2楼杏帘在望
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发表于 2008-9-1 14:37
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损失1.1亿 志成铁定败走普陀
2008-6-26
曾经以11亿元的天价拍下普陀“地王”，现在志成不仅将出局，还会损失1.1亿元。许海峰 早报资料
早报记者 刘秀浩
2008年4月之前，上海志成企业发展有限公司董事长郑建禄并未想到自己会突然成为上海媒体关注的焦点。
早报记者获悉，将公司此前高价拿到的土地退回，志成或许将损失达到1.1亿元的土地出让金定金。
面对楼市的一个严寒周期，1.1亿元的取舍之间，这名浙江金华建筑承包商选择了断腕求生。
以车换股，金华商人发家
1999年5月，来自浙江安吉的商人黄春新和他的合作伙伴方高明以500万元注册资本金成立了一家房地产公司“志成企业发展有限公司”，注册地址是松江区泖港镇新乐路58号。
2000年6月，公司与上海市九亭经济联合总公司签订了九亭镇房产开发区约300亩土地使用权的出让合同，获得九亭镇房产开发区约300亩土地的商品房开发权。
2001年，38岁的郑建禄带着自己多年来积累的从事建筑承包赚到的第一桶金来到上海。第一步，他把这笔钱投进了志成。
2001年初，志成企业加入两名新的股东，郑建禄和章向东以906万元的价格换得志成51%的股份，随后公司注册资本从600万元增加到1200万元。到2001年1月12日后，公司的股权比例变为郑建禄41％、黄春新39％、另两名股东各自持有10％。
2002年11月，郑建禄以1350万元一次性买断黄春新手中的39%股权，为支付这笔买断费，除了支付1200万元现金之外，郑氏还把自己的一辆宝马、一辆丰田和一辆桑塔纳当作抵押折合150万元。
同一年，另一名原始股东章向东的10%股份也被郑建禄收回。方高明的10%股份则被转让给了郑建友。1969年出生的郑建友从名字上来看，似乎是郑建禄的弟弟。
一番努力之下，郑氏如愿获得了从浙江跨进上海的第一个房地产开发项目。他也从家乡一名为开发商提供服务的建筑承包商变身真正的开发“老板”。
郑建禄所开发的第一个楼盘被命名为“知雅汇”（志成花苑）。
在铺天盖地的松江楼盘当中，知雅汇能够成为一个具有一定知名度的楼盘并非巧合。对于这个在上海的第一个房地产开发项目，郑氏显然投入颇多。
6月24日，记者踏入目前已经一派生活氛围的小区，可以看到，建筑设计相当简洁、雅致，绿化布局合理，虽然售价并不算高，楼盘外墙还是采用了墙砖铺设。
总面积30万平方米的知雅汇很快就给志成带来了现金回报。工商资料显示，从2004年到2005年，拥有知雅汇项目的志成企业销售收入分别是5.928亿元以及6.685亿元，短短两年时间里，这家当初以1000多万元收购的公司就带来了超过13亿元的销售回款。
房地产生意仿佛滚雪球。知雅汇的热销给郑建禄带来的现金让他能够去寻找继续壮大的可能性。
同样在松江，郑建禄很快找到了另外一个项目：同样位于九亭镇的“枫桥丽舍”。
2005年，上海赢华房地产开发有限公司所开发的枫桥丽舍开盘，5万平方米总建筑面积的楼盘，销售均价在5500元/平方米左右，保守以5000元/平方米计算，项目总销售额将达到25亿元。
随着生意顺风顺水，郑氏社会地位也随之提高，2005年3月18日政协金华市四届二十七次常委会议，郑建禄以特别邀请人士身份当选金华市政协委员。
疯狂拿地与企业扩张
从故事的发展脉络来看，郑建禄的发家史延续了一名中国浙江民营房地产开发商的典型路径：建筑业起家，逐渐发展壮大后，若是雪球滚得更好，或许又将产生一家知名的大型地产公司。
可惜，企业的膨胀期还没有到来就被市场嘎然中止。
6月24日，经过多番辗转，记者终于在松江涞坊路上公司开发的楼盘知雅汇沿街商铺楼上找到了志成企业董事长郑建禄。
偌大的办公室里，挂着观音图像的月历和几幅书法，办公桌上是资料和房地产研究报告。
在短暂的谈话过程中，郑建禄多次提到了“公司战略”。在郑建禄心中，这家公司似乎已经不再是当年那家仅百万资产的小地产商了。
在住宅开发之后，郑建禄开始涉足商业物业。在杭州，他开发了第一个酒店项目：“红楼大酒店”。
在上海，他的梦想更大。2007年9月26日，上海志成企业发展有限公司战胜绿地集团、长甲房地产、鹏润房地产、华润地产等，以总价格11.04亿元摘得普陀长风生态商务区4号东南地块，楼面价16456元/平方米。竞价历时2个多小时、440轮叫价，成交价超出底价3.14亿元250%。
这家名不见经传房地产公司所创造的天价一度引起颇多揣测，当时参与的开发商甚至认定，必然有强势资金在背后支持。
郑建禄没有料到的是，仅仅在高价拿地之后第二天，中国人民银行、银监会突然发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。
这个通知后来被证明将成为扭转整个楼市格局的一个转折点。 2007年底开始，火热的房产市场开始逐渐降温，其中土地市场最为明显。在上海，今年年初出让的土地几乎全部以底价成交，高价竞争的场面瞬间消失。
在确定退地之前，志成曾经一度为这幢未来的甲级写字楼设定了美好的未来。郑建禄心目中，这个地块将是其第一个写字楼项目，而公司也将从目前简陋的办公场所搬出进驻。长风生态商务区负责人告诉记者，在拍地成功后不久，志成就按照程序签订了土地出让合同。
郑建禄指了指办公桌上一叠资料，说：“你看，我规划都已经做好了。”
如果市场继续上升，志成的办公楼将在其资产组成部分中形成重要一环，有了第一个经营项目，接下来第二、第三个，志成或许借此走上扩张之路。
不过市场的冷淡还是最终让志成妥协了。
11000万的取舍之间
长风生态商务区网站信息显示，2008年4月底，志成公司向区房地产部门提出：由于其自身原因，希望终止履行关于长风生态商务区4C南块《上海市国有土地使用权出让合同》的申请。
此后，区房地产部门根据有关规定，同意上述申请，并收回该地块。
而志成此次退地，其损失的，或许远远不止3000多万元的拍卖保证金。长风商务区有关人士证实，签订土地出让合同之后，志成已经支付了土地出让金10%的合同定金。这笔资金总额在11000万元左右。
上海土地出让合同格式条款第十一条规定：乙方因自身原因终止该项目投资建设，向甲方提出终止履行《出让合同》并申请退还土地的，甲方在报经原批准土地出让的人民政府或机关批准后……约定的动工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的土地使用权出让金。
一名开发商告诉记者，所谓的定金，就是指志成此前支付的10%土地款，也就是说，志成此次面临的损失可能达到1.1亿元之巨。
虽然郑建禄在采访过程中始终没有承认退地，但长风方面已经开始安排土地的重新出让事宜。
长风地产有限公司董事长嵇启春说：“他所指的不确定，可能是政府相关手续还没有执行完成。”
长风地产方面称，目前长风生态商务区规划建设办公室正在积极配合区房地产部门争取在合适的时间将该地块重新推向市场。
嵇启春说：“志成其实还是个挺有实力的公司。”“之所以放弃土地，主要还是市场原因。”
这个说法或许所言非虚。
靠着两个住宅项目，郑氏所获得的回笼资金达到数十亿元之巨。而在去年拿地之时，面对早报记者是否与他人合作开发的疑问，郑建禄的回答是：“这不符合我的风格。”
在这个民营企业家心目中，目前的房地产市场已经足以让其不惜损失上亿元退地而求生存。
博鳌论坛上，香港最大地产商之一的恒隆集团主席陈启宗给大家讲了一个故事。他说，1982年的时候，有四个朋友，一个是我们恒隆，一家是新世界发展，另外还有两家，在那个时候，另外两家地产公司比目前市场上任何一家地产公司都大。那一年恰逢楼市调整。陈启宗说：“他们如今在香港市场上已经找不到了。”
陈启宗说，房地产行业是一个周期性太强的行业，一个至少经历过一次周期的低谷的公司并且成功活下来的公司，才有可能在未来走得更好。
从这个角度来说，郑建禄1.1亿元的放弃，或许是个明智的选择。
在这个市场上，还有千千万万家类似志成的房企，在这次浪潮中，他们的选择将决定他们的生死。几年之后，我们目前所记住的名字或许将会不复存在。.
