为什么劝大家最近远离地产股

     时寒冰

    9月17日，我在《股市寓言（5）美国佬溜了》一文的末尾特别写了一句话：“提醒：最近最好远离房地产股！”不少人感到困惑，有人则提出反对。单独地就某一板块发出风险提示，这在我是第一次。发出这一警示我是非常慎重的。大家如果留心一下，就会发现，今年9月份以前，上市公司圈地已经达到了疯狂的地步。各地的“地王”基本都是被上市公司包揽。从数据来看，不少地产类上市公司新增资金是散户资金，而主力资金呈现撤退状态。这是为什么？
    众所周知，今年10月15日十七大要召开，由于房价持续高涨已经严重损害民生，闹得民怨沸腾（2006年8月以前，美国房地产市场经历过近8年的繁荣，但美国房价8年累积涨幅也仅50%左右，每年房价上涨幅度不足5%。）十七大以前，政府必然出台相关政策以对民众有所交待（房贷新政的出台，再次验证了利益分析法的奇妙）。
    上市公司何尝认识不到这一点？它们拼命圈地，而且，出的价格高得惊人，比周边的房价还高，这种不计后果的圈地狂热很难被认为是出于正常的经营需求。上市公司之所以这样做，很大程度上或是为了把自身利益和风险与股民紧密联系起来，一旦政府调控房市，所有风险都将转嫁到股民身上。上市公司圈地越多，向股民转嫁的风险也越大，它们或想以此要挟政府不敢出重拳！即使出了重拳，风险和成本也是由股民承担的。因此，在分析相关数据后，我发出明确预警信号以防止股民追高被套，尽可能规避风险。今后，即使地产类股票还有良好表现，近期它们也难有作为，会有一段时间的低迷。
    高层显然也认识到了上市公司反常的举动。9月26日，《人民日报》刊发了题为《开发商的土地家底有多厚？》的报道，揭开了上市公司的圈地图谋：房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备——抬高股价、地价——拉高房价。这意味着，高层认识到，如果要遏制房价过快上涨，也须对地产类股票的上涨表示警觉。对于这些信息，散户有必要加以回避。

    非常感谢各位朋友的惦念，那些温暖的跟贴令我非常感动！我会努力提供一些有价值的分析回报大家（股市类文章都放在我的搜狐博客）。近期我会尽量多提供一些技术性数据方面的信息，这种数据是很有用的。利益分析法能准确分析走势，也得益于这些因素。国庆节交易开始后，空仓的朋友会逐渐体会到空仓的好处，会迎来机会。  
     写于2007年9月29日夜.

房贷新政存在着明显漏洞
——和讯约稿

     时寒冰

    9月27日晚，央行、中国银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也将重拳出击，从信贷的角度加以规范。
    房贷新政有没有用？最简单的一个办法是看房市中相关既得利益者的反应，而他们对房贷新政的反感和憎恶跃然纸上，这说明，房贷新政让他们感觉到了疼痛。自然，房贷新政还是有一定作用的。
    另一个简单办法是看房屋中介机构的评估——作为房地产交易市场中一个承上启下的环节，他们最有发言权。上海某地产中介公司总经理在接受媒体采访时表示：“提高首付，绝对是比加息更有效的控制房价的手段，应该会在市场上起到立竿见影的作用，对目前房地产市场最大的积极意义在于会抑制房价过快上涨。从连锁反应来看，第二套房子提高首付，整个市场30%左右的买主会受到影响。”
    显然，房贷新政绝对不像那些二奶专家所说的毫无用处。最起码，房贷新政流露出的政府抑制投机、遏制房价的态度，很容易影响到人们对未来房价的预期。经济学家卢卡斯认为，人们对未来良好预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。假如人们对投资房产未来收益的预期降低而风险预期加大，房市投机现象就会减弱。
    房贷新政的影响程度大小与投机性购房所占比例成正比。目前，我国房价的快速上涨很大程度上是投机性购房推动的结果。深圳社会科学院近日公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示：从商品房转手时间分析，深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%。有媒体调查后认为，深圳的投资性购房占了七成！可见投机性购房之严重。
    但是，对房贷新政的作用又不能高估。道理很简单，商业银行带有很强的逐利性，这注定了它必然以追逐自身利益最大化为根本出发点。而抑制投机属于政府的责任，这种责任交给银行去承担根本就是靠不住的。
    房地产市场投机泛滥推动房价上涨，而房价上涨又在吸引更多投机资金进入。这种循环往复是中国房价不断上涨的根源。目前，推动房价上涨的主要主体有四个：一是地方政府通过土地拍卖实现自身利益最大化。二是开发商通过囤积居奇、捂盘惜售、散播虚假信息等追逐自身利益最大化。三是银行通过发放贷款实现自身利益最大化。四是投机者的恶炒不断助推房价上涨。
    房贷新政能够抑制的只能是银行自身和投机者两大市场主体，而不能对地方政府和开发商产生多大影响。因为地方政府的拍卖土地行为与银行无关，而开发商囤积居奇、捂盘惜售银行也奈何不得。比如许多上市公司疯狂圈地，依靠的是上市后获取的低廉的融资成本而非银行贷款。
    因此，房贷新政只能起到部分作用，甚至，连这部分作用如果缺乏强有力的监督，也可能被化解。比如，房贷抵押物估值漏洞。即使银行首付提高到40%，一些人照样可以通过提高抵押物估值标准获取足够多的贷款。比如，媒体曾经密集报道过的那套位于上海市“世茂滨江花园”的复式高档房，“优佳投资”买入价是2400万元，如果按照40％的首付，它只能贷款1440万元。但是，这套商品房的最终估值竟高达1亿元，即使以首付40％的标准计算，它也可以从银行贷到6000万元。商业银行能否避免这种现象重演？如果不能，投机仍将继续泛滥。
    更大的漏洞在第二套住房的认定上。何谓第二套住房？9月28日，各银行明确表示：第二套房以家庭为单位进行认定。如果其中一人已经贷款买房，欲购的新房就被认定为是第二套以上住房。
    问题在于，无论是房贷申请人的“婚姻状况和配偶信息”还是“所贷款项用于购买第几套住房的相关信息”，都是由借款人自己填写的，银行要求“借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写”，但是，倘若借款人不如实填写银行能否及时发现？银行愿意承担这种相对高昂的信息核实成本吗？众所周知，过去向银行贷款买房，关于个人每月收入，你填写多少银行是从来不调查的，银行工作人员有时候甚至你会暗示你多填点。面对比月收入更复杂的婚姻状况和第几套房这样的信息，银行如何真正做到位？尤其是在没有动力这样做的情况下。
    实际上，这次央行、中国银监会发布的房贷新政，竟然没有具体执行日期本身就令人困惑，对于如此重要的政策这个疏忽该让人如何解读？目前，许多人都在拼命挤末班车。有报道称，房贷新政出台后，要求购房的人的电话比平常多了一倍，如果房贷新政意在遏制投机，有关部门留下这个搭乘末班车的时间段是否有违这一政策的设计初衷？
    如果房价停止上涨，投机者自然会主动离场。因此，己不正不能正人。政府只有控制自己通过拍卖土地以牟取自身利益最大化冲动开始，采取强有力的调控措施，全方面地打击投机、打压房价，作为组合拳中一个组成部分的房贷新政才能真正想起到作用，否则，如果政府抱着自己的利益不松手，而去调控其他市场主体，再好的调控政策也缺乏说服力，最终也难以摆脱被强势既得利益集团化解的命运。

    附说明：

    9月17日，我在《股市寓言（5）美国佬溜了》一文的末尾特别写了一句话：“提醒：最近最好远离房地产股！”不少人感到困惑，有人则提出反对。单独地就某一板块发出风险提示，这在我是第一次。发出这一警示我是非常慎重的。大家如果留心一下，就会发现，今年9月份以前，上市公司圈地已经达到了疯狂的地步。各地的“地王”基本都是被上市公司包揽。从数据来看，不少地产类上市公司新增资金是散户资金，而主力资金呈现撤退状态。这是为什么？
    众所周知，今年10月15日十七大要召开，由于房价持续高涨已经严重损害民生，闹得民怨沸腾（2006年8月以前，美国房地产市场经历过近8年的繁荣，但美国房价8年累积涨幅也仅50%左右，每年房价上涨幅度不足5%。）十七大以前，政府必然出台相关政策以对民众有所交待（房贷新政的出台，再次验证了利益分析法的奇妙）。
    上市公司何尝认识不到这一点？它们拼命圈地，而且，出的价格高得惊人，比周边的房价还高，这种不计后果的圈地狂热很难被认为是出于正常的经营需求。上市公司之所以这样做，很大程度上或是为了把自身利益和风险与股民紧紧联系起来，一旦政府调控房市，所有风险都将转嫁到股民身上。上市公司圈地越多，向股民转嫁的风险也越大，它们或想以此要挟政府不敢出重拳！即使出了重拳，风险和成本也是由股民承担的。因此，在分析相关数据后，我发出明确预警信号以防止股民追高被套，尽可能规避风险。今后，即使地产类股票还有良好表现，近期它们也难有作为，会有一段时间的低迷。
    高层显然也认识到了上市公司反常的举动。9月26日，《人民日报》刊发了题为《开发商的土地家底有多厚？》的报道，揭开了上市公司的圈地图谋：房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备——抬高股价、地价——拉高房价。这意味着，高层认识到，如果要遏制房价过快上涨，也须对地产类股票的上涨表示警觉。对于这些信息，散户有必要加以回避。

    非常感谢各位朋友的惦念，那些温暖的跟贴令我非常感动！我会努力提供一些有价值的分析回报大家（股市类文章都放在我的搜狐博客）。近期我会尽量多提供一些技术性数据方面的信息，这种数据是很有用的。利益分析法能准确分析走势，也得益于这些因素。国庆节交易开始后，空仓的朋友会逐渐体会到空仓的好处，会迎来机会。  
     写于2007年9月29日夜.

不得不防，吃力煞特了。.

震荡期间的冷静和坚守（本人文章拜托各网站不要推荐和转载）
          时寒冰.

如果房价下跌，买的人更多，因为对住房的需求是存在的。

只要房产公司是为老百姓造房子的，股价下跌正好是进场良机。

我长期持有万科不动摇。

[ 本帖最后由 PUPPET 于 2007-10-4 12:41 编辑 ].

我在南京看中万科的一处房产，正跟卖家僵持，只要下到我的心理价位就出手了。.

政府在推动地价上涨中
承担了不光彩的角色！！

所以
中央想降或稳住
地方想涨
要看这次十七大后
中央的力度了！！.

看看中国多少人多少地就知道房价是什么方向了，这是人为的意志决定不了的事情。我对本文的理解是做个波段，但优质地产股长期绝对看好。支持楼上对于万科的看法。.