转自安家网：

谈谈我的投资经历和我对今后房产市场的看法：2009年-2012年房产将是又一个发展周期   Post By：2009-9-9 11:52:57

谈谈我的投资经历和我对今后房产市场的看法。我认为2009年-2012年房产将是又一个发展周期
我的投资经历
在安家，投资领域高人多，如眼光独到且长远的地图在低潮投资天安、世茂湖滨，zzww22早期投资仁恒，等等等等，他们的成功案例在安家有目共睹。本人作为投资晚辈说实在在此显摆总觉得有点不好意思。

不过我在前面既然说出自己的看法，如果没有具体事例根本说明不了什么问题，所以今天我才有谈谈自己的房产投资经历的想法。另外我也想借此机会总结一下自己的投资，以便使自己的思维更清晰，因为这么多年下来也没有具体回忆自己的投资经历。还有练练自己的写作水平，我非常清楚这是我的弱项。
首先我向各位简单介绍下我自己，我是zj人，2002年10月份开始投资上海房产。目前在上海，以后还会在上海，因为我喜爱上海，那么我现在应该也算是个新上海人吧。

因为我对今后的房产市场很有信心，目前我手中持有房产几套，小的100平公寓，大的400多平别墅，基本上是中、高档房产。按目前的市值差不多是当初投入的40-50倍。

请一些没有买房的朋友不要记恨我们，请你们能谅解，房产投资和创业没有两样，风险大也很辛苦，一般情况下你要付出很多才有回报，除非你是个很有背景或出生于资产雄厚的家庭。
废话少说。

我为什么投资房产？

我是根据哪些依据投资房产的？

我在投资房产的运作手段怎样？

以下是我着重谈的三点

我为什么投资房产

我的家庭很普通，爸爸妈妈都是非常普通的工人，家里100多平的破旧房屋是前辈流下的。小时候每当看到别人住的是新房或者好几层的楼房非常的羡慕，长大后能住上又高又大的新房是我从小的梦想。
我从小就爱房产，长大了这个爱好始终没变。




一个人对于你所喜爱的事情，你就会很有兴趣去干，去研究，而且会很执著，不厌其烦。

大家都清楚，长期投资房产，你必须面对的是长期经常的物色房源、装修、租房、买卖……如果你不喜爱，你就会觉得非常麻烦。

所以，难怪有些人一生买过一套房装修过一次家他就认为够了，下次再也不这么折腾了。




因此，对于房产的特别喜爱，使我对投资房产产生浓厚的兴趣。






我是根据哪些依据投资房产的




因为不同的时间段，你所选择的依据也不同。




从02年开始至现在，我投资的大手笔总共两次。



一次是2002年-2003年



另一次就是2008年-2009年4月份。






第一次，2002年，当时看中的是丰厚的租金回报。



由于我妹妹生活在上海，经她和朋友的推荐，02年到上海买房，当时的想法非常简单，就是以后为小孩能到上海买房。




最初的想法是买一套60-70万的，50%以上首付。

zj老家留套自己和父母同住。

首付款需卖掉另一套房。




当我到上海看房并了解到，60-70万的房租金是4500-5000左右，回报率8%左右。




当时总价70万的房子，首付20%，30年的贷款。首付14万，每月等额还贷只需2800元左右，2800元中还包含大量的本金。租金减去还贷还有2000元左右的收入，这样的好事何乐而不为呢？




于是我作了这样的决定：卖掉我和我父母的所有房源，并另借了部分，凑起来所有的款全部在上海买房。




全部20%，30年的贷款。




因此02年-03年我买了N套房。




老家没有房产了，我们租房住，父母也租房住。




关于投资说起来容易，想想也是容易的，但是真的做起来难

回头看看容易，但是望前看你能辨清方向难上加难。




关于整个计划的实施过程非常困难。

说实话家里根本没有现钱。

你得把家里所有的财产处理，

你要做通父母的工作（还好我父母很开通，并非常主动），

要做好老婆的工作

还有房子的变现的问题

买好到交房也有一二年，期间的按揭怎么付？

交房以后怎么装修？装修这么大一笔钱怎样解决？

这一切的一切，一道道的门槛，如果你不执着，没有恒心，你是无法完成的。在此就不多说了。




机不可失，你不能等你的房产全部卖掉再到上海买房，否则价格已经涨到天上去了。

你必须短时间拿到拿到现金去实施你的计划。




关于变现的问题我以后会在我运作手段中谈到








第二次，2008年-2009年4月，强烈的通货膨胀预期，加大了我的房产投资




事到如今，关于我2002年的手笔在坐的可能没有一个不承认是非常成功的。




但是话说回来，过去的成功例子非常多，只要安家朋友愿意讲，可能几天几夜都讲不完，所以也没什么了不起，我拿2002年说事等于在放马后炮、在拿着以前股市曲线图讲故事。




关键是以后市场会走向何方？你应该怎样面对以后变幻莫测的市场？并且采取怎样的手段应付以后的市场？




这些应该是最最关键的问题，也是我们大家一直探索的问题，应该也是有些朋友想知道我到底如何操作的？




有一点我不得不承认，关于09年这段时间的大幅上涨，3-4个月的市场根本说明不了什么问题，也说明不了以后市场走向何方。他还需要我们去判断去预测。



关于以后的市场怎样走，我在前面的论点已经非常清楚了，我非常相信自己的判断，并且在08年底-09年4月之前采取了行动。




由于02-03年的大手笔，透支了我以后几年买房的能力，因此，在以后的这段时间里，基本以打理这些房产为主。




02、03年买的期房，基本04-05年交房，然后基本以装修、租房为主。期间也卖出小部分，目的是应付装修、按揭、还有置换。




时间过的非常快，一下就到07年底了，这时我基本没什么负担了，房租除了按揭还多出来一家人的生活费。于是我非常坚决辞去了一份不错的工作（老婆已经好几年没工作了，因为当时我上班，这些房产需要料理，小孩小也需要照顾），目的是有足够时间为了以后市场机遇作准备。



以后大家就非常清楚了，08年的世界金融危机，国家大幅降息，石油最底跌到30几美圆，国家放宽了购房要求，国家大量发行货币等等。搞的人心惶惶，大多数人都以为天要踏下来了，房价将要长时间大幅下调。




黎明前的黑暗。




而我认为机遇将要到来，目前物价基本已经到了最底点，以后很长的时间物价将持续上涨。




于是08年下半年开始看盘，09年初开始动手。到4月份止全部完成购房计划。买房总额1000多万，首付都是30-40%。可以说我这些房完全在本次市场还没有丝毫上涨且有一定优惠的情况下购买的。




我不但自己买了，也专门请客吃饭，鼓动我十几个同学买，还有自己的兄弟姐妹。连我自己总共买了2、30套。实际上他们买我一点好处都没有，要问我为什么？我到现在也说不清楚。






请不要笑话我，这次买房我现钱还是没有，拿了两套房作抵押，借贷的钱作首付的。




并做了个时间差，没有急于将两套房脱手。于6月份才将两套房挂牌出售，一套6月底成交，另一套到目前还没成交。




因为前段时间房价上涨过快，7月份市场开始观望，到目前也是这样。不过次新房挂牌价7-9月上升1000-2000元。




因为我是中高档次房，看房的基本以置换为主，大部分初次购房的已经无能为力了。最近这段时间看房的明显增多。




我深人市场，一些情况还是比较清楚的。




说实话，我这次的投资相对来说不算很大，也没冒太大的风险。因为我02年的那些房产升值已经非常大了。所以压力和02年是无法相比的，如果说压力的话，就是目前还有套房没出手，现钱比较紧张。




OK，我对于2009年以后的市场是这么判断的，行动上完全按自己的判断去做了，以后的市场拭目以待吧。







我在投资房产的运作手段怎样？



我在房产投资的运作手段主要有三个方面策略：




1、资金的运作策略



2、房产的运作策略



3、风险的控制策略





资金的运作策略



时间就是金钱。02年，从我决定买房的那天起，我就迅速投入，我往往采取的速战速决的方式，往往买1、2套用1、2天的时间就下定了。




这样对资金的要求很高，我采取的是房产抵押贷款的策略。




还好那时房产抵押贷款很方便，一般情况半个月就搞定。




由于当时我判断房价在高速上涨中，所以上海买房后，我并不急于将老家的两套房出售，而是等了整整一年才出售。




当时的市场大家非常清楚，一年时间上海的房价涨了不少，浙江的房价也涨了不少，而我付出的仅仅是很少的利息。




所以08-09年初我买房同样采取这样的办法，之前我已经谈过了。




我之所以采取这样的方法，虽然资金有点压力，但利是比较大的。我可以举个例：




其中一套房，08年市场价230万，当时是最低潮，观望气氛非常浓，如果你硬要出手的话有可能180万左右才能成交。




如果将这套房放09年6、7月卖，市场价已涨到300万，现实点300万马上出手比较难，那么280万成交。




因此，这套房今年6、7月份卖和08年卖整整多出100万。



房产的运作策略




自从我买房起，从来没想过要抄短线。




02年我看中的是长期的租金收益，因此交房以后马上装修，平均每套房装修成本10万。装修后尽快出租。因为我需要他养房。




关于08-09年初所购房源，要明年才能交房，交房以后怎样？说实话我还没有仔细考虑过。但是有一点我是肯定的，近3年是不会出手的。



风险的控制策略




我在整个的房产投资过程中，资金链运作的非常紧。但是，风险都掌握在我可控范围内。




每次作出重大的决策之前，我会将最糟糕情况考虑进去。




因此，我可以保证风险是没有的。




02年我考虑的是租金，我租金平均5000元/套，按揭2800，我有2000元/套的收入。




房价我根本不考虑他涨还是跌，哪怕房价跌到每套10万，我每月每套2000元的租金不会少吧？




30年以后还是我的房，且是已经没有贷款的房了。




如果租金下跌也没有关系，总不可能每套跌2000元吧。



事实证明我的策略对的。



06-07年10次加息，其中一套2房每月按揭从2800提高到3500，但是这套房租也涨到6500元/月。

这样每月平均一套房的租金收入3000元/套左右。



08年金融危机爆发，我不但没受的影响。而且利息大幅下降，而且还打7折，月按揭才2700，房租却保持在6500/月。

这样平均每套的租金收入3800。




08-09年初所购房产，更没有什么风险了，涨了更好，跌了也没太大的关系，心态好点就可以。因为之前所购房产已经涨的很高了，资金实力可以足够抵抗风险。







我对今后房产市场的看法。我认为2009年-2012年房产将是又一个发展周期



时间过的真快，转眼半年多过去了。这半年多楼市大不平静。与2008年整年的萧条情景不同，今年4月楼市“小阳春”开始，直至5月以后高歌猛进。

对于年初以来的楼市股市疯狂表现，之前绝大多数专家学者的预测都使人大跌眼镜。


为什么这些所谓的专家和学者的预测和现实会相差十万八千里？


我是这么认为的，他们的分析往往从理性的角度出发，而楼市和股市往往是非理性的，不讲道理的。

那么上半年疯狂上涨的原因是什么？我总结主要原因有3点：

1、旺盛的刚性需求和有效供应不足


2、利好的宏观政策面，充裕的流动性


3、强烈的通胀预期

过去的已经明了，下半年市场走势如何？我想这个问题是大家急切关注的。


那么，今年下半年楼市是向上还是往下？我认为最主要的看2点：

1、宏观政策面是否有大的变化？


2、通胀预期是否还存在？

关于国家宏观政策面，最近政府已多次表态，目前世界经济尚处于恢复阶段，国内生产领域还处于底部，为保增长，下半年继续采取宽松的货币政策，保持政策的稳定。

今年上半年国家发了7.5万亿的贷款，下半年估计还有3万亿的指标。
宽松的货币政策给社会投入了大量现金，由于钱放在银行里和股市里都不会放心，因此大多数都会投入到楼市。

大家都非常清楚，有一点国家强调，防止过多的资金流入到楼市和股市，如提高第二套房首付和上浮10%利率。
防止过多的资金流入楼市，谈何容易？


由于企业生产过剩，利润微薄，很多企业老板会以生产经营所需的名义贷款，拿这部分贷款投入到高利润的楼市当中。不满各位，我所认识的老板多多少少都是这么干的。


总之，只要流动性充足，你无法控制资金的流向，他会以任何方式、各种办法流进楼市。

关于通胀预期。


去年的今天国际石油145美元左右，现在70美元左右。


如果物价跟去年同期相比，现在的物价是负增长。


和去年上半年相比，现在通货紧缩物价上升，也就是所谓的通货膨胀预期。


但是现在的物价和今年初，也就是和跌价以后的物价相比，通货膨胀已经成为现实，而不是现在大家普遍认为的通货膨胀预期了。

今天，我大胆的认为：通货膨胀已经来临。

因此，我认为今年下半年的楼市将继续上涨。但是涨幅会变小。如果将上半年涨幅比喻坐电梯，那么，下半年很可能就是爬楼梯。


原因很简单，楼市进入7月，很多城市普遍反映，需求已明显减少。


对于目前刚性需求的减少，我是这么认为的：一是宿量上涨，二是阶段性的高位盘整。


由于之前涨幅过大，相当部分的刚性需求暂时受到压抑。但是，只是暂时现象，盘整一下又会进入，大势所趋，任何人都



无法改变的。但是经过了上半年大幅上涨的楼市下半年继续大涨的可能性非常小。

以上我只分析了今年下半的楼市。股市投资是短期行为，而楼市是中长期的。


对于以后长时期房产市场我认为总体还是向上的。

可能有朋友会说，大部分人都买不起房，怎么可能回暖？怎么促进自住消费？

这个问题要从几方面来看。

一、由于这轮房地产狂热，大多数人的购房心里价位已经大大提高了。

二、目前的供应量不大，新增不多，而对房屋的需求却是在不断产生的。

三、通货膨胀预的来临。

四、非常重要一点，土地市场的快速回暖，地王不断产生。

因此，3年之后，再来看目前的房价，很可能大家就会觉得非常低。




以下是我具体预测的有关数据：



很多朋友会问,目前房价已经这么高了，接下去走势如何？最近成交量也下来了.房价是否要降了？该如何操作?

由于4-7月份房价上涨过过快，从7月份开始观望，成交明显减少。但是我认为，只有这样，市场才是正常的，否则一路上扬那才不正常。

大家千万不要天真认为，房价会由此而下，这是不可能的。只有盘整多长时间？盘整以后又有多少涨幅的问题。接下来我预测下将有多长时间的观望期，接下来的涨幅有多少？

我认为观望期应该在7月-9月。

9月下旬开始回暖，10.1国庆是转折点，10-11月，将会有5-10%左右的涨幅。

然后又会进入盘整观望，一直到春节。

明年春节以后又会慢慢回暖，明年2010年一整年的房价涨幅估计20%左右。2011年的涨幅估计30左右。2012年房价相当于目前的2倍左右。



以上我预测的是中、高档次的房源，目前6万以上豪宅由于今年8-9月涨幅过大，今后涨幅可能会比较小甚至部分盘整很长的时间。



总之，今后豪宅的昂贵价格将带动中低端、中高端，即6万/平以下的房价上涨，而决不可能价格低的把价格高的拉下。




我只判断到第3年年底的价格，以后涨还是跌就很难判断，因为他的发展有个周期。

我认为08年世界金融危机后，09年开始，房地产发展又是一个周期的开始，而非07年的延续，这个周期估计4年，即使2009年1-2012年。

总之，未来3年，房价涨多跌少，期间不免有小波段，但是还是总体向上的。

大家拭目以待。.

各种看法都有，大家随便看看

转自篱笆：

论物业税与户口捆绑作战的威力


最近坛子上, 看到很多人说物业税如果实施, 上有政策, 下有对策, 但是别忘了, 你所谓的对策只是上面对你睁一只眼闭一只眼, 如果真要和你较真, 你是一点机会都没有.
就拿物业税来说, 个人结合最近打听到和推测, 年底或明年初可能会如下征法:
1) 现在管理层业已完成了全市所有房屋的户口挂靠情况, 然后再以家庭户口为分析, 已经完全查清了你家几套房, 爸爸妈妈孩子的户口各挂靠在哪套房??
2) 然后, 开征物业税, 如果家长夫妇俩不在同一房子的, 只能选一套免征, 另外一套必须征收. 如果全家都挂在爷爷奶奶家的老弄堂的房子, 等待拆迁, 对不起, 那你拥有的除爷爷奶奶的房子全部课税, 总不能让你捞了动迁的好处, 还继续持其他房待涨吧.
3) 对于户口不在上海的外地人, 肯定也是要征税的, 但有一点是可以让为上海做出贡献的人得到公平, 居住证. 现在居住证不是要由单位来办, 个人不能办了, 就是这个理儿. 下一步肯定就是居住证跟你上海所拥有产权的房子走的, 像户口一样. 也是钉对钉, 铆对铆的. 至于没有通过单位办下这种居住证的人, 你能在上海立足, 首先你没被定义为引进的人才, 那就交你买下房子的物业税吧, 而且比例还会很高, 这对温州客, 煤老板十个很好的擂肥手段.
4) 至于物业税对房市怎么个影响, 个人猜测, 结合目前国际和国内经济形势, 房价业也到顶, 手持多套房产的人, 势必会吐出一些, 造成涟波效应, 再加上政策打压, 在物业税开始的2个月后, 聪明者先抛先得利, 明年5月, 肯定会有很多人后悔为什么09年8月没有卖房.
5) 至于物业税对房租的影响, 随着7号线, 8号线的开通, 9号线的增速, 指望物业税强加给下家显然是个笑话, 你加了, 租房可是市场行为, 7,8,9号线空置的毛胚房阿, 简装房不要太多阿, 只要交通便捷了, 那边的房租又便宜, 你有什么理由让可以自己充分选择租房自由的租客住在你市区又贵又老的老公房呢? 宝宝最近很多的外地朋友, 已经计划明年全部住松江,顾村和浦江了, 然后搞个老家的外地拍照, 再弄辆车, 也是很潇洒的人生.



本帖子于 2009-09-08 10:03 被艾瑞克宝宝编辑过。.

很好的转贴！.

最早投资的一批人才是无房户，有房子的人都不会想到去投资房子的，穷则思变（实事求是的说）

房子也好，投资也好，偏好高风险的人毕竟不多，大多数人都不会选择房产抵押贷款的，不过，我还听到过拿房产抵押去炒股的，呵呵，这个属于赤膊上阵绝对有自信的
各人有各人风格，各人命运，此一时彼一时，人生还没到尽头，又岂能大言不惭与人谈经验呢
闷声发财的人最聪明.

自己不做,  不等于别人不会去做.
是的,人生虽然没到尽头, 但是没有规定尽头了才能被允许谈经验.  
你不是也开了很多贴谈自己的感受和建议吗?很多人不是也很乐意请教你吗?(当然你可以否认那不是经验).

莫激动，莫激动
随口谈谈
财经里面有炒房发财滴，也有租房过日子没赶上那波热的，随意聊聊呀，嘎激动抓啊？你是这篇文章里的主人翁？.

说的挺对的， 01年第一次买房子的时候，真是被逼出来的， 没有自己的房子，租的房子太差，冬天的时候冻得不行，恨不得一下子搬走，太遭罪了，所以赶紧买房子，搬走，没任何犹豫。.

02年买第一套房子的时候也是的，租的房子因为到期了（忘了）被房东赶出来了，那时候就发誓要买自己的房子，现在想起来还得谢谢那个房东呢。.

哈哈，我就知道“你是这篇文章里的主人翁？”类似的话一定会出现。说不定还会升级被怀疑成“托啊，枪手啊，掮客啊。。。。”等等的人物类型。好在ＷＷ上的人大都是心胸开阔的。
不过幸好，我是看到您“人生还没到尽头，又岂能大言不惭与人谈经验呢”这句话作出的反应，至于房子的事到的确是“个人头上一片天，富贵由人”的。.

引用:

原帖由 vivipu 于 2009-10-19 13:32 发表
哈哈，我就知道“你是这篇文章里的主人翁？”类似的话一定会出现。说不定还会升级被怀疑成“托啊，枪手啊，掮客啊。。。。”等等的人物类型。好在ＷＷ上的人大都是心胸开阔的。
不过幸好，我是看到您“人生还没到尽 ...

别哈，就是那句话也是我随意说说的，谁来上升这个问题，有空～托也好，不托也好，这个楼市不是托就能托起来，不是砸就能砸下去，随意、随意.

人生还没到尽头，又岂能大言不惭与人谈经验呢

这句话没道理吗？经验要别人请你分享，不是你想分享别人就一定要认同
最多就是个分享经历
对与错现在说来还太早.

支持你的看法！.

经验也是财富，无论成功还是失败。此文作者看来是挺会冒风险的，居然同时买好几套。真的是成者为王败者寇。我看了也很酸，没什么了不起的，但我更讨厌闷声大发财的人，我更欣赏坦率的人，无论对还是错，能够这么总结下，向大家敞开心胸，挺难得的。.

那个人手里N套房子，当然想房价一路高歌了.

吃肉－－喝汤－－喝血，最后就像歌中唱的“我要吃掉你的骨”

[ 本帖最后由 outlawsong 于 2009-10-20 13:01 编辑 ].

这么高的房价，再涨？再涨只有大家都不买了。偶现在只有一套小房子，从08年开始一直想换大的，如果真的还要涨，那真的就打定主意不买了，勒紧了腰带买了做啥？人生就被套死在一套房上，不合算

[ 本帖最后由 美丽妈 于 2009-10-20 09:59 编辑 ].

真搞不懂上海有钱人怎么这么多?房价这么高,普通工薪阶层不吃不喝干一辈子也休想买得起一套房子.希望世博会后房价能下跌.真想看看假如上海象当年的海南一样雪崩,会是如何一幅景象..

老毛子也不易啊


俄罗斯房价均价5320美元 百姓买不起普京称降价
http://news.online.sh.cn 2009-10-19 08:06:32 [来源]：中国青年报


    百姓望房兴叹 普京直言降价

    因金融危机而暴跌后，莫斯科商品房均价仍高达套内每平方米5320美元

    本报驻俄罗斯记者 关健斌

    俄罗斯各城市房价长期居高不下，已引起俄总理普京的特别关注。

    普京日前在一次政府会议上强调，房价上涨过快，远远超出民众的购买能力，政府应在房地产建筑业发挥更大作用，让普通俄罗斯人能买到便宜住宅。

    “政府现在是住房市场的主角”

  
    普京说：“政府现在是住房市场的主角。这意味着政府能在影响价格和供应等方面表现得更积极，能刺激经济房和单体住宅等发展。”

    普京认为，适合大众居住的经济型住房每平方米价格不应超过3万卢布，各城市当前的房价应至少让40％的民众负担得起。

    据14日出版的《俄罗斯》披露，截至2009年8月31日，俄罗斯各主要城市商品住宅均价环比继续小幅下降，但包括莫斯科在内的各重点城市房价仍在高位运行。

    每平方米1．2万美元！

    这篇以《房价的小刀子》为题的报道公布的数据显示，当前俄各城市的房价排行榜中，莫斯科仍雄居榜首，商品房均价为每平方米5320美元（以俄通用计算方法，此价格应为套内使用面积价）。第二名是2014年冬奥会的主办城市索契，商品房均价为每平方米3130 美元。第三名为圣彼得堡，均价为每平方米2450美元。

    莫斯科市政府公布的统计数据显示，2008年莫斯科市住房均价为每平方米6100美元。受金融危机影响，莫斯科的房价2009年持续下跌，但目前新房均价还在5300美元以上的高价位上。最新统计数据显示，截至今年10月1日，莫斯科市内高档住宅的均价虽下滑了34％，但每平方米也要1.2万美元。

    有专家称，目前，在莫斯科市郊及偏远地区，买一套最便宜的一居室旧房至少需要10万美元，而花同样的钱在柏林、布拉格、迈阿密能轻松成为更舒适住宅的所有者。

    85％的市民无力购房

    分析人士指出，这种“看上去走低，实际上居高”的房价，让月平均工资1000美元上下的莫斯科人已基本放弃了自己买房的念头。

    民意调查结果显示，莫斯科目前有85％的市民无力支付高房价。现在，莫斯科百姓大都住在赫鲁晓夫时期修建的政府福利房里，喜欢独立的年轻人也不得不与父母同住。结了婚的小青年如果幸运的话，就住在祖父母传下来的房子里。但如果前辈没传下来房子，父母房子又小，那么新婚夫妇就只能租房。只有那些家里条件好、动手早、脑筋活的青年人，才能于几年前在父母的资助下买了一套新房。

    房贷年利率高达15％至20％

    据业内人士透露，俄罗斯的房贷市场并不发达，住房抵押贷款是近几年才出现的新事物，而苛刻的贷款制度常使人们按揭购房成为空中楼阁。

    有俄媒体报道，截至2009年初，俄各类机构总共发放47.94万笔房贷，房贷规模为9745亿卢布（1 美元约合30卢布）。2008年以前，贷款申请人首付30％的房款后，便可获得为期15年、年利率7％的房贷。从2008年起，俄罗斯多数银行为防范风险而提高了申请住房抵押贷款的门槛和利率。贷款申请人即便首付70％的房款，也很难获得低于9％年利率的抵押贷款。目前，房贷年利率通常为15％至20％。

    今年3月，俄总统助理德沃尔科维奇曾透露，政府正在探讨通过向银行提供年利率低于15％贷款，实施支持房贷项目的可能性。但这一说法眼下已没有了下文。

    经济适用房杯水车薪

    俄罗斯宪法规定，每一位俄罗斯公民都有权获得至少12平方米的住房。然而，莫斯科市政府每年只能提供 100多套免费的经济适用房给无房的低收入市民，其住户只需承担维修费和物业费就可以将这套房子转为个人财产。这100多套房子对于莫斯科的无房大军来讲真是杯水车薪。

    据莫斯科市政府消息人士透露，由于可供开发的土地越来越少，市政府将遏制土地商业开发的幅度，转而鼓励更多的保障性住房建设项目。预计2010年将建成100万平方米的住宅项目，其中73万平方米专供政府支持的经济型住房项目。但莫斯科百姓对此消息的真实性一直半信半疑。

    金融危机发生后，俄房地产需求锐减，迫使大批开发商不得不将股票和开发项目等抵押给国有银行。

    对此，普京日前强调，政府向开发商提供帮助后，应扩大在房价等方面的影响力，而不能让房价“自由上涨”。

    普京还特别指出：“俄各地政府必须积极发展相关的配套设施，为发展低层次建筑创造条件。这样可以降低住房的开发成本，并让这些新建筑更加符合老百姓的要求和需求。”

    本报莫斯科10月18日电.

"明年春节以后又会慢慢回暖，明年2010年一整年的房价涨幅估计20%左右。2011年的涨幅估计30左右。2012年房价相当于目前的2倍左右"
    我是表示怀疑的，表要太吓人哦，数字还那么精确 .

呵呵~如果再涨上去的,老百姓还能买得起伐?.

现在年轻人买房,已经是榨干了双方老人的钱,还借了一圈亲戚的钱才能买起来,后面自己还要负担很多年的房贷.这个房价是极不正常的.透支了中国经济若干年的发展,以后会付出代价的..

LZ对房市挺有研究的，建议设立一个专门讨论的帖子，以后找各个时期的各种观点也比较方便。.

手中有很多投资房的人的分析 。。。.

房价如此疯狂，是为物价上涨留下空间。.

通涨如果发生的话，房价那是一定会再涨的了。.

真想看看假如上海象当年的海南一样雪崩,会是如何一幅景象..

另，文章作者又说：关于房产投资，各位千万不要被目前的景象所蒙蔽，传统市中心地段不一定是最佳的投资地段。



毫无疑问，目前市中心新盖楼盘基本是天价。但是无可比性，因为富豪们只相信新房。



前几年市中心的绝大多数次新房价并没成倍上涨，粗略统计了下，07年初-09年9月，涨幅基本50%左右。而内中环涨幅基本100%左右。



不满大家，自02年以来，我所投资的房产，内环线周围的和内中环间的，房价和租价的涨幅明显超过我的传统市中心房产。
以后的市场，市内不管是一手二手房源都不可能很多了，成交量只能偶然放大，想要成交量持续大是不现实的，想要价格大涨也是不现实的，未来几年市内平均年涨幅估计20%左右。



刚需，机会也就是在不知不觉中失去的。



价值洼地，我认为今后长三角二、三线城市（当前房价相对不是很高的）的发展潜力要大于上海了。

拿地王的金地、中海、仁恒等地产大佬，难道他们今年都看走了眼？



我认为他们眼光非常清晰、长远。



他们看到了3-5年及更长时间的市场，如果5年以后回过头看今天的房价，完全有可能会象我们现在看04、05年的感觉一样，非常的便宜。



大盘开发时间非常的长，如联洋的仁恒河滨城从拍买到现在已将近10年了，目前还有。



因此，这些地王的开发周期肯定非常长。

我看好整个上海中环周边，实际上这些地方土地都非常珍贵。



相对长风板块和浦东整个中环更有潜力

板块的发展和区域经济发展和人口导入有很大的关系，中环区域我认为长风和浦东两区域今后发展的会更快

[ 本帖最后由 soo-goo 于 2009-10-23 23:34 编辑 ].

继续：毫无疑问，个人资产的增长最主要得益大幅度杠杆加上单边上涨的行情。



但是选房在何地段、买什么房也比较重要。



个人认为目前的高端产品经过这几年的大幅上涨，总价一般都在千万，一般小老板也玩不起，更不要说一般老百姓了。投资高端产品对于绝大多数人已经成为过去式。当然大老板除外。



所以投资还是要现实点，你必须选择怎样的时期投资不同的产品。



老公房尽管出租回报高点，但我一直都不赞成投资，价格相对涨的较慢。当然看准以后有拆迁机会是另一回事。



目前及以后我更看好，现在中环周边20000元/平左右的新房及次新房，品质相对好点的。依据主要是目前中环周边的土地已非常高，楼板价就达20000左右，2-3年这一带的价格完全能达30000-40000。另外中环周边到那里也不会太远，比较方便，可接受度高。
政府肯定会出政策的，只是时间问题。



不过没关系，经过05年的国八条、07年的国六条、还有金融危机，现在的投资客应该没什么大问题

[ 本帖最后由 soo-goo 于 2009-10-23 23:52 编辑 ].

继续：我认为，对于房地产趋势的判断，你应该尽量的将复杂的因素简单化，抓住一、二个重点即可。



大家都非常清楚，影响房价的因素非常多，有供需关系问题、有金融政策问题、有汇率问题、有国家政策问题、有物价指



数问题、有世界经济问题、有国际形势问题、国内居民收入问题等等等等。



你不可能什么都懂，你更不可能什么都精。



实际上很多因素都反映在价格里面。



因此，你要尽量的简单化看问题，这样才能使你的思路更加清晰，认准方向向前走。
我办事基本上将最多、最复杂的因素最简单化。



比如02年投资就看租金回报率，09年初就参考通货膨胀预期

[ 本帖最后由 soo-goo 于 2009-10-23 23:52 编辑 ].

买房子真是太吃力了
看中的人家跳价，看不中的又不想将就买.

大家都不去做房奴,看那些人还有市场吗?.

我认为今后上海会因为高房价对这个城市的发展付出代价的，不谈自己买不买房，一些从事研究有才能的人不得不放弃理想或选择离开这个城市，我的朋友不能解决房子问题，打算回到妻子所在的城市。
还有一些企业和公司也不会开在成本如此高的城市，代价会在将来显现出来的。.

依据主要是目前中环周边的土地已非常高，楼板价就达20000左右，2-3年这一带的价格完全能达30000-40000。

好象这个房价只是一堆数字，说涨就能涨一半，还是2-3年内，可能吗？.

爱涨涨去吧，偶没钱买，也不想买.

看了楼主的帖子，周末还是把房子买了，新开盘的在宝山区，就放在那里吧，无论怎么涨都不怕了。.

有那么乐观吗？
今年涨得太凶
我反倒悲观了.

引用:

原帖由 wangrc 于 2009-10-25 06:50 发表
我认为今后上海会因为高房价对这个城市的发展付出代价的，不谈自己买不买房，一些从事研究有才能的人不得不放弃理想或选择离开这个城市，我的朋友不能解决房子问题，打算回到妻子所在的城市。
还有一些企业和公司也 ...

严重同意！.

真想看看假如上海象当年的海南一样雪崩,会是如何一幅景象.

快来吧，我不怕
期盼许久呀.

引用:

原帖由 钺钺妈妈 于 2009-10-27 14:24 发表
真想看看假如上海象当年的海南一样雪崩,会是如何一幅景象.

快来吧，我不怕
期盼许久呀

世博马上就要到了，离雪崩就不远了，一起期待.

是啊！赌博也会赚钱，现在买房子的不就是赌房子只会涨不会跌吗？.

上海房产如果像海南那样雪崩的话，中国的ＧＤＰ啊，周立波说的中国的ＧＤＰ三分之一靠上海拉动哦．．．．．．．．．．.

不可能雪崩的
几年以后，我们或许会觉得现在，当时的房价这么便宜，怎么当时没有出手买呢.

我还是比较赞同soo-goo引用的这位先生的观点，而且他说的长三角的二、三线城市值得关注的观点是很有价值的。看看浦东房价的涨幅吧，远远高于我们以前心目中的好区域、好地段的涨幅。
上海楼市是“不能”崩盘，因为这样会出大问题。
我在去年底是看跌的，今年初还说到买房要等到年底，后来的发展让人瞠目结舌，经历了这么一波，我感觉房价近几年不会有大幅下跌的风险了。.

引用:

原帖由 快乐的小肥阳 于 2009-10-19 14:02 发表

别哈，就是那句话也是我随意说说的，谁来上升这个问题，有空～托也好，不托也好，这个楼市不是托就能托起来，不是砸就能砸下去，随意、随意

当然你可以“随意说说”，说了后一般不会有人说你“人生还没到尽头，又岂能大言不惭与人谈经验呢”。因为你只不过是“随意说说”。
经验的确是因人而宜的，但不管同意还是反对，说写经验的人“大言不惭”总是有点刻薄了。
如果硬要说明你这句话很有道理，请允许我借用你说的话对你使用一下：你在这里说了自己的观点（或想法或经验），不管是分享的还是讨论的，都有点“人生还没到尽头，又岂能大言不惭与人谈经验呢”的味道哦。.

我申明：关于房子的事，我也真的说不出什么。因为引用4#MM的话那就是“人生还没到尽头，又岂能大言不惭与人谈经验呢。”所以我一看看，二笑笑，三走走。
    关于经验的事，我也就此打住不再多说了。因为引用4#MM的话那就是“人生还没到尽头，又岂能大言不惭与人谈经验呢。”省得很多人以后不敢发贴写自己的感想或经验了，因为一说，就和“人生的尽头”搭上关系。就和“大言不惭”扯个不休。
   当然我仍然愿意继续看那么多人写出自己的经验和想法，不管好与坏，不管有用与没用，不管出于什么动机。我都默默祝福。.