从目前竣工入住的公寓小区来看万科操作相对还是比较规范的，问一下万科的业主最有发言权。旺网上住万科的挺多的.

，如果作为投资，什么价位买入比较合适呢？出租的话在2300－2600。投资汇报率如何计算呢？.

，如果作为投资，什么价位买入比较合适呢？出租的话在2300－2600。投资汇报率如何计算呢？.

所有的收入除以所有的成本（要加上财务成本等）.

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引用:

原帖由 小果果妈 于 2006-12-24 14:46 发表
蜜元妈:你好!请问你了解天山板块的南洋新都吗?谢谢

先生在南洋新都里面看了一套二手房,160,大概200万左右.我们不了解情况,你觉得这个房子怎么样?价格如何?天山河畔售楼小姐不让看房,可先生想办法进去看了一下,非常失望.我们一直被孩子上学的问题困扰,,请问你有学区好,价格适中的房子介绍吗?.

刚付了定金，在浦东大道苗圃路的泾华小区，看见买家的产证上土地状况---使用权来源一栏填写的是“划拨”什么意思？.

划拨是土地取得的来源，没关系的，只要是绿证。代表土地最初来源的性质。.

引用:

原帖由 Angelamother 于 2006-12-19 19:46 发表
看见阳光巴黎开盘了，不晓得几佃？

周末去看过，斜土路东安路，感觉周边环境不是太好，1月中开盘，均价18000，是靠里面的一东12层的毛胚房。不知道有人对周边熟吗，能评价下吗？.

开发商是原阳光名邸的开发商，民营企业。传说中价格还不止18000。.

请教蜜元妈，关于龙华地块的徐汇临江豪园，偶在今年5月份没开盘 时看过，那时售楼小姐说预计预计在13000-15000之间。后来开盘到现在网上成交价也都在这个范围内。你认为这个价格合理吗？不知道开发商如何？
因为孩子08年会在对面的东二上学，偶希望能在这段时间内选好房子，入学前搬进去，是否新房倒是无所谓的。不知道你对那边的房子有没有推荐的？.

帮朋友请教蜜元妈，由于孩子上学的原因，原来自住的杨浦区江湾镇文化花园的多层3楼的房子，从长远来看现在究竟是卖掉，还是出租好呢？多层是越来越少了。.

引用:

原帖由 阿萌妈妈 于 2006-12-27 12:05 发表


周末去看过，斜土路东安路，感觉周边环境不是太好，1月中开盘，均价18000，是靠里面的一东12层的毛胚房。不知道有人对周边熟吗，能评价下吗？

周围环境么不算是什么大雅，但是胜在生活便利。貌似价格不止18000！1期的房型太浪费了，而且地基打了N久，不太放心。另外读书户口对应的是东三，不灵光啊。

[ 本帖最后由 ptmother 于 2006-12-28 13:34 编辑 ].

引用:

原帖由 ptmother 于 2006-12-28 13:33 发表


周围环境么不算是什么大雅，但是胜在生活便利。貌似价格不止18000！1期的房型太浪费了，而且地基打了N久，不太放心。另外读书户口对应的是东三，不灵光啊。

难道是我听错了？生活好象是很便利，在两个地铁出口中间，而且小区地下竟然要建个家乐福，环境肯定更嘈杂，看房真累呀。.

请教蜜元妈,我在思南路泰康路有一套老公房,前两年买的,但不清楚现在那里的房价是多少,还有,我觉得现在房市有点不稳定,是卖掉好,还是留有好(必竟现在的小房型还蛮难找的),所以请蜜元妈给我出个主意,谢谢..

留着！.

现在把钱投基金，希望房市能跌点，过两年股市不行啦，改投房市，哎！做梦中阿.

如果年底要买房的筒子们还是千万摒牢，这两天我短信不断都是钢需。但是房价还是取决于政策，政策实在是多变。不要亲信中介的承诺。.

请教蜜元妈,最近出台的物权法是否对楼市长远有影响?是否会征收物业税?.

趋势是，有钱的筒子，有固定资产的筒子要交更多的税，我们新时期要构建和谐社会。
上海要率先构建和谐社会

讲经济首先要讲政治.

引用:

原帖由 Rosamonde 于 2006-12-31 13:27 发表
请教蜜元妈,最近出台的物权法是否对楼市长远有影响?是否会征收物业税?

我对这个问题也疑惑，问了专家洪曦，他说，如果出台这政策，肯定是先跌，然后长期涨。原因不知道。.

请教蜜元妈，上海美丽园龙都大酒店这个产权式酒店是否值得投资阿？现在接手的投资回报是6.5％左右，酒店经营管理为澳大利亚龙都集团。谢谢.

这种产品太局限，有风险，相对于风险回报又太低。.

非常感谢蜜元妈。我家里人找了套大连西路上海外国语大学门口的一套老房子，正对鲁迅公园，51平方两房（毛胚）总价49万左右，一般装修月租金2000元（听周边中介说的）。想请教蜜元妈，这个房子值得买来投资吗？.

蜜元妈,我想买外滩版块或鲁迅公元版块的新房或次新房,能不能推荐几个楼盘,瑞虹的房子怎么样,99年竣工的要一万四一平米价钱是否合算?现在买还是年后买合适?谢谢.

请教蜜元妈

我看了天钥桥路辛耕路的永新城,带装修,物业管理是first pacific davis, 价格是RMB24,500,想买,将来可租也可自住,可以出手了吗?.

感觉差不多，但现在理性看目前的房市实在是不值得进去。
房子还不如股票，我指的是流动性，不是要想卖出就可以卖的，有时跌了价也没人拣。
物业税早晚总要出台，房产是资源，过多的占有就要付钱，所以值得不值得投资就因人因家庭而异了。.

等等吧
这个价格合算肯定是不合算的

[ 本帖最后由 蜜元妈 于 2007-1-5 08:57 编辑 ].

了解这个盘，你认为租能租多少钱呢。
物管是第一太平洋戴维斯，但这个楼盘的大环境够不上高档。.

谢谢,我的想法是300W到350W,买个暂时能租的, 长期还是想自住,(等宝宝上大学后,老两口住), 租也就是10,000到12,000一个月吧.如果不买这个,徐汇或静安还能买哪儿呢?.

如何解说,请具体分析说说?  2010年前楼市还会上涨吗? .

300-350w的房子月租只有1-1.2w？好像投资回报率不高呀。不是很合算。

引用:

原帖由 海底的鱼 于 2007-1-5 09:08 发表
谢谢,我的想法是300W到350W,买个暂时能租的, 长期还是想自住,(等宝宝上大学后,老两口住), 租也就是10,000到12,000一个月吧.如果不买这个,徐汇或静安还能买哪儿呢?

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昨天台湾地产评论家蔡为民在上海科学会堂开讲座，他说，2005年笫4季度、2006年笫1季度，曾经是上海最好的购房时机。
2007年是僵持阶段，这段时间将有很多楼盘交房，可能也是房产官司最多的一年。
2008年开始上海楼市将上涨，因为前几年的泡沫已经挤得差不多了。

上海楼市上涨的有潜力的地段都是地铁沿线（1号线至10号线），将来地铁多了，市中心的优势将减弱。

长期看空的蔡为民如今的看法令人有点意外。

而另一位过去曾经看多的经济学专家洪曦，最近在网聊中对我说，物业税出台后，房价可能会回落一段时间，但长期将上涨。.

2007年楼市怎么走？市场明跌暗涨调控稳步向前
2007年1月7日10:31 东方早报  


2006年的中国房地产市场，面临着有史以来最猛烈的宏观政策调控。时逢岁末交替之际，深感2007年楼市发展任重而道远，但后市主基调离不开一个“稳”字当先。

调控：稳步向前

可以说在目前的市场环境下，后续的楼市宏观调控政策出台是一种大势所趋。我认为2007年房地产市场调控，首先应该考虑从抑制房价上涨过快着手。明年国家将加大对房地产业的调控和管理力度，防止房地产泡沫的积累。

其次是调整住房供应结构，构建多层次的住房保障体系。明年，调整住房供应结构是一场“重头戏”，重点是加快建设90平方米以下中小户型、中低价位普通商品住房，改进和完善经济适用房制度，加快建立和实施廉租房制度。

从多年的香港地产经验来看，国内的住房建设和消费必须量力而行，必须摆脱当前“超大建设”、“超前消费”的现状。目前政府的住宅主导户型应该是90平方米以下的中小户型，90平方米户型占70%的宏观调控政策是符合国情的。从市场化往公众化转换，房屋本身所承载的基本功能将进一步回归本质，一旦保有环节税费开征，将对中小户型住宅销售起到极大的拉动作用。

目前市场上的刚性需求如滚雪球般不断累积，市场成交不尽如人意。不少开发商把小户型也作为卖点，市场价格居高不下，相信随着今后90平方米以下中小户型的不断推出，供求比例将进一步拉近，房价泡沫也会逐步减少，据中原地产不完全统计，结婚置业和动迁置业需求者将会大量入市。

三是强化政策的执行力度。在今年的政策层面基础上，明年将继续在从房产行业的上下游进行有效控制，提高拿地门槛、推进中小户型建设，同时分别从税收、利率、土地、金融等关键点全方位加大和加强执行力度，是保证房产行业可持续发展的根本所在。

相比国外市场而言，中国的房地产市场还是处于起步阶段，目前的调控力度还是远远不够的，稳步向前推进将会是宏调的主导思想。

市场：明跌暗涨

从购房者层面来看，大家必须明白和体会调控的真实目的所在，不然只会造成自身内心恐慌，拉长观望周期，到时候很有可能适得其反。政策出台是为了稳定房价，并且去除部分楼市泡沫，以稳定和谐为主的基调将会在未来一段时间内逐步呈现。大家千万不要感觉，政策出台了房价又要大起大伏了，其实目前的上海楼市已不会再出现昔日的虚假繁荣，注重楼市理性回归，遏制投机炒作，鼓励自住中长期持有，是政府调控房产市场的根本所在。买卖双方的心理博弈，说得更直白一点，就是出于对市场走势的不明确，另外也不甚理解调控的必要性与重要性，因而导致近期大量刚性自住需求积压。市场是由供需双方决定的，在此我们可以做一个大胆的假设，如果一旦积压需求集中释放，那么市场价格一定会水涨船高，政府为了控制市场局面，一定会再出调控猛药，无非还是从税收、利率等核心环节加大力度，那么观望周期将会被再次拉长，如此恶性循环对于买卖双方都是致命的，也是同政府的思路所违背的。

从整个上海房产市场的全年表现来看，明跌暗涨是种趋势，我以为明年二手房市场价格将逐步攀升。当然，环线概念将对于2007年房价走势起到重要影响，中环线附近的楼盘供应将成为市场的主要成交供应，当然我还是十分看好内环线附近的中心区域，例如卢湾新天地板块、浦东滨江板块。

另外，房地产也是一个“靠政策和规划吃饭”的行业。2008北京奥运和2010上海世博的双重利好支撑，将会在2007年开始极大地提升市场信心。在利好刺激下，我以为浦东上南三林世博板块首当其冲，今后的发展潜力很大，有可能成为继陆家嘴之后的上海第三极。

鉴于政策影响度逐步减小，政策调控趋向理性，明年针对二手市场可能会有新的税收政策出台，不外乎物业税和土地增值税，一定程度将会增加置业成本。(编者注：本文有部分删改)。.

哇哇,看的偶心砰砰跳,这些经济专家怎么都说一样的话,神啊,越来越看不懂啦..

到底买吗? 到底工薪阶层,一平方跌1000,一间房就要跌10多万,再加上利息 ,愁呀1.

反正感觉中国的经济学家是不会替咱老百姓说话的,难得有个郎贤平教授说真话的,硬把人家逼走.现在只能靠旺网上的MM们来相互提醒了.

啪我也没办法啦.

下面的言论是我从最近安家论坛摘录的，网友们的看法很实际——

网友一：但是,时间证明多军仿佛真的对了,因为从05年3月盼到现在,除了康桥之类的外环房子全上海真的很难找到跌价的楼盘啊!一二手房全算在内...而且貌似都有小幅上涨...

拿我当时租的房子为例,我自己05年7月1号开始租了"虹桥上海城"的中紫小区19楼的一套房子,租金2500/月(后来房东老爷爷看我还算干净,居然主动降到2400元/月,看来人品好,就是有优势),那时候那套67平米的房子只卖65万左右.等到我06年7月再问价格的时候,已经要价75万了,估计72,3万应该能买的下来.我当时换了工作,所以想搬了...结果房东老爷爷后来打电话跟我说他把房子2700块/月借出去了..我KAO,租金也涨?

俺曾经是个坚定的空军(空了3年,唉),尤其是看了安家那位每月写个预测的帖子的老大的文章后...俺当时坚定的认为俺们空军会摧枯拉朽一样消灭多军,解放战争已经百万雄师过大江了....就等着蒋家王朝覆灭了....在06年春节前后,貌似也真出现了这样的迹象....但,机会转瞬即逝.....俺又踏空了...房价又抬头了

直到06年7月,有一次跟几个朋友去虹口的麒麟KTV去唱歌,我去的比较早,所以就在临平路那中介一条街转了一圈,留下了几个电话....结果在20%营业税的大限前...有个中介带我看了套房子(本来不想去看的,只是那天闲死了),房子是一眼就看中了(算个准景观房吧)..

但当时我还是不想买....老爸的一句:"我只看见全国都在大涨"..老妈的一句:"成天说跌,跌了你也不会死,咱也不炒房"....终于帮我下了决心....可以说我是半被迫的买了房子....就买房后的这半年看,可能我老爸老妈又说对了...因为当时买的那套12000元单价的内环内,地铁一分钟,景观很好的20层以上的房子,现在很少在市面上出现了......可能现在的价格至少至少要12500了吧....我昨天在周围的中介一问,挂13000以下的基本没有...

买房以后,我依然看空,因为房子怎么涨我也不能买...而且我想过几年再在附近买一套,父母过几年退休后春节/春天和秋天来看我的时候也好有个地方住...所以我还是看空....

到现在,,,我真是动摇了...随时准备投诚到多军阵营中.....(看多却没钱买..属于假多)..

有和我情况类似的TX吗????一起来818这几年的心路历程........

网友二：单价政策的连续出台冰封了上海楼市，

这里用冰封来形容颇为合适。

其实这个局面也非常出乎空方的预料。

他们认为上海的楼市是一个巨大的泡泡，

那么在泡泡破裂的时候将是什么呢？

假使1.6万的单价，以泡泡形容的话，

那么泡泡破碎的时候，价格应该是4千甚至更低，

但空军在谈论的往往是我一定要等到1万才下手，

或者我要等到8千再下手。

曾经8千，1万之类的数字在空军眼里和老百姓的购买力

是那么得不相称，甚至夸张。

但转眼，变成了空军眼里盼望着的，理想中的价格。

这一次的楼市冰封期，更加大了我对上海楼市后市的看好。

重拳之下屹立不倒，本身就说明了，支撑力够强。

只有实质的支撑力才会不倒。

如果是泡沫那么往往一点风吹草动，一点人心涣散

就会一泻千里。

但上海楼市并没有出现这样的局面。

所以这应当很出乎看空市场的人士，他们的疑问在于，

怎么真的有如此强大的支撑力呢？难道投资客的退场，

不意味着釜底抽薪么？


对于这个我有这样的理解。

上海的楼市上升本身没有泡沫，但投资客的频繁抛售套利

使得楼市增长速度过快。

也就是在相当一段时间内，上海楼市是持续上扬的。

但投资客疯狂做多市场，将原本8月份才上涨到的价格，

提前到5月份就达到，原本明年上涨到的水准，

今年就上涨到。

所以这一阶段的冰封期可以说是在消化本不该过早到达的价格

而等到消化完毕之后，上扬的趋势仍将无法改变。

但之后，由于政策限制投资客的介入，所以将不再出现跳跃式的疯涨局面，

而是比较平滑的上扬。

    观点补充：假设一个数据模型，有100间房，又有100个自住的需求点，那么就不存在泡沫，
但如果又加入了20个以投资为目的的需求点，就成了120个需求点，这时泡沫求产生了。这看似没有问题。
但是你有没有想过这个100自住的需求点都介入了么？会不会只有80个人介入呢？还有20个人踏空了呢？
而这个20个的空挡正好由投资者填上了，那么需求点还是100个，并没有泡沫。
换句话说，也就是踏空的自住者所损失的部分刚好被投资者检了便宜，虽然这对于百姓是一种遗憾，但也的确是一种平衡
所以虽然投资者很多，但踏空的自住客也很多，因此并不一定就有泡沫)

05年下跌的时候,我当时比较关心市场的,成交量也一直关心着.

我知道这波下跌行情,就意味着买入的机会,

我觉得应当选择在稍有一丝回暖的迹象就立即下手,

因为要是等普遍都感觉到了,那就等于晚了.

所以我一直在关注哪怕一丝的回暖迹象.

8月左右,成交量开始放大,但价格没有明显上涨,

但我觉得这就是一丝回暖的迹象.

所以开始看房,但因为就周末有时间看房的缘故,而且一时很难看到自己中意的,

我记得当时去了好几次东园附近的中介,回答我的都是:没有抛出,根本没有.

所以一直到10月才看到中意的,这时的房东已经开始有些牛了,虽然价格是当时的市场价

但毫不让价,但我还是坚信自己的判断,不下手会后悔.

中介让我交2万的定金,我却付了5万定金,是因为怕房东反悔..

但目前情况我是看空。
因为我看到了机构的抛盘
我看到了宁愿空关不愿出租的群体
我看到了大量的房产抵押套取的资金

大多数人其实是不愿房产下跌的，如果跌真正想买房的人反倒不买了，因为还想在再跌
看房产其实是看社会现象的一个缩影
但是即便是空，还是有值得买的楼盘
每个区域每个楼盘仔细比较是大不同的

在这里我劝很多家庭目前表买的原因，其实是因为并不真正需要，盲目的把家里的所有资金投入自住的房子会降低家庭的生活质量，背上承重的思想和经济包袱。
而更换一种思维其实可以生活得更好。

将心比心，看着周围的有钱人的理财思路，使他们越来越有钱，我也想带些新的换位理念给这里的爸爸妈妈们。.

每次上旺网.这个主题是我必看的,喜欢大家在这里讨论.分享信息,喜欢看蜜元妈专业人士的热心回复与专业分析与点评.呵呵呵,不管现在买不买房,做为一种信息积累...真是很好的渠道与窗口啊.

我关心的内环线内的房价.  好像是价格慢稳定的 .
投资客不愿抛出(也没人接盘,主要也是价格谈不好).  都到出租市场上去.  房源多了也出租不出去. 2007年还要出物业税. 到时候投资课又将价格上涨上去. 双方就这样拧着.  可恶的税让老百姓有苦不堪言.  正是很矛盾的心态.  我想是买方(刚性需求的)也可以不要再等了. 因为还有个世博会要开,会推动周边房价继续走高的. 过三年,都建设好了,环境优美了,配套又上了一层楼时,房价就有走高的基础和依据了. 另外这三年可能刚好又是一个楼市复苏的周期. 水份也挤的差不多了. 股市可能变熊了. 资金可能会又流向房市呢?  所以我想是建议投资客赌一赌未来的上海世博.  经过4-5年的阵痛和投入肯定会有阳光明媚的时候的(如你没有还款压力的话).  经过前几年股市的发展道理让我更思考将来楼市发展规律. 是不是呢?  欢迎来指教. .

你最后这两段概括了我对投资的所有看法。

我有个朋友。我看他几十年了。是个投资理财高手。他的特点在于，1）他进入的行业永远是别人还不知道的。（他在去年就脱手了一套带2500美金租约的房子）而套现做其他的。2）风险与机会并存。他涉入的时候基本上都是高风险。当大众不看好不进入的时候，他独具眼光地进入。3）是个生活极度奢侈和糜费的人。但是，正是这样的生活方式，给了他很多别人所不具有的眼光，机会和胆量。他很多赚钱的方式是在自己花钱的时候学来的。.

请问蜜元妈妈，明年初我想在黄埔区（老南市地块）买一套二手房（为了孩子读书），老公房也行，两居室的稍好一点的，有合适的推荐吗？谢谢！.

很久没来这个版块了，刚刚瞄一眼，等会又要带女儿睡觉了，看到蜜元妈的话，忍不住要对你说一声：“谢谢！”.

请问静教附校周边有可以推荐的房子吗？最好步行不超过一刻钟的，谢谢.

不好意思，从上周三开始就出差了，今天才回来事情一大堆。大家的短信我慢慢回吧。

有些妈妈让我推荐楼盘，其实中介要更专业些，如果选中了的我倒是可以给建议，不然成功率会很低也耽误大家的时间。

但是一定要选大中介的直营店。.

蜜元妈:
同事想问问 锦秀花木 目前单价14层也就是最高层:10560(有浮动10%),此楼盘位于浦建路锦安东路,开发商不知是哪家?.

引用:

原帖由 蜜元妈 于 2006-12-22 09:00 发表
回复楼上
建议：
抵押旧房——买入新房——出售旧房归还贷款
这样成本最划算而且不用租房折腾

你这样等于是换房，所以对于价格涨跌关系不大

请教蜜元妈抵押旧房可以在哪里操作，另外这样“出售旧房归还贷款“会被认为是第二套房子，而要收个税吗？.

一年内买入可以免所得税，其他税种照旧。操作所得税的减免每区交易中心细节还不同，所以建议先向所在交易中心查询.

請教蜜元媽
我對上海別墅版塊了解不多

想請教您
青浦區高涇路別墅在上海別墅中定位如何,檔次好嗎,將來發展如何
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