我的一点随想
我对明年的预测是：春节前仍会小幅上涨，然后僵持到6、7月份，下半年稍微回调一点，但最多回到明年初的价格。如果明年仍然过快上涨，那么国家会连续出台政策，直至房价格下跌。
明年一线城市的投资价值不大了（别墅等稀缺产品除外），因为国家的政策意图很明显，就是全力遏制房价过快上涨。面前策略是：1. 增加保障性用房和经济用房，但这是解决最底层的老百姓住房问题。中高端的楼市的问题仍未解决。2. 那么第2招是促使开发商加快开发土地，增大供应量。提高拿地成本，使开发商的资金链不再那么充裕。那么开发商就没有有底气随意提高房价、捂盘、捂地。3. 将营业税改为5年，提高炒房者的成本（或者说是进一步压缩炒房利润）。
以上都已经实施。那么开发商着眼未来的策略是什么呢？
等现有楼盘卖光了，手上地皮也没有了，再拿地难度大了，成本高了，那么避开国家的关注焦点，把二线城市作为新的战场不失为良策。那里地价低，上涨空间大（1个楼盘上涨2000元，放在上海，北京，深圳，广州不算什么，但是如果开盘均价3、4千的话，那就有50%了），而且6000的价格不会惹来非议啊。而何谓二线城市呢？就是靠近一线城市，尤其是有快速交通（城际高速，高铁，轻轨，地铁发达的城市）保证1小时以内到达的。目前上海周边的符合上述特点的城市尤其值得关注。崇明只有取消隧桥收费才是真正的春天，如果今后有快速交通抵达崇明，那就是艳阳天了。
除了上述一些已实施的政策外，接下来还会采取什么措施呢？
1. 加息。这招会增加全民的房贷压力。对炒房者压力不会太大，他们完全可以通过出租减轻还贷压力。所以出租市场价格仍不会有大的涨幅。高品质和新楼盘少的地区会好些。
2. 在保障首套购房者的优惠政策基础上，提高购买二套房尤其是多套房者的首付比例，最多可能会达到50% 。我觉得这要严格区分比较难，上海人名义下有个2套或3套房子的不在少数，父母的，公公婆婆或岳父岳母的，自己的。象这种情况到底算几套呢？即使上述情况算你一套的话，那么如果要改善自己的住房，就只有先卖掉自己的住房，再去买房了。其实我觉得国家可以采取以下政策：对于名义下无房者，按目前政策收税以及享有优惠政策（即首付2成，利率7折）；对于目前有2，3套房子的，如果再买房的话，就在原有税的基础上加收20%的税，而这个20%税可以在1年后缴纳，而在这一年内如果你卖掉名义下的某套房子，那么可以抵扣之前新买房子的税。具体缴纳方式可以是，新买的面积-卖掉的面积<或=40平方米，那么就不用缴纳加收的20%税，新买的面积-卖掉的面积>40平方米，那么40平方米以外的面积要另外缴纳20%税，而一年内没有卖掉原有住房的话，那么一年后必须把这20%的税补缴。逾期者收取一定百分比的滞纳金。而对于名义下已有4套（含）以上的，买第5套就当即收取原有的税和加收的20%税，买第6套就再增加10个点，以此类推，上不封顶，即使一年内卖掉原有房子也不退税。有钱人当然可以多买房子，我们不能够剥夺他们的权力，不过若干套后，他就要花数倍于老百姓的价格才能够买到一套。上述办法的关键就是如何全国联网，随便在哪个城市都可以查出某人已经购买了几套。有人说那可以用老人或者小孩子的名义去买啊。那就再增加个遗产税，也可以按照我上述办法，继承人名义下有多少套也按照这个比例缴纳税。这才是拉近贫富差距啊。
3. 提高大面积和别墅的2次交易税。

再补充一条，国外不是说中国楼市泡沫多吗？房价是出租价格的几十倍（正常的不应该超过20倍），是家庭收入的十几倍（正常的不应该超过7倍）.既然房价不下跌，那么好，提高出租价格，提高老百姓收入，把房价控制在正常比例内，一切OK啦


[ 本帖最后由 vivian-yu 于 2009-12-22 18:57 编辑 ].

引用:

原帖由 jrmm 于 2009-12-22 08:59 发表
很详细，很量化，可实施性强。
照顾了平民，中产阶级，也给了有钱人出路。没有一刀切，也没有一边倒。
是位专业人士吧？

呵呵，谢谢夸奖，不是专业人士，只是买多了，见多了
有感而发的

[ 本帖最后由 vivian-yu 于 2009-12-22 18:51 编辑 ].

引用:

原帖由 jrmm 于 2009-12-24 09:54 发表
呵呵，你看，昨天出新政了：

“财政部和国税总局昨天公布了营业税细则，从明年起，不足5年的普通二手房（144平米以下）在转让时仍按差额方式征收营业税，也就是说，除了2年改为5年之外，今年营业税的征收方式被全 ...

新政策表面上看似-----鼓励大家买小房子，国家还是支持小户型的，这次主要是打击那些短期对大户型进行炒作的。
但我的理解有所不同

首先，要弄明白在上海什么样的房子才算普通房
单套面积不超过140平方米的前提下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下均为普通房
那么大家来看看，现在有多少房子还属于普通房呢？
答案是很少很少，而且越来越少。

那么，我们要支持国家的一番好意。大家都去买普通房。
而很多人很无奈，就去做低房价，否则很难普通。
而有些房子从道理上讲很难做低到普通，那么我们要尽量考虑买5年以上的。
所以大家不要担心上家会把税加到买家身上，因为做低后，差额的5.5% 会很少很少。
所以我认为日后买房不用太着急，2010年的房价应该是缓升，而不是疯涨。而一旦疯涨，那么后面的一系列措施会紧锣密鼓。而对于那些未满5年的“普通”房，要卖的还是趁早。然而一旦有后续政策，不排除把“差额”改为“总房价”。
而对买家来说，特别是手头上有现金的，多跑些自己中意的楼盘附近的中介以及网上（重点关注非中介挂在网上的信息），留个手机号 ，让中介一旦拿到低于市场价的房源马上通知你，这样你就充分发挥手头上有现金的优势了。一定要头脑清楚，马上能够判断出该房源的价值所在（基于你平时的观察和考量），物超所值，那就别犹豫，立即下大定，让中介拿好产证去做独家代理（交易中心登记）。运气好的话，少则几万，多则数十万的利润。

[ 本帖最后由 vivian-yu 于 2009-12-27 01:04 编辑 ].

引用:

原帖由 hling 于 2009-12-28 20:25 发表

作底价格，以后再卖的话就不划算了，你能保你的下家同意再次作底价格吗？

按照我的经验，绝对可以
因为他也可以省税的呀.