上升、上升、上升 沪房价统计数据“下跌”真相
房产之窗 2007年4月5日14:26 经济观察报 张延龙  


    “统计数字再引人注目，如果市场上实际的价格没有降，对于买房人来说没有意义。”

    如果外环线以外的成交量增多，反映在统计数字上就会拉低整个上海房价的价格。而记者从多家房地产公司了解到，上海内环以内，中环至内环的房价几乎没有下降，核心商圈更是如此

    一位上海房地产商说，“去年上海楼市是‘虚跌实涨’，城市核心区域的房价实际上仍是上涨的。”

    2006年前8个月，上海中环线至外环线之间的平均房价为每平方米8486元，与去年同比上升16％；中环线至内环线之间的平均房价为11474元/平方米，同比上升4.6％；内环线以内的平均房价为每平方米17821元，同比上升了7.9％

    29岁的王小磊正在为是否用积攒了5年的20万元钱买房而犹豫不决，因为现在市场上正在流传各种各样上海房价上涨或者下跌的消息。

    日前，上海社科院一份官方背景的报告说，上海房价6年来首次下跌。之前有消息称，自采取抑制外资进入中国楼市的措施以来，上海中心区的房价已经下跌了25％。紧接着，中央电视台又报道说，“上海宏观调控后房价平均下降10％”。看到这些报道后，王小磊曾兴冲冲地去看房，但又失望而归——他看中的几个楼盘价格一直没有下降，反而屡屡创出新高。

    交易区域变化导致统计价格下跌

    有关上海房价6年来首次下跌的报告完成后，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元即公开表示说，“2006年上海整体房地产市场运行平稳”，“去年，上海房价环比持平，同比有所下跌，主要原因是2005年房价上涨明显，预计今年房价将保持平稳”，“供应量的下降值得关注，1000万平方米是一个界限，低于这条线，就应该想到防止市场反弹的问题”。根据公开资料，上海市供应量最高时达到1070万平方米，而目前这一数字为960万平方米。

    这份报告显示，上海房地产指数从2000年开始增长，增速在2003年到达顶点后放缓；与之相对应，上海房价上涨幅度也在逐步回落，住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅，2006年的涨幅为－0.5％。这是2000年以来上海房价首次出现负增长。之前亦有消息称，今年2月份上海房价大降，徐汇区价格甚至较1月下降21.3％。

    王小磊当时曾兴冲冲到一些楼盘去看房，结果发现，“根本找不到降价幅度那么大的房子。”

    业内人士分析认为，“造成统计数字下降的并不是价格，而是成交区域。

    今年1月，徐汇区房源成交的主力区域在徐家汇，楼盘价格基本上都在25000元/平方米以上，因此整个区的成交均价也被拉高；而在2月，房源成交的主力区域在长桥、华泾等板块，房价基本上在15000元/平方米以内，所以整个区的成交均价有明显回落。

    “统计数字再引人注目，如果市场上实际的价格没有降，对于买房人来说没有意义。”王小磊抱怨说。

    与房价下降的结论相反，另一份由上海易居房地产研究院于今年3月初发布的《2006年上海房地产发展实证数据》则显示，2006年上海商品房均价的涨幅在4％左右，2005年度的涨幅则超过20％。

    上海房地产交易中心的数据显示：2006年前8个月，上海中环线至外环线之间的平均房价为每平方米8486元，与去年同比上升16％；中环线至内环线之间的平均房价为11474元/平方米，同比上升4.6％；内环线以内的平均房价为每平方米17821元，同比上升了7.9％。而外环线以外的房价，确实是呈下跌趋势的。

    因此，如果外环线以外的成交量增多，反映在统计数字上就会拉低整个上海房价的价格。而记者从多家房地产公司了解到，上海内环以内，中环至内环的房价几乎没有下降，核心商圈更是如此。

    一位不愿透露姓名的上海房地产商说，“去年上海楼市是‘虚跌实涨’，2006年上海外环成交量占全市成交量的70％左右，而且外环房价确实出现了下跌。由于内外环价格相差较大，三分之二的成交价下跌，总体的价格就会反映为下跌，但城市核心区域的房价实际上仍是上涨的。”

    供给之辩

    2006年的数据显示，商品住宅销售和出租量占供应量的89.27％，供应没有被全部消化，但保持在一个比较合理的数字。上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭称，去年年底的上海房产市场，宏观调控已基本到位，今年上半年，宏观调控的作用将全部显现，目前上海房市正处于多年未见的平稳状态。

    与此相对应，上海社科院完成的另一份报告则显示出截然不同的结论。

    这份上海社科院房地产业研究中心完成的《“十一五”时期上海房地产发展环境、机会、企业对策和对政府的建议》提出，上海的商品住房将大量过剩，“上海土地供应过量、房价过高”，“要防止出现房地产硬着陆的风险”。

    这份报告说，自本世纪初起，上海的商品住宅投资和新开工面积逐年较大幅度增长，导致后期供应量激增。2003年，上海商品住宅竣工面积超过2000万平方米，批准预售面积超过3000万平方米；2004年上海商品住宅竣工面积和批准预售面积都超过3000万平方米。远超过市场正常需求的能力，供远大于求的隐患逐渐增加。据有关人士介绍，这份《建议》中的观点仅代表当时上海社科院房地产业研究中心部分人的观点，在社科院内部也有不同意见。

    而易居地产研究院的报告则称，2006年9月份起，上海商品住宅竣工面积超过了开工面积。“从目前的情况看，刚性需求不会出现明显减少，同时住宅的有效供应又远未达到，供不应求的出现也是可能的。”

    2006年是调控政策密集发布时期，相当多的楼盘则在市场观望浓厚时期选择捂盘，同时一些开发商由于资金问题，有意或无意地拖延在建项目的建设周期，这些均使商品房的开工面积出现连续三个月低于竣工面积的情况。

    易居的研究认为，尽管去年上海推出了不少住宅用地，但是其中的大部分仍集中于郊区。而对于大多数消费者而言，郊区供给是“无效”的。

    上海楼市到底有没有泡沫，为什么会出现如此众多而结论又大相径庭的报告，乱象丛生。

    “现在有些专家在一些房地产公司担任要职。这就使得他们的言论难以保持公正，并可能误导市场。”上海社科院房地产业研究中心常务副秘书长姚宏来在接受采访时说。他认为，衡量房价是否有泡沫的重要标准是住房价格和居民收入之比。按照政府统计公布的人均可支配收入和平均房价，以三口之家购买90平方米商品房计算，2006年上海的房价收入比约为11.67，远高于前两年的水平。在2003年这个数字是8.03，2004年则达到了11.13。

    上海市房屋土地资源管理局副局长庞元曾以一个例子说明房地产市场的泡沫问题：“有人用啤酒形容房地产市场，啤酒没有泡，就不好喝。反过来啤酒都是泡，你就喝不到啤酒了。”从目前的房价、供给等数据来看，存在泡沫的只是远郊地区。

    市场对上海楼市的期望值并未降低。一位居住上海的台商认为，当把上海定位为面向世界的国际大都市时，上海的房价并不是很高。上海的楼市并不仅仅面向本国的一般居民，也面向国外投资客。上海在教育、医疗、经济等方面的优势，必然会增加消费者的选择权重。.

我今天刚去看过这个盘. 就在老西门新苑对面(出来散步进去看过了). 二房的我很喜欢的.
今天又登记了.  中央空调(大金的),其它的品牌也是名牌的. 是精装房.  4月底开盘(估计).
预计价格在25000-28000/M2.  闵行区的西班牙名苑是这个开发商做的.  
另外, 永业二期目前在销售. 价格在23000以上.(没有装修).
这个地区的新的规划也有了(指卢湾区要建个新的商务区含一个酒店,有三家公司分包),有个新的商务区和改造项目. 建国新路附近周边的红房子医院也要做新的规划. 附近有个卢湾区体育活动中心. 再和将来的世博规划连成一起, 还有上涨的空间.
还有三年时间左右. 将来这里完善的地铁线也是个亮地.  (要进还是要赶早的). 仅供参考.
(三家是: 永业, 摩根,中海)

[ 本帖最后由 GH 于 2007-4-8 22:50 编辑 ].

现在国家的政策多变， 还是要做到东方不亮西方亮。要不然的话，要被国家搞死的。 .

你看巧了。刚好有遍报道和我上次的了解碰上了。周边的中高档住房还有的一涨了。但有时间成本的。

专家预测五至十年将形成新的新天地大板块
2007年4月14日10:46 新民晚报  


　　大财团总是有敏锐的嗅觉。日前，摩根士丹利与合作伙伴拿下了建国东路和徐家汇路之间的一块地块，中海发展在建国东路一个大型的综合商业项目正在规划中，两个项目首期投资额都超过了10亿元。业内人士指出，知名财团不约而同地在建国东路抛出大手笔，显然与新天地板块正在酝酿的扩张冲动有关。

　　范围：至少到徐家汇路

　　经过近年来的开发与完善，新天地目前已成为上海时尚的地标，区域借助新天地与淮海路商圈之优势，板块内在售楼盘都定位为顶级高档住宅，面积大、品质好、价格坚挺是主要特点，良好的投资回报率吸引了大量国内外实力资金的青睐。

　　据悉，早在2004年，卢湾区就开始启动了新天地板块南扩的计划。笔者日前登陆了卢湾区城市规划局网站，在网站今年1月11日公布的《卢湾区新新里地区详细规划》中，有一份市规划局的批复文件，该文同意卢湾区规划局提出的南至肇嘉浜路、徐家汇路，北至建国中路、东至思南路、西至卢湾体育场的规划用地请示，对该范围内的商业金融用地和居住用地情况作出了具体的规划，市规划局的批复时间是2004年12月。

　　上海易居房地产研究院研究员刘玉刚预计，新天地板块的南扩，向南会至肇嘉浜路、徐家汇路，而且至少要到徐家汇路，向西到宛平南路。他指出，新天地现阶段发展遇到一些制约，政府的行为客观上将推动这次南扩。

　　缘起：满足强劲需求和板块竞争需要

　　对于新天地板块南扩的冲动缘起，上海易居房地产研究院研究员刘玉刚解读为是现阶段房地产市场的变化。

　　他认为，从高档住宅层面看，一是中心城区的土地越发稀缺，闹中取静的高档住宅需求强劲；二是政府加强对于别墅用地的限制，可能未来对于高档住宅也会出台限制措施；三是由于传统的新天地板块，覆盖面积相对较小；如何有效扩大辐射范围，强化新天地概念的品牌成为商业上需要考虑的问题。事实上小陆家嘴金融城的东扩为新天地的南扩提供了案例和典范。

　　而从写字楼层面看，南扩冲动更是强烈。由于世博效应和上海金融中心的重塑，现代服务业的发展为写字楼市场的发展提供了有利时机。同时，现阶段整体甲级办公楼市场，租金上扬，空置率下降，加快写字楼市场的供应力度成为新天地板块需要面临的问题。

　　预测：五至十年完成南扩

　　在南扩的过程中，面对市中心其他板块的竞争压力，未来的新天地板块会以一种什么样的形象和定位出现？

　　刘玉刚认为，新天地板块南扩的过程，预计会保持整个板块现代化的风格。他估计完成南扩进程需要5至10年的时间，未来形成的新新天地板块，将会维持其高档的定位，高档住宅、甲级写字楼，可能在商业上向中高端延伸。.

这要请蜜元妈统一回答,  她了解的比我多. 以前儿子要入学前专门去了解过, 但一年后忘了查不多了. 你也可以先在网上查查看看.
另外,现在黄浦区的中高档三房(135-155M2 ) , 250W 不知道可以拿下吗? 给个比较: 如
谈水湾(卢湾) : 25000-26000/M2  ,  永业: 22000-23000/M2 , 老西门新苑最后一栋高楼(精装): 25000/M2 , 公馆77 : 25000-28000/M2 (精装) . 你看老西门附近的黄浦大致会是什么价位呢?  先和中介聊聊(建议). 也请蜜元妈给推荐一下.  以上供参考而已.

[ 本帖最后由 GH 于 2007-4-15 22:01 编辑 ].

蜜元妈（领导）是要安排点任务给下面做做。 可能是她工作太忙了， 也可能这二天她在给你收集资料。 我的经验是自己去学校问她的属区和需要进入户口的时间段。 小心买了房子后又不能报上。 有发生这样的事的。 我有空看看你要买的地段。这周太忙了。
另外学校好坏要和出校门的学生和接孩子的家长聊聊，就会有个概念了， 要自己去实地考察的。对孩子负责嘛。.

但黄浦的西藏中路附近还有世博概念股,有邻城皇庙和外滩.
黄浦区实际上已开始大规模改造.需要3-5年的时间. 你如果看过德国世博后的建筑和环境,你就可以想象将来世博后的新黄浦的建筑和环境了. 你将给孩子留下的是另一样东西和概念.
这和做股有点类同,你要能看到未来的发展.
我对静安还不太了解. 但近几年中政府投入的权重在黄埔江这里. 我随便聊聊,你自己也多看看和问问. 关键是看自己的第一目标是什么了? 我的想法没有将学校放在第一目标上. 另外一点你目前的价格在16000/M2 还不太贵. 将来东西造好出来,大环境出来就不是这个价格了. .

好像20000/M2 低层的也有人抛的. 但是一期的. 目前在销售的最后一栋均价可能是25000/M2 (精装). 但面积很大. 适合买给香港客. 中信泰富曾到香港去推荐过.
你也可以去看看公馆77 ,目前是新开盘的.  红房子附近还会有些改造的. 周边还有个体育活动中心. 不知道属黄浦还是卢湾的.里面有个游泳馆. 黄浦学校，硬件非常好, 正在往里面加好的老师..

如果你能买到二房的话, 肯定出租不会有问题. 它是稀少的品种. 一般要有后门才能买到. 就像当时老西门新苑. 最后连三房也没了. 但公馆77的三房比较大的面积. 总价就会高. 附近地区的租金(<100M2) 估计还是比较好的,有的是看配置的标准,楼层,朝向位置而不同的. 这里的租金会比徐家汇路(鲁班路)高.
汇龙新城和新加坡园景圆在4500-5500范围. 以上仅供参考用..

改善型需求成为市场主力

　　3月份，上证二手房指数继续小幅上升，升幅较之2月份有所增加。与2月份相比，3月上海二手楼市呈现出回暖态势，市场平稳上升。我们认为，究其主要原因，一方面，改善型需求客户逐步取代了首次置业的刚性需求客户。对于此类客户来说，对政策后市有所适应之后，开始试探入市，这是主要原因。另一方面，部分保守型投资客渐渐入市，部分区域内长期满租的售后公房和90平方米以下的中小户型，成为这些客户的关注点。在这些客户的购置行为推动之下，3月份的上海二手房市场略有升温。

　　以2月份的上证二手房指数作为参照，根据样本数据，黄浦区的二手房指数仍保持最高，达2878点，超出全市指数30.34%；闵行区指数依旧垫底，为1492点。与2月份相比，3月份虹口区、浦东新区、卢湾区指数均有小幅上涨，分别上涨55点、36点和37点，环比涨幅分别为2.57%、1.71%和1.34%；此外，除了普陀区表现持平之外，其它各个城区指数都有不同程度下跌。其中，闸北区指数下跌幅度最大，指数下跌100点，环比跌幅为5.00%，其他各城区指数跌幅都不超过1%。

　　内环内区域均价回落

　　3月份，上海内环以内区域二手房指数整体呈现下降态势。除了卢湾区指数出现环比增幅为1.34%的上涨之外，黄浦区、静安区的指数均有下跌，但跌幅较小。其中，黄浦区指数为2878点，下跌6点，环比跌幅为0.21%；静安区指数为2615点，较上月下跌2点,环比跌幅为0.08%。

　　我们认为，卢湾区受到世博板块动工在即影响，导致区域内动迁户数量明显增多，使得近期成交十分活跃，因此价格呈现一定上升趋势。而黄浦区、静安区等地，指数表现下降明显的片区，属于投资客较为集中之地。首先，短线投资客受到股市向上影响，抛售套现进入股市的心态较为明显；其次，供应量的增大导致中高档物业价格开始回落，因此直接影响了内环以内区域的二手房价。

　　从内环以内各个片区指数的变化情况来看，3月份整体内环区域指数虽有小幅下滑，但超过60%的片区指数出现上涨。除了黄浦区的南京东路片区、卢湾区的中山南路片区、静安区的静安寺、南京西路等片区指数有所下跌之外，其他各个片区指数都有不同幅度上涨。其中，静安区的曹家渡片区、卢湾区的打浦桥片区指数涨幅相对较大，分别上涨了96点100点，环比增幅分别为4.36%和4.08%。

　　中环区域房东调价忙

　　3月份，上海中外环区域各城区的二手房指数依然呈现下跌趋势，总体来看，除了虹口区、浦东新区指数出现上涨之外，普陀区指数持平，而其他各城区均有不同程度下跌。闸北区指数下跌100点，环比跌幅为5.00%；徐汇区、闵行区和长宁区指数分别下跌了5点、15点和25点，环比跌幅均未超出1.00%。

　　中外环间各个片区指数呈现涨跌互现局面，浦东新区、虹口区的所有片区指数皆有上涨；徐汇区的梅陇片区、龙华片区指数涨幅较大，分别上涨119点和87点，环比增幅为7.21%和4.37%.

　　与2月份相比，3月份上海中外环各城区出现回升态势的片区数量正在逐渐增加，且增幅相对较大。短期投资客和高档楼盘较集中的片区降幅较为明显，如长宁区古北片区、中山公园片区，当地短期投资客受加息影响，急于抛房套现，将挂牌价一降再降。此外，置换需求成为市场购买主力，这类客户多对周边配套和房型较为强调，不肯轻易出手，房东为破僵局，从而适当调低价格。

　　值得注意的是，虽然整体中外环区域二手房价环比跌幅较明显，但部分售后老公房和中小户型集中的片区，如虹口区的提篮桥、凉城片区和徐汇区的梅陇片区，则由于受惠于世博动迁和轨道交通线的利好因素，3月份的指数幅度回升较为明显，片区内房价涨幅较大.