内环消灭2万以下了
http://news.anjia.com/news/20070828/41344.htm
内环线两万住宅遭尾盘抢购 高低价房左右夹击
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在上海最大的电力集团战略部工作的金先生，好不容易将自己儿子安排进了徐汇区最好的小学——襄阳小学，当他准备在附近买一套公寓房的时候，发觉自己准备的购房款，在学校附近已经买不到合适的房子了。环顾左右，四周20分钟步行路程内，不是每平方米32000元的鼎园，就是每平方米37000元的太原邸，他一下子发觉自己200万元的预算，在市区高企的房价前，连一套80平方米的小两房都不可能买到了。
同样的情况，也发生在报社的李小姐身上，250万元的婚房预算，眼看着房价一步步上升，等到她看中了一套静安区的两室两厅房子，房东却提出了一个让人啼笑皆非的要求，由于带租约，李小姐不能进去实地看房，如果诚心要买，看房型图付钱，否则第二天别人就要来交订金买下了。为了赶上购房的末班车，李小姐只能略带委屈地用250万元买下了一套看都没有看过的静安区房子。
事实上，上海内环线之内的房产，每平方米2万元左右的，正在进入最后的抢购中，除了这批最后的房源，地段再好一点的房源，就是每平方米三四万元以上的豪宅了。
内环线两万元房销售速度快
由于市区可售楼盘已经不多，每一次新盘推出，都会在区域内惹起一阵波澜，尤其是知名房地产企业推出的大盘、名盘。
8月2日，香港李嘉诚属下公司推出的古北高档楼盘御翠豪庭的高价热销，更是见证了市场对优质楼盘的追逐程度。该案此次推出60套房源，报价高达35000元/平方米，这个价格比该案所处古北板块同期住宅25000元/平方米均价高出差不多1万元/平方米，而且此次推出的房源面积为225~250平方米，总价在675万~875万元之间。
然而，不曾想到价格如此高的楼盘，一经推出，即遭疯抢，首批推出60套房源，当天就被抢去58套，售出的房源中，包括2号楼中的2套复式房，总价在1000万元左右。
御翠豪庭的高调入市，也带动了周边楼盘的销售，该案对面的金色贝拉维目前均价为25000元/平方米，先前每个月只能销售20几套，而6月份开始销售启动，一个月销售翻了3倍，达到创纪录的66套，7月份销售了36套房源。
中星集团营销部总经理刘承健表示，御翠豪庭的热销与古北二期供应量少有关，古北二期已开发多年，目前在售的房子是卖一套少一套，在此情况下，许多购房人看好板块的升值潜力。
事实上，内环线价格在2万元/平方米左右的楼盘，正在遭遇最后的抢购，如位于东安路斜土路的阳光巴黎，首批推出的房源，价格在17000~22000元/平方米，2007年6月27日第二次开盘，此次开盘共推出了168套房源，价格在24000元/平方米左右，房型为80平方米的两房，由于此次推出的均是小房型，仅仅过了一个半月，推出的两幢楼，就仅剩下26套房源了。
同样的情况也出现在普陀区武宁路板块的泰欣嘉园，该案装修房最初的开盘价在16500元/平方米，2007年6月17日，推出位于光复西路133弄的2号楼，共162套房源，此次推出的房源面积在110平方米左右的三房，价格在22000元/平方米，而且现售房源并非贴近苏州河的景观房，截至8月14日，就只剩下26套房源了。
泰欣嘉园的价格上涨，同时也使得对面的新湖明珠城销售速度加快，从房地网上显示，仅仅6、7两个月，就销售了110套房源。
高低价房夹击两万元房销售
年初上海豪宅的热销，引发了之后长达一个季度的房价高涨，经过这一轮的量价齐高后，市场上内环线附近2万元单价的优质房源已销售殆尽。如果地段好一点的，都开始上攻每平方米3万到7万元的高价，使得周边单价2万元的房源性价比一下子凸现，遭遇抢购在所难免。
而内环线之外的楼盘，由于地铁因素的预期，价格也在上摸15000元的均价，这样，内环线附近2万元的房源成为中价房的“香饽饽”了。
据了解，目前内环以内均价在2万元/平方米的房源，销售普遍不错，如位于普陀区武宁路板块的新湖明珠城；位于闸北区不夜城板块的卓悦居，位于杨浦区大连路板块的海上海新城等市场形象操作得不错的楼盘，销售速度都前所未有的快。
销售速度一快，也使得本来对楼盘销售速度总是绷紧神经的房地产商销售人员轻舒了一口气。潘浩是绿洲雅宾利营销总监，绿洲雅宾利总建筑面积约48万平方米，在内环内属于大盘，价格已达到23000元/平方米。
他原来担心如此价格，房源需要较长时间消化。但是，楼盘的实际销售情况，使得潘浩的紧张成为多余，绿洲雅宾利一期总共有654套房源，一经推出，就成为区域内热销楼盘，目前还剩下10套房源。
动迁难使得2万元房成绝品
楼盘遭到抢购，这和内环内供应量不足有关系，供应不足，又是缘于动迁成本太高。
蔡先生是TW一家开发商的老总，2003年以3亿美元拿到东门路某地块，原本计划3亿元就可以完成动迁工作，但是，到2005年仍没有动迁完，只能再付3亿元，过了两年，仍然没有动迁完。2007年蔡先生只能再追加3亿元，目前，只完成了70%的动迁工作，于是，蔡先生怀疑即使再追加3亿元是否能完成动迁？
动迁困难是造成2006~2007年内环供应量少的主要原因，中天行总经理助理陶振勇回忆：“2004年，我们代理燕宁苑和汇丽花园时，周边有上青佳园、新湖明珠城、新体育广场等楼盘。2005年我们代理的燕宁苑和汇丽花园售罄，而周边的几个楼盘陆续清盘，当时只有新湖明珠城在售，靠近苏州河的景观房，价格仅为11000元/平方米，整个2005年下半年，除了新湖明珠城不断有新房源供应，其他没有新盘推出。”
按照一位上海市房地资源管理局内部人士的话，现在除了地铁等市政动迁，其他旧区改造的动迁已经基本停顿了，“不是不想拆旧，而是动迁成本实在太高，根本动不了。”
由于未来几年，不会有大批内环线土地入市，按照一位房产销售人士的经典概括：上海内环线之内的楼盘，除去那些每平方米三四万元以上的豪宅，在售的两万元左右的楼盘已经存量不多了。就算看到在售楼盘，大部分都已经进入尾盘销售了；而将来内环线之内，也不大可能再有很多低于每平方米两万元的楼盘推出了。也就是说，“如果把上海内环线的两万元的普通公寓看作一个楼盘，可以说这个楼盘已经进入尾盘销售了。”
今后如果内环线之内再有地块<安家，安置完美的家>，楼板价就不会低于2万元。从这个角度看，内环线内2万元的房产已经是投资自住的绝品了。
(中国房地产报 陆彬杰).
