72楼soo-goo
(佛罗里达州的高中)
发表于 2007-10-8 09:33
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9。27房贷新政:散户或被赶出房地产投资市场（南方都市报社论！）
房贷又出新政,央行与银监会在9月27日23点联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,规定第二套房首付款不能低于四成,利率不得低于基准利率的1.1倍,不得发放随房价上涨追加贷款的住房贷款,等等。通知公布的时间节点令人联想到股票市场财政部半夜鸡叫式的印花税。两者的作用有点相似,就是把散户赶出市场。
政策出台目的有三:降低房贷风险,以免金融机构被房地产市场绑架；减少投资性需求保障自住需求；以降低房地产热度为中国经济过热降温。政策出发点不错,用心良苦。事实上,又有哪次房地新政出台不是为了抑制房价?但事实是,从大趋势看每次打压房价的新政出台后,经过短时间的下调,总会迎来房价的报复性反弹。原因无他,药不对症。
此次房贷新政最引人注目的措施是,提高第二套房的首付比例,而对购买首套自住房且建筑面积在90平米以下的,仍然执行首付不得低于20%的旧政。与以往的政策相比,房贷新政打击投资性购房、保障自住需求的特色更加鲜明。不仅如此,在家庭财产认定以及房屋市价评估收税等政策,也在悄无声息中紧锣密鼓地出台。据悉,公积金贷款是否曹随萧归,也正在讨论之中。
有业内人士表示,此轮新政出台将会在短时间内造成房地产市场恐慌,购房需求将大降三成,从而起到打压房价的作用。说得更确切一些,是将自有资金低的那部分投资客剔除出住房投资队伍。经过此轮洗牌,房地产投资市场将剩下富翁与机构投资者。
信贷扩张是房地产的催泡器,不仅中国如此,英美同样如此,在过去10年中,英国同样房价极端上涨,建筑资金融资合作社曾经提供房产价值130%的抵押贷款,金额高达申请者收入的5倍；而在20世纪90年代,英国抵押贷款的最高比例是房产价值的95%,最多是收入的3倍。
不过,反向的逻辑并不成立,只要人民币的购买力仍在节节下降,人们依然会将房地产作为最好的投资工具,只要资本市场与越来越多的金融衍生品出现,房地产开发商就会撇开银行而向资本市场寻求梦寐以求的资金。
与央行、银监会提高二次置业首付款比例几乎同时出台的另一条新闻本应引起人们更多的关注。9月28日上午,远洋地产以内地红筹股身份在香港联交所主板市场挂牌,每股开盘价为10.80港元,此前认购发行价为7.70港元,创下了全球地产集资额第三、中国第二的排名。在港股直通车开通之前,还将有SOHO中国及中国奥园等内地房地产企业陆续在香港联交所挂牌上市,这些公司无不受到机构投资者与国际富豪的大力追捧。
在国际国内货币市场流动性过剩问题得不到根治的情况下,降低信贷不能打压房价,而只能产生替代作用,即由国外资金或者借道境外的国内假洋鬼子资金替代国内资金,由机构投资者与富豪组成的基金代替国内散户炒房者,短期房价的下跌反而给大资金提供了抄底的机会。除非zf能够严厉约束外资投资房地产,并且得到地方zf的积极配合,否则,房地产市场也将成为境内外大资金的游乐场。今年上半年,外资在上海房地产投资市场持续升温,据估算,上半年共有10个投资项目成功结案,上海甲级写字楼被一扫而空。不容忽视,国内房地产与股票市场还有3000多亿美元在逡巡,说明境外资金完全可以填补内地资金的空缺。
要降低房价,摆在zf面前的有三条路:第一,从根本上改变货币政策,压缩通胀势头,增加人民币购买力,使房地产不再成为炙手可热的实物投资品种；第二,切实落实住房保障措施,在公平的基础上征收物业税,为普通购房者提供由zf担保的优惠利率房贷；第三,作为zf应尽的责任,为普罗大众提供尽可能多的投资渠道,使他们的生活水准不至急速下降也应该列入有关部门议题之内。
抛开这些根本之道,今天收紧地根明天收紧银根,说白了不过是与踮起脚勉强还能进行房地产投资的中产阶层为敌,经验已经证明对于改良房地产市场生态并无作用,甚至还延滞了房地产与国有商业银行的市场化进程。央行与银监会关注的目标应该只有一个,那就是人民币的购买力,以及银行的内部风险,而不应该被阶段性的主要任务迷惑偏离他们的主要任务。只要通胀下降,房价自然下行。.
