支持LZ等待房价回落,30--40%的幅度可以预期,从2005年5月开始,上海房价已经做了三重顶.

[ 本帖最后由 F爸爸 于 2009-11-2 03:27 编辑 ].

郊区房价今年是补涨,一般遵循郊区城区平均房价是市区中心区域的三分之一,上下波动不会超过10%,这是有历史和群体投资心理决定的,所谓地段,地段,还是地段.

在分析今天的房价,不能以上涨或者补涨过程来预测未来,在一个投资价值背离的周期,也是投机周期,由各种因素成型,相对租金近7年来波动很小,市场总有一股反作用力把房价拉向价值投资,只不过需要外界刺激.因此,分析整个房地产趋势,从2001年开始上涨,到2005年5月形成第一个头部开始,四年来,房价已经形成三个头部,所谓三重顶,很明显,这四年形成箱体震荡,而震荡节奏和股市等资本市场波动有关系,和政府对房地产政策有关系.这种财经政策,是避免中国经济重走日本经济危机后十年萧条老路,因此,大幅度震荡是必然的,也就是说,从2008年底开始,我们的经济进入十年箱体震荡期,市场每时每刻都在冲击箱体,但都会被压制,而一旦震荡到箱体底部,又会被拉上来,因为经济震荡中,首先要保证银行贷款资金的安全.而银行参与整个经济的程度,无论是资本市场,房地产,在整个银行贷款所占比率,到达极限,整个经济循环,进入金融和实业混合时代.

在这个贴里,很有趣现象,大多数人都看好房地产,其实按照大众投资心理学,一般肯定又是一个冲撞箱体顶部的时期,回落只是时间问题,大家都在做发财梦,接盘者是谁?去年年底,是否也大多数看好房地产会复苏?股市,房地产,实业等主要经济平台,其实都围绕GDP增长这一指标在此消彼涨,股市这一大众投资平台,起到资金释放阀门的作用,因此,寻找到适合自己的投资风格,参与投机,和大众投资心理不一致,才是最稳健的投资行为.

在我身边,还有一个指标人物,根据我十多年观察,很准的.爱人最近特喜欢房子,四年前,我们一致认为这辈子不会再投资房地产了,应该享受生活,可惜爱人没有遵守这一人生乐趣理念,当她再一次出手时,我就知道,房地产头部又到了.本来已经做到了财务自由,不明不白又背上债务,虽然对生活质量没有任何影响,但却是投资条例中犯了从众大错,而对我这个家庭投资顾问的意见视而不见,其实投资原则很简单,大多数人害怕就是机会,大多数人蜂拥而来,其实就是退场开始,是人,不可能每一段都要吃尽,可惜爱人吃到了这次房地产的头部.她还是银行分管个人金融贷款的,真所谓当局者迷,旁观者清.

再次跟贴,一是支持LZ,时间会还LZ一段利润,二是把真正的价值投资理念,大众投资心理等写出来,把震荡形态写出来,如何找到最佳进入点,更告诉朋友们,未来机会多多,对于房地产,如果没有人关心了,就是最好的机会.可惜,那时,大家都没有钱,或者都不敢奋勇冲进去,因为人性弱点,是投资失败的最大敌人..

看来你没有趋势概念,我有一套住房,在黄埔世博区域后面,就隔开一条中山路,2003年收房时,租金5000元,经过六年,目前租金只提高300元.而现在的房价,只是冲破2005年5月价位,还没有稳定,随时随地就再回落.如果有人接盘我这套房产,我无法想象他是如何平衡投资收益的,除非租金上涨,抵消月还贷款压力.可租金上涨又影响整个投资环境.

郊区中心城区房地产最近几年确实在上涨,有倒逼中心城市的价格,但也符合三分之一的比例原则,只不过有时间落差,但投机者很难把握其间的间隔.我在跟贴中,点出区间整理,箱体震荡的概念,其实是告诉投资者,应该从过去四年二个回落点去寻找未来投资底部.一般理性者,不可能让租金收益和房贷款之间形成巨大落差,这是一种不确定,不明智的投资行为.

对于刚性需求,因为改善住房,有原来房产作为原始资产,又有家人帮助,这是一种需求,不是投资行为,投资是一种利用银行贷款资金放大资金扩张,获取收益的一种方法,但投资行为结果,是双向的,也有可能趋势向下逆转,这样就要形成亏损,其实,按照今天房地产市场局面,进入市场场,如果不转手,其实每天在亏损,只不过预期未来有人接盘,市场有价无市,无价有市.

乡村城市化推进,当然对地产市场有推波助澜,反过来推高企业经营成本,影响税收,就业,有可能变成政治问题,地方政府抬高地产拍卖价格,也只是权宜之计,弥补因为经济危机而产生的财政缺失,毕竟整个体制内个人收入相比五年前提高了五倍,维持高管理成本,卖地相对地方政府,是最直接的财政收入,但这种局面不可能一直走下去,应急之用.

当然,如果家庭现金流太多,家庭成员有年收入百万者,又是其它论述,这是未来地产区分品质问题,消费观念问题,就象日常生活中,区分品牌一样,但对大多数生活在中下层的普通老百姓,蜂拥而来投机地产,就已经进入误区,为人扛筹码,降低生活品质,从众心态而已.连普通老百姓都想到投机了,这不是几千来一直上演的戏码!

在这个贴里,对地产分歧,其实是很正常的,即使在一个家庭,也有分歧,自然再投机地产,我就当她持有几枚钻石,几支名牌手表,只是提醒她注意心态,就当玩.毕竟人生还有其它乐趣.至于有朋友坚信不移房产一直会上涨,那也没办法,大家都是成年人,都有自己的想法和行为准则,观点可以不同,市场有分歧才会有价格波动,而转折点就是市场分歧由少数转向多数时,趋势就发生逆转..

这个贴讨论的是房产的投资和投机,你这属于刚性需求,属于不动产自主权,涨跌对你没有多少影响.当然,如果租赁房产,对你家庭如果没有任何面子问题,世界上至少一半人是没有不动产的.毕竟除了房子,人生还有其它事.没有人可以对你建议买还是不买,完全在你自己心里.关键在于自己未来预期收益,房贷款是否影响生活,或许,买进了,有了自己的房产,心情好许多,生活更有奔头,更努力工作,睡觉也安稳许多..

好了,国务院厉行经济会议,昨晚出新闻了,住房营业税优惠取消,这是一个政策信号,所谓冲击箱体被压制,技术走势向下修整,也是我在昨天下午所说的,今年冲进去的投机客,替人抗筹码,房产就是筹码,象股票一样.接下来,房价开始盘整,如果明年银行加息,那么房价再下一城,基本达到政府预期.从控制总量,拍卖地块着手,从税收,利率调控,这种组合权,过去三十年,屡见不鲜.过头就压制,过底就释放.

其实这点税收,利率,对真正从底部,2002年进入的筹码,交易成本根本算不了什么,但市场交易对手,接盘者就比较谨慎了,人性都是贪婪的,每分必争,一个日趋渐弱的市场,必将是向下寻求支撑的趋势,探底过程,还是要回到箱体底部,今年年初价格,2007年初,2006年初,这一带.如果真是刚性需求,投机,其实到时候,还是有便宜筹码检到的.

投资和投机,其实只是进入时间点不同,价位不同,因为投资房产是有时间周期的,而投机房产,因为无法掌握政策出台时机,增加短线操作难度,周转交易更需要时间,一旦向下调整,头部进入者肯定是显性亏损的,而中期进入者,出现隐性亏损,在收楼之前,每月还贷款,就是一笔巨大负担,对没有多少现金流的投机者,有时侯,一毛钱就被逼死.

从众心理,是投资的大忌,在做出决定前,每个投资者,都以为自己是聪明人,看到的都是其他人辉煌战绩,幻想着自己也能有百万进账,个人投资者站在自己的角度看问题,而对政府财经政策视而不见,对大局,对房地产只是所有经济平台之一没有清醒认识.......这些道理,这些投资原则,大多数人肯定都懂,但因为侥幸心理,觉得自己不可能是最后一棒,投资失利就在麻痹大意中,被设套了.

上面这些话,几年前就对爱人说过,而且一直说,记得五年前,2005年5月,第一次压制房地产,我和爱人在出清手里多余房产时,就说,不要再去投机房产了,很累的,即使保留的房产,如果再出台更严厉的政策,出台物业税等,这又是一笔庞大的额外支出,让我们享受生活,让我们忘记房产,可惜,爱人上个月又冲进去,我只能对她苦笑,虽然我有否决权,但爱人肯定不开心,如果能让爱人开心,再多一套房产,也不是坏事.事事顺着爱人,家庭就没有硝烟弥漫,上海好男人有时侯就那么可爱.

好了,房产走势看来是顺着LZ的意愿在发展,时间是最好的见证人.希望LZ在房产探底过程中,也不要犯人性的贪恋,底是一个区域,价格只要自己心里满意,和自己预期相当,就可以了,不要逼人太甚,这一回合,LZ已经赚到了.涨势可以赚钱,调整市中,也可以赚钱,所谓高抛低吸就是LZ这样的投资者,并且可以从容不迫的挑挑检检..

引用:

原帖由 roail 于 2009-12-25 08:37 发表
没有嘲讽的意思啊，我10月份也卖掉了自住的一套房，打算房价低些再买，现在住在小房子里，看到从我卖掉到12月份涨了10%以上。而我看中的地段房价同样涨了10%以上啊，没有降的趋势。

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上冲余量和下跌速度,时间因素是很重要的,而高位价格要看成交量,大多数是虚的,有价无市.政策信号已经很明显了,政府调控之手,三十年来不是一直如此运用自如?耐心等待,是投资不时投机,心态很重要,当整个市场冷却下来,价格自然会温和下跌.

一个相对租金收入,自己还要倒贴超过租金许多的房地产市场,不是投机还是什么?其实是极端投机了.寄希望于有人接盘,政府已经压制上升空间,收取利润差额税,下半年交易的投机客不是被关进去了吗?可惜,很多跟贴者,还是没有理解投资的最高境界是如何兑现出逃!再寻找等待机会,投资是需要考虑周期和时间性因素的,宁可错过,不可被关进去..

说明你没有看懂我的跟贴,箱体整理,冲出箱替,再回到箱体整理,是需要时间来消耗和整个经济发展来提升,同时也要参考其它发达国家和地区的经验,更多是要思考整个国家经济安全,银行贷款资金回收率,这是一个平衡和发展过程,不是你我这样的小民能够理解的.

我是做投资形态分析的,看多了这种资本游戏,其本质还是人性弱点在现实中的体现,很多梦想发财者,根本不去思考进入投资时的时机和周期,处于那一个阶段,在一个循环周期中,或者说在一个大箱体运行中,趋势是下跌,也有可能上升,关键是找准基准点位,这是上涨基点,也是投资的起点.唯有从起点,才能找出头部区间..

其实判断房价,特别是上海,作为全国标志性分析样本,如果冷静思考,去年年底的房价,简直已经疯狂了.可惜,还有许多人,觉得房价不可能下跌,回调,觉得政府不希望房价跌.

2008年年底,在大多数人绝望失望中,我就在网上曾经说过,为了尽快阻止经济危机扩大化,引起经济萧条化,产业倒闭潮,政府必须采取拉升股市,解放2008年5月平台筹码,释放部分资金进入其它经济平台,扩大内需,弥补因为出口萎缩而压缩GDP成长空间.萧条要出大问题,通货膨胀只是政府治理和调控问题,手法比较简单,政府过去一再使用,毕竟银行和金融机构还在政府控制区,超大型企业还是国有.

前几天,樊刚批评郎咸平不懂中国经济,连最基本的经济原理都不懂,只以自己固有思维和教条主义批评政府财经政策.对于循环周期性经济,许多问题是必然要出现的,是发展中的问题,必然要从发展中解决问题.整个GDP,是有许多经济平台组成,政府的财经政策就是如何平衡各经济平台之间的关系,如何更好协调发展,维持开工率,避免失业潮,倒闭潮.地方财政如何从各个经济平台中获取财政收益,维持正常地方管理,建设,养老和医保等民生资金缺口.

上面其实就点出,个人看问题角度,经济学家看问题立场,和政府有关部门决策政策,不是在同一平面上,侧重点也不同,当然得出的结论也不同,对于个人和企业在投资理财行为过程中,因为利益驱使,思维局限性,被蒙蔽客观视眼,无法判断周期循环经济中所处位置,当然大多数是片面和有限的.

我在去年就已经跟贴说了,房地产调控政策,是必须要出台的,它已经挤压其它经济平台,严重危害到银行资金安全,危及国家经济结构,如果有风吹草动,必然对国家经济产生负面危机.目前,最困难是如何调动内需结构,支持其它产业平台,经济平台,从股市等资本市场释放更多资金进入其它经济领域.2010年财经政策的主基调依然是引导消费结构,消化产能,维持开工率,支持股市等资本市场有序发展,通过指数震荡上行,逐步释放资金.也就是说,政府有关部门对调控经济步骤是有信心的,手段也是娴熟的.问题可以在发展中被掩盖的,或者暂时被消失的.

总之,上面我的观点,就是,出问题不可怕,只有在震荡发展中才能解决问题,消除问题,因为这是一个利益纷争时代,所有问题只是经济利益纠葛的延伸和扩散,一切在政府掌握和控制中..