如何看待新一轮楼市调控：“文火慢炖”还是“一击即中”
——《解放日报》2010年1月14日“观点版”专访
●主持人：本报记者 支玲琳●嘉 宾：陈 杰 （复旦大学住房政策研究中心执行主任）
●现在房价的确已经处在高位。哪怕是炒房者，也是要评估风险的。在2010年，房价不会再像去年那样暴涨，但是跌的可能性也较小。
●房价最大的问题是，越来越多的人把房子纯粹当成了资本品。而一旦成为资本品，价格就是靠预期，与当前基本面脱钩。人们的预期通常基于是基于历史经验，但历史却往往不可复制。
支玲琳：经历了2009年的楼市大涨之后，在大多数人看来，调整迟早会到来，因此这一轮宏观调控并不意外。而短短一个多月出手五次的调控频率，也足见中央稳定房地产市场的决心。很多人看来，“二年变五年”、拿地首付不得低于50%，二套房首付不低于40%……所有这些，并没超出以往的调控框架。对此，您怎么看？
陈杰：首先我们得承认，政府调控市场的手段其实也是有限的。在现有约束条件下，主要就是那么几招：信贷、土地供应、住房保障。实际上，无论是哪一条，只要能坚决做下去，贯彻到底、执行到位，其实都可以收到显著效果。调控要达到目的，一定要可具体操作，可落实。比如土地供应和住房保障，地方政府完不成预先计划，有何惩罚和制约？如果这些都没有，调控就可能会在各个部门的扯皮中失去意义。
支玲琳：那么除了常规手段之外，您认为此番楼市调控的新意何在？
陈杰：试行按综合评分出让土地，这是本轮调控放出的一个积极信号。按照现行的土地拍卖、价高者拿地的做法，确实很容易导致“地王”现象。过去的一年里，令人瞠目结舌的天价“地王”接连出现，已经说明现行的土地拍卖制度到了必须调整的时候。综合打分可以作为一种改革的尝试，但是公正性如何保证、透明度几何，这个都是需要解决的。
高房价问题的根源在于土地供应的单边垄断。我们调研了长三角的一些工业园区，发现有的企业已经死掉了，但还是占着土地不用也不肯放。如果它有这个权利，可以把土地使用权转让出去，这样一方面可以自身获益，另一方也能增加市场的土地供应。我想下一步，我们是不是可以从这些方面找一些突破口，让企事业单位也参与进来，实现土地使用权的多元主体、灵活流转。
支玲琳：除了土地供应，这次物业税的征收似乎也被提上了日程表。而在网络上，有关开征物业税究竟是会打压房价，抑或只是平添了个人持有物业成本的辩论，也是争得不可开交。您怎么看？
陈杰：物业税是个好东西，但牵扯面非常广，动静太大，而且风险很大，很难预测到达会产生什么后果，个人以为政府不到万不得已不会下这个决心。更何况，现在政府财政收入还是很有保障的。所以就目前而论，开征物业税尚“动力不足”。至于何时方能“空转实”，有关方面也没有明确表态。真的要征收到普通住宅，我认为至少在五年内，还是难以实施的。此番重提物业税，应该意在“敲山震虎”，至于何时会真正落地，我想有关方面肯定会做审慎的风险评估。
支玲琳：事实上，除了中央宏观调控，各地也接连推出了一批经济适用房。您认为，这对于稳定市场究竟能够起到多大的作用？
陈杰：对于市场稳定来说，住房保障是基础工程，不可或缺。我很乐见，地方政府在住房保障方面拿出实质性举措。当然，住房保障不是简单的房子一盖一卖，除了建造经济适用房，我们还要培育租房市场，完善公共租赁房，这是平抑房价的长远之道。
其实，媒体也不要批评我们的老百姓“小农思想”。为什么大家都去买房而不去租房呢，一方面是租房感觉不安定，因为房东随时可能收走房子；另一方面，长期租房，子女的户口、入托、上学，都会遇到很现实的难题。而上述这些，恰恰是我们在历次房改和调控中没有触及的。如果租赁市场滞后发展的问题不能解决，那么，“能买房就尽快买房”的风潮可能还是会继续。从买房到租房，不仅仅是个观念转变的问题。
支玲琳：但是自2003年以来，往往是调控过后，迎来更大程度的上涨。这轮调控，会否重演这样的情形呢？
陈杰：2010年，楼市暴涨应该不会再重演。一是因为现在房价的确已经处在高位。哪怕是炒房者，也是要评估风险的；二来，2009年的那轮暴涨，很大程度上是对2008年的补偿购买。可以这么说，刚性需求现在已经消化得差不多了。现在还没有买房的，大多是想买而无力购买的。在2010年，房价不会再像去年那样暴涨，但是跌的可能性也较小。
支玲琳：十年来，大家几乎一直都在喊房价太高，但房价还在一路高歌猛进，似乎购买力可以无限扩张。在您看来，房价到底还会走多远？
陈杰：对于很多人来说，房屋的居住功能已经在其次了。越来越多的人把房子当成了资本品。而资本品，买的就是预期。只不过这预期，很多时候是盲目的，是凭历史经验决策，是对以前信息的一个反馈。我们现在的房价，到底是对应什么时候的？以上海为例，去年的均价大约在1.8万元左右，那么买100平方米的房子，差不多是200万元一套。按照可承受能力换算，家庭年收入至少也要达到35万元一年。但是现在上海家庭的平均年可支配收入，也就是七八万元一年。即便很乐观，按照过去上海每8年收入翻一番的增长速度，那也要16-20年后才能达到平均家庭年收入35万元。以此推算，我们现在买的，其实是16-20年后的房子。房价的上涨空间被提前透支了20年。
住房上所谓的购买力，我认为其实是一个很虚的概念。这不像买面包，有多少收入就买多少。但支撑房价的，跟收入真的关系不大，还是所谓的预期。如果你认为它会不断上涨，那你砸锅卖铁、贷多少款也会买。但如果看跌，手头再有钱也不会入市。至于市场的极限在哪里，在没有出现拐点之前，没有人能知道。这个拐点可能也不一定是房地产市场自己的问题，比如外部宏观经济冲击，所以你怎么能预先知道呢？然而，我们可以确知道的是，没有什么东西的价格是可以永远上涨，更何况持续的暴涨。
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