房产投资1：让房子为你打工

    青藤紫杉 / 文



    新加坡的房产市场经过了十年沉寂，今天，不仅重出水面，而且攀上新高，创出了乌节路5600新币/平方英尺的交易记录。



    房产价格的高与低，对于不同国情来说，带来不同的反应和评价；对于中国，在奔赴小康的过程中，在千百万大军浩浩荡荡城市化的过程中，开发高档地产和满足普通购房消费者的需求之间，就需要把握一个平衡，高价和中低价位的房屋比例要适宜，否则就会失控。



    新加坡的情况是另外的一种格局。政府鼓励百姓也愿意，消费和投资都活跃。



    十年前，新加坡的中档地产价位在1000新币/方尺，高档地产的价位在1300-1600新币/方尺；在1996-1997年，租金市场以2房公寓为例是2000-2500新币/月，乌节路高档公寓租金在5000—6000新币/月。之后，房产市场开始走低并在2002年左右跌入低谷，最低时，中档地产价位在600新币/方尺，高档地产的价位在1000新币/方尺，租金市场中档为1500新币/月，高档公寓租金在3000新币/月。



    从去年开始，房屋价格和租金市场一路攀升，在18个月里，差不多上涨了50%，一些高档地产更是翻着跟头地涨，从1000新币/方尺直直跳到目前的2300新币/方尺，个别靓盘还卖出了“天价”。



    市场十分成熟和规范，租金和房产的购置价格成正比，作为投资理财的一种方式，新加坡的老百姓也十分喜欢以购置房产和收租作为第一选择；如果有点小钱，就买基金、信托产品，如果稍微有些闲钱，那么就用来付房子的头期。



    小惠就是众多成功地用房产投资让自己悠闲舒适的一个。在两年多前结婚的小惠，正赶上了房产从低潮走出来的阶段。她丈夫来新加坡第二次就喜欢上了这里的生活，毫不犹豫地卖掉了奥斯陆的一房一厅，手里就多出来了60万现金；小惠和丈夫先后选择了两个公寓单位，分别以88万元/103万元买进，再以3800元/月和4500元/月出租。昨天，小惠兴高采烈地打电话给我：“103万的那个卖掉了，卖了166万！！！”



    2年，一套房子给小惠赚来了养老本。而小惠在买完房子之后就辞职了，她说：“一个月赚4、5千块太辛苦啦！不如在家里动动心思，买买股票炒炒房。”她之前在一家顶尖的通讯社做经济分析。



    小惠的投资方向是房产和股票，她操作的方式是，用丈夫的薪水（13000元/月）付生活费3000元，付自己住的公寓的租金2500元/月，和其中一个公寓的房屋贷款，用租金付剩余的一个的房贷，这样，两套房子在用现金付过头期（20%）之后，就是房客在为小惠供房子了，并且，还余下来4千多元，“给我发工资了！”小惠乐呵呵地推广她的经验。



    “让房子替你打工”的前提是：

1、  房产和租金市场活跃而成熟；

2、  完善的中介和法律服务；

3、  有供房还贷能力；

4、  有投资眼光、胆略和判断力；

5、  市场大势和运气。



怎么样？你也试试？如果你在中国的北京、上海、广州、深圳，我看行

[ 本帖最后由 soo-goo 于 2008-2-13 18:07 编辑 ].

房产投资2：购房心思为哪般？



    说到买房子，许多人都可以头头是道地讲出一大堆心得，地点、设计、价格、环境、配套都在其中了，但是，被很多人忽略的一点，就是谁来住的问题。



    如果象在北京买房，售楼小姐最多也只是这样询问：“是第一次买房吗？哦，买第二居所呀！我们新开的楼盘在小汤山附近的非常合适您，可以作为您的乡村别墅！周末的时候全家人开车过去，可消停啦！”



    如果你说：“我想买来投资······”，小姐马上会说，“那我推荐您买一门面房或者干脆SOHO吧！”



    新加坡老百姓用来投资用的房子则是另外一种情形。



    售楼小姐（大多是打着领带的售楼先生）看见你走来，笑面相迎的第一句话往往是：“想买房？是自己住还是投资？”



    所以，在一个成熟的房产市场里，细分的不仅仅是价格、档次、功能、用途，具体到房产的消费，还确切到了“为谁买、为什么买”这样的层面。



    只有当你的思维深入到投资的层面，你才会从投资的角度来思考如何买房。



    有钱了投资房产是绝大多数人的选择，明智的或者想都不想的选择；房屋消费无疑是人生中最普遍又是最重要的消费。用于自己居住的房子，一般上就是全家老小爱好和利益的集合，而很多人并没有机会来得及去用一个推论出来的人的角度来购买房产——除非你是在做房产投资。



    所谓房产投资，绝大多数是指自己居住以外的产业——你连自己都睡大街上是讲不到投资的——也就是说，是你出钱买来给外人居住的，用来出租营利的。那么，在购买这样的产业的时候，最好不要纯粹从你个人的好恶出发，而是从市场的角度出发来选择房产。



    只要稍微动动心思，就可以从各种渠道得到下面你需要的信息：

l       所要购买的房产的价格和租金情况如何？

l       什么样的人偏爱在本区域居住？

l       喜欢租这个区域房子的人有什么偏好？

l       本产业最大的“卖点”是什么？



从结果出发，再回到源头：我有多少钱？我买下这个产业租给谁？回报率多少？周围

的交通、服务配套，房屋的设计、外观，是不是适用、讨巧？周边的环境是不是很有特色？并且，还要思考一下：万一出租市场江河日下的情形发生，这座房子要如何处理？



    小惠的投资房比自己居住的价格高3倍，自然也得到了3倍的回报；她的房子一开始就定位在租给那些飞机师和空姐们，因为他们薪水足够高；小惠本人的工作地点在西部而她的产业在东部，她根本就没有在那座房子里居住的任何打算，她唯一的目的分成两部分：1，出租；2，房价起高了就转手。



所以，购置房产决不仅仅是因为有钱就买；作为投资用的房产就象股票一样，你买下它决不是为了握一辈子，需要提前想到“下家”，给你的投资留一个出口——当然，你祖父50年前留下来的房屋的自然增值是另外一个概念。



房价如海浪涨涨跌跌，在波峰和波谷之间才会产生价差；从理论上说，没有赔钱的人就没有赚钱的人，因而买不买SOHO, 纯粹是你个人的事，只要你想好了，万一没有人来租就干脆自己搬进去！所以，花点心思做做功课，对于你成功地在产业市场潜水或者踏浪，有十足的好处。



多想几点没有坏处。.

房产投资3：悉心做个好屋主



    说到投资，肯定是为了营利；房屋投资的营利可以有两个步骤，其一是转手套利，其二是出租收租，或者是在租金高的时候收租而在时机合适的时候抛售。



    通常来讲，房产投资一般上是一种中长线的投资，短线的仅限于炒个楼花，等到价格起了百分之几就抛出，而绝大多数房产投资因为房屋的建设周期（2-3年）和法律程序问题，最快的所谓“短线”也得2-3个月。所以，更多的投资者都是收租在前，边走边看，价钱合适的时候一跑了之。



    因为新加坡的房屋市场开发得比较早，在60年代政府就开始了“居者有其屋”计划，逐步解决了普通居民的住房问题，并且通过一段时间的完善，开发出了高档地产以及专门为地产配套的完善的法律、金融和中介服务，再加上新加坡以旅游、教育为特色的区域发展策略和大力引进高质人才，新加坡的房屋出租市场一路来都十分兴旺。



    到今天，可以说，完善的房产服务既带旺了新加坡的产业市场，还培养了大批成熟的投资者以及堪称优秀的屋主。



    为什么这样说呢？一是因为新加坡出租房屋的普遍，几乎是有间房都尝试着做过屋主，二是因为中介服务以及出租条例的完美无缺，要怎样出租、怎样付费、怎样划分双方责任和权力范围等等，全部都有章可循。所以，就象傻瓜相机的简单实用一样，只要决定租了，一个委托电话给中介，搞定。



    长期的市场培养了耐心细致的屋主。只要你成为签约房客，什么都可以商量——只要你愿意出钱。一般上，看房满意签约3天后，即可迁入，如果需要加点家具，换点电器，就给多几天时间；客人搬之前屋主都会认真清洁房屋，清洗窗帘，保证空调、冰箱、洗衣机正常运转，有些还配好了电话、网络和平板彩电、烤箱、微波炉，怎样的配置其实是看你出的价格。搬进去之后，大件电器的维修也是物主的责任，坏了，一个电话物主就要帮助修理。



    有许多出租户都深知好房子勤打理的道理，都明了用投资来赚更多的钱。比如说，你住了3年以后，你觉得墙壁不是那样白了，窗帘不是那么新了，电视机有点过时了，似乎想动动不再住了，屋主为了挽留你，会跟你好说好商量，给你粉刷粉刷墙壁，换副漂亮窗帘，买个时新的电视机型给你——钱他出，但是当然是羊毛出在羊身上，分摊在你接下来的每月租金里。别忘记，无论新加坡还是香港，起价加租可是屋主们的拿手好戏哦！.

调控猛于鼠：房产市场的2008



    去年,新加坡的楼市不经意间创下了全球涨幅第一的“美名”，楼市一派活跃，在“买涨不买跌”的从众心态下，房子，这种最大件的个人消费品如同面包和小白菜，创造出了销售最快捷的神话，一些楼盘还没有正式推出，在预售的试探性接待中就被一扫而空，让开发商和销售部门省下许多广告钱。



    那么，今年还会如此吗？



    其实，早在去年年中过后，一系列的调控措施就开始外放，毕竟政府认为，在IR项目成功调动起经济和投资热潮之后，为延续这股热潮所必须的人力资源的支撑和各国企业的安定发展，不能因为成本的大幅上升而打折扣。办公室的租金上涨到了有史以来的最高点，房屋的租金也超过了中等收入的白领薪金，企业的税率降了但是消费税提高了，如果再不降温，那些费尽心思引进的外企撑不住的又要被逼出岛外了。



    所以，在第三个季度以后，房产市场便已经放缓。



    于是，有人就说，这是鼠年的缘故。



    是不是老鼠一露头楼市就回落不得而知，但是，从楼市的发展曲线上看，新加坡楼市13年一个周期算是正好和生肖基本相称。



    过去的上一轮鼠年是1996年，狂飙突进的新加坡楼市指数一度达到181·43点，是历史的最高点。在当年的第二季度政府进场干预过于狂热的炒卖活动，实施房地产降温措施，一瓢冷水再加上亚洲金融危机将房产砸向低谷，弄出许多“负资产”。那时入场的我的一个房东买的房子，现在还没有回到帐面以上呢。



    再往前是1984年。那两年的房产市场也是过了拐点往下滑，据说那一次的房产下滑也是因为美国经济衰退和国际贸易下跌引起。跟今年可有点像。



    而新加坡建国以后的第一次房产调控是在1972年外资大量涌入并且大肆抢购房产，带动房地产价格攀升，隔年政府便出台限制外国人购买新加坡房产的措施，加上当时的石油危机，一年内市场暴跌30%。



    在07年下半年，政府连续出台的几项措施已经部分地收缩了过热的地产发展势头，再加上两三年前开工兴建的项目今年陆续要交锁匙，以及政府投放市场的组屋，大概有3万间新房应市，大大压住买房人的心慌。虽然无论是政府组屋也好，私人公寓也好，还会有小幅的上涨，但是，08年大市趋稳，售房与买房都会更加理性。



    身边的同事朋友又开始谈论“房事”了，蠢蠢欲动想去看房。想一想觉得非常正常，不能质询他们为什么总是“买涨”：你要刚刚好攒够钱，你要刚刚好要结婚，能劝他们不买吗？又有多少人是3、4年前就那么有眼光地为自己的儿子或者是自己准备好了新房呢？如果真的有能力在几年前就准备好房子的那些人，更大的可能是，在任何市场时期都不缺少住房。



    所以，需要就买吧！既然股票这种高风险的投资都可以考虑，房产更值得。



  （那边一位股票专家说：既然买汽车这种注定买了就赔的事情都敢做，股票还在话下？哈哈哈！）



    我还真不知道，中国的房地产市场是如何看发展周期的，谁指教一下？奖一杯咖啡！.

仅以上海来说，目前投资房产的回报肯定很低的。算一下房价与租金比就知道了。我宁可买股票。.

云海金属最近是怎么拉？.

想给宝宝上学买个学区房，不要太贵，预算在80万左右，用公积金和浦西房子的租金就可以还贷，不用做房奴，请推荐一下该在哪买啊？我宝宝明年要上幼儿园了，宝宝的户口在浦西，我们在浦东现在租房住，因为上班和照顾宝宝方便，但是浦西的房子不舍得卖掉。而且我现在遇到的问题是宝宝如果上公立幼儿园是不是在浦东就不可以上？只能上私立的幼儿园啊？谢谢.

引用:

原帖由 soo-goo 于 2008-2-13 17:57 发表
    小惠的投资方向是房产和股票，她操作的方式是，用丈夫的薪水（13000元/月）付生活费3000元，付自己住的公寓的租金2500元/月，和其中一个公寓的房屋贷款，用租金付剩余的一个的房贷，这样，两套房子在用现金付过头期（20%）之后，就是房客在为小惠供房子了，并且，还余下来4千多元，“给我发工资了！”小惠乐呵呵地推广她的经验。

在上海首付20%后能以租养房还多一个人工资吗?那要贷多少年啊?.

LZ不要忘记上海也曾有过每月收租就可以还贷,以房养房的时代..

引用:

原帖由 annew 于 2008-2-14 09:30 发表
想给宝宝上学买个学区房，不要太贵，预算在80万左右，用公积金和浦西房子的租金就可以还贷，不用做房奴，请推荐一下该在哪买啊？我宝宝明年要上幼儿园了，宝宝的户口在浦西，我们在浦东现在租房住，因为上班和照顾宝 ...

我对浦东的房子比较熟悉。在浦东有几个学区可以同时兼顾好的幼儿园、小学和初中的，而且都是公办的，但80万估计只能买1房的了。
这几个学区是梅园新村、竹园新村，羽北小区、巨东小区，黄山始信苑、黄山新城，罗山花苑、金桥酒店公寓等。
另外建议梅园竹园先别考虑了，因为那里的学校早晚要搬，而且又是最贵的。

[ 本帖最后由 soo-goo 于 2008-2-14 10:42 编辑 ].

我们现在就住在羽北小区、巨东小区附近，感觉房子太老了，现在好像也要15000-16000，太贵了，而且以前去看过两套房子（两房的），觉得房型也不是很好。黄山始信苑、黄山新城，没看过，比较有兴趣。罗山花苑、金桥酒店公寓地段也喜欢，但是前不久旺旺上有位mm不是说罗山花苑也要17000了吗？贵哦，在浦西这个价钱都可以考虑买中远两湾城了，我有个朋友投资了套金桥酒店公寓的一房，我也去过，觉得得房率是底了点，但是环境和装修都还行，比较适合投资，如果自住好像不太方便，我朋友的房子的厨房是暗的，和客厅是用玻璃隔开的，没有窗户的，适合那种不在家烧饭的，偶尔用用的。我很疑惑，我在上海热线上查了下房价，金桥酒店公寓好像只要13000，比罗山花苑还要低，不知道为什么？我朋友是2005年初买了，也要9000多，好像价格没有长的很离谱。而且好像罗山花苑没有一房的嘛.
谢谢soogoo的大力支持

[ 本帖最后由 annew 于 2008-2-14 13:07 编辑 ].

罗山花苑没有一房,2房小的记得70平米吧,南北套的,酒店公寓最先卖的时候叫3万美金一个家,物业费好象满贵的,现在不太清楚.

金桥酒店公寓，对口的幼儿园和小学是什么？.

引用:

原帖由 大源源妈 于 2008-2-14 22:24 发表
罗山花苑没有一房,2房小的记得70平米吧,南北套的,酒店公寓最先卖的时候叫3万美金一个家,物业费好象满贵的,现在不太清楚

好像有3元5元两种，浦东的物业费是很贵，在浦西都是很好的小区了.

罗山花苑以前好像记得是1元以下的， 而且还因为什么因素很多人不交付了；
酒店公寓么收费就不一样了， 不是按居住小区来衡量的.

引用:

原帖由 qiuqiu妈 于 2008-2-14 10:07 发表
LZ不要忘记上海也曾有过每月收租就可以还贷,以房养房的时代.

嘿嘿！！
　好时光呀！！
　　还有退税！！

可那时就是还有很多人等再跌价！！.

引用:

原帖由 着凉的北风 于 2008-2-13 21:12 发表
云海金属最近是怎么拉？

转古易的话——不会让你失望的。可能不到夏天就会看到60元。这几天已经在拉了，如果幸运的话，可能这一波可能上到58。就算这一波上不了，总有天会上的，快了 。

[ 本帖最后由 soo-goo 于 2008-2-15 10:10 编辑 ].