rocco 2015-3-25 14:46
芝加哥房地产：吸引中国投资的明星城市
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全美第三大城市芝加哥，世界级金融中心、北美交通枢纽，北美建筑之都，旅游之都，29家财富500强公司总部，400多家主要公司总部， 26万多家企业，拥有全美最多样化的经济结构。芝加哥大都会地区共950万人口，430万劳动力人口，31%的人拥有硕士学位，文化素质是全美平均水平的三倍。
这些因素，构筑芝加哥富可敌国的经济实力，也决定了芝加哥房地产市场注定充满活力。
在全美超级大都市中，芝加哥并不是最耀眼的。但是芝加哥同样拥有众多的高端就业机会，世界一流的商业环境、基础设施与文化资源。美丽的密西根湖畔沿线，更是全美各大都市都难以比拟休闲资源。就房价、生活成本而言，在全美三大都市中可谓性价比最高，也就是说，做同样一份工作，在芝加哥的收入与开支比例是最合算的，在芝加哥的生活质量是最高的。伊州大学应用经济学模拟实验室主任Geoffrey Hewings曾指出，与东西海岸相比，芝加哥的房地产市场是全美最好的选择。
认同这个观点的，是包括中国信达、万达集团、万向集团美国公司、中国信达等众多重量级的中国投资者。中国投资者的大手笔，让芝加哥在2014年成为中国投资者投资海外房地产的“明星城市”。
芝加哥房地产：升值潜力大
2008年金融危机后，全美房价暴跌33%，芝加哥地区的房市虽然在2009年就触底回升，但目前的房价水平与金融危机前的峰值相比，仍相差约22%，这对于投资者而言意味长远的升值空间。目前正是购买公寓、住房、商业和工业项目以及大型和小型公寓楼的最佳时机，且投资回报率高。
芝加哥市房市的触底反弹出现得更早，2009年芝加哥市住宅成交数量就出现反弹趋势，并在2013年恢复到8000左右的交易量。伊州房产代理协会（IRA）统计显示，2013年芝加哥市每个月的房屋价格指数都呈两位数的回升。
《芝加哥论坛报》在2014年终回顾芝加哥房地产市场时指出，芝加哥市区公寓楼的租房市场可谓水涨船高，房价也是显著提高。芝加哥招商局数据则显示，2013年芝加哥市家庭中位数收入出现自金融危机以来的首次回升，反映在芝加哥房地产市场则是公寓价格按照8%速度增长。
据伊州房产代理业协会（IAR）统计，包括周边郊区的大芝加哥地区，2015年1月的房屋（包括独栋住宅楼、公寓套房）的房屋中间价已达17.6万美元，与2014年同期相比上涨8%。在芝加哥市区内，房屋中间价为22.2万美元，与2014年同期相比上涨11%。
投资者应该注意到，芝加哥的房市在复苏，房价在回升，但与金融危机前的峰值相比，仍偏低22%左右，这意味着长远的升值潜力。房地产数据分析公司Core Logic的首席经济史马克-赞迪说：“芝加哥房地产市场正处于上升通道，而且还有很大的空间。”
市中心公寓楼：租金价格上涨
芝加哥市区的租房市场，在金融危机之前就已持续上涨，金融危机之后，芝加哥市区公寓住宅楼开发项目总体上陷入停顿，现有出租房的有限供给，让房租价格攀升。随着经济的复苏，芝加哥市公寓套房的出租价格在2014年已上涨5%，高于全美3%的平均增长水平。
在芝加哥，一卧室的公寓套房，房租中间价约为$1000, 但在市中心城北区域（比如River North, Golden Coast, Lincoln Park 等高尚社区），平均租金接近$2000。两卧室的公寓，平均租金则超过$2500。近年来租房市场的供不应求，已让众多市区公寓楼项目重新开工，2015年预期将有8000套全新公寓单位上市。
芝加哥市54%的住宅为出租房，主要租客群体都是不倾向于买房的潇洒年轻一族（18岁至35岁），这些租客群体总体而言都是科技弄潮儿，拥有相当的消费实力。特别值得指出的是，芝加哥市中心区域高校云集，学生群体也是市中心租房市场不可忽视的群体，中国留学生更是广受华人房东亲睐的群体。
在市中心，有德保罗大学、芝加哥艺术学院、哥伦比亚电影学院等私立大学，伊州理工学院商学院、西北大学、芝加哥大学均在市中心设有分校。外围市区还有伊州理工学院（IIT）、伊州大学芝加哥分校（UIC）、洛约拉大学。这些大学的周边区域，租房市场一向兴旺。
芝加哥租房市场上扬，得益于就业增长。芝加哥市长拉姆•伊曼纽在首任市长期间，通过吸引大公司的迁入，让芝加哥市的就业额外增加25000左右。而《穆迪网》的统计则指出，芝加哥在2014年共增加近8万个就业机会。《克瑞恩商业周刊》表示， 在极低的公寓建设、有限的现房库存的背景下，芝加哥市区就业机会增加，而郊区“空巢族”为求生活便利重返市区居住，这些都在推动市中心公寓住宅的价格，以及公寓出租价格。
吸引中国投资：芝加哥居全球榜首
美国东西海岸大城市历来是中国游客和投资者关注的重点，但近年来，这一趋势已在悄然改变，越来越多中国投资方将眼光放在了芝加哥。2014年，芝加哥更是为中国企业投资海外房地产的明星城市。
2014年年初，芝加哥就一举成为全球范围内吸引中国房地产投资最多的城市。去年第一季度“最能吸引中国房地产投资”全球城市排行榜，芝加哥以4.64亿美元高居榜首。该季度吸引中国资金的全球顶尖城市(商业住宅合计)排行榜为：芝加哥(4.64亿美元);伦敦(3.48亿美元);悉尼(2.43亿美元);墨尔本(1.5亿美元);洛杉矶(1.44亿美元)和旧金山(7200万美元)。
2014年，芝加哥市中心商业地产领域，可谓“万”字辈、“达”字辈的中资企业大显身手。
2014年3月，中国信达旗下公司信泰资产管理公司斥资3.04亿美元，收购一栋65层高的写字楼，该写字楼位于威克大道南311号(311 Wacker Drive)。与此前中国公司进入美国市场采取高风险、高回报的开发项目形式不同，这次购买的是拥有出租收入的成熟资产，这也是中国资金进入美国房地产市场的一个新趋势。
2014年5月，万向美国公司宣布出资4.9亿美元，与地产大亨欧堂纳(John O’Donnell)合作，共同兴建一座53层高的办公大楼，预计2016年下半年竣工，将成为芝加哥市河畔今年楼层最高、投资额最多的代表性建筑物。
2014年7月，万达集团宣布将投资9亿美元，兴建一座高350米， 89层的地标性商住大楼——“芝加哥万达大厦”。这座大厦将成为仅次于威利斯大厦(Willis Tower)、汉考克大楼(John Hancock)的芝城第三高建筑。2014年12月，第25届中美商贸联委会在芝加哥举行，芝加哥万达大厦的项目签约仪式，在市长伊曼纽的见证下举行。
芝加哥欧海尔机场附近的温德酒店(Wyndham Hotel)，中国投资者预期将投入2000至3000万美元，推出两座各200个房间的拉昆塔旅馆(La Quinta Inn)以及凯悦商务酒店(Hyatt Place)，该酒店项目预定在2016年上半年开业营运。
除了市区大手笔外，中国资本也瞄准了芝加哥中国城的中小型商业房地产项目。芝加哥中国城，作为众多华人移民的落脚点与聚居地，发达的中餐业，独特的中国文化特色，芝加哥著名旅游景点，这个依靠新移民建立并维持活力的社区，其房地产市场历来都是需求旺盛。有限的地理空间，不断涌入的移民，从根本上决定了中国城房价的居高。芝加哥中国城是全美唯一人口仍然持续增长的中国城。
2014年2月，万向美国公司以660万美元与芝加哥克拉里尔斯(Clarius Partners LLC)公司合资，买下芝加哥中国城附近一块23英亩的空地，并计划投资兴建面40万平方尺的食品冷冻工厂。在中国城中心区域，一座五层楼的宾馆，目前正在建设中。这座拥有108个客房的宾馆，由中国投资者投资，预期在2015年5月竣工，经市政府批准，宾馆一楼将作为零售商店之用。在中国城区域，还有一家中国公司正在筹备兴建一座60客房的小型酒店。此外，某实力雄厚的中国房地产开发商，除了委托专人考察芝加哥市大型商业房地产项目外，还对中国城附近桥港区的住宅项目有着浓厚兴趣。
个人家庭投资：更看重学区
与中国房地产大亨的高调与大手笔不同，个人投资者往往选择低调。房地产投资商看中的是房屋投资回报，对于个人投资者而言，尤其是准备送子女到芝加哥地区留学的家庭而言，大芝加哥地区的学区信息更为重要。美国的公立学校资金很大一部分来自当地房产税，因此房价高的富裕社区，公立学校资金更为充裕，教育质量也高，这是众所周知的额情况。好学区里房价偏高，也更有升值空间。
芝加哥拥有杰出的公立学校体系，在芝加哥市区，北区高中、威利杨高中、沃特佩顿高中，均是伊州全美前十的公立高中。2011年，胡锦涛主席访问芝加哥时，曾专门到沃特佩顿高中参观。值得指出的是，芝加哥市从前市长戴利开始，就一直推行“打造对华友好门户城市”战略，该战略的体现之一，就是芝加哥市公立学校拥有全美规模最大的中文教育体系。
芝加哥郊区更是广受华人家庭亲睐。伊州排名前十的公立高中，基本都集中在芝加哥市及周边地区。比如，芝加哥北郊四所高中Deer field, New Trier, Glenbrook North, Glenbrook Sout，分别在伊利诺伊州公立高中中排名第一、第二、第五和第十一(2012-2013年度)。以排名第二的New Trier为例，学生总数的10%考入全美排名前20的大学，另有将近30%考入伊利诺伊州立大学香槟分校（公立大学排名前15）。
芝加哥北郊沿湖的区域（Wilmette, Winnetka，Lake Forest 等）均是富人的聚集地，那里的房产从几百万到上千万不等。他们每年支付的高额房产税金保证学区的教育水平，而富人、富豪聚居所选择的地理位置、所带来的高档社区环境与公共实施，又是房产保值的坚实基础。
芝加哥西郊的瑞柏市（Naperville, IL），距芝加哥市区在一个小时车程以内，富裕、宁静、优美，可谓中产阶级的梦想之地，瑞柏市曾多次被评为“全美最适合居住小城镇”前十名。倍受瞩目的瑞柏市203学区和印第安草原204学区因其配备精良的教室、高素质的教学团队和富于创新精神的课程设置吸引世界各地学生纷至而来，中国的家长也因校区重视学生的阅读和数学能力的培养而乐于定居于此。瑞柏市的华人人口约占15%，是伊利诺州仅次于芝加哥华人人口最多的城市。
同样在芝加哥西郊，著名的Hinsdale Central High School也广受华人家庭亲睐。这所高中曾被《芝加哥太阳报》评为“大芝加哥地区最好的郊区高中”，在伊州最好高中排名中稳居前十名。响应地，好学区的住宅价格都偏高。