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(佛罗里达州的高中)
发表于 2009-10-20 16:46
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世界九大城市买房故事
一项由“中国式”房价收入比引发的调查
世界九大城市买房故事
（ 2009-10-18 09:01:32 ） 稿件来源： 新华每日电讯8版
8月下旬，各大网站上流传着一个帖子：在北京，一对夫妻要不吃不喝27年才能买得起一套房。追踪这个帖子的信源，它最初来自8月21日《每日经济新闻》的一则报道。
报道说，8月20日，北京市统计局发布数据称，今年上半年，北京主城区的八个区从业人员平均劳动报酬为28289元。
北京市统计局此前发布的数据还显示，7月份，北京市四环路以内商品住宅期房平均售价为17478元/平方米；四至五环路之间平均售价16663元/平方米。中大恒基市场部主任张大伟表示，据此计算，五环内的商品房均价约为17000元/平方米。张大伟还表示，根据北京房地产交易管理网的数据，北京市住宅单套成交平均面积为113平方米，按照上述均价，单套商品房期房总价为192.1万元。那么按照目前常见的支付标准，每个家庭需要支付42万元的首付款(3成首付)，贷款150万元。同时，30年贷款利息总额为112万元。按照上述数据进行计算，北京市的房价收入比达27：1，相当于夫妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房。”
此后，各网站出现了很多关于房价收入比的帖子，并出现了若干种说法。有的说，按照国际惯例，房价收入比为3至6倍较为合理，有的说4到6倍合理等等。这些说法又是出于何处呢？
清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受采访时说：“联合国可持续发展委员会、联合国人类居住(生态环境)中心给出了详细的房价收入比计算方法，即房价收入比是居住单元的自由市场价格的中位数和家庭年收入的中位数之间的比值。”也就是说，国际上计算房价收入比的方法中国目前的方法有着明显的区别，是提取的整套房子的价格而不是用平均均价乘以平均面积，且用的是中位数而不是平均数。假如卖了101套房子的话，是以第51套房子的价格来做中位数的。
统计数据是枯燥的，所涉及的概念定义是严格。统计数据中没有包括现实生活中的种种个例，比如年轻人的“啃老”现象，“灰色收入”的规模等等。中国在短短30年内所经历的发达国家上百年的变化也难以全面的通过统计数据还原出来。
与其陷入数据的汪洋中，迷失在数据搭起的逻辑推论中，我们不如走近一个个如我辈般辛苦谋生的真实人物，感受他们的买房故事。《环球》杂志特别选择了世界上几个大都市——纽约、东京、伦敦、香港、日内瓦、新加坡、布鲁塞尔、新德里、莫斯科，采写了发生在那儿实实在在的买房经历。
在经济全球化的今天，虽然各城市的市况会有不同，但房价的牵肠挂肚早已环球同此凉热。以此作为买房参考未必得当，但增加一个全球参照却对评判当下中国楼市的现状不无助益。
▲一行人从英国伦敦市中心一处准备租售的房产门前走过。
（新华社资料照片）
■纽约：90平米70万美金买曼哈顿的房子
自从来到自己喜爱的纽约，孙文就一直向往想拥有自己的家，拥有一套属于自己的房子。8年来，他一直就没有觉得自己属于这个城市，属于这个国家。此刻他第一次坐在自己的房子里，第一次有了家的归属。
环视着这个还不够90平方米的公寓，他还是相当高兴的。他们买这公寓用了39万美元的银行贷款，另用33万元美金作了首付，基本上接近付了一半。他们两人加起来的年收入应接近10万美元，完税后的收入应该不到7万，这33万美元是他们全部的存款。要知道这里就是举世闻名的曼哈顿啊！
房子保养得很好，搬进来基本不用装修，这确实省了不少钱，要是选到其它的房子不知有没有这么幸运，孙文回想起了这几个月来看房的经过。纽约市共有五个区，除了皇后区和曼哈顿，其他三个区他们是不去的，这是买房之前就和他夫人达成的共识。那他为什么选在曼哈顿呢，在皇后区像这样的房子才21万左右，70多万的价格在皇后区不算太好的地段应该可以买一栋几百平方米的独立房子了。
(李群子)
■21万英镑：伦敦边上买别墅
我和妻子都是刚毕业于伦敦帝国理工学院、现在伦敦工作的土木工程师。2008年开始，次贷危机席卷全球。随着金融危机的进一步深入，英国的平均房价比最高点下降了20%。与此同时，英镑对人民币的汇率持续下跌，于是我们夫妇决定向父母借首付款，并开始筹划在伦敦买房。大伦敦由33个区构成，每个区的房价都不同，甚至相差甚远。相比起最贵的肯辛顿和切尔西，我买房的克罗伊登平均房价只是前者的五分之一(克罗伊登属于大伦敦区，不在伦敦市内，坐火车到伦敦市区约半个小时)。之所以选择这个区域，一是因为我妻子在这里工作，二是因为这个区域的房价在我们可以接受的范围内。动辄上百万英镑的肯辛顿豪宅，不是我们这种刚毕业的工程师所能负担的。
房子最终成交价是21万英镑(1英镑兑人民币11.35人民币，约合238.35万人民币)，印花税1%，律师费等其他费用差不多2000英镑。我们拥有房子和土地的永久所有权。
房子是5栋连排别墅最中间的一栋，共三层。房间地毯面积约160平方米，包括3间卧室，1个客厅，2个卫生间，厨房，入门厅，另外还有一个大约50平方米的小花园，以及一个停车位。这个房子建于2001年，相比起这条街上的那些建于19世纪的房子要新很多。房子的装修很简单，所有卧室和楼梯都铺着厚厚的地毯，客厅是简单的木地板。我和妻子两人简单地粉刷了墙面，买了必备的家具就入住了。
因为我们拥有房子、土地和车位的所有权，所以并不需另外付任何的地租、税费和停车费。每月和房子相关的固定支出主要有政府税(不管买房还是租房都要付)，房屋保险，屋内财产保险，人身保险，公共区域的物业管理费等，加在一起不超过每月200镑。现在房贷只占我们夫妻净收入的25%，所以并不对我们的生活质量产生多大影响。
(周严)
■东京偏僻区：60平米约4000万日元
东京人多地少，寸土寸金，买房子不是一件容易的事儿，房价很高，且有日益攀升之势。如果在繁华地段，每套公寓可高达上亿日元，普通的日本民居两层木式建筑，好的地段地皮要5000万日元左右，盖房需要几千万日元，加起来也要上亿日元。如果不是高薪阶层，不敢问津。
在日本，一般来说购房贷款最长可贷35年，如果在60岁退休前全部还完贷款，养老年金可全部用于安度一个安逸的晚年。
我在日本做记者的时候，一位华人李姓朋友属于买房晚的人。他在日本打拼19年，到了45岁时方买了自己的住房。他选中了东京市相对偏僻的板桥区，使用面积约60平方米，两室一厅，总价约4000万日元，有土地所有权。定下来后，他先交了首付10%的定金，签约时要交印花税1.5万日元，然后在交房时交首付——4000万日元的房子首付最低为400万日元，相当于房价的10%。
老李为了每月少还贷，首付交了800万日元。老李贷款3200万日元，返还时间为35年，总共下来每月还款是12万多日元。
日本的房子有土地所有权，老李买的公寓楼共29户，他的土地面积是公寓楼所占面积的二十九分之一，建筑质量可保60年左右。到时房子不能住了，经全体住户同意可以重建，也可以买地，各户分得应得的那份。
老李在一家中小型企业工作，每月可供支配的收入为35万日元左右，剩下的钱供小孩的教育费和一家4口的日常生活支出，日子还算过得去。但一提到退休后还有20年要还贷，老李就显得有些无奈。
很多日本老人感叹说，一辈子奋斗就弄了一套房子，这是大多数工薪族的缩影。
(何德功)
■香港“千呎豪宅”遥不可及
香港新界区的大埔，因为距离深圳近，又多山，现在还是香港传统意义上的“郊区”。这里远离市区的喧嚣，空间又开阔，所以很多豪宅区都坐落于此。L的家便是此处诸多豪宅中的一座，周围有山有水，闹中取静，颇有“大隐隐于市”的风范。
香港是著名的“寸土寸金”之地，根据全球不动产指导网站公布的2008年世界各大城市市中心房价的数字显示，香港以均价12599美元(约合人民币87000元)每平方米高居全球第六位。
香港房屋的大小以建筑面积计算，价格以“呎”为单位，一平方米大约等于11呎。香港人常说“千呎豪宅”，其实也就是百余平方米而已。房价因地区不同差别很大。香港三大地产代理行之一的中原地产最新公布的数据显示，第一等豪宅的呎价在13000～20000港币左右，多位于太平山顶或者浅水湾畔；最便宜的是新界的偏远地区，比如屯门、天水围等，呎价在2000港币左右，和一水之隔的深圳相差无几。
L家的这座四层的独立别墅购于2007年6月，建筑面积2500呎，当时的市值为900万港币。L的父母在内地做生意，每月的家庭月收入在5～10万港币，在香港属于中产较上水平。“因为之前的房子不够大，又想住得清静，所以就来到大埔一带，想找一些低密度的住宅区。”
该小区的楼盘都是别墅型的豪宅，房前有花园，楼下有公共停车场，每户可以使用两个免费的车位；小区内还设有高级会所，里面有健身室和游泳池，配套设施相当齐备。因为是二手现房，购买时开发商就已经把房子装修好，住户只要再简单布置一下即可入住。在香港，开发商和承建商大多是同一家，像L家的别墅就是由著名的恒基地产开发承建的。
像L一家这样买得起豪宅的家庭在香港毕竟算是少数。2008年香港平均每人月收入为15430元，贫富阶层收入差距明显，所以对于大多数人来说，住豪宅仍是一个遥不可及的梦想。
除了私人屋苑买卖，香港政府对于买不起房的市民还实行公屋和居屋政策，就是政府为中低收入的市民提供类似于内地廉租房的“公屋”和相当于经济适用房的“居屋”。香港对公屋的申请有着严格的规定，而且公屋和居屋都不可以自由流通，也没法通过炒卖获利，从而在制度上保证了公正公平。
目前，香港共有约65万套公屋住房，超过200万人租住其中，约占香港总人口的三成，一般每个月的租金在1000元左右。同时，政府鼓励公屋租住者在收入提高后以较优惠的价格将住房买下，真正让“居者有其屋”，这也是维护社会稳定的一种方法。
(沈玮青)
■布鲁塞尔市区房：50多平方米10万欧元
十年前，陈先生踌躇满志地踏上了到欧洲求学的道路。经过一番拼搏，陈先生现在总算是在布鲁塞尔扎下了根，并有了自己的一个“家”。
陈先生的家位于布鲁塞尔火车北站附近，距离市中心外围的内环路不过数百米，大致相当于北京二、三环的位置。一栋十几层的塔楼和国内常见的居民楼别无二致，陈先生家在四层。
比利时最大的房屋中介机构之一ERA公司的销售人员奥雷莉告诉我说，虽然时常也有客户询问房屋面积多大，但房价并非与面积直接挂钩。在布鲁塞尔，人们一般买现房，期房交易很少，这样在买房前都可以实地考察房屋的情况。较之单位面积价钱，人们更关心房屋的功能性，比如是否有花园和车库、是几室几厅、厅或室的大小感觉是否合适等。
由于财力有限，陈先生只买了个不大的一居室，面积50多平方米，两年前以10万欧元左右的价钱购入。
在西欧主要城市中，布鲁塞尔的房价一直属于比较低的，但最近几年涨得比较厉害。
据奥雷莉介绍，就公寓式住宅而言，面积90平米左右的两居室最受布鲁塞尔普通购房者欢迎，一般在15万欧元左右。但如果是好的地段，比如邻近地铁交通方便或邻近公园周边环境好，价钱会飙升至35万欧元，而一幢普通独栋住宅则在25万欧元到40万欧元左右。
在布鲁塞尔，一个普通劳动者的税后月收入在1000欧元到1500欧元，也就是说，买套两居室的钱相当于一个人8到12年左右的工资。
由于靠近火车站，陈先生家周边环境并不算好，价钱也相对低一些，而在郊区茂密树林中的一栋栋别墅，那才是有钱人的家，往往价钱也高得令人咋舌。当然，如果你想炒房，那可得小心了。在比利时，如果购房后5年之内出售，政府将征收16.5%的资本收益税。
奥雷莉说，不少比利时人其实和中国人一样，只要有能力，还是愿意买房，拥有自己的家，如果父母有能力，为孩子买房提供支持也很正常。
(记者尚军)
■莫斯科：满城天价房
“普通人在莫斯科想买套房简直就是天方夜谭！”30岁的维佳跟我谈到他的坎坷购房路时，满腹苦水。
近日，2009年全球城市生活消费调查结果出炉，尽管全球金融危机导致卢布贬值，但2006～2008年三度封冠的莫斯科依然名列第三。居高不下的物价似乎从未成为大部分莫斯科人享受生活的阻碍，他们在这座世界最贵城市里怡然自得，唯有谈到莫斯科的房价，人们才会愤愤不平。
维佳来自俄罗斯南部的一个小城市，大学毕业后留在了莫斯科，开始只能租房住。2004年在决定和妻子马琳娜组成家庭后，维佳开始考虑在莫斯科买房，但面对令人乍舌的高房价，维佳数次望而却步。
据莫斯科市政府统计数据显示，2008年莫斯科市住房均价达到每平米6100美元，而今年受金融危机影响，房价持续下跌，但目前新房均价仍为每平米5300美元，市中心平均房价达每平米2万美元，85%的市民无力支付高房价。截止到今年3月初，莫斯科高档楼盘每平方米均价虽然自危机爆发后已经下降13%，但仍高达3.3万美元！
而莫斯科人的月平均工资是1300美元。对于普通人来讲，在莫斯科买房可望而不可及。维佳告诉记者，现在莫斯科百姓大都住在赫鲁晓夫时期的政府福利分房里，而年轻人也不得不与父母同住。结了婚的有的住在祖父母传下来的房子里，有的只能租房，只有家里条件好的，才得以在父母资助下买一套新房。
“莫斯科房地产业至今仍不规范，各方面制度都不算健全。”维佳说，有钱人大可以选择实力雄厚的开发商旗下的高档楼盘，而普通人买房只能考虑大环外(相当于北京五环)位置偏远的新房或者通过中介找一个二手房。
维佳最终选择了大环外一个69平方米的两居室，每平方米价格为1500美元，东拼西凑之后，维佳一次性付了全款，而这期房一等就是3年。
俄罗斯房贷市场并不发达，对多数俄罗斯人来说，住房抵押贷款还是近几年才出现的新事物，而苛刻的贷款制度更使按揭购房成为空中楼阁。
“俄罗斯人没有住房公积金这样的福利，只有少数大企业才会为员工谋福利，出面和银行签署一些贷款优惠合同。即便这样，老百姓还是很难承担高额利率，宁愿跟亲朋借钱也不愿贷款。”维佳说道。
莫斯科房价长期居高不下，连俄罗斯总理普京都呼吁国家应在建筑行业中发挥更大作用，让更多老百姓买到便宜住宅。
(记者何毅)
■新德里：100平米花650万卢比
“眼看着房价一天天升高，不能再等了”，42岁的Ashok是印度首都新德里市的一位政府公务员，年薪约为20万到26万卢比(1元人民币约合7卢比)。他今年初刚在新德里西部一片遍布六层小楼的普通小区里，买下了一套带装修和家具的100平米两室两厅，花了650万卢比——他所有积蓄，还向朋友借了一些。
Ashok告诉我，在新德里这样的大城市，要想有个好点的生活，为他三个读中学的子女提供好点的教育，就不得不买下一套房子。虽然他对买房很热衷，但对房子的高价格却很不满意。
对于42岁才买房，Ashok感叹说，“年轻时候挣的钱不够啊。”
像Ashok这样的中产阶级，据印度自己估算约有3亿。在新德里这样的大城市，除了附近的开发区近几年新建的高层小区，市内几乎见不到动辄几十层的高密度小区，有钱人家都自己买地皮盖几层小洋房。而富人区外的大路边或神庙附近，小帐篷和铁皮房子组成的贫民窟遍地开花，城市经济型住房供给存在巨大缺口。
据业内人士估计，印度城市短缺2600万套公寓，其中90%来自低收入和经济上困难的群体，如出租车司机、水管工、老年人、刚毕业的学生和新婚夫妇——基本上是月收入在6500卢比到13000卢比之间(人民币900到1800元)的人群。
跟新德里相比，孟买的房价更是令人望而却步。孟买房价已经排名世界前十，即使受到金融危机冲击，今年最贵地段的房价下降25%，但每平方米仍高达5376到9677美元。与此同时，孟买1700万居民中超过一半都无家可归，大量外来打工者只能栖身世界最大的贫困窟。
(记者毛晓晓)本组来源：新华社《环球》杂志
■个案
日内瓦：奥纳为什么不买房
我的朋友奥利维耶·奥纳夫妇是地地道道的瑞士人，两人都在工作，有一个5岁的儿子。他们租住在日内瓦的一套高层公寓里。人问奥纳为什么不贷款买房，他回答说：“没必要，买房子还得交一大笔首付。其实说起来买和租没什么区别，唯一的区别就是买房把钱交银行，租房把钱交保险公司。”
瑞士虽然是世界上最富裕的国家之一，但只有30%左右的人拥有房屋的产权，其余人都是跟奥纳一样租房住，且这种现象已经延续了数十年。瑞士人为什么只租不买，奥纳的回答可能过于简单，但透视目前瑞士普通家庭的居住情况和房地产市场，我发现也许他说出了其中的根本。
瑞士是高收入国家，人均月收入达到5800瑞士法郎(约合37700元人民币)。然而，这里的物价也堪称世界之最。地价和房价过高，是绝大多数普通瑞士家庭不买房置地的最主要原因，在日内瓦更是如此。联合国欧洲办事处和200多个国际组织和非政府组织坐落在日内瓦。这里近40%的居民是外国人，国际职员的高收入和享受的免税政策等使得物价进一步上涨。买房对于当地普通工薪家庭来说，的确是一个不小的负担。由于瑞士人普遍缺乏储蓄意识，负担购房的首付对于很多人已经是一个难题。几年前瑞士洛桑综合工科学校开展的一项房地产调查发现，至少21%的瑞士人没有足够的经济能力购买私有住房。
此外，瑞士城乡差别和各地区的差别已经不存在，人口流动性很大，很多人因工作等原因时常搬迁，不愿意因为住房将自己局限在一个地方。
而另一方面，由于社会保障制度的完善，政府对租房采取各种补贴政策，使得很多人不用担心居无定所，自然减去了买房的巨大压力。比如，瑞士人通常可以租用享受政府补贴的房子，在向银行交纳一笔担保费后，每个月仅需交纳数百瑞郎的物业管理费。如果退租，还可以把当年所交的担保金连本带息取出来。
因此，多数普通瑞士人宁愿租房住，而将收入用于住房之外的消费。调查显示，至少三分之一的瑞士人对于住房是否属于私产抱着无所谓的态度，只有13%的瑞士人认为贷款买房比租房值得。
相比日趋升高的房价和要负担的房屋财产税等各种费用，在瑞士房租价格相对来说还算合理。我在日内瓦租住的三居室面积140多平米，位置极佳，交通便利，租金每月2200瑞郎(14300元人民币)。而且房租价格相对稳定，虽然每过几年会或多或少地浮动一点儿。
另外，瑞士的租房市场已经形成了一套成熟的体系。瑞士出租房的房主主要是个人、房地产公司和银行、保险公司等，其中保险公司控制了三分之一的出租房。所出租的房子质量高，设施齐全，平时的小修小补全部由物业公司承担。
在瑞士，即便买房贷款的方式与国内有着很大的不同。银行和律师根据每个人(家庭)的收支情况，根据个人意愿来制订还款计划。还贷时间没有期限，本人还不完子女可以接着还。在收入不高时，很多人每个月只还利息，几乎不还本金。在收入增加后，可以接着还本金。而且，由于在拥有房子产权后必须交房产税，有时税钱比银行利息还多。而用于还贷款的收入是免税的，因此在瑞士绝大多数购房者决不像中国一样，一次性付清购房巨款或者短时间内付清。所以有人说，在瑞士买房子还是不还清的好，还清了也许交的钱更多……假如有一天实在难以继续还款，银行或保险公司将房子收回，购房者所交的首付和已还本金以及房屋增值的部分将返还给购房者。
(记者杨伶)
■温和房价收入比
新加坡：公积金买房轻松搞定
今年8月，接到一位新加坡朋友的短信：“我已经搬到新家玻璃房子里了，有兴趣来寒舍参观吗？”
记得这位名叫裘士达的朋友今年3月才刚说要买房，从买房到装修到入住，这么快就能轻松搞定吗？带着这些疑问，我欣然拜访了朋友的新家。
这是一座位于新加坡史蒂文斯路上的小型公寓，一进公寓大门首先看见碧蓝的游泳池，窄窄的一圈，中间立着5层高的公寓楼。从地下停车场乘电梯到3楼便是裘士达的家。
裘士达夫妇二人热情地带记者参观了他们的新居。这套房子两室两卫一厅，建筑面积90平方米。客厅、卧室都有落地玻璃门窗，显得十分敞亮。
房子属于精装修现房。从卫生间的马桶淋浴、到卧室的木地板、到厨房橱柜以及新式的没有明火的灶具、还有空调、热水器、衣柜、窗帘都是开发商配好的。裘士达说，他们需要买的就是电视、冰箱、洗衣机，还有家具沙发，省了很多操劳。
裘士达说，之所以买这套房子，主要考虑三点：一是地段好，从公寓到新加坡最繁华的商业街乌节路仅需5分钟车程，离著名的新加坡华裔女子学院也只有300米，并且小区周围都是居民区，可谓闹中取静；二是楼层好，5层楼的第三层不高不低正合适；三是朝向好，新加坡地处热带，所以卧室不能夕晒，只要房间早上能见点阳光就很好，这套房子符合这一要求。
我忍不住问：“像这样的房子，价格应该不便宜吧？”
裘士达说：“我们的房子属于永久地契，会比使用权是999年和99年的公寓和政府组屋贵一些，再加上3%的印花税，房价一共是100万新元(1新元约合人民币4.8元)。”
100万新元按理说不是小数目，而对于中等收入的新加坡家庭来说，这套房子的确物有所值。根据新加坡人力部数据，该国居民2008年人均月收入为3977新元。试想，如果换作北京市，对于月收入4000人民币的工薪阶层来说，想要买一套90平米位于黄金地段的一手精装现房，价格恐怕就远不止100万人民币了。
裘士达告诉我，房款是他们用现金和公积金一次付清，并没有申请贷款。他说，在新加坡，公积金缴纳是强制性的，占个人收入比例相当高，这些钱主要用途是购房、教育、医疗和养老。他说，自己工资收入的20%要缴纳公积金，雇主也要缴纳14.5%。这次买房他们付了40万现金，剩下的60万用公积金已经足以支付。
(记者高川).
