咔咔妈 2014-3-23 18:39
关于澳洲买房
现在国内买澳洲房产非常火热，身边有朋友投资了墨尔本的房产。请教，暂不打算出国的人去买澳洲房产，有何利弊？
已知，中国人买只能买一手房，首付很低，租金可抵贷款。
[[i] 本帖最后由 咔咔妈 于 2014-3-26 18:20 编辑 [/i]].
辛勤的妈妈 2014-3-23 19:09
等清咖来，她是达人。.
jackll_cn1 2014-3-23 21:07
可以买吗？不是有新规要身份证明才能买吗？.
咔咔妈 2014-3-23 21:11
回复 3楼jackll_cn1 的帖子
可以买。我朋友才买好，就是只能买新房子。.
小德班妈妈 2014-3-24 09:16
我以前也想买澳洲房子，后来一个在澳洲生活过的朋友劝我不要买，他的原话是：我最讨厌在澳洲的中国人弄点房地产回国骗中国人。
我也分析过，投资回报率不高，而且人不在国外，也麻烦。房子在出租时，交的税、费比较多。.
咔咔妈 2014-3-24 10:01
回复 5楼小德班妈妈 的帖子
因为上海限购，我2个朋友最近都非常热衷海外投资，研究后说澳洲最适合投资房产，首付很少，各种税费比其他国家低，租金完全可以覆盖贷款，说墨尔本、悉尼也不愁人租，钱款是打在什么律师事务所的账上（具体记不清了，意思是钱不是给房产公司也不是中介，所以安全），将来出租的各项事宜均由中介处理，很方便。并说澳洲房产是绝对可以保值增值的。
关键他们并不移民，我觉得移民的话是该买房，不移民只是为了投资，就去买国外的房产，不知是否真如中介所说如此美好？.
shyangying 2014-3-24 14:45
好房子不会拿到国内来卖，实地考察.
小德班妈妈 2014-3-24 17:22
回复 6楼咔咔妈 的帖子
租不掉怎么办？租客赖账怎么办？我记得当时问过，这样很麻烦的。为了防止这种情况，可以买保险，但是又是一笔费用了。而且，你还要问问房子卖掉后的增值税怎么收。下家貌似不好找。.
shyangying 2014-3-24 18:07
买卖澳洲房子网上看 domain, 要么 [url]www.realestate.com.au[/url]
上面信息很全，历史成交价格等都有，墨尔本房子回到2007年价格，历史最高点在2010年，至今未到2010年价格水平。
外国人可以买一套2手房.
ql7788 2014-3-25 12:32
澳洲不熟悉，但我在欧洲看到专门卖给中国人的房子，那可真的只是房子，没人住的社区的房子，像不像骗中国人的？而当地人正常交易的房子都是成熟的社区。.
清咖一杯 2014-3-26 07:02
回复 9楼shyangying 的帖子
只有持有临时签证的外国人才可以买二手房，这个临时签证不包括旅游签证，通常是指留学签证，商业移民比如163这类签证。.
清咖一杯 2014-3-26 07:16
LZ点我名了，只有上来扮专家说两句了。:lol
我个人是不喜欢澳洲的新房的，因为新房基本上只有两种选择，一种是公寓，一种是偏远地区的Home & Land package，而中国人买的比较多的是楼花公寓，尤其是市中心的楼花公寓。
楼花的优点我就不说了，我相信中介一定会告诉你。
这种期房有几个风险。
一是大多数楼花在卖的时候，都还没有开建，凭着一张图纸就比比划划开始发售了，最后交房的时候货不对板，拖延交付的事情屡屡发生。别以为澳洲是法制社会就不会有这样的事情，法制社会靠的是合同，而作为海外购房者，你哪里在合同方面算计得过人家请的专业律师；
二是公寓大多数价格远高于同区的二手房，基本上透支了未来几年的涨幅，碰到世道好的时候，等你拿到房子价格已经涨上去了，自然会觉得合算，但碰到世道不好或者一般的时候，可能会套在手上。
三是澳洲公寓的结构，以中国人的眼光看，房型都是很糟糕的，几乎都是塔式结构，像上海的这种板式房，全明设计几乎没有，卫生间几乎100%是暗的，有些甚至于连次卧都只有一扇小窗通走廊。:L
四是物业费是个很大的不确定性，很多中介推盘的时候根本不说这个就承诺什么付了首期，租金可以抵月供，比如说墨尔本市区的平均租金在500多一周，有些夸张的楼盘一个季度的物业费就高达1200，再加上市政费，中介费等，你的每周持有成本可能高达200元。
当然，我不是全盘否定澳洲新房，但基本观点是第一现在要找到正现金流（租金可以抵贷款加费用）的新房公寓几乎不可能，第二到海外推介的楼盘好的非常少，必须谨慎。（比如说现在著名的碧桂园在悉尼新推的楼盘就在一个大公墓对面，但中介是不会说的）.
清咖一杯 2014-3-26 07:27
回复 6楼咔咔妈 的帖子
澳洲房产相比国内房产，确实有很多优点，比如租售比高，永久产权，涨幅也不大，风险相对较小。
但现阶段买中介推介的楼花，尤其是公寓，风险还是不小的，真要买的话，必须自己踏踏实实地做研究，或者请一个收你费但为你工作的buyer agent。.
咔咔妈 2014-3-26 08:32
回复 12楼清咖一杯 的帖子
非常感谢清咖详细的介绍！码了那么多字，不容易，非常非常感谢！
你说的这些确实是现在澳洲中介向中国人推荐的：市中心的楼花公寓、塔式结构。不过，中介把澳洲房产夸得很完美，几个老板都说自己在澳洲置业了好多套:lol
你提出的几个问题真的蛮专业的，我也问过其他人，没你了解的多:handshake 。看来澳洲房产也不是那么美味的蛋糕。。。.
coala妈妈 2014-3-26 10:40
回复 12楼清咖一杯 的帖子
是否建议谈一下如果去澳洲投资兼自助，二手HOUSE还是全新TOWNHOUSE、house性价比高？TOWNHOUSE有带地和不带地两种，这种情况下如何选择比较好？现在来中国推荐的HOUSE和TOWNHOUSE也都是楼花，或者说期房。因为听中介说，很多TOWNHOUSE楼盘，建造以后，已经全部售完，很少有留下好的房源。请问这种情况下如何去操作？还是建议实地考察？.
清咖一杯 2014-3-26 10:43
回复 14楼咔咔妈 的帖子
花都不送一朵:( :lol.
清咖一杯 2014-3-26 10:54
回复 15楼coala妈妈 的帖子
总体来说，二手house是最好的选择，但是如果没有澳洲居留签证，要买有一定的难度。
全新的house一般位于比较偏远的地区，这个跟楼花公寓一样，需要火眼金睛去选，因为有些现在偏远但是符合政府未来新区规划的就会比较有升值潜力，而有些则位于非常偏远，且治安较差的地方（在悉尼一般是指西区和西南区），虽然租出去可能倒不是太难，但将来收租碰到问题的概率要大得多。
Townhouse如果选的好，应该也是个不错的选择。带地的townhouse和不带地的townhouse区别在于，一个是独立地权，一个不是地权，需要付Strata fee(类似于中国的物业费)，但好处是有人帮你打理花园，做清洁这些。独立地权的会好一些，但差别不会太大。
真要投资的话，太多太多要学习的地方了。除了我前面提到的找个buyer agent，自己也可以多花时间在网上做研究。英文网站[url]www.domain.com.au或者www.realestate.com.au[/url]是澳洲最大的房产网站，里面除了卖房信息以外，也有一些报告，也可以查到各个区的均价这些，还有新足迹中文网站里面有我爱我家和地产投资版块，有不少有用信息可以借鉴。
希望我码了这么多字对你有帮助。:P.
coala妈妈 2014-3-26 12:09
回复 17楼清咖一杯 的帖子
太感谢了，让我终于理顺了自己的要求。首选带地TOWNHOUSE，:lol.
咔咔妈 2014-3-26 14:47
回复 16楼清咖一杯 的帖子
送上鲜花和热吻:flower: :flower: :flower: :kiss: :kiss: :kiss: :lol.
辛勤的妈妈 2014-3-26 15:43
看到伐，我没说错吧，清咖是“专业人士”:flower:.
咔咔妈 2014-3-26 16:42
回复 20楼辛勤的妈妈 的帖子
没错啊，也给你献上热吻和鲜花:kiss: :kiss: :kiss: :flower: :flower: :flower:.
甜宝宝 2014-3-26 17:51
不亲身前往购买，通过buyer agent? 赞叹钱来得太容易了。另外，做房东要负责买保险、挑租客，三天两头房子里东西坏了要维修，自己不能修就要付钱请人修，事情不少的，。自己完全不操心，全靠中介？等着银子花花地往外流吧。作为外国人，不住在澳洲，不是税务居民，收入交税交掉40%,我真觉得做房东没啥好处。当然了，你可以期待物业增值，但是政府允许没有居留签证的外国人购买的房产，真的我不觉得有啥升值潜力。哎，是有一批人靠卖房子发了财，但他们是谁？
对没有居留权的外国人购房的政府规定：
[url]http://www.firb.gov.au/content/guidance/downloads/gn3_jan2012.pdf[/url]
[[i] 本帖最后由 甜宝宝 于 2014-3-26 18:09 编辑 [/i]].
咔咔妈 2014-3-26 18:19
回复 22楼甜宝宝 的帖子
我那2个朋友，一个是原先在上海就买了好多房发财了，现在去澳洲买房投资；一个是工薪阶层吧，限购了，去澳洲买房。还没去过澳洲，就是看了中介公司的介绍然后付了首付。.
清咖一杯 2014-3-27 10:58
回复 22楼甜宝宝 的帖子
因为钱来之不易，所以首选是自己做深入而细致的研究，但如果自己没时间也没能力来做研究，我觉得应该考虑buyer agent，但绝不是相信卖房中介，很简单，卖房中介代表的是开发商或者卖方的利益，而buyer agent是拿你的钱为你工作的。当然我知道对于大多数中国人来说无法接受花钱请人帮买房的概念，我自己虽然认同，但你让我真金白银拿出来给中介帮我选房，我也心里打鼓。但我是因为人在澳洲，可以自己去了解，去学习，去比较，但我还是走了弯路，这里就不说了。
至于做房东，我还真是什么都委托中介:L 澳洲这地方人工贵，请个人修水龙头啥的动辄一两百块澳币没了，但能怎样，我总不能十八般武艺都学会吧。我的做法是哪个租客比较龟毛，三天两头要维修的，我到期就请他走人。
至于租金交税的问题，我觉得对于大多数购买新房的海外投资者来说，这个是五年内都不用操心的问题。
因为现在市面上几乎不可能买到正现金流的房子，澳洲税法有很多可以抵扣的项目，除了物业费，市政费，维修费之外，还有折旧，你管理房子的其他投入（包括你inspection 房子的差旅费）都可以算在成本里。把这些都减掉，还有盈利的话，这个投资眼光简直太好了。:lol
[[i] 本帖最后由 清咖一杯 于 2014-3-27 11:05 编辑 [/i]].
清咖一杯 2014-3-27 11:02
回复 20楼辛勤的妈妈 的帖子
现在专业人士这个词容易有误解，弄不好就成了房产中介了。:lol
我就是个喜欢折腾，同时也喜欢买个明明白白清清楚楚的投资者。.
辛勤的妈妈 2014-3-27 12:05
回复 25楼清咖一杯 的帖子
我错了:( 。
特此声明：清咖不是专业人士，就是在澳村的旺妈一枚。.
咔咔妈 2014-3-27 14:39
回复 24楼清咖一杯 的帖子
“至于租金交税的问题，我觉得对于大多数购买新房的海外投资者来说，这个是五年内都不用操心的问题。
因为现在市面上几乎不可能买到正现金流的房子，澳洲税法有很多可以抵扣的项目，除了物业费，市政费，维修费之外，还有折旧，你管理房子的其他投入（包括你inspection 房子的差旅费）都可以算在成本里。把这些都减掉，还有盈利的话，这个投资眼光简直太好了”
清咖，慎重起见，这段话我读了几遍:lol
是说“租金覆盖各种税”这个中介的说法是不可能的么？
[[i] 本帖最后由 咔咔妈 于 2014-3-27 14:41 编辑 [/i]].
不二周助 2014-3-27 15:41
推销到中国来的新房子都是不值钱购买的。买了也要卖掉。所以不如不买。
在澳洲买合适的房子要自己花精力的，要碰的。.
pp_dream 2014-3-27 20:39
读了清咖的分析，貌似在澳洲投资买房还不如在米国或加拿大？
我觉得海外投资房产分两类。
第一类，买高端的房产，这类房产不能指望租金回报，而是等待市场上涨。这类房产在热点城市，或者至少华人多的地方，华人爱买房，中国土豪多啊。
第二类，买低端房产，这类房产不能指望房产市场上涨，而是就靠租金回报，若干年后价格稍高时赶紧出手。这类房不适合海外投资，适合本地投资。
不论哪类，如果本人不在该国居住，那一定要准备一部分费用给经纪或property manager，或者就买什么都包的公寓，这类公寓的HOA fee高，收益自然就小一点。
在税收上，米国是房产有折旧费的，还有其他可以用于抵税。看清咖的分析，澳洲也类似。.
pp_dream 2014-3-27 20:43
还有一点，在国外买房投资，最好不要用个人身份，而应以公司名头买。这是我同事一直都给我的忠告，这是保护自己财产的最妥善方式。.
ferry 2014-3-27 22:12
回复 30楼pp_dream 的帖子
PP能再解释一下么?
因为公司是有限责任?税收优惠很多?国内公司在境外买房估计更麻烦吧?注册境外公司的维护也是个问题。。。
[[i] 本帖最后由 ferry 于 2014-3-27 22:13 编辑 [/i]].
pp_dream 2014-3-27 23:51
回复 31楼ferry 的帖子
税收可能有点点优惠吧，我不是很清楚。主要目的是为了保护个人财产。给我忠告的同事都是米国人，他们最清楚米国人的本性了，呵呵。同事里投资房产的，都先注册一个有限责任公司，他们说很容易就能注册，也很便宜。.
ferry 2014-3-28 07:04
回复 32楼pp_dream 的帖子
呵呵，可能主要还是转让或者继承等等的税收有区别。上海也有人把房产、日常开销都放一个公司的。.
pp_dream 2014-3-28 09:34
回复 33楼ferry 的帖子
哦，我还没想到有这一层。
呵呵，貌似我们这点小投资也就能用于自己养老或失业或看病之类的:L.
清咖一杯 2014-3-28 12:21
回复 27楼咔咔妈 的帖子
对了一半。
成本这东西有不同的计算方法，基本上有三种：
1. 第一种是中介告诉你的，一般他只会说利息，这种属于选择性失明，当然成本最低，很容易算出个正现金流。
2. 第二种是真实的成本，一般包括利息，物业费，市政费，水费，中介费，维修费等等。
3. 第三种是报给税务局的成本，除了1+2之外，还可以算上折旧加inspection的费用，这一块是很大一部分，悉尼的房产折旧可以做40年，房子装修，维护，添置设施都可以算进去。本地人很多利用这一块来负扣税，这也是悉尼房产一直保持很高的投资比例的原因。
假设首付20%，按照1算，大多数房子可以达到正现金流，按照2算，眼下悉尼新的楼花几乎没有正现金流，但是随着租金上涨，3-5年后部分能实现正现金流，按照3算，基本上没有物业能在5年内实现正现金流。
还有一种中国老移民深谙的手段就是违法把房子分割出租（类似中国所说的群组），这种基本上都能立马实现正现金流。
所以，租金能不能抵月供实在是个奥妙多多的领域。:lol.
清咖一杯 2014-3-28 12:30
回复 29楼pp_dream 的帖子
米国和加拿大的房产我不了解，但是前一阵看到过澳洲的一个统计数据，2012财年，澳洲最大的海外投资者不是中国，是米国，几乎是中国投资者的两倍，2013财年，中国跃居第一，紧接下来的是加拿大和米国。所以从这个数据，貌似澳洲的房产投资比米国和加拿大更有吸引力？
澳洲房产在2013年走了个大牛市，之前买的基本上都是赚到了，加上澳洲房产投资可以利用杠杆效应，做的好的人赚得盆满钵满的大有人在。只是现在有走软的迹象，这个时候入场很多传统的投资者觉得已经很有风险了，话说回来，跟这十年的中国房产相比，那涨幅真是不值一提啊。
海外的房产投资实在是很多的学问在里面，除了你说的高端，低端市场对投资的影响，澳洲其实有个在我最初看来很奇怪的想象，即租金回报好的，一般升值潜力差，而升值潜力大的，一般租金回报差。所以要在两者之间取得平衡也是一件不容易的事。.
咔咔妈 2014-3-28 14:05
回复 35楼清咖一杯 的帖子
明白了:handshake :handshake :handshake.
nunuvi 2014-9-22 22:18
*** 该贴被屏蔽 ***
yinyuemum 2014-10-31 17:07
来学习了
yingjie1018 2014-11-3 12:00
任何被人所需的东西
都可以成为哄抬炒作的对象:time:
greatlinda 2014-12-25 12:43
最近身边也有好几个朋友投资了墨尔本的公寓，说澳洲没有遗产税和保有税，比投资美国房产好。
加上澳币汇率低，再考虑到人民币贬值的预期，挺心动的。
专家再来详细分析下吧
清咖同学，不二同学
清咖一杯 2014-12-26 13:06
回复 41楼greatlinda 的帖子
投资房产是一件很复杂的事情，投资海外房产尤其复杂。
澳币汇率低，使得投资澳洲房产确实变得更有吸引力。虽然澳币还有下跌空间，但是是相对美元而言的，人民币后期也面临贬值空间，所以投资澳洲房产应该说是个不错的选择。
但是，墨尔本的公寓还是远离吧。
简而言之，澳洲投资房产最值得投资的是有发展潜力区域的有地的house，最不值得投资的是新apartment，特别是是墨尔本的新房apartment。
还有就是性价比好的房子是不会需要去海外市场推销的，本地的购买力早已经可以消化。:P
附上关于墨尔本的ghost tower的新闻报道。[url]http://www.theage.com.au/victoria/ghost-tower-warning-for-docklands-after-data-reveals-high-melbourne-home-vacancies-20141111-11kkxz.html[/url]
greatlinda 2015-1-14 13:40
回复 42楼清咖一杯 的帖子
谢谢指点，非常有用！因为外国人在澳洲不能买二手房，只能买新房，因此地段是考虑的重点对吗？怎样的地段是有发展潜力的呢？能再详细谈谈吗？
bluewhite 2016-3-17 13:08
:candle:
细雨和风 2016-3-17 15:36
现在投资澳洲房产有风险吗？
JC 2016-3-31 11:56
:flower: :flower: 给清咖达人送花
听风悠悠 2016-4-6 14:19
澳洲房产如果品质和地段都OK的话，应该还是属于保值增值型，适合有闲钱买理财的人投资......
joicexie 2017-3-3 20:42
请教大家，今年国家严控外汇流出，在国外投资房产的话，外汇通过什么渠道汇出呢？
kathy_tang 2017-3-4 00:45
据说地下钱庄可以在国内付RMB，在境外直接收外币。我有同事用过，我自己没试过。
joicexie 2017-3-8 16:41
@kathy-tang, 地下钱庄收费多少啊？ 怎么收法？ 是不是很贵啊？
kathy_tang 2017-3-9 04:30
据我同事说，汇率还可以，是在加拿大的。
其实也不能叫地下钱庄，他们是和换汇公司换的，换汇公司在加拿大是合法的。
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