包租12年返回28W（装修不用算了，基本12年后装修也废掉了）也就是年租在2.4W左右，
按照12年后租金上涨，按4W一年来算，就是投40W，你在12+（40-28）/4=15年后收回成本40W，也就是接下来的22年都是收益，按第一个10年平均房租在5W一年来算，后12年按平均房租8W一年来算的话（大概的涨幅）就是后22年可以拿到146W，如果是这样算的话，回报还可以的。（但是40W放银行37年的复利是多少没算）酒店式公寓交易的税费很贵，所以靠买卖赚钱还不如靠出租，我上面算得状态是在全年满租很理想的状态。最好能看看这样的房源放出来多少，因为不是专业人士，这样的算法有很多漏洞，欢迎大家能进一步讨论，如果能一起去看看，我也有兴趣的。最好去看看.

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原帖由 文轩妈妈 于 2009-11-22 20:04 发表
善意地提醒一下，你对包租的利益看得最大化了，任何事情要打余量的。比如我们公司以前和别人合作开发的房产，全权委托他人卖，结果人家把自己的房子卖了，我们这里回收资金很差。上了老当了，再回过来自己销售，却正 ...

是会有这个问题，我也咨询了下朋友，包租的物业最大的风险就是租金不到位。.

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原帖由 soo-goo 于 2009-11-23 09:00 发表
我认识几个专门投资房产的人，他们经常投资住宅，但从来不碰酒店式公寓的，他们说，酒店式公寓就相当于股票中的B股。
我个人认为，酒店式公寓有不少是烂尾楼所改建，本来它的产权年限也就顶多50年（住宅是70年），剩 ...

如果真能12年之间租金都能到位，那说明物业的出租管理能力很到位，整个物业是有提升价值的，这样的话，12年后是不愁租金不涨的，这个物业的管理已经运作的相当成熟了，不愁没有人气，不愁没人租，关键是这个12年，还是很有风险的，一旦一开始就租不好，到时候租金拿不到，而且卖也卖不出去的。

[ 本帖最后由 rong163 于 2009-11-23 11:46 编辑 ].