1楼soo-goo
(佛罗里达州的高中)
发表于 2008-2-24 11:19
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谈谈上海的地段（转帖）
此文转贴自安家网，地段呀、上海呀、交通呀、学校呀都涉及到了，挺实在的，很值得我们参考。
谈谈上海的地段
2007年修正版所谓地段，在老上海人眼中，是极其看重的。我当年在外地求学的时候碰到一个的哥，童年在上海生活过。他反复和我强调自己那时候住在宛平路，言语之间颇为自豪。他骄傲的是什么？骄傲的就是地段。
上下只角
在老一代上海人的眼中，上海有上只角，下只角之分。上之角为买办、洋人、社会名流聚集的地方，例如愚园路、湖南路余庆路。而下之角则多是苏北人聚集的地方（没有鄙视苏北人的意思，只是客观描述当时的一种观点），一般命名都是x家弄之类的。
要注意的一点是，很多新来上海的朋友搞不明白的，似乎越热闹的地方地段就越好。这个是大错特错的。最热闹的地方永远都不会是上之角。因为人员太多，治安复杂，档次是高不到哪里去的。相对来说上只角相对都比较安静，靠近闹市区，但不在闹市区辐射范围内，所谓的闹中取静。而下只角到反而配套齐全，热闹盈天。
而且上之角和下之角往往靠得很近。一街之隔，仿佛两个天地。
为什么大家推崇上只角，贬低下只角呢？首要的原因，在于居民的素质不同。当年的上海滩，一般租界之内治安情况较好，安全有保障，市容环境都比较怡人；而贫民聚集的地方，相对来讲脏乱差一些。所谓的仓廪实而知礼仪么。但这并不是说，下只角的人就是坏人，就是下等人。虽然他们可能卫生习惯不好，甚至还会小偷小摸，但是很可能是由于生活所迫，为人在大是大非上面是清楚的；而上只角，不是也有汪精卫这样的败类么？
说远了，返回主题。
由于上只角住的都是比较有钱有地位的人，所以建筑也会比较漂亮，街道也会整洁漂亮，治安更不用担心有问题。
所以可以这样说，居住的人是决定地段的最关键因素。
正因为这个原因，上只角和下只角并不是一成不变的。一个下只角，若是重新盖了房子，住进去了有钱有地位的人，就会变成上只角；而上只角，若是住进去了大量贫民，某种程度上，也就不那么上只角了。
具体据几个例子，上海老牌的几个上只角，比方说湖南路街道，解放之后，原来的主人逃去国外，一幢大宅子住了好几家人。这个时候，这个上只角还能好到哪里去。在我看来，若不是市府和国家领导人住在那个区域，湖南路街道早就面目全非了。
而新建的社区，老一点的如古北，西郊；新一点的如碧云、联洋，都可以算是新产生的上只角。
前面一位朋友说关键是看有没有钱，这点却是说错了。一个区域当下的价格并不能反映出一个社区的level。
最明显的，就是中远两湾城。这个楼盘平均价格15000左右吧，应该算是比较贵的。但是很明显，它的档次是不如联洋的。这个因素比较复杂，首先因为它的地理位置靠近火车站的辐射圈，其次房子密度太高，被人笑话成巴士底，最后因为这个盘子最初的价格只有3000-4000，还是动迁户进来的。
等炒房浪潮过去，上海轨道交通布局完成（两湾城给炒起来，一个是因为苏州河，还有一个是因为轻轨），中远两湾城会渐渐回归其本来面目，一个很普通，中低档的住宅区。
所以买房子并不是越贵的档次就越高，要分析的东西还很多。
我看到很多朋友，说起房子，都是在说内环，外环什么的。我觉得这完全是一个误区。
举个例子，我们来看中山西路--北路区域的内环内外的房子情况。内环内是白玉路、谈家渡，大量的野鸡聚集，治安复杂；内坏外是曹阳新村和兰溪路。大家晚上可以去逛逛兰溪路，真的是非常好的地方，周边的花溪路、枣阳路、桐柏路都是标准的闹中取静，绿化好，比起白玉路那块强太多了。
极端一点，我们看看中山南路外面的船厂路，火车站的太阳山路，淮海路商圈的寿宁路，都是中心城区，难道这些地方不是上海最最差的下只角么？
但是，好的地段并不意味着生活方便，也不意味着适合你。再举一例，有一次偶然在可乐路附近经过，那里是上海的西郊别墅区，檀宫就在那里。可是我走了一个多小时都找不到一家便利店。我们作为普通工薪族，是不能生活在那里的，极端不方便。再极端一点的，我们可以想象一下佘山别墅区，是吧。
所以要买房子，要选择适合自己的区域。太差，不行；太好，也是不行的。关键是要选择适合自己的！
选择适合自己的区域，有什么好处呢？我也是举几个不同阶层的例子来说。
假如你喜欢通宵搓麻将，希望可以穿着睡衣出去买豆浆的，那么成熟的老城区会比较适合你。你的狗到处拉*不会有人说你，找麻友也方便，邻里关系好，互相有照应，生活也会比较适宜。
假如你是一个小白领，崇洋媚外，讲究社会公德，那么全新建的中档社区会比较适合你。不会有人从窗口乱扔垃圾，不会有人随地吐痰，社区论坛会热热闹闹，你也会找到一起健身、美容、旅游、摄影得好朋友。
大致就是这个意思。
我想，在安家,准备买房的朋友，应该大多处于社会的中层，而且是年轻人。家庭年收入一般在5万-30万，在各个写字楼里出入，钱不少也不多。对上海的房价，觉得高，但并不是买不起，而是买起来太吃力。
类似这样的阶层，在选择房子的时候，就应该选择中层的社区。
谢谢大家的支持，我写这个，没有一个固定的提纲，想到什么写什么，下面我想针对前面几个朋友说到的新老上海人以及影星兄的曹家渡说说我的想法。
目前的上海滩，外来人口已经占到了很大比例。外来人口中，有外省市前来上海务工的民工以及一些服务行业人员，也有大学毕业后来沪求职的人才，还有外国和港澳台同胞。所谓的新上海人，指的应该是大学毕业后来沪求职的人才吧。
外国人和港澳台同胞聚集的社区，自然是比较好的。不过我觉得并不是我们安家的兄弟居住，一是物价高昂，其次文化上有差异，再者一般交通方面都不是很方便，因为那些大款不是开车就是叫出租车。
至于民工聚集的地方也不用谈了，并不适合我们居住，相对治安、交通安全、卫生都比较差。所以火车站周边1公里范围内，以及上海几个主要入口，如沪太路、莘建路，都不是我们居住的好选择。
而所谓的新上海人，我倒是很愿意和他们作邻居的。来上海的外地人和本地人不同，他们没有售后公房这样的近水楼台，能够买得起商品房，尤其是能够买得起2004年之后的商品房，说明在事业方面都是有所成就的。而且我的观察发现，他们在社会公德方面也会比一般的原住上海人更加注意。有一些论坛如kds上面经常诬蔑外地来沪求职的大学生，我个人觉得是一种被剥夺被威胁者的抱怨而已。一般新上海人购房不太会有浓厚的“静安情结”“卢湾情结”，一般乐意选择有发展潜力的轨道楼盘。这样的小区，你不用担心有人电梯里面带狗，也不用担心空中飞垃圾袋。在周边的一些体育娱乐场所，在社区的网上论坛，很容易找到志同道合的年轻人。
而上海人购房，则比较钟情于老牌的上只角。我中学在市西中学，同学买房的当中，大多选择在静安，卢湾、徐汇等区域；排斥闸北、虹口某些地段以及普陀。还听到过死守静安的讲法。在老上海看起来，在市区没有一套房子，等于没有了根基，成了乡下人了。至于这套房子是不是自己住，倒不重要。
我家便有两套镇宁路的房子，我妈便是坚持永远不卖的。这样的话她便可以和人说“我家在静安的房子”云云。
类似于这样的老牌市区，有一个很好的好处，便是生活极其方便。下楼n个便利店，学校医院等走路就到，还有各类便宜的小吃。个人的感觉，看某个地方是不是老牌市区，可以看看周边有没有好吃的生煎馒头店，小笼包子店便可。
因为大多数的新建小区，即使周边有超市有医院有银行，但是总会缺少这些最具有上海魅力的小东西。
曹家渡以前是下只角，这个影星应该是也承认的。主要是商业都太低档了，一直给静安寺压着。另外靠市百一店沪西店旁边的棚户区也大大影响了整个区域的档次。另外，在以前，靠苏州河，可不是什么好事情，往往意味着房屋简陋流动人员众多。
另外上海还有一个规律，就是靠近桥的地方，一般都很乱，都是下只角。大家不信可以看看曹杨路桥、武宁路桥、西藏路桥、浙江路桥，是不是现在依然如此。武宁路桥因为家乐福和武宁新村的发展目前是好点了，可曹杨路桥上依然是有刻章，办证卖黄蝶的。而他们的生活区域，便在桥下面。
曹家渡今后，我想很难成为上只角。位于几个区的交界处，比较尴尬，但是随着苏州河定位的变化以及长寿路渐渐发展，成为中只角是没问题的。
收回正题，上面说的，主要是人对于地段的影响。所以我觉得买房子的时候，不要单单看房子如何如何，还要看看和你一起买房的人如何。房子好当然很重要；但是好邻居绝对也重要的。漂亮的小区要靠业主维护，小区的文化也和业主密切相关。有的地方，虽然偏了点，但是只要住进来的都是高素质的人，以后便不会差。
万科的房子，比周边的楼盘一般要贵个千把块，但是人家一样愿意买，某种程度上，也是在寻找愿意多花钱的邻居。
所以买房子的时候，根本不用考虑内环外环，这个没意义的。举一个案例:普陀区的武宁路,东新路,白玉路,普雄路板块
此地块虽然在内环之内且与静安也就一桥之隔但就是.......
武宁路旁的老公房(已平改坡)外墙之斑驳,违章撘建之突阢在整个上海可以数的上
每天晚上6点后在东新路,武宁路一侧的人行道会完全被小商贩的地摊占领,行人只能走非机道,绵延几公里,而且这里的地摊主以附近本地上海居民为多,年龄分布从十几岁到五六十岁都有,我看到有几个摊位是老婆小孩男朋女友齐上阵,夏天逛街的居民很多都是男打赤博女穿睡衣.这一切让人想到了沈阳的铁西区
与铁西还相同的是此区域原先也是纺织,钢铁等产业工人的聚集区,那个家乐福租的就是棉纺厂的地.在武宁路上还有个沪西工人文化宫,现在的上海已经找不出几个工人文化宫了把.所以这一区域原住民的职业层次不高,教育程度不高,中年下岗的多,青年失业的多,
如果有所谓上下角之说的话那这里不幸就是个典型的下之角.嘈杂脏乱.
小白领要购有腔调的中产社区还是要考察一下当地人群的职业分布.如果周围都是棉纺新村,上钢X村,且没有改造希望的,就要三思了.
说有钱人多的地方就是上只角是不对的。据两个例子：
首先是复旦周边国字政字路区域，相对来说是比较好的老居住小区，但是那里的人可未必有钱。
还有南市城隍庙，改造之前很多人在里面做生意都发财了，但是那里会是上只角么？
联洋的确是白领、中产看重的地方，不过好就好在哪里是纯粹的新建住宅区，且基本上都是较高素质人群聚居。所以街道整洁，环境不错。而且住宅区周边很多小路，不要小看这个，小路的水准很大程度上决定了一个社区的品位。
徐家汇是上只角？在下不敢苟同。我的公司就开在徐家汇，租的房子在天钥桥路南丹路，对周边可以说是非常熟悉了。除了漕溪北路以西的南丹路、蒲汇塘路有几个还不错的小区外，大多数的地方流动人员众多，噪音沸反盈天，晚上光污染严重。
徐家汇因为几个it大卖场的缘故，漕溪北路沿线有大量的商住两用楼，人员流动复杂，电梯挤得没法忍受。而天钥桥路沿线因为有小吃摊和餐饮，也是摩肩接踵，肮脏的很，晚上霓虹灯让天空都变了颜色。
总的来讲徐家汇我觉得算是中只角都很勉强，更不用说上只角了。它缺乏上只角所应该拥有的一些特征：安静，干净，晚上灯光暗，有几条优美的小街。
说到镇宁路，20多年来我是看着它发生巨大变化的。
镇宁路的翻身，是得益于它的地缘。镇宁路南端连接华山路，这个不用说了，华山路的档次大家都清楚的。中段靠愚园路，也是老牌的上只角地段。在这样两个上只角当中，夹着的是梅家弄棚户区，非常彻底的下只角。还有压缩机厂和酒精厂。小时候经过那里那味道……
正因为如此，镇宁路南段拆/迁/相对容易（棚户区么，楼矮自然容易拆），而升值潜力巨大，所以随着东方剑桥等高级楼盘的建成，镇宁路南端从华山路到延安路首先变成了上只角。
而愚园路和延安路之间，是可以预期即将大规模发展的区域。因为南京西路随着久光的建成，逐渐有西进之势。房地产高潮的那几年，这一段本来就快要拆/迁/了。不过这一段即使建成，也不会是上只角，顶多是商业区而已。
至于愚园路以北的部分，就比较困难一些了，原因在于北端的万航渡路和曹家渡商圈档次不够。目前那里唯一一个新建楼盘就是嘉园，不过那个楼盘经常有一种怪味道……似乎下水系统做得有点问题。现在那里正在大规模拆/迁/。拆/迁/的结果如何，我且拭目以待。
关于上只角，下只角，就写到这里。接下来几天我会接着谈谈我对于如何对某一区域的交通情况作出评价的看法。
我们之所以要选择地段，很大一个原因，在于某地区的交通情况。
不仅是公车族要考虑交通，其实开车族也一样要选择地段。不过开车的人选择地段相对简单，只要能够方便上畅通的高架，常去的地方的距离不要太远就可以了。
我们重点要讨论的是，大多数的公车族如何去选择合适的地段。
这里顺便说一句，个人觉得假如仅仅是为了上下班代步而不是特别喜欢开车的情况，若家庭收入每月没有达到2万以上，还是不要买车吧。汽油在可预见的未来涨到6元甚至10元是大有可能的。而市区停车费更加是……
有的朋友在买房的时候会考虑房子离一家人上班的地方是不是方便。当然这是一定要考虑的。但是当今社会跳槽是很经常的事情，公司也可能搬家，买房不同于租房，买了之后你的窝就定了，万一以后工作换到很远的地方就麻烦了。
所以我觉得除了目前上班要方便之外，到几个上海主要的商务区也要方便才行。主要就是徐家汇、南京西路、淮海中路和陆家嘴。当然不同的行业是不一样的。具体的情况还要具体分析。
这一点来讲，内环内的房子优势就比较大了，因为多年以来的公交路网在内环已经铺的密密麻麻了。但是我们要注意一点，上海的公交有一个特点，东西向的车多线路多，速度车况都较好。南北向的就要差很多。
同时，并不是说有直达的公交车就方便了。有的公交车平时看上去挺空的，但是上班的时候是非常挤的。要体验这个，一定要是在上班的高峰时段乘坐一下看看。
另外，假如你是在一个新建的区域，或者正在大规模建设的区域，必须要预估到新的居民迁入后造成的新的公交压力。
一些特别拥挤的公交线路，往往会有比较多的小偷。这点也要评估进去。
另外经过火车站，汽车站以及批发市场的线路也不是很理想，因为会有很多带着大堆行李的人上车，无形之中环境更差，车子更拥挤。
公交线路的价钱也是不一样的。假如是市政线路，价钱就会比较便宜。假如是社会线路或者郊区线路，价格就会贵。两位数以及9字打头的公交线是比较好的，车子新价钱也便宜。7字打头的价格不贵但是车子有的时候要差一点。8字打头，5字打头的车相对差一点，价钱还贵。3字打头的是夜宵线，不论。中文字的线是郊区线，也会贵一些。这个是我的感觉，可能不准确，大家帮忙补充一下。
反正浦东冠忠公司的车一般比较差，也是我的感觉，不负任何责任。
不同车队的车子速度也是不一样的，上海比较出名的快车队有576和沪闵线。选择一条开车传统较为快的线路不失为明智之举。
地铁房是一个被彻底用滥的概念。我想所谓的地铁房，应该是从你出门到地铁站台步行时间不超过15分钟。现在很多2-3km距离的房子都敢叫自己地铁房了，纯粹是胡扯。
从任何意义上看，地铁都要远远优于公交。地铁稳定，准时，速度快且换乘四通八达（环乘的优势在2010年之后会越来越明显）。同样的地段和配套，地铁房比非地铁房贵是理所当然的。
那么，是不是只要是地铁房就行呢？我觉得问题没有这么简单。
首先，不同的线路，拥挤程度、车辆车站好坏、发车间隔、经过区域、换乘方便度都是大不相同的。
论拥挤程度，上海首推一号线，尤其是北延伸段。所以北延伸段的地铁放我是不看好的。同理可得莘庄，由于过度依赖地铁概念（没办法，很长时间上海只有一号线），所以造成人口过渡聚集，所以地铁的拥挤程度也是很出名的。
论车辆好坏，我觉得三号线的车子实在是不怎么样，夏天感觉空调开不足似的。同时很多三号线车站在夏天简直就是大蒸笼，我的天……当初设计的时候真地考虑不足啊。
论发车间隔，5号线和一号线北延伸段都长了一点，四号线目前也是不行，不过四号线是试运行，所以先不去论它。
论经过区域，三号线目前最差。1号2号都不错。但是四号线开通后，借同站台换乘的光，三号线算是翻身了。
论换乘方便，目前规划中的十字,L字换乘以及三四号的同站台换乘都很好，人民广场的那个通道换乘就傻极了，而火车站的1号和3，4号无法换乘则是最最不能理解的。
所以选地铁房，要选不拥挤的（可预计的未来也不会拥挤的），车子好而且多的，经过主要商业区域和你的上下班地点的，换乘也要方便的。
另外，即使是同一条线，不同的站点旁边的地铁房也是有好坏的。这主要是看上班的时候。假如你这站上车的时候人山人海，肯定就不是好站点。
在上班的时候，地铁每个站有不同的特点，有的站上下人都很少（例如衡山路站），有的站上下人都很多（主要是换乘站），有的站上的人多下的人少（比如一号线莘庄到莲花路段），有的站上的人少下的人多（比如黄皮南路）。
哪种类型的车站好，不用我多说了吧。可惜好的站点一般都在市中心商务区……
还有火车站汽车站到市中心的站头相对差一点，会有很多挑扁担打包小包的外地来的朋友和你一起挤
谈配套，就是谈设施。所以我们的配套讨论，就从一个一个的设施开始谈起。
首先我们来看看邮局、银行。
这两个设施在我看来可以基本不用考虑。因为一般来说大家都在cbd上班，类似于家庭理财、包裹收寄等都可以放在那里解决掉。何况快递目前如此发达，邮局已经几乎要被淘汰了。而银行的网上金融业务也已经很成熟，足不出户就可以完成大多数的资金调达。
其次我们来看看娱乐场所，包括k房，酒吧，电影院等。
这些场所千万不能离我们居住的地方太近，太近的话治安肯定好不了。我楼下一个酒吧，就见过有人流血不止倒在地上的。
但是也不要太远，2-3公里之内出租车起步价就差不多。喝醉了别人扛你回来还比较简单。
要有这些东西，从另一个角度看，必然是商业区周边了。一些中外环附件新建的小区是不能有这样的设施的。这就只能下班后先在市区消费，然后晚上回来。不过玩得晚了可能就只能打的，这点是中外环小区很大的一个不便之处。当然有车族排除在外。
然后我们看看学校。
学校其实要分几种来看。幼儿园，小学，中学这些是为孩子考虑的。由于目前上海初中都实行就近入学政策，所以在一个好的小学和初中的学区内是对孩子是很好的。对于中小学生，回家距离最好是步行15分钟左右。要小孩子挤车上学，我觉得是不太合适的。
有的学区还有特别的好处。比方说在湖南路街道的学区，很可能就会在高安路小学读书，然后你或许会和上海市府领导人一起开家长会，你的孩子以后可能和某某公子是好朋友。
我不建议把孩子送到寄宿制的贵族学校，学校只是教孩子一些文化知识，而如何做人是要靠家长言传身教的，孩子部和父母生活在一起，会影响到其世界观人生观的育成的。
在学校这块，还有一个特别的情况，就是大学旁边的地段。我很喜欢住在大学的旁边。首先大学一般环境都很优美，可以当个公园进去散步，运动、锻炼。其次人群素质相对较高。年轻人多，社区也有活力。学校的食堂再你不想做饭的时候可以去价廉物美的凑合一顿，晚上还会有小吃街。
若有没有结婚的单身男同胞，更不要忘了在学校邂逅清醇少女的可能性哟！
下面我们来看看医院。
医院一定不能离我们太近，若在小区门口那是万万不行的。一天到晚都是病人走来走去的，弄得不好就感染了。而且医院从风水来讲也不是很好。医院还有消毒水的味道，不好闻。
但是太远也是不行的。最好是在步行10分钟距离之内有一家。或许有人会这样说，一般正常人几年去一次医院，打的就是了，有什么关系？
话虽不错，但是对于一些中外环的小区，还是有关系的，因为病来的时候可不管是白天黑夜。在比较偏的地方未必可以随时叫到taxi，尤其是深夜。这个时候就有可能要走过去。病来的时候人浑身无力，平时10分钟的路可能要走20分钟，这个时候医院近的好处就体现出来了。
接着我们来看看重中之重的配套，大卖场。
衡量一个新兴社区的配套，我们通常有一点是绝对不会遗漏的，就是大卖场。基本生活用品从大卖场采购，已经是目前大多数年轻人的当然选择。
但并不是说有一个大卖场就好，大卖场本身还是有好坏差别的。以我自己逛过的大卖场来说，家乐福和沃尔马（我依据的是东莞沃尔马的印象，上海的还没有去过）显然是最好的，货物摆放和购物环境都一流。世纪联华和华联吉买盛算第二梯队，货物摆放较为散乱，环境也一般。易买得因为卖场通风系统不良，普遍味道重，再次之。最差的我感觉是易初莲花，什么过期食品，变味熟食，都是那里出来的，卖场管理也一套糊涂，价格标签管理混乱，给人的感觉就是一个管理不良的大仓库。早些年在浦东易初莲花购物还看到过大量的警告语，把客户都当成贼来防了。不过易处莲花的正大店还是不错的，实话实说。
我们考虑卖场的质量，还要考虑到这个卖唱的营业面积，自然是越大越好。同时要搞清楚这面积是卖场本身的还是有一部分是出租给别人经营的。
卖场和我们家的距离，我觉得是一个很难抉择的问题。我的看法是，要么足够近，走路5分钟到家门口。若不是这样，那只要在2公里范围之内，距离已经无所谓了。因为卖场里出来肯定都是大包小包，走个五分钟还可以，要超过五分钟，还不如打的呢，既然打的了，3公里之内都是一样的了。
对于配套设施，我是这样看的，每个人对于配套的需求都是不一样的。
假如是年轻人，会比较在乎健身场所和大超市，健身场所离得远了，人会懒得去，浪费年卡价值；年轻人时间少，大超市可以节约时间，快速采购。
假如是年轻的爸爸妈妈，学区的选择就非常重要，可以让孩子有一个好的起点。
若是中老年人，附近有一个公园，以及医院就很重要。超市近不近问题不大，一来中老年人买菜喜欢去菜场，其次中老年人时间多，可以乘各种各样的大超市班车去采购。
最后作一下结案陈词。
地段这个概念，若是把它实际化，就是说一个楼盘在地理位置上的价值。一个楼盘的本身建筑质量和设计+地段，就可以基本决定一个楼盘的价值。
我们在分析地段的时候，要考虑到上面提到的各个因素；而且，还要学会已发展的眼光来看地段。某些地段可能目前价值不高，但是假如未来可以通地铁或者未来周边会有很好的规划，则这个地段是具有升值潜力的。相反的，若一个地段的利好消息已经用尽甚至会有不利情况发生（比方说附近要建高噪音的东西），则这个地段就有贬值的可能。
同时地段价值因人而异，对别人来说是好地段对你而言却未必，要具体情况具体分析。
一个地段的好坏，和它处于内环、中环还是外环没有任何必然的联系。决定地段好坏的，是他的居民素质、交通情况以及周边配套。一个外环的楼盘完全有可能比内环的楼盘地段好。
可能有人会说，那为什么内环的楼盘就是贵呢？原因很简单，因为内环靠近中心城区，所以商业配套肯定齐全，交通也一定便利。是因为内环楼盘的这些特征造成其地段价值高，而不是内环本身。假如有一个外环的楼盘能够在综合评价中超过某内环楼盘，则其地段价值超过某内环楼盘是毫不稀奇的。
随着城市的发展，尤其是地铁的大量建设，可以预见，上海的城区面积会大大扩张，交通问题会最终得到解决，地铁沿线的楼盘价格会拉平。而随着人口的迁入，配套设施在大规模的居住区不会有任何问题。所以我认为高品质的大型社区在未来10年内会成为最具有升值潜力的房产。
针对目前的上海房产市场，我是一个偏空型平军。
由于目前的供需失衡以及购房者的看跌情绪，可以预期在供求关系理顺之前，房价不可能掉头向上。
同样，由于开发商和政府的利益，房价已不可能大跌，一年之内超过5%也不可能。一旦大跌，会造成观望情绪的蔓延而造成越跌越卖不出去的情况。相反，政府会不断制造房产回暖的气氛，以吸引刚性需求者入市，来进行供求关系的调节。
这次房地产调控的目的，是要压制房地产行业的过热，避免过热后造成供需关系的严重失衡后的崩盘。目前既然已经将投机消费彻底抑制，可以说调控已经基本成功了。下一步就是要鼓励刚需购房了，这也可以说是调控，通过控制供应量、提高贷款优惠幅度来促成市场回暖。
可能有朋友会说，大部分人都买不起房，怎么可能回暖？怎么促进自住消费？这个问题要从几方面来看。一方面由于这轮房地产狂热，大多数人的购房心里价位已经大大提高了，差不多从5000平涨到了8000平。同时，目前的供应量虽大，却已不再有新增，而对房屋的需求却是每年都在不断产生的，几年时间过去，供需就会趋向平衡。另一方面，我预期11。5期间我国城镇居民收入会有比较大的提高同时会发生年均10%的通货膨胀。所以说3-5年之后，再来看目前的房价，可能大家就会觉得可以接受了。
不过，在这样的背景下，房价就算是不跌甚至是微涨，其实质其实还是在跌。
以上部分完成于2006年4月，2007年6月作少许修订。
2007年6月补充：
一年前写的文章，被广泛转载。可惜没有杂志社要用，所以没骗到稿费，甚憾。
这篇文章的中心思想，是说明居民对于房产价值的重要意义。我想这一点，在未来域的各位已经可以感受到。虽然我们有着比较糟糕的物业管理，但是由于小区的居民普遍素质较高，所以居住环境还是相当不错的。加入了我们WE CLUB的各位，更是豪言未来域房子不涨到3万不卖。
其实房产对于人的价值，和房产本身的价格，并没有直接的联系。和谐的邻里关系使居住在内的人受益匪浅，但是这一点并不会成为购房人的主要参考因素。因为购房者未必能够融入到这个和谐的社区环境中，更重要的是，购房者在没有入住之前，是很难感受到这种邻里关系对于居住感受的重大影响的。
但是对于已经居住在内的人，却可以从中得到房产居住价值的巨大提升。
文章最后一段，关于通胀的预言，基本是得到了印证，虽然当时空军对这一点普遍持怀疑态度。但是上海的房价还是在上涨。超过了通胀的速度。主要的原因我认为是政府通过控制供应量来调节供需关系造成的，同时股市产生的大量货币增值，也支撑了实际的购买力。
但是中国股市目前的泡沫是相当严重的，我不认为股市还会继续这么热下去。没有业绩支撑的高股价最终还是会回到2500点左右的真实水平。（伴随人民币升值，会有小幅上涨，但决不会是前一段时间那种疯狂的架势。
所以购房的资金面在未来的前景我并不看好。不过天涯的蟹渣渣之流的未来域会跌到4000元显然已经成为大家的笑柄。这再次告诉我们对于房价也好、股价也好，屁股决定脑袋的同时，不要忘记客观的数据分析是多么的重要。
2007年6月底于北京和平里宾馆。.
