查看完整版本: 关于二手房买卖中的户口问题，请教有经验和懂行的爸爸妈妈们，心里焦急，谢谢！

关于二手房买卖中的户口问题，请教有经验和懂行的爸爸妈妈们，心里焦急，谢谢！

我最近买了一套二手房，合同上说上家要在交易之前迁出所有户口。昨天去交易中心，问他们户口迁出来了吗。他们说没问题，我要看凭据，他们和中介都显得有点吞吞吐吐，后来我看到，户主和家人都迁出了，但是有一个不是他家亲属的人的户口还没迁出，我很生气。中介就说这个人还需2周才能迁出，正在找人，我若不放心，余款就先不付。我就没付余款，但是昨天已经交易过户了。
我没买过二手房，对户口这些事情也不大懂。我不知道，我昨天是不是不该交易过户。心里七上八下的。
另外，怕上家的那个人赖在那里不肯迁走怎么办，心里真是烦呀。
请有经验或懂行的爸爸妈妈给我指点指点吧。谢谢了！

[[i] 本帖最后由 jasmine1120 于 2006-7-10 10:27 编辑 [/i]].

碰到这种事情很头痛的，上家有良知还好，遇到无赖，你也只有自认倒霉。户口这东西，上法院也不受理的，它属于行政管理的范畴。你事先知道有户口的话应该在补充条款里注明到期不迁走的话，每日收取合同金额的千分之几的罚金之类的条款才有约束力。而且有了这一条可以上法院问他要罚金，他算违约。（当然法院不会勒令他迁走户口，但可以受理违约）这样你才会有保障。一般正规的中介如上房置换等，他们印好的补充规定里就有这一条，只用填个千分之几的数字就可以了。

祝你好运，最好他们按时迁走了。你可以到户口所在地查的，不过大部分派出所是要你提供房产证+身份证才给你查该户的户籍情况的。不要去问他们本人，直接问派出所。这个问题不解决你再转让的话也会很麻烦。.

回复 #2 fyq0508 的帖子

我现在还有尾款没付，中介说等他们户口全部迁走了再付。他们全家的倒是已经迁走了，就剩一个不是亲属的人，我估计新的地方不肯接收那个人，估计他们要申请的。合同还在中介那里，写没写违约的钱，我都忘了。记得写了交易前要迁走所有户口。那个上家还是法院工作的呢。中介说上家也很着急，想早点拿到尾款。我心里真是七上八下的。谢谢你了！.

我买二手房也是的, 先交易, 上家再迁户口, 尾款是上家户口清, 我拿到房产证, 迁入户口给的. 我当时也是怕户口问题, 把尾款数目压的蛮大的.

现在户口已经不象以前那样是有权居住在这个房屋中的证明了，特别是商品房。所以上家的户口没迁干净，应该不会对下家对房屋的权属产生影响。
我记得上家户口没迁走好像不影响下家办户口的。你可以问问看当地警署。.

回复 #4 大小作家 的帖子

你好！拿到房产证, 迁入户口时，如果有没迁出的，应该能看到的吧。谢谢.

回复 #5 爱爱妈 的帖子

总归希望搞清爽。.

回复 #6 jasmine1120 的帖子

可以查, 派出所.

别担心，问题不大，他的户口你是要盯着迁出来，最好你的户口迁进去了再付款。但是实在签不了也是有办法想的，我妈家当初就这样，现在一个房子下有两户，但是这实在是没有办法的办法。你的房产过户前应让上家写张承诺书给你，写明违约条款就更好了，如果有约定该纠纷在法院处理也是有依据的。

[[i] 本帖最后由 蜜元妈 于 2006-7-11 13:27 编辑 [/i]].

主要还是要看上家的人品

我卖过房子,下家(有一位老太太)在交易是一直盯着我问呢,我是交易当天结清所有房款的.我没过几天就把户口转好了,据我所知:户口不影响房子的所有权,应该不用怕的,只是烦点,心里老是挂着..

回复 #8 大小作家 的帖子

没拿到房产证之前能查吗？不给查的吧。.

回复 #10 嘟嘟妈妈 的帖子

是啊，心里总挂着，真是烦心呢。.

[color=Blue]理财周刊曾经专门讨论过这个问题，看看吧[/color]。

[size=5][b]自己的房中不要有别人的户口 [/b][/size]
【来源：理财周刊】 【作者：甄爱军】  
　　——访上海联业律师事务所律师许海波

　　“在买房过程中，因为户口原因而发生纠纷的案例实在是不少。”记者就户口问题采访律师时，他们均如此表示。

　　上海联业律师事务所许海波律师曾经从事过房产中介行业，对于在二手房买卖过程中，因为户口而发生纠纷的情形见了很多，而其根本原因在于卖家没有及时迁出户口，从而导致买家不能按时落户，从而引发矛盾。


　　上海东方律师事务所朱海婴律师也曾经手办理过很多关于户口的纠纷案例，而现状令她感到非常困惑，因为户口管理属于行政管理，因此如果双方发生纠纷之后，受害一方却无法寻求得到司法救助，因为诸如要求将户口强制迁移出去的请求，法院一般不会受理这样的诉讼请求。“有些判决书中，就会直接告知原告，关于强制迁移户口的诉讼请求不予受理，”朱海婴如此表示。

　　那么，在二手房买卖过程中，是什么原因导致纠纷的产生？以前跟现在关于户口迁移方面的规定又有何不同，由此又会引发哪些新的风险？如何去防范？本刊记者对许海波进行了采访。

　　户口纠纷由来已久

　　《理财周刊》：由户口引发的纠纷一直都存在，是这样的吗？

　　许海波：是这样的，我原来在智恒房产担任副总时，就已接触到很多这样的纠纷。现在从事律师行业，还是能够碰到很多这类纠纷。

　　因户口而产生的纠纷的原因有很多种，比如某产权人有亲属的户口空挂在自己房屋中，而为了达到出售的目的，也会承诺在一定的期限内将户口迁移出去，但双方买卖合同签订之后，在履行的过程中，因为某些原因，最后没有按时迁移出去，这便会引发纠纷。

　　《理财周刊》：怎么会这样呢？

　　许海波：这是由于目前户口跟社会福利保障制度还有紧密的联系。比如户口无法迁入，这从表面上看，不会产生直接经济损失，但是目前子女上学有学区的概念，这样使得子女就读便跟户口有关，也就是说，户口在不在这个地方，对于子女上学会有很大的影响。

　　再者是由于原来的管理方式会导致矛盾的产生。一般情况下，如果房屋中还有别人的户口存在的话，那么下一个户口是无法迁入的。那么这就会引发纠纷的发生。

　　《理财周刊》：目前户口纠纷如何解决？

　　许海波：目前，我们国家对户口管理和产权管理是分开的，相互之间不是依附关系，而是分开独立的。户口属于行政管理的范畴，那么象这样的问题，如果双方发生纠纷，很多时候是靠协商来解决，而无法通过诉讼程序来解决。

　　当然也有人在事先在买卖合同中做出相关约定，使得户口纠纷转变为合同履行方面的纠纷。这要求在房屋买卖合同中对“户口迁移条款”约定得很清楚，这相对来说还比较容易一些，否则的话就比较困难了。

　　还有一种情形使得户口纠纷解决起来比较困难。如房屋中的户口不是卖家本人的，那么在实际操作中，虽然可以追究卖家的违约责任，但是却无法让那些一直保留在房屋中的户口迁移出去。

　　户口不宜共存

　　《理财周刊》：目前有种“户口共存”的做法，即在上家没有迁出的情况下，下家也能顺利迁入。

　　许海波：的确如此。现在有些警署采用这种变通的方式，在上家还没有迁移的情况下，允许下家迁入。但这只是一种临时做法，目前有些地方在如此操作，但是没有普遍展开。我在不久前就碰到过这种处理方式。

　　《理财周刊》：这种方式合理吗？有些什么风险？

　　许海波：这种方式不太合理。其风险主要表现在一下几个方面。

　　首先，就是可能给物业的再次流通设置障碍。有些物业有可能会再次进入市场进行流通，还要再次出售。如果在买卖过程中，买方发现房屋中还有一个户口，他们可能会对此难以接受。不管怎么说，如果房屋中还有别的户口存在，买家肯定是有所顾忌的。

　　其次，就是存在不可控制的因素在其中，这样会带来一些潜在的风险。比如在此前发生最多的就是拆迁补偿，有些地方是按照人头给予补偿的。那么我们可以这样假设，如张三购买了一套二手房，没多久便碰到动迁，而房屋中还有上家的户口存在，这时上家也要求得到补偿，这便不可避免会引发纠纷。在未来也不能排除会碰到类似的情形。

　　第三，就是国家对户籍管理的政策是变化的，如果原来的户口一直留在原地不迁走，如果哪一天政策发生变化，那么便存在由于政策变化带来的风险。而且，在未来也不能确定在房屋产权管理与户籍管理交叉的地方，由于政策的变化，导致一些不确定的因素存在，最好的做法是自己的房屋中不要有别人的户口。

　　自己物业的产权，应该是自己的户籍来依附于此。如果有别人的户口的话，将来有可能会因为一些不确定的因素，给自己带来一些麻烦。

　　引入封存管理概念

　　《理财周刊》：“户口共存一室”能否解决户口争端？

　　许海波：这种方式只是一种权益之计，它的具体做法是将原来的户口先“挂”在一边。如果这种办法成为常规做法的话，那么在未来我们会发现出现这样的情形，一套房屋中可能会“挂”有很多户口，这是没有道理的。

　　既然用了一个“挂”的概念，还不如直接挂在一个集中的地方，统一管理。比如设立一个“户口封存中心”的机构。

　　目前关于户籍管理方面，还不是很透明，比如在一些法律法规以及政策方面，都不是很透明，所以在处理一些问题时就显得不是很方便。

　　户口管理有一个盲区，应该引入户口封存的概念，就跟公积金封存一样，如果户口中的人找不到了，那么应该有一个地方将这些户口暂时挂靠起来。这样，将来如果有人来找，他们可以在“户口封存中心”把自己的户口领走。这样，对于那些原本自己有住房，但是又不想将户口迁走的人，便可以把他们的户口挂靠在这个专门设定的地方。

　　约定高额违约金

　　《理财周刊》：在二手房买卖过程中，如何才能做到很好地避免由户口引发的规避纠纷呢？

　　许海波：主要要做到以下两点：第一是核实。在买卖过程中，买方应该在卖方的陪同下，前往当地警署进行户口方面的核实工作。不能只听卖家口头的陈述。有些人不核实，等到买卖合同签订之后，等到过户的时候发现房中还有别人的户口，这为时已晚。

　　再就是在签订房屋买卖过程中可以约定，要求上家在一定的期限内，将房屋中所有的户口全部迁移出去，而且户口迁移应该跟交易进程相关联，这样的话对上家会形成制约，会促使上家及时将户口迁移出去。

　　《理财周刊》：怎样规定违约责任？

　　许海波：首先要做到内容明确，做这样约定：“甲方（卖方）承诺：自上述房地产权利转移之日起的若干日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续，将房屋内的户口迁出。如由于甲方原因导致该房屋原有户口未能在规定期限内迁出的，甲方愿意按本合同第十条约定承担违约责任。”这里需要特别强调的是，除了尽量明确上家户口落户的具体地址，还要把户口无法或延期迁出的违约责任约定得高一些，这样会给上家制造一些压力，从而增强对上家的约束力。

　　《理财周刊》：要承担的违约责任越大，那么违约的可能性就会越小。这样是不是可以这么说，违约金定得越高越好呢？

　　许海波：但这种违约行为属于合同瑕疵履行，不宜过高。目前较为常见的做法的是每逾期一天，收取总房价万分之五的违约金，这算比较高的。还有的规定日罚金100元或者200元，这相对较低，但是也是比较常见的。.

回复 #13 澄澄妈 的帖子

越看越发愁呀。.

房字里有别人的户口自己户口是迁不进的，问过派出所的。一定要等到别人千走了才行。除非你派出所认识人，据说可以把别人的户口先挂起来把你的先千进去，但正规渠道肯定没戏。.

回复 #9 蜜元妈 的帖子

我怎么听别人说，如果一套房子遇到动迁，户口在里面的是见者有份啊？还是动迁费用全部归产权所有人？（不过动迁和居住人数肯定有关的）如果是后者，还好；前者的话，一定要把无关的人请出去的。.

上家家人的户口都迁走了，剩下的一个不是他家亲属，我估计这个人跟他们一起迁到新地方，那边不接收，要主人写申请，所长批，要两个礼拜才答复，真是烦人，迁到集体户口不就行了吗.

那一年要交几百块管理费的， 吼吼。.

实在不迁，就起诉到法院，强制执行户口迁出（不管是迁到上家那里，还是集体户口人才交流中心），让上家承担管理费好了。.

怎么知道上家的户口有没有全部迁走呢？
是不是只有拿到房产证后去派出所查，这一个方法，还有其他方法吗？
谢谢！.

中介和我和上家约定7月9日去交易，合同补充条款写的交易前上家必须迁走所有户口，交易日我付清尾款，但是那天他们有一个人没迁走，中介说为了让我放心，我就先不付尾款，等他们迁走再付。因为房子是带租约的，合同上说从7月18日（估计是从某月18日开始租的）起的房租归我。
今天中介打电话说，户口上家已经迁走了，问我什么时候去付尾款。并说什么时候付钱，房子的房租就从什么时候归我，我说合同上不是说从18号就归我吗？
他说，你没付钱怎么能归你呢。我说不是我不付钱，是上家没履行合同，这又怎么算呢。
总之，我和中介吵了半天，感觉他向着上家。我的本意是想房产证下来去派出所查了他们的户口到底是否迁走，再付掉钱。请教大家，上家把户口迁走，会有什么凭据吗？我有点不相信他们了，所以想房产证下来去派出所查查，但又会损失很多房租。
不知如何是好。.

应该到派出所是可以查的。.

回复 #21 jasmine1120 的帖子

你手上有没有原房产证的复印件，再带上你买这套二手房的相关资料（付款凭证，证明你卖这套房子），派出所会帮你查一下的。户口有没有迁出，我们原来也是户口不迁，余款不付。去交易没错的，只要你手上还有钱压着不给上家就可以了。一定要自己去查，不要相信上家说的话。.