通过保险机构以“按月付款”方式购买老年人身后的房屋产权，帮助老人实现“以房养老”，这一流行于欧美的模式今年10月将首次在我国推出。昨天，“以房养老”模式的推动者、中国房地产开发集团前总裁孟晓苏透露，我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批，计划下月正式挂牌营业。

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。这种模式专门针对有产权房的老年人。老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。这相当于专业机构通过分期付款的形式，收买投保人的房屋产权，类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”，只是介入者不是银行而是保险公司而已。投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。这一险种的推出，显然能够真正实现以房养老。

根据国外的成熟做法，“以房养老”模式会设置一些特别的方法降低投保人的风险。例如投保人在投保后存活时间低于某个下限时，保险公司将启动特别补偿，而投保人的子女也将享受优先优惠赎回房产的权利。另外，投保人存活时间越长，保险公司获利就越少，因此投保人可能会担心存在道德风险。但实际上，按照目前的监管体系，保险公司伤害投保人人身安全的成本远远超过获利，因此这一风险可以有效防范。

据悉，通过“住房反向抵押贷款”实现以房养老，在欧美已运作多年且相当成熟，在我国却直到2003年才由孟晓苏提出。这项业务的面世一直困难重重。孟晓苏告诉记者，其中最大的阻力不是来自市场，而是保险机构因担心房价下跌风险所产生的犹豫。虽然银行机构一直对这种模式感兴趣，但由于担心评估和经营层面难度较高，均止步于研究层面。此后，国内一家房地产项目推出过类似性质的“以房换养”概念，但几乎无人问津。

在推动产品入市受阻后，孟晓苏决定筹建“幸福人寿”保险公司开发这一险种。昨天，据筹建组工作人员透露，在保监会认可由保险机构作为“以房养老”运作实体的模式之后，幸福人寿逐步完成了股东募集、企业注册等筹备工作和相关审批程序。“如果不出意外的话，下个月幸福人寿就将挂牌开业，主营‘住房反向抵押贷款’。发起和推动以房养老的孟晓苏将亲自担任这家股份制企业的董事长。”

后市分析 四五十岁中年人有望真正受益

据了解，10年前，正是在孟晓苏的推动下，我国推出了个人住房抵押贷款业务，逐渐发展成为优良的支柱型消费贷款品种。对于“反向抵押贷款”的前景，孟晓苏同样有信心。孟晓苏说，公房出售让不少老年人用较低的价格买下了价值较大的房产。但这些“家产万贯”的老人实际的可支配月收入往往很少，而通过“反向抵押贷款”，可以使老年人的自住房产在其有生之年逐渐变现用于养老，同时又能继续使用房屋。

但业内人士对“以房养老”险种的市场预期普遍担忧，认为保险机构的实际操作能力以及中国人在消费和继承方面的传统观念，将成为该业务实施的最大障碍。当然，专家也指出，随着这项业务的成熟以及人们观念的变化，“以房养老”的接受程度将逐步提高，现今四五十岁的中年人有望成为真正的受益者。

实例解读百万房产每月可得近万元

“以房养老”险种的投保人要求是62岁以上的老年人。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。

给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额＝(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息)/[(预期寿命-投保时寿命)×12]。

举例说明，张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近1万元。

业内观点 以房养老不会助长投资心理

既能住在房子里，又能提前变现过上富足的老年生活，这种方式是否会进一步激发房产投资的冲动？置业链家市场研究中心主任王志伟认为，“以房养老”是专门为老年人设计的保障型产品，对年龄有严格要求，而且需要相应的手续和费用。而单纯的投资者买卖房产的主要目的是快速简便地获取收益。“以房养老”的模式并不具备这样的吸引力。.

举例说明，张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近1万元。

但是，10年后的房价是什么价啊？！.

而且按照中国人的观念，房子一般是留给子女的，一旦老人做出这种决定，我想离亲情分裂的地步也不远了。.

对于孤身的老人还是很适宜的。.

3楼的观点不对，是要看双方的，子女不管父母的话，人总要活下去。其实一切靠自己，想着父母的遗产也太过分了。
如果子女能力有限，父母生病、生活下去只有这个办法，也蛮好，与其活者受穷，不如将在带不走的东西自己享用掉。其实这样大家省心。
不过要是老人活得越长，保险公司越不合算，国外据说是房子的钱用光了，老人还活着的话，不能哪能的，一样要履行合同，直到归西才可收回房子，这是保险公司就亏了。不过他们在评估时会考虑风险，预先留有余地。.

这样做不太符合中国国情,你想连孩子结婚买房子大多都是靠父母的资助的,何况是身后呢?所以说会那么多年都实行不了
除了那种无儿无女的倒是会考虑的.看看条款也不划算,保险公司的亏大家吃的还少啦.算不过他们不说弄不好把房子都搞没了..

有兴趣。.

在国外是很成熟的事情，到国内多少都有点变异的，偶的房子还是留给女儿吧。 .

中国人还是很传统的,总想给子女留些财产,偶pp没啥,房子肯定要留给儿子的..

引用:

原帖由 天蝎老妈 于 2007-9-14 16:48 发表
假如我父母愿意这样,偶不反对

房子金钱怎么抵的过父母对我的养育之恩.只要他们高兴,他们自己的东西随意处置我都没意见

我也是.

非常好的一个政策，不指望独生子女养老，也不希望他们变成啃老族，自食其力，我们劳动所得自己享用，儿孙自有儿孙福.

国外的东西到了中国怕要走样呢。保险公司要是看我老不死，估计也会派人天天上门折磨死我，与其这样，不如留给自己孩子。.

引用:

原帖由 天蝎老妈 于 2007-9-14 16:48 发表
假如我父母愿意这样,偶不反对

房子金钱怎么抵的过父母对我的养育之恩.只要他们高兴,他们自己的东西随意处置我都没意见

.

老人的房子还是让他们自己处理吧，父母辛苦了一辈子，也该让他们自由支配自己的财产了。.

6 #楼 qiuqiu妈  的讲法有点以偏概全，很多子女买房不靠父母的，全部不靠的。当然躺着父母身上吃的人也很多，但这种基本废掉！没出息！叫啃老！ 一时不能买房可以租房过渡，有实力了才买。
  反正我觉得，老人自己的东西爱如何处理就如何处理，子女管不着，要是生病，靠医保是指望不了的，这倒是个好办法，相当于子女出钱，要子女有能力又肯拿出来另当别论，没有或不肯的话难道要老人等死！有的老人养老金很少的，抵押掉可以过舒服点，身后事想家许多做啥？
  不过目前这个政策，老人单独产权好做，要是产证上和子女共有产权就不大好做，抵押半个？不知道国家、保险公司会哪能弄？.

我母亲已经去世，生父在我6岁时也已经去世，只有一个继父，72岁了，除了我，他没有任何亲人，1200元的退休工资，1个人住在80平方米的两室1厅高层房子，每天看看杨浦大桥，挺好的。买房子的一大半钱是我出的，名字也是我的。我经常给他买保健品，比如诺丽果汁、鱼肝油、善存等，也经常带他去吃饭店里的好菜，他身体很好的，还能骑自行车出来玩。
我想我不会采用这种办法，因为他有医保，比我们年轻人的政策好很多，子女在老人健康的时候，多买些好的保健品，让他注重保健，自理能力就会好。养老院我采访过1家某区最大的，还很有名气的，结果一进去，看到1老太在哭，说要小便，叫了半天都没人帮忙。不到万不得已，我不会让没人性的社会机构赚我的钱的。.

那还不如干脆卖了租房子呢~~~.

解释一下：房子当给保险公司又不是自己搬出来的，老人有权住到最后的。并按月领取一笔钱。就是说归西后保险公司收掉房子。
这个未必是个最好的办法，各家情况不同。对一些子女无能力或者孤身的不失为一个好办法。.

这个办法很好啊，我爸爸已经跟我提过这事。如果他去实行，我没有一点意见，并且仍旧会继续尽我做子女的义务。中国人活得太累了，年轻时都在为子女付出，到老了，如果有这个政策好享受一下，有什么不可以？还真要春蚕到死丝方尽呀？.

引用:
举例说明，张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近1万元。

按照他们的算法,你们觉得是吃亏的多还是划算的多点?就目前的行情196平方还八成新还位置优越每个月你随便借借都有7-8千吧.自己借出去,然后到城郊结合空气好点的地方用这钱分期付款买个中等的房子.日后还能给子女留着2套不是非常好的事?干吗宁可去便宜保险公司?
孩子小的时候拼命的砸钱强迫他学这学那或者劲量给他吃好的用好的.到他真的是大人了却开始搞脱离.家庭亲情应该是比赚钱更重要的东西..

引用:

原帖由 qiuqiu妈 于 2007-9-17 15:38 发表
引用:
举例说明，张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地 ...

你也看出来了？10年房子早就涨了很多了，房子最正常的涨法是每年10%，而且，跟房子的新旧关系不是很大的，跟地段和物价上涨有关的。按照目前房地产市场形势，除了没有子女的老人，傻瓜才做这种事情。.

人各有志，对成年子女来说父母的钱=别人的钱，除非父母自己给，或者没有遗嘱按法定来算。

合不合算不是子女说了算，是父母这个产权人说了算的！.

引用:

原帖由 qiuqiu妈 于 2007-9-14 09:07 发表
这样做不太符合中国国情,你想连孩子结婚买房子大多都是靠父母的资助的,何况是身后呢?所以说会那么多年都实行不了
除了那种无儿无女的倒是会考虑的.看看条款也不划算,保险公司的亏大家吃的还少啦.算不过他们不说弄不 ...

同意这种看法！
中国传统的思维惯性
会使这个业务推广至少推迟20年！.