1楼帅宝龙妈
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发表于 2008-3-13 16:19
只看此人
做否"房奴"?"居住成本"是把尺
美国老太和中国老太不同买房态度的故事，是几年前国人购房的启智教育范本；万科王石目前提出“四十岁前不买房”理论，让众多“房奴”如遭当头棒喝。
究竟何去何从？要不要做“房奴”？“买房实干家”老田提出了自己的观点。
鼠年春节，约朋友小聚。老田提出的一个问题竟难住了不少上海人，只有打工的小保姆回答正确。老田的问题是：你知道你的居住成本吗？
大学退休的老金回答：我家的２套房子都是单位分配的，我自己只花２万多元买了售后产权，现在每年交３６０元物业管理费，每天的居住成本应该是５角钱吧。隔壁开出租车的小王回答：我家的房子是自己买来的，自己住自己买的房子，哪来的居住成本呀。在楼上做钟点工的小保姆回答：我和我老公从安徽来上海打工，我们在宝山租的房子，每个月的租金是６００元，这就是我家的居住成本吧？老田说：“恭喜你，答对了。”
上海人知道自己居住成本的人很少，外地来上海打工的人，因为大都是租房子住，人人都知道自家的居住成本是多少。
居住成本，这一个涉及千家万户的问题，必须引起我们的高度关注。
天下没有白住的房子
近几年上海的房产价格居高不下，人们每每谈到房子，大都把目光集中到房产投资上，而对于自己家的自住房并不怎么在意。在我们上海，和老金、小王持有同样观点的人很多，他们大都认为自己买房自己住，根本就没有居住成本。
其实，生活中的每一个人，都存在着居住成本，只是因为中国人几千年形成的“安家必置业”观念，把“家”当成了人生的必备品，而居住成本这个概念，早已被一个“家”字替代了。
老田有两个朋友，就吃了没有核算居住成本的亏。
老同事李先生：２００４年结婚时，他贷款６０万元在闵行买了一套三室两厅的房子。房子宽敞，装修也豪华，令人羡慕得不得了，新娘子更是满意得无话可说。２００７年１０月，李先生的工作单位撤离上海，李先生便换了一个单位，工资却比原来少了一半，为了还按揭贷款，他不得不让在家当了三年全职太太的老婆也出来打工。李先生对此无限感慨：因为买了一套大房子，我在老婆面前很没有面子。
未婚青年小赵：２００５年在中远两湾城买了一套两室两厅的房子，留作将来结婚用。这两年房贷利率上涨，小赵为了缓解还贷压力，把房子租给了一个外地人。有了租金补贴，还贷自然轻松了许多。可是好景不长，去年年末中远两湾城治理群租房，小赵的出租房成了重点治理对象，物业、公安、居委会三天两头找上门搞得小赵焦头烂额。小赵感叹：我这真是“没有打到狐狸却惹了一身骚”，至今，小赵的房子还空关着。
不可否认，前几年买自住房的人，从理论上来说是赚钱了，但是你在银行的房贷利率也与房价同步上涨了，为了还贷款，你总不能卖掉房子睡马路吧。李先生和小赵之所以落了个进退两难的境地，都是因为在买房之初，没有核算居住成本。
最近，李先生和小赵都听从了老田的建议，拿出了理房方案：李先生要“卖大换小”，小赵要“舍近求远”。
居住成本应该是多少
人生在世谁能无“居”？我们这个国家从古至今都在强调“居者有其屋”，这个“屋”就是每一个人的居之所在、“财”之所有。“屋”是人的归宿，更是“财”的载体。许多人为了这个“屋”倾其所有，有人甚至为此背上后半生的债务，怎么能说住在自己买来的房子里就没有居住成本呢？
那么，每个家庭的居住成本应该是多少呢？
上海是个大都市，什么都讲究和国际接轨，大多数与国际接轨的新生事物，老百姓都是看得见摸得着的。但像居住成本这种与国际接轨，却不在老百姓的视线之内，即便是那些房地产专家，也不愿意提及这个能够引起开发商不满的话题。
其实，上海人的居住成本早已经与国际接轨了，有的甚至大大超过了国际大都市的水平。按照国际惯例，家庭的居住支出不能超出家庭收入的四分之一，也就是说，如果一个家庭一年的收入是１０万元，居住支出应该控制在２万元到２．５万元之间。可是，在俺们上海又有多少人知道自己家的居住成本是多少呢？不清楚自己的居住成本，你还理什么财？
对于大多数家庭来说，每年的家庭收入是“秃头的虱子明摆着”，但如何换算出家庭的居住成本，真不知道如何下手。其实核算居住成本的方法很简单，就是看看与自己家一模一样的自住房的出租收益是多少，再与家庭收入进行比较，以此来判断自家的居住成本是否合理。
核算应该从买房开始
核算居住成本，应该从买房开始，首先从购房的面积开始。
据有关资料显示，有亚洲四小龙之称的新加坡和香港，普通居民住房要比我们的住房面积小得多。在新加坡城市里，有７０％的人住的是政府提供的６０至７０平方米的“组屋”，另外还有１５％的单亲家庭或未婚者住的是５０平方米以下的“组屋”，还有１５％的有钱人住７０平方米以上的房子，当然买房钱是自掏腰包的，且买的房子都是市场价，不是“组屋”这种限价房。中国香港也是如此，普通公民的住宅大多是特区政府提供的公房，住房面积大都在６５平方米左右，就连刘德华、刘嘉玲这些影星歌星、艺人大腕所买的豪宅，其面积也就一百三四十平方米，比俺们上海青年人的婚房面积也大不了多少。不信？你翻翻报纸的娱乐版。
上海人应该住多大的房子？说大了不现实，说小了开发商又骂我农民意识。我提供两个数字，大家可以自己算：前不久，上海市政府公布了一个数字，说上海人均住宅面积已经达到１６．５平方米。上海民政部门还公布过一个数字，说上海户均不到２．９口人。看来，政府出台９０／７０的房地产调控政策也并不是仅仅针对房价的，寻常百姓家能住上９０平方米的房子，已经赶超新加坡和香港了。
再从家庭收入和居住支出的角度来说，我们国人还没有达到家家户户住大房的程度。居住成本占家庭收入的四分之一，这是发达国家核算出来的标准，我国国民的人均收入刚刚达到“小康”，套用这个标准来比较有那么一点超前，况且，对许多借贷买房的人来说，较之国际标准有过之而无不及。特别是一些赚钱有限的小白领，忽视居住成本，忽视实际情况，憋足了劲买房，要知道“美国老太与中国老太的故事”对于现在的你不一定适用。
老田的故事
老田现在所住的房子，是２００１年花１２万元购买的，市场价从２００５年的５０万元涨到了现在的６８万元。与他家相同的出租房，月租金都在１８００元左右，年出租收益也在２．１万到２．２万元之间。老田夫妻俩的年工资收入约６万元，老田的其他不动产在以租还贷之后，每年还有２．５万元的盈余，两项合计，年收入为８．５万元。假如老田没有买下这套房子而是租了这套房子住，他家的居住成本也没有超过家庭收入的四分之一，在合理的范围之内。
老田的儿子现在所住的房子，也是老田２００１年花１２万元购买的，市场价从２００５年的４５万元涨到了６０万元；与这套房子一模一样的出租房，每个月的租金是１６００元，年收益在１．９万元以上。老田的儿子儿媳都是外来打工者，两个人加起来的年收入也就３万多点、４万元不到。假如老田没有买下这套房子，他儿子儿媳租住了这样的房子，其居住成本占了家庭收入的５０％。可谓严重超标。老田的这种居住成本核算，让儿子也有了理财意识。儿子儿媳商量，以后要找一个既离工作单位较近、又价格相对低廉的房子去住，而把现在的房子出租，以此来降低居住成本，把从中换取的差价贴补家用。
编辑视角：核算居住成本不仅能够核算出理财意识，还能够核算出效益，真可谓“一箭双雕”。上海星期三.
