1楼seawind
(恨能挑启争端 爱能遮掩一切过错)
发表于 2008-12-2 10:59
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北京上海深圳楼市成交回暖：今年第一次像样的反弹(ZT)
年关将近，持续阴跌的楼市在11月份显出一丝亮色。
记者了解到，11月份北京、深圳及上海的房地产市场出现成交量持续回升的态势。京城11月份共成交期房商品住宅12479套，环比成交套数及面积都增加超过50%；深圳在11月份的前3周成交都是持续回升，第四周略有下跌；上海全市整个11月成交商品住宅70.85万平方米，环比上升了41.98%。
记者获得的一份中金公司楼市最新周报也显示，上周16 个城市总体周成交量均值环比上升7%，中值上升8%。11 月以来大多数城市成交量仍保持回升势头。目前已经连续四周，但增速放缓。
中金公司研究部高级经理白宏炜认为，12月份北京、深圳及上海三大城市的交易量还将是一个持续回暖、成交环比上升的过程，但预计幅度有限。
同时，在此轮楼市小幅反弹中，一个显著的特点是保障性住房大量入市。有证据显示，保障性住房入市拉低了周边区域的房价。甚至有人担忧保障性住房未来将成为市场主流，对普通商品房产生较大冲击。亦有部分开发商认为对保障性住房的冲击不必夸大。
2009年房地产市场走势究竟如何？开发商们表示目前能做的只能是尽力促进成交回暖的持续。
上海：后市依然严峻
“2008年，我们还算顺利地走过了这一年。”12月1日，在上海合生·东郊别墅样板区低调公开的现场，合生集团商业地产总部副总裁孙文珠有些感慨。
龙湖地产上海公司营销副总高晚晴向本报记者表示，龙湖在上海的首个项目11月9日开盘后的两周内，实现销售85套，销售金额超过3亿元。高晚晴坦言，赶上了中央到地方救市政策后的第一个成交量反弹黄金时期。
开发商的这种感受，直接表现11月上海楼市成交数据上。
“11月，在房产优惠新政的促动下，购房者陆续择机入市，数据显示11月上海房地产市场的成交已恢复到今年7月的水平。” 易居中国分析师付琦指出，这是今年整个市场陷入长期低迷后出现的第一次像样的反弹。
据易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统统计，上海全市整个11月成交商品住宅70.85万平方米，环比上升了41.98%，但同比依然下降了44.26%。
商品住宅成交价格方面，11月成交均价13172元/平方米，环比上升了9.53%，同比上升了18.65%。由于11月份万源城等中高价位楼盘成交理想，因而成交均价指标有所上升，但这与市场实际情形表现不同，楼盘成交仍以低开、优惠的项目成交活跃。
“11月，市场成交能够触底反弹，最重要的原因是宏观调控的转向以及房产政策的优惠推动。政策在心理上增加了信心，在购房中给予了优惠，共同推动了11月市场成交的恢复。”付琦指出。
但细分来看，高档房的销售却在进一步恶化。据上海佑威房地产研究中心的统计，截至本周，上海内环内商品住宅楼盘还有房源可售的楼盘为226个，其中，近半年有成交的项目只有144个。
作为炒高上海楼市泡沫的“主力”，高档房市场的理性冷清，让许多多年质疑上海楼市泡沫的专家和业内人士舒了一口气。但对许多开发商而言，这并不是期待的信号。
中国指数研究院副院长陈晟告诉本报记者，尽管面临年底春节前后的成交淡季，但对11月出现的成交量反弹，各方的努力方向就是延续这种趋势，包括政府税费减免、银行贷款松动和降息、开发商让利促销以及购房者逐步理性，这些都是这种努力的主要着力点。
而从上述三个城市11月份市场走势来看，既有共同性，也各有特点。
白宏炜表示，本轮成交回升共同的因素是：10月份整体市场预期很差，导致成交走低，比较基数很小；从11月份开始的政策放松，大幅降息，以及各地陆续救市政策出台，促进了原来的需求得到释放。
不同的是深圳、上海价格跌的幅度更大些，北京的价格调整幅度更小些，结构性因素比较突出。尤其是深圳比其他城市多出了半年多的调整时间，它的价格跌幅已比较大了，所以才有相对较强的成交反弹。
此外，北京和上海还有一个相似的地方是这两个城市的自住需求比较旺盛，在11月份都释放出来一部分。
白宏炜预计，12月份这三个城市的交易量都还将是一个持续回暖成交环比上升的过程，但预计幅度有限。
保障房或左右未来走向
业内人士指出，在本轮成交回暖中，一个不同以往的特征是保障性住房和商品住房齐头并进，共同推进了商品住宅成交量的回暖。并且，保障性住房的供应还有可能决定下一步楼市走势。
2009年，北京市计划新建廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、政策性租赁住房850万平方米。王英男认为，在市场需求有限的情况下，保障性住房的大量供应将挤占部分商品房的购房需求，造成商品房项目销售陷入困境。保障性住房较低的价格将影响周边商品房项目的销量，商品房项目将不得不降价求售。
有数据显示，今年1-11月，北京包括保障性住房在内的商品住宅整体成交面积仅为968万平米，明年楼市能否回暖尚未可知，但850万平米庞大的保障性住房供应必然会给市场带来极大冲击，保障性住房市场有可能将成为市场主流。
“未来市场供给结构有望出现变化，保障性住房的供应比例将逐步加大，商品房项目为了在竞争中占得先机将不得不提高产品品质，精装修、送家电的项目将越来越多，这将对市场的发展起到积极作用。”孟奇说。
白宏炜告诉记者，北京与其他城市相比存在一定差别，政府实力更强，所以在推行保障房方面会更有保障，预计未来保障房的比例还会占到更大，可能占到一半。尤其是随着“两限房”的购房人群扩大，还会分流一部分商品房需求，继而影响到商品房市场的发展。
在深圳，这样的担忧同样存在。
据深圳市国土局报告显示：2008年，开工、筹集保障性住房4.58万套。2009年度计划安排建设保障性住房2.57万套，建筑面积134.8万平方米，其中经济适用住房0.89万套，建筑面积52.5万平方米，公共租赁住房(含廉租住房)1.68万套，建筑面积82.3万平方米。
“9000亿元如果真正投入，对小户型需求的分流是肯定的，所以对开发商来说小户型产品的未来也堪忧。”朱海斌说。
也有开发商认为，对保障性住房的冲击不能太夸大。
“政府9000亿投向保障性用房，是一个庞大的数字。如果全部用于增量小户型，对这种产品的冲击是较大的，一定会改变供应的结构，也会改变需求的结果，形成一个动态的变化。”张华纲表示，但是，从设计上看，这种经济用房和商品房是不同的，针对的的确是低收入群体，并且不是每个人都符合条件的，所以开发商还是可以找到空间。
“目前深圳市的保障性用房确实年年增加，但是幅度不大。实际的供应量也并不大，因为在政府统计的过程中，实际上将拆迁用的安置房也放在一起计算了。实际增量并不大。”一位正在参与旧城改造的开发商老总透露。.
