呼吁:暂时不要买房 (点击:25243)  
    咖啡 2008-11-14 17:22:21 发表于焦点房地产网-谈房论市-购房智囊团论坛
    标签: 房价  首付  银行   
一炒家去年购一处100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价50万元。贷款8成，首付10万。几个月后，他们将房价炒到了8000元/平米。担心没人买吗？他们根本没打算卖！--他们将房子卖给自己！（当然是以另一个人的名义）。这时房子总价是80万，贷款8成（64万），首付16万，通过转按揭（或提前还贷方式），他将房子 卖给了自己，并缴纳差价的所得税。

　　这时侯，让我们来看一下是什么结果：这个人赚得房屋差价30万（因为是用银行的钱还银行的钱嘛），减去第二次的首付16万和一点点所得税，它已经干拿了14万。而这时候房子还在它名下！它现在唯一的负担是要还64万的贷款，加上利息，是一笔不小的数目。可这有什么关系，大不了还不起贷款，银行把房子收回去呗？！它还是干赚14万啊。如果它还能找到买主，即使以第二次的成交价卖（通常还会高，它会给你看购房合同上的买入价），那它至少又拿回了第二次的首付16万。那么这一轮下来它就净赚超过30万。当然，这中间会发生一些交易费用，但比起房价是微不足道的。

　　问题就来了：

　　一、它们能把房价炒到那么高吗？

　　答案：能。根本原因在于，开发商自己主力参与这项勾当。一般而言，开发商在正式开盘之前会有一个内部认购，通过这个内部认购，开发商了解大致有多少真正的购房者。根据一个并不复杂的算法，它们知道房价炒到多少还有真正的买主，它们以此决定可以留下下多少套房子来进行安全炒作。在大多数情况下，它们至少可以赚到到卖给自己的那一轮炒作的金额（对应上面的14万）而不漏出马脚，这是因为有真实的交易将这种假交易掩盖掉了。在这一轮中，直接的受害者有两个，一是后续购房者，一是贷款银行；前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一个栖生之地（其实到现在，先期认购价也已经炒上去了）他们从购房之时起的大半生里被开发商及炒家带上了一付沉重的锁链，步履蹒跚地走在人生路上，他们这一生都被奴-役着；而后者（银行）将承担更大的风险：如果炒房者没有能力再次将房子转手到真实购房者，那么这就造成了一笔烂帐--炒家（开发商）已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子，更为重要的是你没有任何办法去追回这笔现金，因为这个过程是看起来合法的。森豪公寓虚假按揭金额6亿多元被揭发，不是因为炒作太狠，资金量太大，而是他们将炒出来的资金移作它用导致烂尾，如果他们将巨额骗贷款资金的一部分用于这个楼盘完工，这场炒作就会安全地被屏蔽，成为房价攀升的又一支看不见的黑手--大家只看得见房价飞涨，看不见多少财产落入开发商和银行官员腰包。

　　二、银行人员有这么傻吗？

　　答案：没有。原因在于，开发商与银行内部人员有可能勾结串通，而参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们或在参与着分赃--中国的地产商是知道怎么喂养他们的。因此，根本而言，他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。这时候，买单的就是全国人民了，国家必须向银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些官员蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。

　　三、为什么中国有这样的事情？

　　答案：贪官。中国各种古怪离奇恶心伤感愤怒无聊无奈的事情，都可以归结到这两个字。这两个字，说得学术一点是人事制度。在中国，说无官不贪，虽然有些过,但还是有些道理的。原因就是，没有先期投入，你根本当不了官。既然下血本爬上去，有不贪的理由吗？法律，在我国有时候是个笑话。法院也是go- vern-ment官员管啊，你不围着他转，明天你就当不了法院的官，而这个法院的官位是如何得到的啊，不言而语了！所以说，在这个人事制度下，贪官的温床就形成了.而银行官员直接面对金钱，更具有了吸引贪官的道理。谁都知道，任何一个地方，最气派的都是银行和税务，不要说在里面做官了，光能混进去就是令人羡慕的事情。

　　四、房地产对国民经济有推动吗？

　　答案：有；非常大。开发商/炒家和银行将房价炒高，虽然导致房价奇高，但人总得有住得地方啊？！为了买房子住，大家只能拼命工作，客观上推动了整体经济的发展。然而，经济虽然发展了，创造的财富的分配严重错位：广大拼命工作的百姓发现挣钱的速度远远跟不上房价的攀升速度，在国家一片经济发展叫好声中，人们憔悴不堪，早年白发。他们茫然地看着不断攀升的房价，不知所措；他们不知道地产商和官僚正一点点地榨取着他们的汗和血。

　　五、我们有办法吗？

　　答案：有。房价失控到今天这个程度，仍有豢养的专家出来声嘶力竭地辩解，说房价高是正常地市场经济现象。而部分不明真相地人们（个人炒家除外），也被不断攀升的房价吓怕了，宁愿被套上枷锁，以求一席栖身之地，所以一肆有新房认购，即懵懂趋之。一旦认购成功而且房价又攀高了，算算好象房子还没交就得了十多万，兴高采列，好象捡了个大便宜。其实你去卖一下，看真有人鸟你么？你们其实不知不觉中给某些开发商和某些银行官员充当了帮凶，同时也是受害者，还在那儿沾沾自喜！你们只不过受害程度轻一些罢了。你被人打了一拳，另一些人被打了两拳，这你也值得你高兴？真的这样，我只能鄙视你，因为就是你去抢着挨这一拳，才导致另一些人挨这两拳。如果我们都不去参加认购，我相信它们无法投机，它们无法赤裸裸地攫取社会财富。因此，我向大家呼吁，也希望大家：不要去参加任何形式的认购，不要去排什么号。

　　楼市炒到今天，某些开发商和某些银行官员已经攫走了大量财富，房价已经攀高，房价泡沫已成事实。我们现在要做是戳破这个泡沫，我们拒绝在这个巨大泡沫上构筑我们的悲惨的受人奴Yi的人生。因此，我向大家呼吁，也再次让大家明白：如果我们可以暂时不买房子，就不要买，暂时维持现状。我相信，大家如果这样，只需要半年到一年时间，这些阴险的开发商和某些银行贪官就会原形毕露：首先是银行大量坏帐，国家银行出现严重的经济问题，如果这个问题不予清查，将严重影响其他利益集团的现实利益（记住，除了开发商和银行，还有很多利益实体），一旦赖以依存的国家经济出现问题，这些利益集团就会强烈反应。7.他们将动用司法机关介入对坏帐的追查，逼使银行官员受审供出受贿内幕，进而追查到行贿的开发商。按照惯例，这些开发商将上串下跳，开始血本收买追查官员，但由于这些官员代表更多集团的利益，因此多数不法开发商将面临绝境。部分不法财富将被追回（如果它们还没有挥霍完）。更直接的是，房价将趋于基本合理价位。

　　什么是合理价位？就是用双手勤劳工作的人们--他们是社会财富的真正创造者，可以买得起住房，贷款不会压得它们一生直不起腰，在他们工作之余还能有心情逗孩子，在上班 路上还能露出一点笑容......这些本来都是基本的生活水准，可是都被开发商和银行官员无情地毁灭了。
　　　　









超级链接：楼房建筑成本，每平米就是679块钱！谁不信，我可以把发票拿到北京，拿到新华网，一样样地算个清楚，让全国人民看看！这两天，我在网上说出了内幕，不知道有多少人骂我说了假话，还有人威胁我，说我不该坏了‘规矩’，让我小心‘狗头’。我一不做二不休，再讲讲这个内幕，想借新华网再张扬一下……郭一平呀，我豁出去了。679，就是679嘛！谁能算出多1毛钱，我给他拿一百万！我自己就算了好几遍了。每平米，就是679嘛！”

这是广州一个建筑商X打来的电话，言语之间激愤难当。以下是郭一平根据对方的谈话整理。

房屋的建筑成本到底是多少钱？我想不是建筑商谁也不能真的说清楚，就算知道要么也是道听途说或是一知半解！但是哪位建筑商能够扯下建筑成本的这块房地产商的遮羞布呢？

今天，我作为一个建筑商响应广州市长张广宁的号召，勇敢地站出来大揭内幕！

内幕：成本竟如此低

承包建筑总面积11893平方米的商品房，给地产商合同上的交货价是808万元，每平方米的建筑均价为679元，而实际建筑成本是每平方米572元。180天就赚80万！

证据：所有的采购材料的发票和收据，也有他与各个班主签下的所有合同。一共31份，主要包括材料和人工两大块。

详单列举：

钢材，每吨要4200元。(目前2008年钢材价格已经跌到3000多元每吨)

人工费，铁工为7元/平方米，木工是16元/平方米，泥工为5元/平方米，砌砖差不多是一角钱一块砖，而负责贴外墙瓷砖的人要24元/平方米，合计1332758元。

打桩、防雷、给水、排水、消防花了差不多71万元。

土建部分的材料成本是4061189元。

其他一些费用713054元。

工程包工包料的真实成本是6803993元。

利润成本有多大？

看看在180天的工期，建筑上的报价808万的情况下，扣除成本，赚了多少？心里就清楚了！这还仅仅是建筑商的利润。

该房子销售价格已经卖到4200元/平方米，从这些数字应可以想到开发商的利润空间有多大！

房价究竟由何构成，又贵在哪里？

房价的构成：建筑费用仅占四成

土地费包括土地取得费用和土地开发费用，占到总房价的20%左右；

建筑安装工程费用，这部分在总房价中约占40%；

市政公共设施配套费用，这部分占到总房价的20%~30%；

各种税费，这部分占总房价的10%~15%；

除此之外，房价中还包括开发商的利润和房地产流通费等项目。

房价你到底贵在哪里？

首当其冲的便是房地产商的追求暴利，有一位房地产商说房地产利润“何止100%”。

隐性成本的存在，即所谓无法说出口的无法计算的成本。比如有房地产商说利润达到150%，其中一半要用于“勾兑关系”。

从降幅看房价暴利

曾经有一段时期，社会上要求公开房价成本的呼声相当高昂。当时，华远地产的掌门人任志强回应这项议题时，发明了一句妇孺皆知的名言——房价成本好比老婆的内衣，公开不得。



房价成本的秘密，对开发商而言，无疑是一柄达摩克利斯之剑。有太多见不得人的东西，被裹挟在“成本”这个藏污纳垢的概念之中。比如说，竞标土地行贿官员，银行贷款打理关系，这些成本始终无法端上台面；再者，房价离谱的暴利，一旦广而告之，势必不能见容于诉求平衡的社会心理，点燃大众的仇恨。

在楼市持续萎靡不振之际，开发商被逼通过降价打开销路自救，这也给外界提供了观察房价利润的机会之窗。
   大家知道，赔本的买卖没人会做，即便是降价，也只是让利，并不会亏本。具体说来，开发商降价5%，他的原有利润必然≥5%。恒大地产南京项目一鼓作气下降35%，在假定保本略赚的情况下，其利润必然高过35%。这是传统制造行业、服务业永远无法比拟的暴利。也难怪，如今国内资本市场念兹在兹的都是房地产。海尔电器做得好好的，也不忘到房地产捞一把，便是显著一例。

我说实话，现在北京的房价，成本超不过3000，谁若不服气，敢站出来给我算细账，我马上给他算去！咱在电视上，面对广大中国人民算，别遮遮掩掩的！

一句话：房价，现在离真正的底儿远着哩。尤其北京那房价，再降70%也见不了底儿。我劝大家千万别买房，我劝政府也别再救市了。啥都是明的了，别搞得太没意思了。.

政府也不是傻子,他们也知道KFS的暴利,不还是要救吗?不知道为什么?.

这里有房地产公司干活的BBMM么？
有房地产公司上下游企业干活的BBMM么？

想听听这些实实在在被影响或者即将被影响的人的发言。.

不是那么回事，现在的地价疯涨，土地已经在几轮开发商手里转过，加上各种费用，真正在开发的商家实际利润不到10%，看看各大房产上市公司的业绩就知道了。.

反正房价真的是太高了,在绝大部分的LBX都无法承受其价格的情况下,它离崩溃也不远了!.

引用:

原帖由 YJYmama 于 2008-11-18 10:01 发表
反正房价真的是太高了,在绝大部分的LBX都无法承受其价格的情况下,它离崩溃也不远了!

坚决同意你的观点!.

什么是合理价位？就是用双手勤劳工作的人们--他们是社会财富的真正创造者，可以买得起住房，贷款不会压得它们一生直不起腰，在他们工作之余还能有心情逗孩子，在上班 路上还能露出一点笑容......这些本来都是基本的生活水准，可是都被开发商和银行官员无情地毁灭了。
顶这句话。.

楼主说的情况发生在早期，随着时间的推移，局面的转变，现在同意5楼“杨杨和妈妈”的“不是那么回事，现在的地价疯涨，土地已经在几轮开发商手里转过，加上各种费用，真正在开发的商家实际利润不到10%，看看各大房产上市公司的业绩就知道了。”总之是有很多因素导致房地产行业扭曲畸形发展。.

最主要还是太多的“贪官”.

ZF要干预进来，只能从源头下手，抬高地价是一种手段，但同时必然也间接造成房价的成本不断上升，不是说你ZF抬高了地价就能限制住KFS不来拍地，现在LBX被房价屡升不降弄得越来越胆小，都怕现在不买以后更买不起，刚性需求哪里来的？就是这样来的，所以有这么强烈的刚性需求，大家说KFS能不拍地？高价拍到了地，再加上建造成本，自然这些就转化到LBX头上来喽～KFS也是企业，先不论它黑不黑，有多黑，起码一点，它不是慈善机构，不做亏本买卖。所以我想说，ZF想要通过宏观调控来平稳楼市，不能随便出招啊～搞不好就变成推波助澜的反作用力了。

[ 本帖最后由 sunshine-sports 于 2008-11-18 11:36 编辑 ].

建筑成本可能就600 700的样子，以前我爸妈单位上集资建房，算过。
但是，各种灰色成本，加上地价，还有，kfs为政府做的一些事（拆迁，拆旧，旧区改造，环境配套）也是要花钱的。

所以这个真实成本，一般人是不会知道的，除了kfs自己。.

房价的定位也不能一概而论,要看房开商拿到土地时的成本,因为土地的成本占房价成本的一半,现在地段好的地方跌价了吗?好像不多吧,像上海就是郊区跌得较多一些,因为开发商的土地成本本来就低,所以利润空间大,跌一点无所谓了,跌一点也能赚很多的钱..

引用:

原帖由 Liuxiaomei 于 2008-11-17 14:46 发表
政府也不是傻子,他们也知道KFS的暴利,不还是要救吗?不知道为什么?

政府其实不是在救开发商，而是在救自己。这几年，政府以宏观调控为名，把地价炒得老高，开发商用高价竞标得的土地，成本费用高，只能以高房价来获取利润。有些开发商甚至不同意政府就市，他们只希望政府少一点所谓的“宏观调控”。.

猪通过勤劳致富有5元钱存在老鼠开的钱庄里。猪打算拿这5元钱建一个小窝，大盖要花2元卖地，花3元搭窝。王八是搞工程的，他想在猪身上挣更多的钱，于是找来当投资顾问的狐狸想办法，狐狸说：这好办。于是找来管地盘的狼，开钱庄的老鼠一起来商议，结果王八从老鼠那里借来200元，用100元卖了狼的地，花了3元把猪窝盖好，花了50元给了狐狸咨询服务费，猪没有地，只好求王八把窝卖给它，王八要价500元，老猪说只有5元买不起，这时候狐狸说服猪去向老鼠借钱，老鼠答应借500给猪，前提是要他连本带利还600元，可以分10年还清，并且产权证拿来抵押。结果成交。猪到最后花了600元买来了猪窝，比他原来的计划高了11倍，猪努力了十年去挣钱还贷。在这场交易里面，狼，老鼠，狐狸还有王八都挣了钱。以后他们就如法炮制。更多的猪去贷款买房子了，这时候，当商人的驴看到有机可乘，到老鼠那里贷了好多好多的款，把王八盖的房子都买下来，然后以更高的价格卖给了猪。猪的还贷期就越来越长，吃的越来越差，小猪崽子也不敢生了。由于猪的数目越来越少，狼觉得这样下去自己没有猪肉吃了，非饿死不可，于是开始调控，不让老鼠再借钱了。但是王八还没有停止盖房，把自己挣的钱和贷的钱全投入生产了。驴手上的猪窝囤积的很多，卖不动了被套牢了。结果，老鼠，王八，还有驴都挣了好多的猪窝。钱到最后集中到狼手上。如今，谁都等着狼把钱拿出来救命。聪明的你，如果你是狼，你会拿钱救哪个？.

引用:

原帖由 萱儿妈 于 2008-11-18 17:30 发表



政府其实不是在救开发商，而是在救自己。这几年，政府以宏观调控为名，把地价炒得老高，开发商用高价竞标得的土地，成本费用高，只能以高房价来获取利润。有些开发商甚至不同意政府就市，他们只希望政府少一点 ...

同意，现在有些地拿到的楼板价已经比周边在售的项目要高了，请问谁把钱赚去了，真正的赢家是政府啊！.

引用:

原帖由 mhl3210 于 2008-11-18 17:57 发表
猪通过勤劳致富有5元钱存在老鼠开的钱庄里。猪打算拿这5元钱建一个小窝，大盖要花2元卖地，花3元搭窝。王八是搞工程的，他想在猪身上挣更多的钱，于是找来当投资顾问的狐狸想办法，狐狸说：这好办。于是找来管地盘的 ...

看报纸了，今年有70多万人想加入狼群.

引用:

原帖由 zym_tj 于 2008-11-19 09:00 发表

看报纸了，今年有70多万人想加入狼群

大不了最后狼比猪还多，这记问题就严重了！.

房价成本好比老婆的内衣，公开不得！ 狼狈为奸，一丘之貉!.

有需求就买，没有就等呗.

房价成本中最大的一块是：土地----政府控制的。
建筑成本是可以算得出的----是不高的。
所以，房价问题的关键就很明显了。

降低土地价格，规定房产商利润上限，老百姓得益才是实在的。

在贷款额度、利率上作文章，明显欺骗老百姓-----额度、利率想调就可以调的！.

房地产业是支柱型产业，是国民经济的风向标。土地的所有者是国家，税，费的受益者是国家，借贷的银行的所有者是国家，贡献的GTP的收益者是国家，带动的相关产业又太多，事关实体经济死活。老百姓喊房价贵，该买的不照样在买？倒是前段时间叫“拐点论”让你们对房价下跌有了期望，持币待购。房地产不能下来，下来了方方面面都受影响，国家当然救市了。大家不觉得这段时间“拐点论”销声匿迹了。.

拐点论消失是因为现在房子确实降了,而且降的很厉害,你不要只看上海,看看全国就知道了.上海真真大幅度降价应该比全国晚一些.当初有个帖子就是7月份时候说房子不会降的,还扯到了越南的金融危机,当时我就说中国也会影响的,没想到才几个月就成真了,所以这是一个过程,等待吧,房子一定会降的很厉害的,现在国家出的4万亿元的拉动经济里面就没有房地产,而是铁路,基础建设.国家已经不会再管房地产了,只是不想一下子让它跌的太惨,让它慢慢从GDP的比重降下来,转变为扶持实体经济的..

政府还是会大幅拉动的，看着吧，我们不看全国，看上海。
最迟不会晚于明年一季度。


问：房价涨跌与穷人有关吗（大多数老百姓）？
    房价上涨最大的收益人是谁
    房价下跌有多少人要失业，衍生的问题有哪些

结论：没有泡沫的啤酒就不是啤酒
如果你是政府，你会如何做.

我不同意。房产是政府不能调控的，政府想调控但调控不了的，大环境经济情势不好，影响面这么大，难道中国就例外了？老百姓购买力明显下降，谁还要买房啊，即便是刚性需求的人比例也是很少的。明年的经济形势更加惨败，这年头还有什么比现金拿在手里要来的更安心的呢。.

回想2001—2003 2003—2005的两播上涨，好像那时的购买力没有现在强吧。.

引用:

原帖由 络通妈 于 2008-11-19 17:08 发表
国家已经不会再管房地产了,只是不想一下子让它跌的太惨,让它慢慢从GDP的比重降下来,转变为扶持实体经济的.

W 总理说，房地产是国民经济的重要支柱产业
加了“重要”两字哦.

有的住就不买
反正价格也高的离谱了.

其实现在的房价没有一个标准,卖家想卖多少就卖多少,没有一个监督机构,政府是完全放开的.如果政府将房价根据区域来定一个指导价,那么房价也不会象现在这样高得离谱了,也就不会有什么炒房团了..

顶,三年内坚决不买.

顶，房价不跌坚决不买。.

不买不买就是不买.

不买！.

今年不买房.

引用:

原帖由 tracy2006 于 2008-11-20 13:18 发表
这N年来，通常只是看到“不要买房”的告示，不知道什么时候会有“可以买房”的通知？到了该买房的时候，麻烦各位消息灵通人士也来提醒一下......

现在不买。
打算明年下半年买房。不知道是不是好时候，但是不能总住在父母家。.

一年不买房，三年不买股。.

房子是最大的奢侈品，不可能跌到让所有LBX都买的起滴，以前是，现在是，将来也是。。。.

不过蛮滑稽的，今早早上接到接到4个中介的电话要看我那套学区房，难道楼市又复苏了？！
实际上这套房是多月前挂了网上试试水的。.

有消息说买房又可以带蓝印户口了，不知是否是真的？.