1楼嘎嘎的妈妈
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发表于 2007-8-31 12:46
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泡沫和膨胀--郎咸平合肥8/19! 看了睡不着
有点长,大家耐心点!
今天很高兴能够来到合肥和各位同仁谈我对房地产市场的观念,我一进来就看到这个标语:“风流倜傥先锋郎”,我在国内混了这么多年、出席了很多场合活动。这还是对我极高的评价,我感到非常荣幸!
现在开始我的演讲:
首先,各位关不关心你们所投资的地产泡沫问题?
其次,你们关不关心股市泡沫的问题?
第三,你们关不关心你的宝贝儿女上了大学找不到工作的问题?
第四,你关不关心最近鸡肉、鸡蛋等价格上升的问题?
这几个问题是目前民生最为关注的问题,这四项问题基本上都来自于同一个根,要同时解决这四项问题,就必须首先要彻底了解到底我们这个经济是怎么回事?
有很多人问我:郎教授股市、楼市这么好,是不是老百姓应该对经济发展有信心。在我回答之前,我想请问各位你们对中国经济现状有信心吗?
我可以帮你们回答:在你们内心深处可以用四个字表达你们的看法━━焦躁不安。股价涨了你紧张,股价跌了你更紧张。
所以今天我的演讲主题:“到底什么决定了我们地产价格?”
更让我感到震惊、震撼的是,政府的宏观调控不但对房产价格、股市价格没有太大的帮助,反而推波助澜。上午宏观调控,下午房价大涨。为什么宏观调控对我们的地产跟股市没有太具体的作用呢?这一点我相信也已经在各位心中画上了一个非常大的问号。
今天我准备从“房地产”作为切入点。
我们中国28年的改革开放,其目的是推行中国的市场化。可是我想请问各位,你认为,以房地产为例,我们中国真正做到的市场化,中国的各项改革开放走到今天,基本上都是供给面市场化严重不足,而需求面市场化严重过多。
我今天准备从供给面和需求面分别来谈一谈,我们的楼市是怎么回事。
我为什么说“楼市的供给面是市场化不足”呢?大家想一想,房地产成本怎么来了?谈到房地产成本,你就要想到,房地产的特征。
房地产的特征我认为有三大项:
一、有两大核心资源━━土地开发权以及银行信贷权。
这两个权力基本上操纵在政府的手上,只要在政府的手上就有“寻租”的可能。
二、地产市场的长流程管理。
就是从立项到最后起码有100多个环节,这环节里面每一个环节都需要政府盖公章,每盖一个公章就有可能出现腐败现象。这100多个公章的积累造成了非常大的寻租空间,拉升它的产业成本。
三、地方政府的卖地心态。
我要请各位拿政府的卖地和全世界的各种价格比较,你会发现中国的地价涨幅是全世界最快的,而且只涨不跌,这种只涨不跌的经济指标本身就不正常。这种只涨不跌的指标给我们地产成本带来什么样的压力呢?那就是在所谓的公开竞价之下,土地价格飞涨;这样就加大了构建成本。
我倒要反问一个问题:你卖地,地价如此之飞涨,这个地是属于谁的?这个地是属于我们全体老百姓的,但是地方政府卖了地之后,我想请问你这个钱去了哪里?这个钱基本上被变为地方的财政收入,因此在很多地方,地方政府肥得流油,但是你怎么用这个钱?你有没有“取之于民,还之于民”呢?你有没有取之于地产,还之于地产?很多地方是没有的。所以,老百姓平白承担了高价土地的成本,但是缺乏政府对老百姓的回馈。这个钱地方政府拿去做什么用途呢?包括地方的基础建设,包括盖办公大楼,当然更包括形象工程、政绩工程等等。可是这些钱没有替老百姓创造更好的居住条件。但是,这三项成本。我重复一下:一、两大核心资源。二、长流程管理。三、政府卖地。这三项措施迅速飙升了房价。今天以上海为例,就算是以成本价来卖房子的话,不管内环、外环房价都是一万多以上。这种成本居高不下根本不可能靠单纯的宏观调控压下来,因为土地本身就很贵。可是我们一直没有看清事情的本质,这个本质就是地方政府处理事情的本质就是错的。没有把土地的收入款取之于民,用之于民,这是问题。我为什么接受这里的演讲,和各位谈这个话题?我最近在全国各地循环演讲,这个课题非常严重,我必须以我的演讲督促地方政府理解━━政府的行政目的是提供给老百姓一个公正、公平的平台,而不是简单的增加财政收入。因此你的目标在“十七大”之后不要再以GDP为标准,我也相信中共中央会以环境污染、房价、居住条件、下岗工人,等等问题作为衡量干部的标准,和过去已经不一样了。为什么地方政府那么热衷外地呢?那就是政策的误导,那就是地方政府以GDP为施政目标。卖地本身就是错误的。假设一个地方政府上台之后,他什么事情都不要做,他只要卖地就可以了,卖一块地GDP上升一块地,如果卖地的价格越高,GDP上升的越快。这也是为什么各地政府卖地。这样的一种结果性的问题,使得我们成本不会下降。除非你能够改变这种心态,否则土地价格一定是居高不下。不但居高不下,而且涨幅态势不可想象,一直到最后就牵扯到了执政意识形态的问题。
在“十七大”前夕,我相信大家一定很好奇,到底我是什么观点?这三项因素造成土地成本大幅上升,所以在座的老百姓要问我了,这么贵的成本、这么贵的房屋,为什么有人会去买?这个问题问的太经典了。我想请问你,你讲买不起,为什么有人买得起?那就要从我们的地产需求面来看。我们知道,地产的需求面是非常特殊的经济环境。我可以这么讲,中国地产的需求面是全世界独一无二。我经过几个月的调研,终于找出原因。所以我要和各位共同分享我的研究成果,我想请问在座的民营企业家,当你做生意赚一笔钱之后,下一步是准备办绿卡还是继续做投资。你们不好意思讲,我帮你们讲;你可能想办绿卡,因为你对未来投资环境信心不够。我再请问在座的民营企业家,你最近做生意赚的钱,和你买的别墅赚的钱哪个高?你会发现两年以前不小心买的豪华别墅,一转眼就赚了一两千万,你做的这个行业,辛辛苦苦的做了几年每年5%的回报率,而且我们的汇率不断上升,你的5%变成2%、3%。企业不好做,搞搞股票、搞搞地产多好啊。你为什么有这种心态?因为中国投资的环境恶化,使得我们大家应该投资的钱不投资,而大量积累。按照我个人的认为,这个大量的钱去了哪里?而且这个大量积累的比例有多大?按照我的研究结果显示,我们民营企业家的投资意愿,不到先进国家的20%,这个百分之八九十的闲置资金去了哪里?这是第一个。
第二,就是我们温家宝总理所讲的“今天的中国大面积的腐败”。我再请问各位,这个“大面积的腐败”,贪污受贿款的一大笔钱去了哪里?它不会凭空消失。
第三,(国外的资本)到了中国去了哪里?还有你的朋友,你的父母手上拿储蓄款去放在哪里?
我刚刚讲的这几股资金,一旦汇集在一起就会形成中国从未有过的“虚靡资金”。这个“虚靡资金现象”是我的提出的,只有这个“虚靡资金现象”才能对我今天演讲的主题,做一个很圆满的回答。这个钱打到哪里哪里就倒,打到楼市、楼市泡沫。这股“虚靡资金”的出现造成了地产需求面市场化“太度(过度)”,因此“虚靡资金”一起来推动成本上升,两股扭曲的市场化现象纠结在一起房价居高不下,一般老百姓再也买不起房了。
你听我这么一讲,我相信每一位来宾的心里都豁然开朗了。其实就是这么一回事。所以请各位注意,地产的需求面是“虚靡资金”,其原因是地方投资环境的恶化和大面积的腐败所造成的。那么地产的供给面,也会因为“三项因素”提高构建成本。这些因素和宏观调控的金融变速是不相关的,你也很难透过宏观调控来控制住这种供给面市场化严重不足,以及需求面市场化严重过度的现象。而且结果呢,就是房价居高不下。
我再告诉各位,我的理论不但和一般的经济学家不同,甚至和教科书也不一样。原因在哪里呢?原因是我真正经过一番精心调研组织得出来的。你会发现,如果我讲的是对的。那么我们投资经营环境越恶劣、腐败越严重,股价就越好、房价就越高。你们说这种现象是正常的吗?我对此现象忧心重重,所以我才在各场房地产研讨会来表达我的观念。这种现象非常值得各位警醒。.