1楼soo-goo
(佛罗里达州的高中)
发表于 2007-8-24 11:56
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转： 控制总量、最高比例，最长时间的贷款
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作者：一壶
最近房子大幅度上涨、一些网友抓住了机会买到了房子。值得庆贺。
房子是和经济周期相关的，有涨有跌，我也认为最近还是要涨，理由非常简单，货币量太大。政府调控并不能改变价格的基本方向，诸如多套房产收费等手段，只会在短期内形成波动。同样，将来一旦下跌，
，政府托市也没有什么用。
但是，房价将来一定会有一次大的跌幅，如同香港，在半年可以跌60%。
因此，我们必须提前做好准备，应对将来可能出现的危机。
房子的主要问题是流动性差，变现能力非常差，上涨的时候，有交易量，下跌的时候，可能没有人买，杀价也无法卖掉。同时，一旦明确下跌，几乎所有的人都朝一个方向逃。如果人群机会一旦出现问题，可能产生严重的践踏，许多人可以会被人群自己踩坏。
这些危险都是有许多历史现实证明，中国恐怕不能例外。中国还有更加多的社会问题，情形可能更加严重。
因此，我们要利用现有的金融工具，既通过房子追随通货膨胀的趋势，同时又做好房地产崩溃的准备。
一旦出现危机，表现房价下跌，同时个人收入减少，甚至可能失业。这样，银行贷款有可能还不起。违约。丧失个人信用，甚至房子被强制拍卖。
，因此，我们现在的任务，就是要保证现金流，这个工具就是贷款。
贷款相当于借人家的钱，还人家。差距是息差。借钱不收通知影响，借多少，还多少，借通胀，还也通胀。
除了息差，就是贷款买的资产价格变化，如果房价涨，贷款有利。
这是现在。
如果一旦房价下跌，有贷款的可以保证现金流，30年还清，慢慢还，信用好得很。房子涨涨跌跌，过十年可能有回到原价，甚至更加高。有了贷款的，保证现金流，哪怕真是负资产，只有有现金，就可以保证生活，保证还款。
没有贷款，没有现金的，哪怕房子价值很高，不能变现，仍然会被强制拍卖。
借了款，也要尽量降低资金成本，买一个资产对冲成本，比如以前介绍的招行，16元买的，现在都快30元了。相当于10多年白借。心态很好。
最不济的，贷款30年，存5年期存款，贷款7点多，优惠利率可以不到7，存款5多，息差不到2.一佰万每年成本不到两万。效率比许多金融工具高多了。相当于保险，
事实上，现在贷款买房子，买股票。既享受了通胀的过程，又准备了崩溃的资粮。
当然，这些钱是要还的，绝不能拿来消费，贷200万，买豪华车，恐怕要完蛋的。
同时，要控制投资总量，不能把贷款带来的现金额度也完全用尽。
这就是“中期看涨、长期崩溃”的现实操作版。
这里有些买了房子的，嘲笑没有没有买房子的。想买房子的，指责黄牛推动房价上涨。
在我看来，双方都是砧板上的肉，只不过今天看A面，明天吃B面。
从社会整体概率看，谁也逃不脱。
即使以贷款的方式，也只是多逃一些而已。
当然，作为个人，能不能上这艘船，性命攸关。
按揭先还利息和先还本金，其实是一样的。都是某个时期的资金成本。先还利息的等额还款，占用资金时长。每个人根据自己要求决定时间长短。但是，按揭期限长的可以选择提前还款，按揭时间短的，将来加按揭未必可以。、
还有重要的问题，现金价值是不同的。现在借100万，是可以购买100万的价值资产，将来150万，看起来多还了50万，可能那150万只可能购买相当于现在70万的价值资产。贷款实际还是社会补贴给贷款人。
在通胀期间，借钱是最划算的。
另外，把自住房子和房价无关，也是典型的错误。200万的房子，跌到100万，就是100万的身价没有了。房子是可以变现的，即使不卖，抵押变现就看房子的价格。况且，难道同样的房子，200万买，因为自住，和100万买没有区别吗？
万一出现经济危机，先行贷款，准备足够资金，可以回避风险。起码可以把急性病转成慢性病，拖了一年，就是一年的机会。万一家中有急事，还有现金可以抵挡。
控制总量是非常重要的。不能借此扩大投资规模。
也绝不能把这些钱用来消费，这些钱都是要还的。
当然，买资产以对冲通胀风险，也是重要的目的。
我认为大部分人都是牺牲品。房价下跌的时候，大家逃，很难逃脱。
一旦经济开始紧缩，大部分人要套牢的。因此，只有现在贷款比较好贷的时候，尽早办好。
一旦经济掉头，贷款肯定紧缩。
在经济危机的时候，在银行出现危机的时候。
有现金和没有现金，命运是完全不同的。虽然这现金本来也是问银行借的，只是约定了30年后还清，那你就慢慢还好了。
如果没有借，没有现金，那是什么结果，可怕的很。
许多人说自己住的房子，价格高低无所谓。这是非常错误的，自己房子价格，就是大部分人的主要身价。房子跌价，就是家庭资产下跌。
借钱，如果你问亲戚借30年后还，估计是没有人肯借的。银行肯。
在通胀期间借钱，就是参与社会财富利益享受。有利益，不享受。太可惜了。
买封闭基金。买平安、买长江电力，买中海发展等等安全的股票。最好等短期跌的时候买。
贷款只是解决了现金流问题。
我的观点，还要控制房子等固定资产的比例，比例太高了。将来缩水也很快。
因此要配备股票等流动性好的资产。
还有需要注意的是，买股票不是炒股票。
股票就是资产，有的股票资产价值无法判定。
有的股票，他代表的股权安全性远远超过房子。
这些问题，还需要大家考虑清楚。
现在看到一些买房帖，不少人着急还款，全部付清，房子才是自己的。这样的观点我认为是错误的。
房子是资产，现金也是资产。在现代社会要学习负债管理。否则，选择路径不同，财富差距会很大。尤其在通胀时代，以及不远将来会出现的经济崩溃时代，不及早做好准备，个人压力会非常大。
我可以说，将来这个论坛会出现非常不少非常悲惨的房奴故事，房子会把一家人拖到很困窘的地板。
当然，现在房子还是要涨，甚至暴涨。
有了资产,就不怕资产涨
有了现金,就不怕资产跌
现金的作用是为了更多的资产
资产的作用是为了更多的现金
要把资产流动
就要向银行贷款
要利用银行为我所用
就是资本运作
就是负债经营
就是债务管理
并不简单就是钱生钱。主要的还是回避风险。保持现金流。只是为了对冲资金成本，才谈到股市。
贷款率高，在通胀期间是因为通胀高。贷款利率约高，通胀越厉害，资产价格越高，和利率差距越大。
控制总量也很简单，贷出的现金，不动，可以支付5到10年按揭，那就比较安全。我可以告诉你，懂的并且照此操作的，同样的人，同样的家庭，可以和周边的人差距数十万，乃至数百万。并且在下面将要来临的经济危机中，保你不死。
如何管理自己的资产，是每户人家重要的事情。不可以不学，不可以不管。这些年，差不多的人家，就因为买房子，身价差数十万、数百万的情况非常多。
不能不服气，人家可以干的，你自己也可以干。人家干好了，我们也要反思，同样的条件，自己为什么不能干？以经营企业的理念管理家庭资产，从增值流动性安全性多方面因素配置固定资产流动资产的比例以及负债率，做好家庭的CFO。通胀时代要尽量贷款，要将贷款投资于房产、股票上，还要留有适当现金，以来抵御经济震荡带来的现金流不足和破产危险，现金也是抄底的本钱，资产和现金比例是辩证关系。当然持有的房产和股票都要是优质的。
投资的组成比例、调整时机，关键要看对经济发展曲线的把握，就跟对股市的走势的把握也相似。如果正处于上升期，且判断还有几年的上升趋势，则应调高资产比例、多贷款；如果预测经济峰值不远，则应调低资产比例，增加现金比例。或者现金存放于黄金、欧元等与国内货币政策关联不大的、保值性强的领域。
通胀大的原因主要有两方面，美元弱势，国内人民币对外升值，导致货币量大增。这两个问题短期内不会转变。
有些观点不是我的，或者是人家的理解。
作为这个观点，配置了社会工具，比如投资银行，是捆绑政府责任。贷款，也是捆绑银行。次级贷款是银行风险，又不是贷款人的风险。起码在同样投资比例下，贷款的比不贷款的风险要小。
欧元这种纸币都不可信任。黄金也是由于美元掺水，拿来作为避险工具。
预测未来是困难的，要做好的就是不管涨还是跌，我都有工具。
“在部分准备金制度和债务货币这对危险的孪生魔鬼一旦被放出镇魔瓶后，世界的贫富分化就已经注定了，债务货币在部分准备金制度的高倍放大器的作用之下，将会造成向银行借钱购买资产的人“享受”到了资产通货膨胀和被债务套牢的“好处”，笃信无债一身轻的传统观念的人必然承受资产通货膨胀的惨重代价。在这对孪生兄弟垄断了国际银行“惯例”之后，储蓄者失去了保护自己财富的任何其它选择，而银行业注定成为了最大的赢家。”
——引自《货币战争》.
