92楼杨杨和妈妈
(期待五一)
发表于 2010-5-14 17:17
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物业税大势所趋，多元化要不得
文/陈则明
一、物业税十年未磨成之剑
在我学习和研究房地产经济领域的10多年中,最难以忘怀的就是房地产税的相关记忆。
1994年土地增值税开征，上海有关单位对此开研讨会。台湾某专家建议大陆不要征收此税，台湾曾经征收，效果和目的是相反的，没有打击投机，反而造成囤地。我们的会议纪要却写成，台湾曾经征收土地增值税，实现了三民主义中“涨价归公”的理想，对我们很有借鉴意义，效果不佳的经验教训只字不提。
2002年我在博士毕业论文中提出，中国房地产市场要健康发展必须要按照“轻交易,重保有”的原则设计房地产税收。当时，尚不知有“物业税”一词，只是从西方税种的三个支柱之一财产税（Property tax）推断，没有房地产税，财税体系一定是跛脚的，美国有51个州，就有51种征收规则，方法和税收负担要适合各地的特点，但房地产税是不可缺少的。中国可能是世界上惟一不征收房地产税的国家，这就会有严重问题。工作若干年才逐渐明白废立税种的难处，机制、体制、法制都要动手术，1994年的分税制改革太不容易了。
后来发现，张五常先生早在1999年就给中国大陆提了10个建议，现在看来都是高瞻远瞩的大战略,其中一条就是按物业价值征收1%的年度税收。“物业”，显然是港台的舶来品，一些高层与港台学者交流多了，也渐渐意识到此税的重要性和必要性，。2004年在《上海房地》发表“物业税乃大势所趋”一文，呼应了当时调控工具缺乏的思考。
2005年10月，十六大提出：推进财政税收体制改革。调整和完善资源税，实施燃油税，稳步推行物业税，规范土地出让收入管理办法。其目的主要是适应体制改革，合理界定各级政府的事权，调整和规范中央与地方、地方各级政府间的收支关系，建立健全与事权相匹配的财税体制。
中共十六大以后,美国林肯土地学院以房地产税专题给中国青年学者提供了几届培训。美国思想家亨利.乔治（Henry George）曾影响过孙中山的价值观，他认为社会及经济进步与土地政策之间密切相关，解决社会贫困问题的金钥匙就在土地政策中。林肯追随乔治的思想,设立这家非营利机构。物业税似乎近在咫尺。
近来读日本经济学家野口攸纪雄的《日本房地产泡沫》，其中给出了日本近20年房地产走势的导火索，美国要求日本在1990年代征收房地产保有税种，以解决资产价值泡沫问题。
二、物业税的主要功能是消除原罪
目前物业税的焦点在于能否抑制房价。房价相对于原罪来说，其实是非常小的一个问题。改革开放以来,米面油盐都比房价涨的高，争议相对比较小。关键问题是在没有物业税的条件下，房价的涨就会带来“原罪”问题,媒体大多用财富效应来代替这个字眼。近年来，几乎所有在中国大陆成名的经济评论家，都是以第一桶金的“原罪”为逻辑起点展开。采用的方法无非两种，一是“棒喝”，比如“房地产的冬天”，“房价要跌50%”，“股指要涨到10000点”，“崩盘时间表”，“房价应该30万/平方米”，“白领的末日”，“经济危机即将来临”，“资产1000万不够养老”，“中产阶级归零”，“房地产的末日”...；二是“诛心”，把政府、团体、行业和个人的经济行为从意识和道德入手。即使对没有意识的实体，也可以拟人化，再妖魔化，比如“房地产要挟中国经济”，“开发商捂盘”，“地方政府土地财政情节”，“购房者狂热”，“利益集团”，“房奴”，“奸商”，“败类”，“炒房黑名单”，“真正罪魁祸首”、“官商勾结”，“非合作博弈”，“合谋”，“帝国主义”，“货币战争”、“新阶层”，“第N次革命”...。相反，按照理性的经济学分析套路不吃香,对事不对人的老一代经济学家日渐式微，不带这些雷人的词就OUT，甚至可能被戴上没有良知的帽子。可能是社会保障机制不健全的条件下，老百姓容易被吓傻，容易被忽悠。更深层次的原因在于市场经济冲击下，"一部分人先富起来了"，贫富差距加大的情况下，有关"原罪"的理论支撑不够，老百姓只好听信30年前的革命语言。这些语言已经上不了文件了，投机倒把罪也取消了，是中国社会巨大的进步，然而有这种社会需求,媒体就乐于提供阶层分裂语言的炮弹和舞台。我们的宣传部门和决策部门需要高度重视，老百姓潜意识中最迫切要解答的问题就是对原罪的定位和处理。
原罪其实不是问题。已经买过住房的，已经富起来的，不可能让他吐出来。有些财富的“原罪”是无法彻底清算的，今年两会最后还是删除了“灰色收入”的提法。但是，可以通过物业税、资本所得税、遗产和赠与税，逐步消除和减弱原罪的后续作用。最简单的道理，如果这些税种都实施到位了，富人都会反省，留这么多钱干吗?没用，还是捐给社会。贪污、偷漏税等各种非法牟利都没太大的效用，整个社会绷紧的神经都会松弛下来。比尔.盖茨根本不会思考富二代问题，不会喊“妈妈喊你回家吃饭”。
囤地炒房不是问题。对于囤地炒房，政府其实管不了，也不能管。政府出台任何价格管制和金融紧缩政策，精明的商人都走在前面，吃亏的是最本分的百姓。在这些税种实施到位的情况下，囤地炒房反而应该鼓励，囤地炒房干吗?为了多交税。整个社会的财富观也会发生革命性的变化，持有资产对个人没有任何好处，社会达到一个"地尽其利,物尽其用"的状态。
拉动内需不是问题。持续的收入和消费能力，才是最现代的财富观。美国的住房比北京上海便宜，有可能。但是没有税收减免的别墅你敢要吗?1美元的别墅，每年的财产税100万美元，美国政府和人民都欢迎你做给社会做贡献。美国人有钱没钱都爱花钱，可别当美国人智商有问题。拉动内需，给补贴没用，内需都是税收逼出来的。美国人如果节约、省钱、囤房,苦了自己，贡献社会，反而落下骂名.
土地增值税是最垃圾的税种。原因在于，社会可以想出各种合法的避税办法。1994年以来，土地增值税能征缴的比例不到整个土地税收的零头。并且，这个税种是在发生交易和开发的时候征收，想不出规避办法的普通老百姓，就会减少交易，造成资源无法正常配置。房地产在无需求的人手里空关，是最坏的结果。
这些年写了几百篇文章，只有能插入建议的地方，我就会加上一条，需要开征物业税。也给上海一些委办局领导反复提,物业税要早研究早开征。
三、没有物业税,房价就会很纠结
从事房地产研究以来，“能不能让房价降下来”，是采访者必问的问题。回答这个问题就必须研究透彻四个子问题，什么是房价?为什么管房价?怎么管房价?谁来管房价?这四个问题在没有物业税的情况下，都是很纠结的问题。
房价是什么?房价仅仅是反映供求关系的指标。如果有了物业税，房价的涨跌仅仅是调节供求关系、配置资源的工具。政府对房价唯一的追求就是怎么让房价涨。林肯学院的美国教授讲了一个案例,俄罗斯某地因为发生霍乱，政府于是派去了大量医生，而当地农民认为医生大批出现带来了瘟疫，就把医生都给杀了。土地资源短缺导致地价大幅上涨，说明出现了问题，但房价上涨就好比医生大批出现，如果认为限制价格就能解决资源分配问题，就和俄国农夫一样愚蠢。“凯撒的归凯撒，市场的归市场”。该涨不让涨，反而会出问题。
为什么管房价?我一直不太主张政府管房价，政府也管不好房价。上海社科院的一些领导不同意我的看法，认为房价还是要管的，但是，为什么要管却不说。“房价跌下来，穷人就能买得起”那是胡说，房价即使跌去70%，现在没买房的人照样买不起。当然，这个下跌幅度在历次金融危机中都没有出现过，金融危机中房价下跌的极限是30%。“房价跌下来,套牢温州炒房团”，很多媒体都用类似的标题吸引眼球，先不谈温州炒房团本身是一个炒作概念。如果有一批温州人以此为职业，他们也会比其他任何人更敏锐，怎么可能套牢他们?政府不是拿房价一点办法都没有。在调控一次出台之前，中国还有一个词语流行了十多年之久—“整顿”。整顿的后果带给中国经济也很纠结，当时有一句形象的顺口溜“停一停就死，放一放就乱”。任志强说房价如果真下来了银行和政府死在开发商前面，并不夸张。没有物业税，房价就集中体现了以上的所有社会矛盾。也就是说，不得已必须管。没有物业税，社会矛盾会不断加剧房价的波动。有了物业税，整个价格系统就是一个收敛系统，我们就知道房地产价格一定会向符合经济水平的状态趋进。没有物业税，整个价格系统可能就是一个发散系统，涨跌可能会超出经济水平承受能力，甚至导致社会经济体系的崩溃。也就是，房价涨导致贫富差距，贫富差距加剧房价上涨的“马太效应”。
怎么管房价？增加供给、抑制需求。经济学教科书中简单的答案在中国房地产市场却寸步难行。增加供给受到资源的约束条件太多，城市化背景下城市建设用地只会越来越紧张，没有系统学过城市规划和建筑工程理论的人会提出增加楼层；抑制需求恐怕也不现实，让老百姓从住得好转向住得差，或者号召老百姓不买房把刚性需求降下来，都是推卸责任的做法。一些省市领导曾经也出自善意号召老百姓不买房，留下笑柄。
中国目前房地产调控方法基本有3种：紧缩银根、紧缩地根和加税。3种方法都可以节约资源，减少消费，却都是进一步让供给更紧张的方法。增加的税收几乎都是针对交易环节，易转嫁给消费者，促进房价上涨。如果减少一点效用，单纯以稳定房价为目标，抑制房价当然可以做到。紧缩按揭银根，是抑制需求比较有效的办法，尤其是紧缩第二套房按揭贷款。第二套房是市场最主流的消费，刚到北京上海深圳等城市的定居者，几乎没有消费新房的能力。改善性需求必然是第二套房。最好的办法是让改善性需求者让出第一套住房，外来定居者租赁或购买前者的第一套住房，这样才是一个健康的生态系统。如果第二套住房按揭收紧，不会有任何个人从中获益。紧缩二套房贷如果进入细则阶段，马上就遇到了动迁、下岗过程中常见的问题，第二套是怎么定义的？离婚算不算？祖孙三代如何计算？最浪费土地的农村宅基地算不算？异地购房如何计算？外来媳妇如何计算？双胞胎子女如何计算？
另外，还有一种最有效的办法——价格管制。经济学对价格管制一向比较感冒，国外教授一般会告诉你价格管制已经被西方国家放弃，因为牺牲效率，在西方经济学中，这是个不需要进一步讨论的问题，大家都认为不应该采用价格管制的办法。其实，这涉及到谁来管房价的问题，后果是政府的权力扩大化。
在房改、教改、医改中，我们都遇到市场机制失灵的问题。许多人就认为市场化的方向是错的，但是不会去追问为什么市场失灵。市场失灵是因为垄断和寻租。市场干预是必须的，但是千万不要给垄断者和寻租者否定市场机制的借口，历史上的盐铁官营带来的价格上涨就是借鉴。规制经济学中，前半部在研究公共产品如何定价，后半部分集中在研究防范寻租.
如果采用价格管制，政府需要管造房子，土地拍卖不能价高者得，经济适用房的利润必须不能超过5%。政府还要管房子造多大，必须90平方米占70%以下。政府还要管什么是普通商品房，是否居住用途，四环五带需要有一张严密的表格，还要定期调整。政府还要管什么人在买房，是否温州户籍，收入多少，资产多少，应该买什么房，在什么地方买房。政府还要管开发商每一套房的价格是合理，朝向楼层。太纠结了！
最近有关领导透风：“金融监管机构已经设立了一个负面的名单系统，遇到炒楼者，银行有权不贷款”。到了这个地步，我们每个人都需要担心自己是否进入黑名单，是否被负面了。
四、千万不能出台多元制的物业税
美国等国家实行了房地产税，房价为什么还在涨，并且在二战后涨了50多年？为什么金融危机美国还是出现了次级债问题？哈佛大学住房研究联合中心主任尼古拉斯给出答案，美国征收房地产税，房价上涨是经济发展引起的，50年的上涨没有任何人抱怨。但是，既得利益者要求缴纳房地产税后在所得税中减免，也就是有钱人在税收减免中能够享受更多的利益，这些人一些法案强化了税收减免，房地产税对抑制泡沫的作用越来越弱，造成了上海类似泡沫，大家都不相信房价有一天会下跌，金融危机迟早回到来。如果这项税收对富人和穷人是不同的，那么问题积累到一定程度后必然会引起经济危机。
磨了10年，空转5年，十六大都写进文件了，能解决一大堆社会问题，并且是调控房地产的王牌，为什么不用？技术上的原因、产权属性上的原因可能是存在的，世界上比中国落后得多的国家都在征收的时候，这两点就不是理由。
法制角度有障碍，中国的城市土地是国家所有，居民只有70年的土地使用权。房产部分只能按建筑安装成本计算，价值主要还是在土地上，房地产需要做为一个整体作为财产来征税。只征收房产税没有用，物业税最实质的部分还是地产税。而中国的土地并不是完整的财产。
最直观和主要的原因还是在利益协调上。其实最重要的原因只有一个：其他所有的调控方法都是做加法，都可以让大多数利益既得者进一步获利，而物业税是做减法，需要让大部分利益既得者回吐。类似地，难以开征燃油税、拥挤税、污染税、遗产税的原因也基本都是因为减法难做。
但是，即使难做也要做。这些税种会减少很多人的短期利益，但它们对国家社会经济的长期发展是有好处的。当然，新的税种开征想要冲破阻力，需要下决心，协调好各种利益。利益协调最坏的结果，就是出台一个多元化的税种。对不同群体，采取不一样的政策，是最容易获得投票的改革方案，但是容易被既得利益者强化自身利益。多元化的改革几乎都是不彻底、不成功的，大到城乡二元制，小到单位“老人老办法、新人新办法”福利分房，都会留下更难解决的后遗症。美国的房地产税功能弱化，根源就在于有所得税减免。
不少建议专家建议，物业税可采取商业和住宅二元制，划拨和出让土地二元制，90平方米以上和90平方米以下二元制，农村土地和城市土地二元制度，租赁和自住二元制…。叶檀近期提出疑问，变了性的物业税还是物业税吗？多元制的物业税都是糊弄领导，欺骗群众的，还不如不出。
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