短消息太多了，回不过来了
回复的短消息除了二手房买卖的信息，我觉得把握性比较大，其他类似可出手可不出手都是个人拙见哈，当做参考资料
另，我建议有房产类问题的人，在这个帖子后面说吧
财经类有很多高人，大家都可以给你出谋划策.

请问，居民房能租给别人开公司么？或者可以开棋牌室么？.

请问，房子已卖，正在办理产证中，但租赁方不肯终止租赁合同。这种情况有什么可行的办法？谢谢。.

领导讲话啦，搬个小板凳坐着听。
.

这个问题和我之前遇到的问题很像
租赁合同高于买卖合同，租赁期之内，如果房客不想搬走，你就没法让他走
租赁期结束，你可以让他走，但他如果不走，合法途径是通过法律解决，但法院也只不过是催促，不可能帮你把他东西扔出去....
所以，遇到这类事，你要搞清楚对方的意图，如果是为钱，那是最简单的方式了。
你是房东是吧？你要当心点了，你的买卖合同上有交房日期的，到期无法交房如有有约束的话，那真是搞大了.

法律上来说不可以
如果有居民投诉强令关闭的
除非的房子是商住两用.

请问，把房价做低对买家和卖家的利弊各是什么？
比如将170万的房子做低到138万，买家承担些什么风险，卖家可以得到怎样的利益？.

是房东。三个月前要卖房是和他打招呼的，并说明他有优先权，人家不要并表示“你卖吧！”现在是狮子大开口，好像终于等到拆迁了，要翻身了.

当初通过中介电话传真出租的，双方都没见面。准备卖房时去碰头时才发现是居改非。好言好语和他商量，人家是油盐不进，怎么办？.

引用:

原帖由 韦韦丰丰妈妈 于 2009-11-13 17:22 发表
是房东。三个月前要卖房是和他打招呼的，并说明他有优先权，人家不要并表示“你卖吧！”现在是狮子大开口，好像终于等到拆迁了，要翻身了

放弃优先购买他签字了伐？
这个倒不是关键，他即使否认，也要有能力能承担这个价格
我估计还是要敲你一笔
你还是要出点血的，比如退一赔一，或者...
你比较一下那个对你损失来说是最小的
其实你当初卖房时候，最好的方式是带租约售，这样就没有限制了.

引用:

原帖由 wxhong 于 2009-11-13 17:17 发表
请问，把房价做低对买家和卖家的利弊各是什么？
比如将170万的房子做低到138万，买家承担些什么风险，卖家可以得到怎样的利益？

卖家风险比买家大.

引用:

原帖由 韦韦丰丰妈妈 于 2009-11-13 17:31 发表
当初通过中介电话传真出租的，双方都没见面。准备卖房时去碰头时才发现是居改非。好言好语和他商量，人家是油盐不进，怎么办？

你们租赁合同中没有写明，不得擅自更改室内装修装饰，以及租赁用途？
之前租赁情况MS挺乱的
目前没啥好办法，你可以掐住居改非要求终止合同，对方不讲理么只好上诉，但蛮折腾的
中介那里怎么说？.

现在的情况是下家想就住进去，也知道这些情况，但合同没有约定，偶也没有大的风险，但从道义上讲是要协助下家一起解决问题呀，所以头昏中，上来求助万能的旺旺。。。。.

中介闪了。。。物业闪了。。。居委闪了。。。房管所闪了。。。

[ 本帖最后由 韦韦丰丰妈妈 于 2009-11-13 19:14 编辑 ].

咨询一个二手房交易税收的问题：

我有一套长宁区的房子想出手，非普通住房，也不是唯一住房，现在想卖了它换一套市郊的小别墅，一直以为自己要负担的税是：营业税：差额的5%，个税：全额的2%（其他小额的不计了），结果今天中介告诉我营业税和个税要么全部按差额，要么全部按全额！因为这套房子是4年前买的，差额肯定更高，这样的我只能选择全额的7.5%，再加上买入的3%的税负和1%的中介，我的交易成本在11.5%以上！如果这样我就放弃换房打算了。

请问一下这里的楼多多或者近期买卖过类似房子的BBMM，我要负担的税负到底是全额的7.5%还是全额的2%加差额的5.5%.

对卖家肯定是有益的，因为无论是营业税还是个税都便宜了。但对于买家就难说了，如果你准备自住还好，如果为了投资，将来准备卖的话，你就会面临着今天少负的契税在将来卖的时候可能要为之付出高得多的营业税和个税。

[ 本帖最后由 清咖一杯 于 2009-11-13 20:47 编辑 ].

1。你卖出在长宁，应付7.55%的税
2。一年内买入，可退一部分税。.

你找个专业一些的中介问得很清楚的！他们天天操作这些事的呀！.

那请问退税不是唯一住房也可以退吗？.

帮我操作的中介这么说，要全额的7.55%，可还是心不甘，又问了几个中介，说法不一，头疼，打算明天拿着产证去交易中心问。.

引用:

原帖由 韦韦丰丰妈妈 于 2009-11-13 17:46 发表
现在的情况是下家想就住进去，也知道这些情况，但合同没有约定，偶也没有大的风险，但从道义上讲是要协助下家一起解决问题呀，所以头昏中，上来求助万能的旺旺。。。。

我出个馊主意，你也闪吧，反正也没约束你，那是她的糊涂
碰到这样的房客不是你吃亏就是你下家吃亏，要么你们两个联合起来赶他出门，闹闹大，把派出所居委会物业都闹的不得安生，要派出所出面势必要觉得有人性命在里面了，他们才肯管
你看我当时赶房客的做法，我也是无能为力的，只能掐住房东.

这个问题咨询你所在区的房产交易中心，最有说服力.

引用:

原帖由 雪球妈 于 2009-11-13 21:41 发表
你找个专业一些的中介问得很清楚的！他们天天操作这些事的呀！

找中介的不要，打区房产交易中心电话呀，或者本人过去一下就好了.

据说110也不管的，而且这种事去烦他们，他们对你很火大的.

请问现在最新
首套房贷款和二套房贷款各差异大？是多少，谢谢！.

引用:

原帖由 韦韦丰丰妈妈 于 2009-11-13 17:22 发表
是房东。三个月前要卖房是和他打招呼的，并说明他有优先权，人家不要并表示“你卖吧！”现在是狮子大开口，好像终于等到拆迁了，要翻身了

其实当时最好和房客书面签订一个租赁合同的变更协议，大家协商同意，合同提前到某月某日结算，双方如何结算。
口头上的东西有时讲不清楚。.

二手房交易卖方需要付那些费用?.

小肥阳讲的对，人家是有备而来，准备敲偶一笔.

与唯一与否无关。网上可查二手房税费一览表。（我不会上传 ）
上面清清楚楚。但具体税费付费方式各区略有差异。我告诉你的是长宁区的。
买房是件大事，所以自己一定要做足功课。.

我以前借房子，合同上写的提早结束合同都是陪一个月的租金，（我是租客），除非协商同意取得对方的谅解。
后来我想延长5个月，就在签了一份合同变更，双方同意延长5个月，其他条件不变。
所以结束的时候，清清爽爽，房东都说像我们这样的房客很好。
你们签的合同上也应该是有约定的。.

小肥阳，请问你了解房产抵押贷款的事项么？问了2家银行似乎都不能做了，可是我2，3年内房子还不想换大，想利用贷款套现投资点什么。.

上海二手房交易税费
出售方应付税费：
税费名称        税费标准        收费单位
交易手续费        2.5元/平方米×建筑面积（普通住宅免交）        房屋交易管理机构
合同印花税        房屋成交总额×0.05%（免交）        国家财税局
营业税        普通住宅        2年内：差价×5.55%        国家财税局
                2年以上：免征       
        非普通住宅        2年内：成交总额×5.55%       
                2年以上：差额×5.55%       
个人所得税        普通住宅        房屋成交总额的1%或利润部分×20％
（满2年是唯一住房免交）        国家财税局
        非普通住宅        房屋成交总额的2%或利润
部分×20％（满2年是唯一住房免交）       
土地增值税        普通住宅              免征        国家财税局
        非普通住宅              免征       
买卖合同公证费 （出售方为外籍人士或港澳台同胞或买卖合同需要公证时才须缴纳）        房屋成交总额×2.5‰+250元          公证处
中介费        房屋成交总额×1%        中介公司
一、卖方涉及的税费：
（一）普通住宅：
1、营业税： 购买未满2年（含2年）的房产对外出售营业税为差价的5.5%，满2年则免征营业税。
2、个人所得税：购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
（二）非普通住宅：
1、营业税：购买未满2年（含2年）的房产对外出售营业税为房价的5.55%；满2年则征差价差价的5.55%
2、个人所得税：购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
二、买方涉及的税费：
（一）普通住宅：0--90平方米（含90），契税：1%；90—140平方米（含140） 契税：1.5%
（二）非普通住宅：契税：3%
注：普通住宅必须同时满足以下3个条件：
1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2、单套建筑面积在140平方米以下；
3、坐落在内环线以内的总价低于245万元/套，内环与外环之间的总价低于140万元/套，外环线以外的总价低于98万元/套。
三、关于利润： 计算方法：利润= 转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用
市地税局出台的个人住房转让所得征收个人所得税细则规定，如果纳税人能提供房屋原值等凭证，个人所得税征收标准为应纳税所得额的20%， 应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有 效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
1、房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费.
2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。.

住宅房屋二手房交易税费一览  

税费名称
出售方
购买方
备注

合同公证费
总房款×0.3%
由引发方承担

合同印花税
总房款×0.05%
总房款×0.05%
双方（暂免征收）

交易手续费
2.5元/平方米×建筑面积
2.5元/平方米×建筑面积
双方

交易登记费
————
80元/套
免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费
抵押登记费
————
商业及组合200元/套

纯公积金100元/套
  
配图费
————
25元/张
  
权怔印花税
————
5元/本
  
贷款保险费、担保费
————
贷款额×系数（详见计算表）
  
契税
普通住宅
————
总房款×1.5%
对个人购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。
非普通住宅
————
总房款×3%
  
营业税
普通住宅
2年内
房款差额×5.55%
————
售后公房和动迁房首次转让可免征营业税（注：售后公房须有凭证，动迁房应该是唯一一套拿房的动迁房，须有证明）

2年上
————

非普通住宅
2年内
总房款×5.55%
————

2年上
房款差额×5.55%

所得税
普通住宅
总房款×1% 或 利润×20％
————
１、个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。

２、出售前后１年内按市场价重新购房的先以保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还保证金。

３、经查询无法确认利润的按照普通住宅总房款的１％非普通住宅总房款的２％缴纳。

非普通住宅
总房款×2% 或 利润×20％
————

土地增值税
普通住宅
征免
――――
凡符合以下两项条件任何一项的，且居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收。 ① 个人因工作调动出售房屋（需提供调动双方单位出具的调动证明及营业执照复印件）， ② 因改善居住条件为目的出售房屋（需提供新购入住房产权证）。
非普通住宅
（暂免征收）
可以提供购房发票

应纳税额=（卖出价－买入价－买入的契税－本次营业税及附加、印花税－交易费） X 适用税率－扣除项目合计 X 速算扣除系数。
① 增值率 ≤ 50%，适用税率30％，速算扣除系数0；
②50%< 增值率 ≤ 100%， 适用税率40%，速算扣除系数5%；
③ 100%< 增值率 ≤200%， 适用税率50%，速算扣除系数15%；
④ 增值率 >200%， 适用税率60%，速算扣除系数35%
————

无法提供购房发票及契税单 转让收入的0.5%
————

中介费
  总房款×1%
总房款×1%
或由一方支付2％


同时满足以下３个条件的视为普通住房（否则为非普通住房）：1、单套建筑面积140平方米以下，2、内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，3、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。


贷款新政：
　　
　　 1、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
　　 2、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。
　　3、购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款的，在符合贷款条件的情况下，每户家庭（以2人以上，含2人计算）基本住房公积金的最高贷款限额从20万元提高到40万元；若有补充公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元；对只有一个人参与贷款的家庭，仍执行现行的贷款政策，基本住房公积金最高贷款限额为20万元，若有补充公积金的，最高贷款限额为30万元。
　　
4、对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
　　 以上优惠政策执行时间从2009年1月1日起至12月31日止
　　
上述税收政策若有变化，请留意上海网上房地产公布信息.

一般租赁合同会写明房东不租提前一个月通知房客，赔一个月租金等条款，建议你发一份挂号信给房客，写明要出售的价格，征询他的意见是否要买，并通知提前解约，愿意赔给他一个月租金和一点由此产生的他搬家、装电话宽带移机等的费用，保留挂号信收据，到时他不走就是他违约了。.

上家唯一自住房，不用付任何税费.

三个月前通知对方时，发现他居改非，违反合同中只能“居住”的条款。租赁合同中明确：中止合同的一方赔偿对方二个月租金，偶愿意赔偿他的损失。这样对方还蛮横的很，一副垃圾瘪三加无赖流氓的腔调，实在是可恶极了.

小肥阳，我5月份买了房，现在想抛，因为要恢复原来的税收政策，我就要多交税。不过有人说目前这个政策不变到2010年底，你知道上海的新政吗，盼复，今天晚上就要收订金了。.

引用:

原帖由 walkonrain 于 2009-11-16 17:13 发表
小肥阳，我5月份买了房，现在想抛，因为要恢复原来的税收政策，我就要多交税。不过有人说目前这个政策不变到2010年底，你知道上海的新政吗，盼复，今天晚上就要收订金了。

啥意思，没看懂，5月份买房现在抛~侬了做短线啊？侬是模子，嘎短的短线有赚头？
买好房子了，怎么还有税？
这个买卖没看懂啊
说的详细些？.

引用:

原帖由 韦韦丰丰妈妈 于 2009-11-16 16:06 发表
三个月前通知对方时，发现他居改非，违反合同中只能“居住”的条款。租赁合同中明确：中止合同的一方赔偿对方二个月租金，偶愿意赔偿他的损失。这样对方还蛮横的很，一副垃圾瘪三加无赖流氓的腔调，实在是可恶极了[t ...

碰到无赖做法只有两种
要么侬比他更加无赖，更加泼
要么侬比他软，请他放过你
只有两种方法，么其他办法
不过，我这个也纯属废话
我会选择第一种，因为我性格就是遇刚就越来越刚，不计后果的刚，戆劲比较足.

侬结棍哦！偶不想再见到伊恶心样子，出气涉了！今朝早上发了封律师函，律师去跟伊谈.

好来，侬还要出律师标的费来～不过，赶走他是正事
侬算上路额上家.

请问，我满5年的房子想出售，么贷款，下家是同一小区的，他也不要贷款，我们两个人自己到交易中心去一手交钱一手交产证，这样不通过中介安全吗？.

卖了，昨晚签居间了。有赚头的，最近房子涨太快了，跟我原始投资（本金）比大概在60%的赚头。
昨天没找到购房发票，听中介说如果没有当初的购房发票，营业税要收房价全额的5.55%，这个是真的伐?要死来。.

有当初购房发票也要收5.55的
税逃不掉的，做低价格也就是适当避税
侬眼光好的，恭喜一下.

有发票是差价的5.55，没有发票就要总价的5.55了，我老公刚问过，回家再找，不然就少掉一大块肉了。
你今年买的房子卖掉，也可以赚一大笔哦，同喜.

小肥阳你 好，想问一下，买了顶楼的房子，定金交了，现在发现顶上有漏水的现象，这种情况能要求上家赔偿吗？或者直到上家督促物业修好才给尾款？

看房的时候看到有水印，上家说修好了，这几天下雨去看时，发现还是有渗水，原打算月底交房要装修的，如果有渗水，就会影响涂料的进度了，怎么办呢？.

在产证过户你之前是上家负责，在产证过户你之后是你负责，理论上是这样的，但实际中，可能你要全部负责，这种顶层漏水现象怎么才算完全好，完全好了你怎么去验证？还是要你自己亲自去解决的.

求助高人,房子卖了,过户也已经完成了,下家11/6日就拿到房产证,可是银行到现在也没有放款到我的帐户,这是怎么回事呀?我该怎么办?.

小肥羊混成财经专家了.

么办法，叫中介先压住产证呀，最好你压住产证
银行一般是看到产证和收掉抵押证做放贷的
你等等，或者当初应该叫对方做收件收据放贷，你能提早拿钱.