4年前，母亲去世，本来打算给她治病的钱留下了10多万元。
  我这人小时候喜欢存银行，长大了看了越来越少的利息，早就不再存银行了。怎么办？买房子。
　当时我正将我那刚交房的联洋花园装修，发现边上的联洋年华又开盘了。有７６平方米左右的小户型，单价也就在６０００出头。算下来，４５万左右可以买套楼层低的。那时候，银行是可以首付２０％的。这时候，老公在《上海楼市》杂志上班，专门写南汇地区的楼盘，发现周浦有个已经建好的楼盘菱翔苑挺不错的。而且，刚从开发商处得知，早就卖完的该楼盘，正好有一套房子要退出来，好像是开发商保留房，面向小河，多层一楼带花园的，３房的错层复式。进去看了，那房型，真的是非常完美。我和老公把它相像成将来养老的地方。因为有花园，可以种些东西，不是可以吃无公害的产品了吗？而且，因为是现房，所以，感觉很好，小区也很漂亮。最主要的是，这是周浦最大的楼盘，１３３平方米，因为是多层，得房率很高，比我联洋花园的那套号称１４８平方米的房子大多了。另外，价格很便宜，才３０００元的单价，这样，４０万元可以买套３房了。
　　当时就这两个选择，如果选择联洋年华，因为看到的是工地，要等１年多才交房，而且总价高比菱翔苑多５－６万，还是一房的。当然，地段是比周浦的好。
　　如果选择菱翔苑，是现房，就算自己不住，立刻就可以有租金收入。而且那么大，那么漂亮，位置那么好，又便宜，去市中心只要一辆公交车就可以，附近商业气氛也很热闹。最后，我们选择了菱翔苑。
　　然后，我们就忙碌地开始装修，想像着自己如何在这里养老，装上了漂亮的实木漆板，玻璃的酒柜。
　　其实，如果没有孩子，我们完全可以住过去了。当时孩子在幼儿园，联洋对口的是市示范的东方幼儿园，周浦附近有家幼儿园，人挺多的，看了下，阿姨都是当地口音的老阿姨，而且，听说人已经满了，不大好进。我们当然选择住在联洋花园，把菱翔苑出租了。装修好以后，出租给别人，每月１８００元。
　　２年以后，菱翔苑的租金涨了一点，２０００元。但从此就没涨过。当然房价也涨了，现在可以卖５５００以上，也就是４年来总价从４０万上涨到８０万元。
　　其实，曾经有一度涨到了９０万元，后来宏观调控，首当其冲下跌的是外环的房子，于是菱翔苑就没怎么涨过。
　　但联洋年华就不同了。如今的联洋年华，虽然房子在联洋社区那么多盘子当中算差的，但因为得益于联洋社区的总体高端定位，外籍人和中产阶级越来越多，房价、房租节节高升，小户型更为抢手。如今，当年４５万１套的７６平方米１房，全装修的可以出租至少３５００元以上（曾经参观过１套３８００元的），而房价呢？联洋年华已经没有１１０万元以下的１房了！
　　这时候，很容易让人想到李嘉诚的一句话：房产投资，笫一重要的是地段，笫二重要也是地段，笫三重要的更是地段！
　　当年放在手中的１０多万元，就因为目光短浅，只看到眼前的利益，使可以翻三倍的房价变成了两倍，租金也少了一半。
　　而且，想过的养老成了泡影，一方面，我们还年轻，离退休还有２０来年；另一方面，好的学校都在联洋附近（这也是涨的原因之一），如果选择周浦的房子，我儿子得到的将是非常普通的教育，这是我无论如何不能接受的。所以，菱翔苑我们一直无法去居住，而装修得再好，如今４年了，再去看，早就被房客搞得面目全非，因为远，也没空去打理。想卖了吧？没满５年，要交营业税的。
　　你的眼光决定你的选择，如果再给我一次机会，我会知道怎么办。.

有意思，谢谢分享.

有道理.

房产投资，笫一重要的是地段，笫二重要也是地段，笫三重要的更是地段！ .

嗯，上次我投资房产的时候也犯了同样的错误，再次警示自己！.

赞同LZ的意见。

我有个亲戚在国外做过不少房产投资，在上海这几年也买了不少房子。他经常说的一句话就是“地段，地段，地段！” 他买的公寓都是非常市中心（浦西比如徐家汇，新天地，静安或者淮海路，浦东就只买了陆家嘴和联洋），当然涨的租的都很好，很难比较。但投资的别墅，由于对上海的不了解，他同期投资的几套涨幅就明显不同。青浦那里的买进是450万，现在大约600万，租5000美金，要花2-3个月左右租出去。浦东南汇的绿宝园，买进是850万，现在也就差不多是900万，租6500美金，也要2个月左右租出。但是联洋的御翠园，买进600万，现在很轻松1500万可以卖掉，租金6500美金，租客是排队的。

他分析下来，造成别墅涨幅不同的原因有：
第一，地段，必须要靠近国际机场又要靠近办公地点。他买别墅是为了投资而非自住，所以太高价的别墅，象佘山那边的他根本不考虑，出租难出售也难。联洋的别墅涨幅大又好租的原因是，越来越多大型服务型企业（如金融等）定在浦东陆家嘴，别墅租户主要为外国高层，联洋离国际机场近同时又接近陆家嘴。
第二，供应量。联洋附近的别墅不算多。青浦地点虽然也不错，近浦西，但供应量大，不停有新的好别墅出现。（青浦的别墅可比浦东的好多了）。这造成了别墅再次出租时间变慢，长期就影响了其涨幅。
第三，周边配套。青浦现在还是比较好租的原因主要是学校，因为是老别墅区，周边有很多国际学校，为了让孩子就近入学，有很多公司高层愿意租在青浦。但是周围的购物不好，购物的配套设施不是别墅区的容量可以拉动的。联洋的配套相对更完善些，无论是学校还是购物，因为它周围有很大的白领人群，决定了有大型的购物消费场所。南汇在周边配套上就相对差了一些，所以涨幅最小。

不过归根结底，他投资的理念一直的“地段第一”。就象好的股票一样（呵呵，这段时间炒股票），地段好的房子不怕其短期的涨跌，哪怕是大势不好，其抗跌性也会比较好。

另外，他同时认为，长期来说，房子的价值也由租金决定。如果一个地方是容易出租的，会比较抗跌，投资的人心态也会比较好。而是否好租某种程度上也是由地段决定的。

还有，学校！一定要买有好学校的房子。国外好学区的房子是涨了又涨。上海也会这样的（好象已经这样了）。

[ 本帖最后由 Derek妈妈 于 2007-6-21 12:37 编辑 ].

另外，联洋年华76平米的一房现在至少卖120万，还没有什么好的留下了。我4月份准备在那里给我妈买一房的，眼睁睁看着一房的房价在一个月里从110万涨到120万，几次付了意向金却被房东加价。最后一气之下买了个陆家嘴中央公寓的小两房，83平米133万，下午看房，晚上付钱。房东后来反悔也来不及了。这段时间问中介，基本上很少再有一房的房子出来了，出来也都在120万以上了。

一房的房租是看装修的，好些的3800，差的大约3300以上吧。.

我犯了和你同样的错误,而且,那套准备养老的房子至今没装修,空关着.而原来看中的徐家汇附近的小房型,当初订金也付了,由于上家临时涨了2万元,我赌气不买了,现在却已翻了倍.所以投资房产地段的确很重要!.

引用:

原帖由 Derek妈妈 于 2007-6-21 12:19 发表
赞同LZ的意见。

我有个亲戚在国外做过不少房产投资，在上海这几年也买了不少房子。他经常说的一句话就是“地段，地段，地段！” 他买的公寓都是非常市中心（浦西比如徐家汇，新天地，静安或者淮海路，浦东就 ...

我抛了块砖, 没想到引来了你那么大一块玉,

[ 本帖最后由 soo-goo 于 2007-6-21 13:35 编辑 ].

请教大家的看法，城区越来越外延，靠近轨道交通近的楼盘是不是也可看作某种意义上的好地段呢？对金字塔型社会阶层中的大多数来说，这样的位置算好地段了吧？.

学习啦,偶的唯一的房子目前看起来也是亏了.555555555
以后一定长记性.

我想问一下soo-goo.感觉你对浦东很熟悉。我想问一下，本来想买上海绿城的房子因为那里的绿化。但那里的房型不是很好，而且涨的太离谱。我想问问看浦东还有没有类似绿化的小区。.

能否建议是盛世年华的房子好还是陆家嘴中央公寓好?谢谢.

引用:

原帖由 miffy 于 2007-6-21 15:21 发表
请教大家的看法，城区越来越外延，靠近轨道交通近的楼盘是不是也可看作某种意义上的好地段呢？对金字塔型社会阶层中的大多数来说，这样的位置算好地段了吧？

在日本，地铁附近的房子最贵。.

引用:

原帖由 小跳妈妈 于 2007-6-21 18:23 发表
能否建议是盛世年华的房子好还是陆家嘴中央公寓好?谢谢

我喜欢后者，不是一般的喜欢，感觉风水好。.

我儿子以为彩色的中央公寓是幼儿园呢。

[ 本帖最后由 胡豆妈 于 2008-1-17 01:32 编辑 ].

联洋120w的房子，好一点租金3800，好像收益率不高，今年年初的开放式基金一般也有40%收益。.

引用:

原帖由 soo-goo 于 2007-6-21 21:22 发表

我喜欢后者，不是一般的喜欢，感觉风水好。

谢谢你的建议,我会去看!很仰慕你呀,一个女生如此的理财头脑!.

引用:

原帖由 快乐小猪妈妈 于 2007-6-21 21:38 发表
联洋120w的房子，好一点租金3800，好像收益率不高，今年年初的开放式基金一般也有40%收益。

但是今年年初这套120万的房子只卖102万。.

引用:

原帖由 soo-goo 于 2007-6-21 21:22 发表

我喜欢后者，不是一般的喜欢，感觉风水好。

我去看过陆家嘴公寓啦,现在的价位是17500左右,是不是太贵了?想听你的建议呀,谢谢!.

引用:

原帖由 soo-goo 于 2007-6-21 13:32 发表

我抛了块砖, 没想到引来了你那么大一块玉,

。得到崇拜对象的夸奖，真是。。。。.

引用:

原帖由 小跳妈妈 于 2007-6-21 18:23 发表
能否建议是盛世年华的房子好还是陆家嘴中央公寓好?谢谢

不好意思，也来说几句。

正好我前段时间也在看房子，这两个小区都看了，也做了比较。两个都觉得不错，当然也各有利弊。

盛世年华喜欢的是它的地点。陆家嘴正在东括，而盛世年华恰好就在东括的边上，这样它可以享受到每天上下班的交通便利，又无需忍受金融CBD的生活不便。东方路世纪大道地铁站附近已经是下一个重点开发的商业区域，有多条轨道交通，大型办公楼群和大型商业中心。可以说浦东很少有这样居住便利的区域，-- 我指的是便利。而且周围好象有几个不错的学校。（不是太清楚，请LZ纠正。）
盛世年华小区环境还是不错的，尤其是几个固定时段去的时候，大型喷泉喷的时候很养眼。（呵呵，一看我就是没见过世面的，对那几个喷泉感叹了半天。）
不过我注意到小区里低层有些人家在窗户上起了铁栅栏，让我有些担心小区的安全。

陆家嘴中央公寓有一种独特的宁静。从东绣路的门进去，视野开阔。内环里很少有给人这样视野舒服的小区吧。想来是因为，首先小区内部楼距宽阔，其次从东绣路大门的方向看出去就是世纪公园，远处视野没有遮挡。小区旁边有一段非常美丽的张家浜河，两岸绿树成荫，河水清澈，经常看到有人在里面游泳。交通有地铁二号线，穿过张家浜上那座小桥就到了科技馆地铁口。小区目前的商业配套不是很好。小区内有4栋楼被摩根买了，他们同时买了些商铺，7月开始做商业配套，可能以后购物会方便些，不过也顶多是小商铺吧。
小区旁边沿着张家浜的逸飞街9月开始营业，原先定位是浦东的新天地，估计不一定能有那个人气。现在还很难说这个逸飞街是会提升还是降低小区，结果有待观察。
从便利性来说，陆家嘴中央公寓当然是远不及盛世年华，不过如果有车，喜欢家居环境比较安静的，可能会挑选陆家嘴中央公寓。价钱好象都差不多吧，都在17000-18000间，长期也应该都有升值的空间。

一家之言，欢迎砸转。.

谢谢你的热心,解了我的困惑!.

其实，真正的豪宅都是以不便利著称的。呵呵！.

这两个楼盘所处的板块不一样.陆家嘴中央公寓,有陆家嘴的字样,却是是世纪公园板块,联洋板块辐射板块.所以价格肯定高,潜力也大.这个小区的两栋楼开盘就被一个外资投行买下了.该楼盘是投资+居家概念.
盛世年华属于大陆家嘴板块,离核心地区有段距离.价格肯定比不上前者.但是小区也不错,走遍生活配套,出行都很好.是个居家+投资概念..

现在的价格都在18000左右!你可知道,江湾的房子,象创智天地也是18000了,工资没有涨,房价已经高的很!.

跟选学校一样,同样地段档次下就要看自己喜好了,方便和优雅是没法2全的..

你以前讲成功的投资经验. 没想到你也可以和大家分享你的失误(实际上也是赚钱的) . 认同的!
你要将不太赢利的资产合并到增值高的资产. 资产打理可以离自己的范围近些. 房产投资比如开发基金有的净值是2-3元, 但他的盈利能力比一般刚上市的1元的盈利能力高. 但许多人并不愿意买进. 这是一种心理上的作用原因. 我喜欢投在卢湾区就是因为它是全上海最小的区. 已几乎没地可以开发了. 我想增值可能是比较其它区快点的. 再想睹赌2年后的世博会. 是个中长线的方案.
大家共同探讨心得体会. 互相学习!
另外DEREK 妈妈的案例也是不错的. 可惜我没研究过别墅.无法讲话的. .

给我们讲讲你的投资经验吧，看来也是一位高手涅。.

如此说来当选中央公寓了..

浦东的房子，我还是喜欢仁恒的，无论是滨江园还是河滨城。.