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发表于 2008-11-15 16:48
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一份投资两份回报?购"学区房"三思而后行2008年11月15日 12:45
来源:新民晚报 选稿:李浩翔
现代“孟母”爱子心切，不希望孩子输在起跑线上，这也是为什么学区房成为目前楼市中独特的风景线。有些人认为，即使自己用不上学区房，也可以作为投资，或出让或出租。一份投资，真的能带来两份回报吗？
家长捧热学区房
“孟母三迁”的故事在现代家庭中不同程度地上演着：为了让孩子享受到优质教育资源，不少家长将目光瞄准那些教学质量好的学校，学区房购买热不断升温。
学区房的概念由来已久，它是指在一定区域内购房，购房者本人的子女可就读重点中小学或者幼儿园。
去年的一项调查显示，有85.6％的购买者希望小区内或附近有配套的学校；11.2％的购房者将学校视为购买物业的决定因素；43.2％的购房者需要小区周围至少有一个重点级的学校；仅有15.8％的购房者认为教育问题对其购房无关紧要。而上海教育环境最好的地区，调查者选择结果排名前三的依次是徐汇区、杨浦区和黄浦区。
承担政策变动风险
对于许多家庭来说，购买学区房在付出更多资金的同时，还必须承担政策变动的风险。许多房子虽然与名校或者幼儿园只是咫尺之遥，但可能并不属于相关的区域中，买下来也不一定能对口入学。有的楼盘所在区域今年还在这个学校招生范围内，明年或许就归到另外一所学校了。
即使购房者事先去相关学校核实了自己购买的房子属于相关的学区，但是根据当地教育主管部门或者学校的规定，可能需要符合在这个区域中居住一段时期的条件才能入学。有关专家也指出，即使进入名校，还是需要孩子通过自己的努力，才能有一个良好的前程。因此，对于“孟母”们来说，在购买学区房之前，一定要三思。
房价已有透支迹象
随着“新千年宝宝”、“新世纪宝宝”逐渐到了入学期，这两年上海的学区房行情火爆。一个典型的例子是在赤峰路上有两幢同样结构、同样房龄的住宅，只隔一条马路，但就因前者正好被划到了一个较好小学的“学区”，两者的房价竟相差1000多元/平方米。
购买学区房实现入学目标后，多用于出让或者出租。但是，最终的结果并不一定能如意。首先，上海绝大多数的学区房已经透支了今后的房价，远远高于同区域其他房产的价格。如果只是为了出租，首先要考虑租金与房价的租售比。从国际上的情况来看，投资性房产的年租金回报率正常水平一般处于4%至5%，投资者可以此作为投资依据。
就近入学不换房
为孩子能在重点学校读书而破费买学区房的做法，我不赞成，此举既劳民伤财又变相增加学生的压力。我的孙子也快到了上学年龄，所以经常碰到家里同样有学龄前儿童家长问：到哪里上学？我的回答是：随遇而安，就近入学。“不要让孩子输在起跑线上”的观点是有失偏颇的，是家长们急功近利心情浮躁的表现，买不买学区房要量力而行。
在为孙子报幼儿园的时候也面临着很多选择，有私立的，有公办的，还有贵族的。收费标准各不相同，学校远近不一，当然教学特色也各不相同。孩子上幼儿园，负责接送的是家里老人，一年四季刮风下雨寒暑交替，我认为唯有选择就近入学的公办幼儿园最为适宜。于是孙子进了普通幼儿园，那是家有体育特色（特色费每月70元）的幼儿园，他们每周还有围棋课、游泳课、厨艺课。从幼小班到大班，我孙子身体棒棒的，学的手艺多多的，尤其是他的乒乓球技艺在少体校教练的培训下，已经像模像样，俨然一个小运动员。就近入学的三省我是有体会了：省时，上幼儿园只要牵着他的手就可以去了；省精力，不用担心路途劳顿；省钱，每月300多元（包括特色费)的费用一般工薪阶层都能接受。还有一个特点我很欣赏：我孙子班里的小朋友有附近外来农民工子女，有外籍小朋友，有白领金领的孩子，他们融洽地一起上课玩耍，对心智健康发展很有利。
明年秋季孙子要上小学了，我们还是会选择就近入学，省下为择校而破费的人力和财力，用在小孩的全面发展上。我也相信取消了重点小学的上海，教育资源会配置得更合理，优秀教师的流动会使普通学校的师资力量加强，政府的教育投资也会向普通学校倾斜。
自住出租两相宜
10年前，女儿尚未读小学时，已在学校附近亲戚家挂上她的户口，等待“就近”入学。上学后，为方便接送，只能买了一套老式的一室户住房。一次老师上门家访，说还是这样方便，有利于彼此的沟通联络以及孩子上学时间上的节省。
为节约生活成本，开源节流的想法油然而生。于是把自己原来居住的房子租给他人。就这样，无意间完成了一次学区房、自住房“换租”式的投资活动。
女儿小学毕业后，转入中学。该处房子如法炮制———出租给有同样需求，但又不愿购买现房或因其他因素不想买房的人。租房既能达到目的，也有人不愿花大钱投入购买的，认为不合算。
当时笔者没想那么多，只是想方便照顾女儿上学和节省时间，觉得值得这样做。后来发觉学校附近的房子，又在中心交通换乘区，很容易出租。由此受到启发，确认这种方式投资收益不错，于是主动在中学附近购买一套小户型两室一厅的房子。女儿放学回来常说，她的同学每天来回路程远，不方便。有的同学住校，花费蛮厉害的。自己既省钱，又省时间，少受路途奔波之苦。
据此，全家统一认识：高中、大学仍这样做。等大学毕业后，把大学附近的房子卖掉，收回房款，用作正式购置永久性自住房首付款。一是保证生活质量的稳步提升，二是捕捉市场上其他不经意间而来的投资机会，作临时机动投资准备金。
笔者以为，只要财力允许，依据生活实际需要购置学区房，自住出租两相宜。尤其在投资环境不景气的状况下，更显出其优势。这样的投资，心态稳健，不急不躁，大有“投资亦生活，生活亦投资”之境界。不同于证券等市场，受诸多因素纷扰大起大落，过山车似的折腾又不规范，没有安全感。
学区房的投资，更可靠也更少烦人。投入产出，绩效明显，唯一的缺点就是周期较长，心态浮躁者不宜入此列。学区房投资，是耐心者自然而然获得的甜果。钱茂成
投资还需看成长性
为了孩子能读个好点的学校，许多父母都提前想办法，买一套相应学区的小户型房产，一方面也是一种房产投资。我就有点后悔，前几年房价刚起来时，没买入表弟要卖出的那套在理想学区的小户型房。如果当时买进，等孩子上学后再卖出，正好赶上一波房价上涨，房子至少翻倍赚，还不用出额外费用，的确是一举两得的事。
然而投资学区房到底值不值，这事还要看具体情况。学区房的优势在于地段，这也是考察房产的关键。其价值一部分正是因为地段因素。如买学区房，在房价低位有价格优势时，当然是最划算不过的。若举家搬过去，还便于照顾孩子的日常生活学习。等到孩子毕业房子闲置时，完全可以出售或出租。一般来说，只要不是房价特别低迷，因学区房的稀缺性，较其他房子更容易出售，也容易出租。
同时也要看到，有些老城区学区房的成长性不是太好。学区房基本上房型都较老，附近交通拥堵。随着我国人口出生率的下降，入学高峰期远去，加上新城区扩展，新的重点学校涌现，可能原来的学校格局也会发生变化，因此有些老城区学区房成长的空间并不是很大。如在高位买了学区房，房型及质量又不佳，要脱手很难。自住也不是很合适，特别是在孩子从学校毕业后，这房子就更没什么优势了。总之，要多方面考虑，才能有所收获。陆宏
好地段不愁没租客
六年前我买了新房，搬家后就把原来居住的一室户老公房对外出租了。房子在黄浦区和卢湾区交界处，附近有黄浦区的区重点大境中学和市重点大同中学、民办的立达中学，卢湾区的李惠利中学等，而且交通便捷、购物方便，所以也就成了较为热门的学区房。大部分来租房的家庭自己有房，周一至周五陪孩子住在出租房内，周末都回自己家，对出租房只求干净，不需要豪华的装修、家具，更不需要高档的家电。所以，只作了简单的装修和配置，我的房子就轻轻松松地租出了，而且一届连着一届，新的学弟、学妹不断跟进。近几年房价不断上涨，我也享受着租金节节上升的收益。
自去年末开始，股票市场连连下行，原来坚挺的房地产市场也开始松动下跌。有朋友劝我先把房子卖了，以免遭受下跌带来的损失。我经过仔细考虑测算后，决定还是将房子作长期投资，理由是：第一，现在房子的租金扣除相关维修成本的收益，大大高于同期银行存款的利息收益；第二，房子是学区房，单套面积小，不愁没有租客；第三，我的房子位于市中心，价格的回落相比于近郊大面积的房子要缓慢；第四，房产投资毕竟是实实在在的，不像股票那样受虚拟经济的影响起伏较大，从长期来评估，投资收益还是相当稳定、可观的。
当然对那些刚确定学校准备投资学区房的家长来说，我觉得现在不是投资的好时机。今年随着经济增速放缓，股票暴跌，房地产交易萎缩，房价缓慢下跌的趋势还在延续，不妨先租个房，慢慢等到经济触底反弹了再作投资，不要把自己套在高位。
兼顾学业和预期收益
我有个亲戚为了儿子的学业，去年在某重点中学附近小区买了一套小户型房，一家三口全部入住。一年来，孩子的成绩并没有明显上升。
我又打听了4个类似的家长，除了一个孩子成绩上升外，另外3个成绩变化也不大明显。这说明，剔除一些不确定因素，虽然有些孩子能够因家在附近、父母的陪护成绩有所上升，但也有一些孩子的成绩受家长的近距离陪护影响微弱。所以，家长在考虑这项投资时，最好根据孩子的特点，征求孩子的意见。
至于从教育投资这种意义上讲，什么叫值得不值得呢？孩子将来考上满意的学校，说明预期收益已经实现了，这就叫值得。如果将来孩子既考上好学校，又能把房子转手卖个好价钱，那就更值得。但如果孩子的成绩不升反降，最后影响了孩子的升学，即使房子转卖价再高，我们也会很失落的。不是吗？所以，买不买学区房，还要看你更在乎哪一方面。孙贺礼
好学校让房产增值
2年前家门口动迁，正好到我们这幢房子就不动了。我很懊丧，本来可以借动迁改善一下住房。于是准备卖掉现在的房子，再贴点钱改善居住条件。但从去年开始，陆续有人来打听我们是否卖房或者出租。这破破烂烂的房子忽然热门起来了。后来才知道，人家都是冲着前面正在建造的南洋模范中学新校来的。
南洋模范中学是老牌学校，也是市重点。所以，许多投资意识强、爱子心切的家长，都开始提前行动了。面对比较动人的诱惑，卖还是不卖，让我费了很大劲思考。综合各种因素，我觉得还是暂时不卖。原因有三：首先，南模中学确实是个很好的学校，这次新校建设规模很大，周围房产的需求也会增加；其次，我们家离新校一墙之隔，小区大多数房子拆了，只剩五六幢，相信到时出租价格不会低；第三，考虑到下一代，也有可能由于地段优势，受惠于这个好学校。所以，用长远眼光看，不应该卖掉。
现在，我打算在适当的时候，贷款另买一套房子，自己的房子用于出租。这样，不仅能够获得较高收益，还能为孩子留下房产。.
