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我所知道的米加报税/投资/福利

题目改动为：我所知道的米加报税/投资/福利

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转载，
美国以外财产怎么合理报税
2013-01-13 12:49




来源:


深圳特区报.









投资移民美国后，该如何报税是许多申请人关心的话题。从细分方面来说，移民后，中国国内的房产如何向美国政府申报？在何种情况下要交税？申请人获 批后，在登陆时申报个人名下财产，在中国拥有的现金和股票，需不需要报税？这些问题颇受关注。日前，多位美国税务专家做客深圳，为投资者解析税务热点问 题。

热点一：

申请人获批后，在登陆美国时申报个人名下财产，在中国拥有的现金和股票，需不需要报税？

据了解，根据美国的税务制度有三种人是需要报税的：第一种是公民，第二种是绿卡持有者，第三种是税务居民。何谓税务居民？例如今年投资者在美国 本土居住时间超过31天，或者投资者在过去的3年的居住时间总和超过183天，就是税务居民。由于计算方式复杂，上述天数并非自然的一天，如果简化来说， 就是建议投资者每次到美国，一年居住时间不超过120天，就可避免成为税务居民。如果投资者没有成为税务居民，基本上不需报税。如果投资者已经成为了绿卡 持有者，但在美国本土没有收入，那么投资者在全球所得是不需要申报的。

热点二：

移民后，中国国内的房产如何向美国政府申报？在何种情况下要交税？

根据目前美国法规规定，移民申请者在美国以外个人名下拥有的房产，不在要求申报的项目内。成为美国绿卡持有人后，其房产増值部分，在日后出售获 利并缴纳中国物业増值利得税后，若中国缴纳的税款仍低于美国资本利得税15%，才可能有美国税务的义务。如果投资者有房产且房产没有出租，那基本上是不需 要申报。此外，房产增值，增值部分是不需要申报。因为美国税法认为投资者还没有变成所得，等投资者把这部分卖掉的时候，就要纳税。建议投资者在申请移民之 前，把所有名下的财产和房产做评估，方便以后报税时可以证明房产来源。

热点三：

诚实合理报税，对享受退休养老、医疗等福利待遇有何影响？

诚实报税是每个纳税人应尽的义务，这方面非常重要。以美国医疗为例，美国的医疗设备是全世界一流，美国的医疗保险非常昂贵，美国福利 socialsecurity针对美国老人，每年给居民发放退休金并发放红蓝白卡，该卡方便居民就医。如果居民没有收入，该卡会将医药费全付。如果有收 入，居民只付一部分。如果投资者没有诚实报税，是不能申请的。申请该卡要积满40个积分。每一年一个人最多可以积4分，申报1300美金可以抵1分，所以 每年申报7000美金，就可完成一年4个积分。连续报10年，就有资格申请该卡。

热点四：

美国公民及绿卡持有者的海外资产都要申报，对于移民客户而言，要不要全部申报？

目前，美国财政部有很多申报上的要求，为的是警醒海外美国纳税人不要以身试法不申报所应报的收入，美国国税局需要对全球性所得征收税金。考虑移 民的家庭，现在就要做规划，因为规划与否，税后的所余会有天壤之别。如果投资者不如实申报，其罚款相当严重。在美国，偷税逃税是一项刑事罪，不仅会罚款还 会坐牢。

热点五：

高收入人群在申报收入时有哪些注意事项？有什么好建议？

通常美国的报税季节是从1月到4月15日。依据中美税务协议中的规定，中高等收入人群是不需重复缴纳。但是如何申报、如何利用美国多方面政策合 法地节税、省税、避税、延税及免税，建议用熟悉中美实际税务的美国认证会计师及税务律师做全盘规划。对于中高等收入人群来说，建议其收入分为两部分报税。 如报税的是薪水部分，省税方式比较有限，额度也有限。投资者可以利用自住房子的贷款减税，或者去做慈善，这些都是可以抵税的。如果是公司收入部分，可以利 用很多商业费用避税。

[[i] 本帖最后由 pp_dream 于 2013-10-5 10:33 编辑 [/i]].

[[i] 本帖最后由 pp_dream 于 2017-9-6 01:14 编辑 [/i]]

在米纳税，一般工薪收入在避税上的花样可能并不多，但我还是吃了几次亏。我把我知道的记录下来，可能对大家有点用。如果哪位童鞋有补充，就太感激了。在米，如何合理合法避税是必修课。

我知道的几项有：
1/ 401k，每人每年大约1万7千，这部分是税前避税的
401k帐户上的投资收益也是避税的。

注意的是，退休后从401k账户取出现金时，要按退休时的收入情况报税。一般情况下，退休后没有太多收入，所以那时缴纳的税额会比较低。

2/ Flexible spending account
这个账户一年放一次。要注意的是，如果放入的钱没有用完，是不能roll over到下一年的。

这个账户也是避税用的，主要用于一些额外医疗的开支，如孩子牙齿矫正，视力矫正等，孩子pre-school费用也可使用这个账户。连带孩子去矫正往返车费也可算入。

我不知道这个账户一年放一次钱，去年没有开这个FSA。今年我女儿牙齿和视力矫正的近6000刀不能免税，这让我损失了不少银子:Q


3/ 529plan
这个类似于加拿大的RESP，教育基金。仅其投资收益是免税的。每年4000刀的额度，用于孩子大学的学费开支。.

[[i] 本帖最后由 pp_dream 于 2017-9-6 01:12 编辑 [/i]]

对于投资收益，比如股票，持有股票一年以上的税收率是大大低于持有股票一年的税收率的。也就是说，如果买入某股，在一年内卖出，所获得的收益缴纳的税率大大高于持有该股一年以上卖出后的税率。

我们公司每年会发内部股票，一般持有超过一年税率为15%，一年内算33%。我不知道其他人的情况，这个税率是我自己的情况。.

在大杂烩火车的帖子里我贴了这篇文章，转贴过来汇总。
IRS Announces 2013 Tax Rates, Standard Deduction Amounts and More

[url]http://www.forbes.com/sites/kell[/url] ... n-amounts-and-more/


The IRS has released the tax tables for 2013 as well as the cost-of-living adjustments for inflation for certain tax items.

But wait… before you read any further, promise me something? You understand that these are the applicable rates for the tax year 2013, right? They are NOT the rates that you’ll use to prepare your 2012 tax returns in 2013 but rather the rates that you’ll use to prepare your 2013 tax returns in 2014. I know it’s confusing but promise you won’t mix up the two (or at least that you’ll trust your tax preparer to keep them straight).

Here you go:

[attach]765169[/attach]
[attach]765170[/attach]
[attach]765171[/attach]
[attach]765172[/attach]


The IRS has also indexed a few credits for 2013. Here are the updated amounts:

Adoption Credit. The maximum credit allowable is $12,970. Phaseouts apply for taxpayers with modified adjusted gross income (MAGI) over $194,580 and the credit is completely phased out for taxpayers with MAGI of more than $234,580. By way of explanation, your MAGI is generally your adjusted gross income (AGI), found at line 37 of your federal form 1040, with certain tax preference items like deductions for student loan interest and IRA contributions added back in.

Child Tax Credit. The value (as outlined under § 24(d)(1)(B)(i)) used to determine the amount of refundable credit is $3,000.

American Opportunity Credit. The “supercharged” Hope Scholarship Credit, known as the American Opportunity Tax Credit will be limited to $2,500. Phaseouts apply for the credit beginning with MAGI over $80,000 ($160,000 for married taxpayers filing jointly).

Earned Income Credit (EITC). The EITC numbers for 2013 are as follows:
[attach]765173[/attach]

Personal Exemptions. The personal exemption amount is $3,900. PEP (personal exemption phaseouts) apply.

Standard Deduction Rates. The applicable standard deduction rates for 2013 are $12,200 for married taxpayers filing jointly; $8,950 for head of household; $6,100 for individual taxpayers and $6,100 for married taxpayers filing separate. For purposes of the standard deduction, the amount under §63(c)(5) for an individual who may be claimed as a dependent by another taxpayer cannot exceed the greater of $1,000 OR ($350 + the individual’s earned income). The additional standard deduction amount for the aged or the blind is $1,200; that amount is increased to $1,500 if the taxpayer is single and not a surviving spouse.

Itemized Deductions. The limitations on itemized deductions (the Pease limitations) kick in at $300,000 for married taxpayers filing jointly, $275,000 for head of household, $250,000 for single taxpayers and $150,000 in the case of a married individual filing separately.

Alternative Minimum Tax (AMT). The applicable AMT thresholds for 2013 are $80,800 for married taxpayers filing jointly; $51,900 for individual taxpayers; and $40,400 for married taxpayers filing separate.

The IRS included a few other adjustments at Rev Proc 2013-15. You can read it here if you have interest (downloads as a pdf).

If you’re looking for a more extensive (and general) explanation of the tax changes for 2013, you can find my explanation here. [url]http://www.forbes.com/sites/kell[/url] ... we-have-a-tax-deal/.

谢谢pp_dream，慢慢研究。顶.

[加拿大] Tax-Free Savings Account (TFSA)

我把我吃药的经历统统放在这一个帖子里:L

这个是关于加拿大的tax free savings account。
在加拿大，这个tax free savings account，每人每年可以放入5000刀，投资收益是免税的。

我吃药吃在哪里呢？每年放入5000刀，我们有一年日期没算清楚（实际上这是银行雇员犯的错误），anyway，反正就是日子没算对，在12个月内放入了第二笔5000刀。可恶的是TD银行没有任何warning, alarm。于是呢，在过了近1年后，收到Canada Revenue Agency （这个相当于米国的IRS）的信函，告知我因为我在12个月内放入超过5000刀在这个TSFA，因此要被罚款大概是7百多刀，记不清了。

吃了药后，我们居然还没长记性，没有将多放入的那部分钱取出。于是，事隔2年后，也就是上周，又收到Canada Revenue Agency 的信函，告知我又被罚款近200刀。

所以，这个账户，我一共放入1万刀，被罚了近1千刀。这个账户的收益实际上一分钱都木有。

惨痛的吃药记录:'(

在加拿大的童鞋，但凡使用该TFSA帐户，切记一年5000刀的要求，别算错了时间。.

米税种种

到底有多少种税？让我数一数：

收入中主要扣除的税有：
Federal Income Tax,
Social Security Tax,
Federal Medicare Tax,
State Income Tax,
Local Income Tax (county, township)
Unemployment EE   
State Vol. Disability

其中Social Security Tax和Medicare Tax是进入公共池子，这跟国内一样，也是现在工作的人养活现在退休的人。


房产税：
Local Property Tax,
（其中包括了school tax。我们这里的房产税分几次缴纳，一次是school tax，这是房产税的主要部分。）


消费税：
State Sales Tax & Local Sales Tax,
Federal/State Gas Tax,
Phone Tax,
Cable Tax,
Highway Tolls,
Auto License/emissions "Fee",
Car Registration "Fee"

[[i] 本帖最后由 pp_dream 于 2013-7-10 03:40 编辑 [/i]].

米险种种

那么，要交多少保险呢？以下是公司和我个人需要缴纳的，公司作为员工福利给员工缴纳保险的一大部分（具体比例不详）：
* medical insurance （basic plan, vision plan)
* Business Travel Accident   
* Basic Life     
* Long Term Disability   
* Short Term Disability  

其中，medical insurance basic plan 全家3口一年3k。我没有参保vision plan，准备下一年度加入。
我们公司参保的medical insurance basic plan 还算可以，包括一般就诊，牙科，听同事说大病也能保一部分的。
* 牙科中，包括一年两次洗牙和检查及补牙等。我女儿这次牙齿矫正保险支付2000刀（总数为近6000刀:Q ）。
* 妇科中，包括年检（即妇科年检和钼靶)
* vision plan大概只cover配镜和眼科，对近视矫正是不cover的。今年pp同学不光做牙齿矫正，还做了近视矫正，近视矫正耗费2000刀。

注：
牙齿矫正和视力矫正中保险以外的花费应该放入Flexible Spending Account作为免税使用的，但因我的无知，错过了。
在这里写下这些，也是给看到这个贴又正好不知道有这回事的同学借鉴。



个人缴纳的保险还有：
* homeowners insurance
* auto insurance
* pet insurance   （因为狗狗看病实在贵得吓人，我不得不买了保险。）.

pp_dream，牙齿矫正是否就是带牙套呀，第一年特费钱，后面几年会好一些吧。但一年自负4000刀也实在是很很贵呀！.

近视矫正是什么呀？ 不是配眼镜吗？.

回复 9楼晓宇妈妈 的帖子

牙箍或者是invisialign，这里一般是18个月。.

回复 10楼herenow 的帖子

OK镜，国内便宜一些。.

其实从某种角度讲，国内自由度还是很高的，太多模糊地带.

回复 3楼pp_dream 的帖子

请问我们作为外国人，在美国的股票收入要交税吗？听说拿到L1的签证之后股票收益也要交税，但是之前不用，是这样吗？.

回复 13楼shyangying 的帖子

我觉得对于工薪阶层，两边都差不多。

在上海像我这样的外企民工，老实纳税没花头，想花头都不可能，公司全代我扣掉所有的税了，我们连车贴和发月饼都是上税的，是纳税典范。

在米/加，同样是民工，在税务上也没花头的，但还是享受税务减免的，比如孩子算减免的一项，而且可以合理避税。所以总的来算，对于民工还是国内的税率高。

对于投资收益，米国的富人自有一套避税方法，他们更清楚怎么合法地绕过各个条条框框。所以我们会看到富人纳税的税率居然低于民工的税率。即便奥8提高对富人征税，对象是那些高薪资收入的家庭/个人，而靠投资收益挣大笔银子的还是可以绕过去。.

回复 14楼六六妈001 的帖子

我理解是：L1和 H1一样，是税务居民，居住超过183天就报，股票收益算的。其实连F1的学生也应该报税的，这样对以后留下来实际上是有益的。

如果你想减少股票收益纳税，我知道有这样的办法：
1/ 持有该股超过一年，税率会降低（应该是15%，需确认）
2/ 让在国内的家人开股票帐户（我同学以前曾这么操作的）.

太搞了，每年报税头疼，万一被税务局盯上;P.

回复 16楼pp_dream 的帖子

谢谢！讲的极清楚明白。原来股票账户上的股票都卖掉转到国内家人的账户上？.

回复 18楼六六妈001 的帖子

应该是吧:P 你可以将自己在米的帐户做平或做亏，然后报税时就不用交税了，嘿嘿。

每年年底很多人为避税专门做亏的:P.

回复 19楼pp_dream 的帖子

这个还能做亏啊？低价卖出去？不甘心啊，貌似我头脑太简单了哦.

回复 19楼pp_dream 的帖子

能不能介绍一下角膜塑形镜（是OK镜吗）？国内我们戴这个，今年刚好要新配，考虑这个要定期检查，想着不配了，去米国再研究，看你有配，所以能不能详细说一下，是医院检查配戴，还是眼镜店，全额自付吗？大约多少刀？孩子上学医疗险是另外买的吗，如果保入牙和眼是不是很贵？普通汽车险一般一年是多少刀，

[[i] 本帖最后由 cat75 于 2013-7-15 13:04 编辑 [/i]].

回复 21楼cat75 的帖子

1/ OK lens
眼科诊所，由optometric physician license的医生做。但是不是每个眼科诊所都有OK lens的业务，一般网上先查或者同事朋友介绍。

整个配镜过程费用依近视度数费用会有不同，我女儿花了2000刀，这个保险是不cover的，但可以用Flexible spending account，这就是我为什么写了楼上一堆内容:P

medical insurance's vision plan 可以cover配镜之后每年OK lens的花费，我们刚配了半年，第一年费用在2000刀里全支付了（一次性支付的）。一年以后，每年更换OK lens，我准备加入vision plan，由保险支付。

2/ 孩子的medical insurance
我女儿的medical insurance是在我这里一起付了，公司是给全家加入保险的，这算公司员工福利的一部分，我不知道公司为员工/家属付多少。除公司为员工/家属支付保险外，我们家3人共自付3000刀/年的保险费。

我公司给买的保险是带牙齿保险的，但像牙齿矫正（戴牙箍之类）保险不会全付，自付占大头，所以还是要考虑用Flexible spending account。

3/ auto insurance
这个看车型车况和居住地段而有所不同，在大城市的保险费可能高。
我刚去瞄了一眼我们的车险，两个车是774刀/半年，我在是geico保的。.

谢谢！
我们开始去估计生活在最底层，超市餐厅类吧，估计保险类只能自己来，所以我比较关心孩子的保险，眼镜和牙齿是重点，:( :(.

回复 23楼cat75 的帖子

刚开始总是很不容易的。我们最艰难的日子是在加拿大渡过的，幸好加拿大福利不错，给我们减轻些顾虑。

医疗保险方面你还是要多咨询你参保的公司和你那一代的朋友亲戚，我不清楚个人/家庭参保商业医保的费用。
确实，牙齿和眼睛是最贵的两个部分。平日的小病，可以国内带点药就能对付过去了。.

谢谢.

听说，在国内卖了房子，在美国买了一套，这么多的钱，是怎么操作带过去的呢？
谢谢.

回复 26楼想放慢生活 的帖子

国内准备好米刀，米国有银行帐户，然后网上就转了，两边银行各付点手续费，非常简单:P.

回复 27楼pp_dream 的帖子

不是外汇管制的吗?可以随便转？.

回复 28楼yaxl1228 的帖子

外汇管制管的是每人每年5万米刀的配额，外汇管制并不管你银行帐上已有的米刀转出。

想把人民币转米刀的办法很简单，发动亲戚朋友，用他们5万刀的配额，即可。一年配额不够，等第二年的；或者发动更多的亲友:P.

回复 27楼pp_dream 的帖子

国内哪个银行的网上银行可以转米刀到美国(美国有银行账户）？每笔有什么限制？

我现在是农业银行柜台电汇，每笔限额5万刀，手续费人民币200元，电报费80元，到美国的帐上时，美国的银行还会扣12美刀的wire transfer 费用。

PP ，比较下哪种方式费用便宜？

[[i] 本帖最后由 douma 于 2013-7-17 15:20 编辑 [/i]].

[quote]原帖由 [i]pp_dream[/i] 于 2013-7-16 22:55 发表 [url=http://ww123.net/redirect.php?goto=findpost&pid=9399839&ptid=4854195][img]http://ww123.net/images/common/back.gif[/img][/url]
外汇管制管的是每人每年5万米刀的配额，外汇管制并不管你银行帐上已有的米刀转出。

想把人民币转米刀的办法很简单，发动亲戚朋友，用他们5万刀的配额，即可。一年配额不够，等第二年的；或者发动更多的亲友:P [/quote]

我目前了解下来，应该这样操作才可行

1）把人民币从自己的账户转到亲戚或朋友的账户上。
2）亲戚或朋友亲自到柜台或网银购汇
3）亲戚或朋友直接把美刀电汇到你的美国账户上（父母，亲兄妹是可以把购好的美刀转到你的国内账户，但柜台要看你们的关系证明。朋友只能直接转到你的国外账户）

风险在于你要先把人民币转到别人的账户！所以要是完全信任的人！

不对的地方，请大家指正，或者大家有更便捷，更省钱的方式吗？.

[quote]原帖由 [i]pp_dream[/i] 于 2013-7-16 20:19 发表 [url=http://ww123.net/redirect.php?goto=findpost&pid=9399735&ptid=4854195][img]http://ww123.net/images/common/back.gif[/img][/url]
国内准备好米刀，米国有银行帐户，然后网上就转了，两边银行各付点手续费，非常简单:P [/quote]

还有啊，PP，侬哪能噶早起床，侬那地方和上海几个小时时差？！

[[i] 本帖最后由 douma 于 2013-7-17 15:28 编辑 [/i]].

回复 30楼douma 的帖子

我们是招行，两边都收费，但具体费用我不清楚，都是pp爸操作，我们家他管钱:P

招行转钱好像没有5万这个限额，我记得我老妈曾给我转过一大笔。具体我再问问孩她爸。.

回复 32楼douma 的帖子

时差12小时。
我每天早上7点半开始上班干活，是真正日出而作/日落而息的民工。不过最近农闲，上网多一些:P.

关于Roth IRA and IRA : Backdoor Roth IRA conversion: Tax-free?

[url]http://www.marketwatch.com/story/backdoor-roth-ira-conversion-tax-free-2013-04-30?siteid=yhoof2[/url]

When you make a nondeductible contribution to a traditional IRA and you immediately convert it to a Roth IRA, 100% of the conversion is nontaxable, right? Not necessarily.

You may be asking yourself, how it could be taxable since you didn't get a tax deduction for the contribution to your IRA. What about the backdoor Roth IRA conversion strategy?

Before I get too far ahead of myself, let me back up and review some basics about taxation of deductible versus nondeductible IRA contributions and taxation of Roth IRA conversions that is relevant to this discussion.



[b]Deductible vs. nondeductible IRA contributions [/b]

In 2013, the maximum you can contribute to all of your traditional and Roth IRAs is the lesser of (a) $5,500 or (b) your taxable compensation for the year. If you're 50 or older, the limit is $6,500. You can make contributions to a traditional IRA until age 70-1/2.

Without getting into details, the ability to take a deduction for part or all of a contribution to a traditional IRA is dependent upon three things:

•Whether you're covered by a retirement plan at work

•Tax filing status

•Amount of modified adjusted gross income ("MAGI")

If you're single and not covered by a retirement plan or if you're married and neither one of you is a participant in a retirement plan, then 100% of your contribution up to the limit is deductible. If this isn't the case, then the amount of your IRA deduction is dependent upon your MAGI and tax filing status.



[b]Taxation of IRA distributions that include nondeductible IRA contributions [/b]

What happens when you eventually take distributions from your traditional IRA account that includes nondeductible IRA contributions? The good news is that your nondeductible contributions won't be taxed. All of your earnings, on the other hand will be included in ordinary income. This could be a significant amount assuming that you make nondeductible contributions over many years.

The calculation of the taxable portion of distributions from a traditional IRA account that includes deductible and nondeductible contributions isn't simple. It takes into consideration the cumulative amount of previously-unused nondeductible contributions, or "basis," as a percentage of the previous end-of-the-year value of all of your traditional IRA accounts to determine the taxable amount of distributions in a particular year.



[b]Roth IRA conversion [/b]

Getting back to the fact that all earnings on deductible and nondeductible traditional IRA contributions will eventually be taxable, is there a way to minimize the damage? The answer is yes, through a Roth IRA conversion. You can transfer, or convert, part, or all of your traditional IRA to one or more Roth IRA accounts. This will eliminate taxation of distributions from your Roth IRA accounts down the road, including all earnings from the date of conversion, provided you comply with certain rules.

The trade off for obtaining this favorable result is taxation of the value of the transfer amount from your traditional to Roth IRA on the date of conversion. The conversion is treated as a withdrawal from your traditional IRA, except that the 10% early withdrawal penalty doesn't apply if you're under age 59-1/2.

[b]
The simple backdoor Roth IRA conversion strategy [/b]

The plot thickens. What if you made nondeductible contributions to the traditional IRA account that you're converting to a Roth IRA? Aren't the nondeductible contributions nontaxable? The answer is "yes," however, only in a limited situation.

Let's suppose that you're 30 years old, you don't have any traditional IRA accounts, you make a maximum contribution of $5,500 to a traditional IRA, you're covered by a retirement plan at work, and your MAGI exceeds the level for receiving a deduction for your contribution. After your nondeductible traditional IRA contribution has been credited to your account, you can immediately do a Roth IRA conversion. Since there are no earnings, 100% of your conversion will be nontaxable. This is referred to as a backdoor Roth IRA conversion.

See “Two Steps to a Nontaxable IRA for High Income Individuals” for an example of the potential power of using this strategy over an extended period.



[b]Don't forget about other traditional IRA accounts [/b]

Let's assume in our previous example that you have another traditional IRA account that was rolled over from a 401(k) plan with a value of $100,000. Would 100% of your backdoor Roth IRA conversion still be nontaxable?

The nontaxable amount of your Roth IRA conversion would be equal to your conversion of $5,500 multiplied by a fraction equal to your nondeductible contribution of $5,500 divided by the total value of all of your traditional IRA accounts of $105,500, or 5,500 x $5,500/$105,500, or $287. This results in a taxable amount of $5,213 ($5,500 - $287), or 95% of your conversion amount. Quite a different result compared with the situation where you had no other traditional IRA accounts.

The backdoor Roth IRA conversion is a great strategy for transferring a nondeductible tax-deferred IRA contribution into a tax-free situation provided that (a) you have no other traditional IRA funds, or (b) the value of your other IRA's is less than or equal to the basis in your IRA accounts..

回复 35楼pp_dream 的帖子

我同事老早就跟我说了关于IRA and Roth IRA的backdoor。今天问我关于Roth IRA，我说我没开这个账户，被他们讥笑了一番，说早就让你学习了嘛，怎么还没开？
问题是，最近我没闲钱:L :'(

Anyway，这篇文章是很好的指南。特此，贴出来。
在米国的童鞋如果没有开Roth IRA的话，看到这篇文章说不定有用。


key points:
when you have your IRA account and Roth IRA account,
  => once you contribute money (contribution: 5.5K/year) to your IRA account, transfer all the money to your Roth IRA account immediately.
  => later on, you can use your Roth IRA account as your investment account (you can buy ETF, etc.)

  The point is, this Roth IRA account is tax free!

[[i] 本帖最后由 pp_dream 于 2013-7-26 03:19 编辑 [/i]].

PP真是好人,虽然俺们用不到:).

回复 37楼观风 的帖子

呵呵，我会在这个贴把我所知道和经历过的跟税务有关的都一点点记下来，因为税务比较复杂，如何避税是有些门道的。

可能有需要这类信息的同学，我写的说不定能有用；同时，也是抛砖引玉，希望有熟悉税务的同学不吝赐教:handshake.

在米出租房产的开支

偶有问到关于米国投资房产用于出租的开销/税等情况，我在大杂烩一个帖子里写了点我所了解的情况，一并放在这里。

如果买了米国某处房产用于出租，那么每年的开销是怎样的？根据我所了解的情况，每年开销包括以下这些：
1/ 地税  
米国各州的property tax不一样，比如新泽西和纽约州是3%左右这么高的税；加州的反而不是很高的税率（估计房价太高了），大约是1%多一点吧；我所居住的宾州是2%左右

2/ HOA (Homeowners Association)
一般condo或townhouse都有，有些house也有。每月从几十刀到几百刀，看地区和房产/小区情况

3/ home insurance

4/ misc. maintenance costs  
各种维修的开支，如电器，空调，热水器等等；以及日常修理
每年把这些开销累计，作为维护开支用于报税。
还有一种方法是按房子23年折旧来估算该年的开支用于报税（具体细节还挺复杂）

5/ 中介费（一般一个月）

6/ 如果不住在当地，要请property manager帮助打理，这个费用一般是一个月的租金

房租收入总额扣掉以上所列的1/至6/项后，算为收益。这部分收益放入年收入中一起报税。
对于非居民外国人，是30%的税率。居民（非绿卡也一样）按年收入一并报税。


以我同学最近刚投资的房产为例，她买了湾区一个condo(2-bedroom,2-bathroom)，40万刀，全现金付完，出租租金是2500刀左右（我没记错的话），算一年3万刀租金好了。这3万租金中，需要扣除1/~6/项开支（因为她人在澳洲，所以有第6项开支），扣除后，实际上她并不需要付多少所得税了，基本上收支平衡。
其实，像我同学这样的投资，与在上海买房的投资收益是不好比的。她买房，实际上，一是看好湾区房价的涨势，二是为了留作将来孩子用，或者将来自己养老，三是她手头有那么多闲钱，呵呵。
也是该同学，04年她在上海买的兰乔圣菲的别墅，买进400万人民币，目前大概是两千多万人民币了，光出租每年收入一大笔。.

[quote]原帖由 [i]pp_dream[/i] 于 2013-7-10 00:01 发表 [url=http://www.ww123.net/redirect.php?goto=findpost&pid=9394094&ptid=4854195][img]http://www.ww123.net/images/common/back.gif[/img][/url]
我把我吃药的经历统统放在这一个帖子里:L

这个是关于加拿大的tax free savings account。
在加拿大，这个tax free savings account，每人每年可以放入5000刀，投资收益是免税的。

我吃药吃在哪里呢？每年放入 ... [/quote]
学习了。.

[quote]原帖由 [i]pp_dream[/i] 于 2013-7-17 22:31 发表 [url=http://ww123.net/redirect.php?goto=findpost&pid=9401247&ptid=4854195][img]http://ww123.net/images/common/back.gif[/img][/url]
我们是招行，两边都收费，但具体费用我不清楚，都是pp爸操作，我们家他管钱:P

招行转钱好像没有5万这个限额，我记得我老妈曾给我转过一大笔。具体我再问问孩她爸。 [/quote]

PP,经过一次又一次的向银行交手续费，电报费，我总算是将缸里的米，部分挪到了美国银行的米缸里！大部分放在checking账户，小部分放在saving账户。现在的问题是，对于我们这样，刚过来工作的人，银行貌似不给房屋贷款的，总要交个一年半载的税，积累个一年半载的信用，才会考虑给你放贷款。所以请教下（也许是请教下PP爸爸），在米国，放在银行的钱，是不是存款利率非常低啊，年利率大约是多少（1个月，3个月，6个月，12个月存期）？同时讨教下，在米国那旮瘩，除了存在银行，还有没有其它比较安全稳妥的理财方式？

谢谢！.

回复 41楼douma 的帖子

我查了一下，这个链接是BoA的，很全，你自己看吧，我就不贴了
[url]https://www.bankofamerica.com/deposits/bank-account-interest-rates.go[/url]

saving里，应该是CD利率最高了，这个链接里也有。

你可以查一下你开户的银行利率情况，反正一般都不会高的，就是个有比没有好的状态。

我觉得，你们搬过去后，你的租约可以签短期的，同时在湾区那里看能否贷款，一般down payment比例很高的话，银行看没风险也是会贷给你的。
还有一种方法是你们全现金买房，然后再做home loan将钱贷出做投资（因为银行利率低），这样做算是间接利用银行贷款了。

其他保险的投资方式？股票总有风险，或者可以买比较稳健的基金，也可以投资买房，这个还算保险。再有就是要用足你们的投资免税帐户额度，如529plan, 401k, Roth IRA，这些我在这个帖子里已经汇总我所知的信息了。.

关于医疗保险

前段时间讨论福利问题时，记得有问过关于米公司给员工的医疗保险福利。
我们公司大概情况是这样：公司为员工及其家属投保商业医疗保险，大约是个人出1/5，公司出4/5。
像我们家三口，今年我们付$140/bi-week，公司付$633/bi-week；明年我们要付$150/bi-week，公司付$677/bi-week，不知为何明年涨价了。

在这样的商业医保下看病基本不花钱，除了insurance not covered items, 比如孩子近视矫正。孩子和大人的牙齿矫正，保险公司支付2千刀，但整个矫正过程总价近6千刀。不过，一般的牙科就诊（洗牙补牙拔牙等），保险是支付的。



[b]ObamaCare[/b]

十月一日起，虽然米弟因共和党阻击ObamaCare未通过预算导致政府部分关张了，但ObamaCare按计划开始网上sign up，一直不清楚这个计划的具体内容，随着enroll开始，ObamaCare是什么也逐渐清晰了。

对于有工作公司支付保险的家庭，ObamaCare不改变任何东西；对于拿政府Medicare/MedicAid的低收入家庭和老年家庭，ObamaCare也不改变任何东西；对于26岁及以下的年轻人，可以享受父母的保险计划，这是一个变化；对于没有保险的人，需要参保，这是另一个变化；小企业要给员工购买保险，这是又一个变化。

保险公司方面，不能拒保，参保人只需提供年龄/性别/是否吸烟等简单信息，即可参保，保险公司不得拒保，也就是保险公司不得因参保人有过往病史而拒保。这是最大的变化。

那么，ObamaCare下参保，要交多少钱呢？最近新闻里都在抱怨说ObamaCare会让年轻人多掏钱来补年老人的缺，比如：
Across the country, the average premium for a 27-year-old nonsmoker, regardless of gender, will start at $163 a month for the lowest-cost "bronze" plan; $203 for the "silver" plan, which provides more benefits than bronze; and $240 for the more-comprehensive "gold" plan.

But for some buyers, prices will rise from today's less-comprehensive policies. In Nashville, Tenn., a 27-year-old male nonsmoker could pay as little as $41 a month now for a bare-bones policy, but would pay $114 a month for the lowest-cost bronze option in the new federal health exchanges.

Likewise, the least-expensive bronze policy would rise to $195 a month in Philadelphia for that same 27-year-old, from $73 today. In Cheyenne, Wyo., the lowest-cost option would be $271 a month, up from $82 today.

对于有病史的人和曾被拒保的人，ObamaCare无疑是利好：
The benefits are greater for people who previously were rejected for coverage because they were ill, or who were charged higher premiums. They are expected to find better coverage through the exchanges for the first time.


由此，我理解下来，ObamaCare实际上没带来多少利好，没有参保的参保，也没少掏钱，年轻人反而是多掏钱了，如果按上面文章中所述，27岁在费城居住的年轻人加入bronze policy，每月仅200刀，一年2400刀，可是不小的数字。
别忘了，ObamaCare中， the plan provided by insurance companies mostly have deductibles！

[[i] 本帖最后由 pp_dream 于 2013-10-5 04:58 编辑 [/i]].

到了整整两周，信用问题是困扰。买车、手机、租房等全覆盖，只能出高价全额支付。:Q
我是直接带本票过来，本是两手准备，需要存入美银行，不需要到期退回，目前实际开消超出预计5555，只能存入。美银行好像没啥利息，但存钱有时候会有活动，尤其是老外的银行，来时中秋过了，没参加到。，最可恶的是要保证一个最低额度在里面，摸索中，:L

[[i] 本帖最后由 cat75 于 2013-10-6 02:12 编辑 [/i]].

回复 44楼cat75 的帖子

是的，刚开始，信用最烦人。我刚到加拿大和刚到米国租房时都遇到credit check问题，还好都沟通解决了，想想刚开始真不容易，所以很能体会你目前的烦恼。

最低额度大多数银行都有，我用BoA, saving account & checking account 是200&300刀的最低额度，还行了，不算多。
银行存钱没什么利息的。

申请信用卡，多用。刚开始信用卡额度不会给太多，信用只能慢慢攒，大概要大半年的样子才能攒比较多。.

回复 44楼cat75 的帖子

同样的烦恼，TD-bank拒了我们。.

回复 46楼六六妈001 的帖子

我到现在还没申请到TD的信用卡呢，呵呵。搞不懂TD信用卡部怎么回事，我们在TD有一笔 home loan，每月还钱，居然TD拒了我的信用卡申请。现在我也不想要这家的信用卡了，没什么油水。
有油水的信用卡还是不少的。

刚开始可以试BoA, Discover, Capital One, 以及需要年费的AmEx, chase等。有年费的卡可能会容易申请到，额度也会给多一点。等到信用额度积攒得差不多了，就停掉收年费的卡。
我这两年申请过近十张信用卡了，信用积分终于攒到760左右，过800才是最高一档，继续攒:P.

说到信用卡，一定要申请有油水的信用卡，比如有cash reward; 无年费，或者有年费但cash reward点数高。
目前用下来有油水的卡有：
BoA cash reward credit card
Discover
这两个卡是我们用下来实打实返现最多的，Discover卡是网上购物给折扣比较多，很合算。

另外我们申请的chase hyatt credit card也还行，有年费，但送酒店住宿。因为每年总要出去旅游，所以这卡对我们有用。
有的信用卡送飞机里程数，常回国的一定有用。

很好地利用信用卡的cash reward，返现加信用卡折扣，一年真的能省不少银子呢！.

我们现在就是申请到Discover的，刚来要买很多东西，一个月的额度1250，真是可怜。哦，送酒店住宿也很好，准备去申请一个，谢谢pp.

回复 49楼六六妈001 的帖子

唯一的办法就是消费了就立马还款；同时，多申请几个不同银行的信用卡。不过请注意，每申请一个信用卡，银行会查询信用记录分数，而每查询一次，信用分数都会被扣一点。

我们刚开始也这样的，我第一个信用卡是BoA的，只给了我300刀的额度:Q 300刀！这点碎银子转眼就花掉了:Q
刚开始申请时，被好几家银行拒绝过，直到半年后才有好转。现在终于有银行求我办卡了，切，我不理他们！

不光信用卡，贷款也贷不出，银行查了我在加拿大的信用记录，依然没给放贷，可能是我也正好赶上银行收紧贷款。.

据说住在这里超过5年，信箱里全是要求你办卡的广告.

我现在最头大的是每周都会收到几封逼捐信，有各种各样的慈善机构和组织或协会。比如肺部研究协会，老年痴呆症协会，肌肉损伤协会，儿科，儿童癌症基金，儿童白血病协会，还有其他的什么boys group（我都记不住名字了）。

这些逼捐信接二连三地从各州寄来，快到年底了，估计他们缺钱了，每封信里塞着几张圣诞卡片。

我一遇到人家给我寄卡片年历之类的，我就不好意思了，只能捐。于是乎，逼捐信源源不断地来ing~~~

我都快给这些逼捐机构搞疯了！:@ :funk: :Q

算来，我一年真心捐不少，学校的社区的。这些年，本人还一直在为贵州达地乡的一女孩助学，她已经上高中了，学费我掏。我觉得这些是我为社会尽我能尽的义务，都是应该的。
但是现在，我那脆弱的爱心被这些米弟的逼捐信给搞疯掉了，我一绿卡都没的人，他们肿么就盯上我了呢？！我都要哭了:'( :'( :'(.

回复 52楼pp_dream 的帖子

pp真是大好人，可能是捐过了他们就有有记录？我现在留电话地址都要小心:funk:.

回复 52楼pp_dream 的帖子

看来你是大好人一个啊，像在国内的我们，信箱里很多垃圾信件，拿出来直接扔掉的。一直关注你的帖子，有好多有用的信息，虽然还看的一头雾水，.

回复 53楼六六妈001 的帖子

电话地址是要格外小心。
我还遇到email诈骗的，收到女儿眼科医生的email说被劫了，急需两千刀:funk:.

回复 54楼奕辰妈妈 的帖子

那些逼捐信倒不是骗子，是各种不同的慈善机构，但有些慈善机构并不把所收到的捐款全部用于慈善。
我是爱面子，收到这些机构寄给我的卡片或年历，不好意思白拿，只好捐钱。唉，我又不要那些卡片和年历:Q.

回复 55楼pp_dream 的帖子

看来骗子无国界啊:L.

想请教一个题外的问题： 女孩读书一般般，今年准备申请美国的大学，女孩子学哪些专业比较好找工作？（移民中） 工资不要太低就可以，她本人对化学、生物比较感兴趣。.

回复 58楼怡君的妈妈 的帖子

我不是很清楚，从平时一些听闻，我觉得女孩子可以考虑的有：医生，牙医，护士/护理师，Pharmacist，兽医，会计师。
我刚才查了一下，跟我听闻的相类似，见：
[url]http://money.usnews.com/money/careers/slideshows/the-25-best-jobs-of-2013/13[/url]

我自己是比较倾向我女儿将来能学医或药的，可能比较辛苦，但熬出来就好了，而且比较是lifetime career..

回复 59楼pp_dream 的帖子

谢谢！谢谢！

我女儿想做兽医的呀，就是不知道都兽医比读普通的医生难还是易

[[i] 本帖最后由 怡君的妈妈 于 2013-10-24 14:27 编辑 [/i]].

回复 60楼怡君的妈妈 的帖子

嘿嘿:handshake 和我们家的一样.

(ZT) 美国医疗保险

英国、法国、加拿大、澳大利亚等国家都有全民医保。美国是世界富有国家中唯一没有全民医疗保险的，却几乎是医疗费用最贵的。现在正在推出的奥巴马医保还只是第一步，并没有达到以上所提国家的程度。


医保是生活品质保障的一个重要因素。现在医疗费用是一天比一天高，除非是百万富翁，没有医保的家庭是经不起家庭成员患重病的冲击的。常听说国内有人患病后不得不自负巨款以保证高品质的治疗，总的感觉是即便有医保也不能保证经济上无忧，没有“保险”的意义。我不懂得国内的医保是如何运作的。这里只是从大框框上谈谈我们在美国经历的医保。


一般比较好的医保政策都是从就职的公司买的。所谓好，一是保费不太高，二是具体医保政策比较健全，对生活品质有真正的保障。原因很简单：公司一般会补贴一部分保费；公司员工数量够多，可以与保险公司谈个好价，仿佛团购；有工作的人相对来说是比较健康的群体，所以也容易得到好价；公司人事部门有专家把关，不至于买个大兴医保。


个人到外面市场上去买的医保，质量和价格都可有很大变动，不做一番研究不容易买到好的。我认为最大的风险是没有专家帮助鉴定，弄不好买了个大兴货，真正生病时才发现这也不包那也不保。市场上的医保还有不少限制，如新买的医保不包括被保人已患的疾病。比如说，你已经有糖尿病了，你现在再买的保险就不负责你糖尿病的治疗费用，或者就是被拒，买不到保险。而通过公司买的保险就没有这类限制。有病史的人如果夫妻都没有工作，真是蛮麻烦的。我不知道这样情形的人都是如何解决医疗问题的。也许这就是为什么太多的人不是急诊也去看急诊吧？没有医保，这可能就是唯一的出路了。

  

我们这一代留学生读书时医保是学校管，工作后就从公司买，大多没有自己直接到市场上去买医保的经历。这里只介绍我的家庭买过的医保，只从触及医保政策品质的大框框上谈，某些不影响大原则的细节忽略。


保险计划大致上可分为HMO和PPO两种，有时各单位名称有不同但性质类似。（我所在公司就是CDHP和PPO ，为方便起见，还是用HMO称呼吧。）一般来讲，HMO比PPO便宜，也普遍认为PPO比HMO好一些，我觉得更合适的讲法是高档一些，因为好或差是相对的，看你看重的是什么。不管哪种计划，都有自己的“网络”，即提供服务的医生名单等。用网络内或网络外的医生，保险公司所包的费用是不同的，因为网络内的医生已和保险公司签约，同意保险公司定的价。以不严格的讲法，HMO和PPO的大致区别是前者更鼓励用网内的医生，要是出了网，有较大比例的费用需病人自掏腰包。


买医保有几个因素要考虑：保费；共付额；扣除额；医保范围；在医保范围内医保负责的费用比例；一年内个人或家庭自掏腰包的最高限额；一年内保险公司对个人或家庭负责的最高费用，如果有这样的限额的话。对有慢性病需长期服药的人，药房计划对个人的支出也是很有影响的。

   

[b][color=Red]保费(Premium)[/color][/b]

这是每月要付的费用，当然是希望保费越低越好。各家公司提供的计划区别会很大，费用上的差别也不小。我所在公司十多年前就已经是每月200美金，这是比较高的，记得刚到现在这家公司时，看到医保费吓了一跳。（估计是太多高龄的成员，因为公司允许退休员工继续享用公司的医保，美国为退休员工提供这类福利的公司已是凤毛麟角了。）我以前工作过的两家公司都比这便宜很多。一个是非营利机构，工资低但福利好，HMO保费是全家都包一个月只有十几美金，而且各种治疗都是全包的。PPO较贵，是110一个月保全家，还有不少项目是只保90%。另一家是刚起家的IT公司，员工平均年龄仅26岁，公司只提供一种保险，估计也就是HMO了，是60美金保全家。当然，这都是十多年前的价了。



买保险可以分三种：（1）只买本人（2）本人加一个家属（3）保全家，不限人数。所以每种保险有三个价。

我所在公司2014年每月保费价格如下：

[b]HMO[/b]
$89.54/179.08/268.63 （参加这个计划，我们公司每家一年补助1500美金）

[b]PPO[/b]
$125.60/251.19/376.79


[color=Red][b]共付额[/b][/color]

共付额有两种。一是每看一次门诊要付一次共付额，相当于国内的挂号费。二是每到药房取一次药有的保险计划要求有共付额。我们公司的PPO计划前者是：普通门诊/专家门诊/急症/住院手续费分别为20/30/50/150美金。后者是：通用品牌（或普通品牌）5美金；首选品牌20；非首选品牌50。一般通用品牌都能满足要求。

HMO计划门诊、取药都不要求共付额。


[color=Red][b]扣除费 (deductible)[/b][/color]

说实话，不知道中文是不是译为扣除费，且这样叫着吧。这是保险公司开始掏钱之前个人必须先承担的费用，以年度计。比如你治疗花了5000，如果扣除费是3000的话，保险公司只会考虑2000，因为最初的3000必须是就保人自掏腰包的。每一年度，就保人都是付足了扣除费之后才能享受保险公司提供的福利。一年之后又重新开始。


我们公司2014年的计划，扣除费只分保个人和全家两种，具体费用如下。

HMO     $1500/$3000
PPO       $3000/$6000


[b][color=Red]医保范围[/color][/b]

这是指什么性质的治疗是包括在医保内的，什么是不保的。计划的好坏在这一项上会有很多差别。一般公司提供的保险不太有不保的项目，若有区别的话，往往是包不包括精神病或不孕症等的治疗。个人到市场上去买保险时对这一项必须特小心，不要贪便宜买了个不真正派用场的保险。我报上读到的不少故事是说某某人的保险不包括器官移植，因为器官移植几乎是最贵的治疗手段。我还没听说公司提供的保险有什么不保的，包括上面提到的精神病和不孕症。也许小公司会有例外。但不管怎样，一定是在保险计划里讲明白的，从没听说象国内那样要开刀了才知道有那么多不保的项目，更可恶的是连手术刀都要自费，诈人呢。


[color=Red][b]在医保范围内医保负责的费用比例[/b][/color]

这是指保险公司支付多少百分比的费用。还是以上面的例子来讲，治疗费用5000，因是当年的第一笔费用，自付3000，余下的2000要看用在何处了，因为不同种治疗项目的保险比例是不同的。比如这2000是住院费用，计划里若是住院费用只保80%，则2000中的20%还是病人自付。一般规矩是预防性质的服务是全保的，如年度健康检查，打预防针等。至于治疗服务，有的保险计划计划会要求病人对精神病和不孕症等的治疗付较高的比例。我们公司2014年的计划HMO基本上是保90%，PPO保70%。这些都是以“网”内的价来定的。若是用到“网”外的服务，则以网内的价为准，保90% 或70%，超出这个价的部分自费。


有必要说明一下，网内的服务并不一定是质量差的，至少我所经历的网内的服务，质量都是非常高的。事实上，我是个对医生和医院相当挑剔的人，我几个中国同事早先都用中国医生，后听我劝，用了我的医生，都说好。我个人体会，在曼哈顿医生的选择比较多，高质量的也多，特别是那些与纽约医院有关系的医生，因该医院是全国一流，与该医院挂钩的医生质量都不错。另一个好处是一旦有问题需转科，新医生也一定是在纽约医院系统内的，这就又保证了医生的质量。


[color=Red][b]就保人年度自费最高额[/b][/color]

我一直认为这是保险计划中最重要的内容之一，这是底线。上面例子里3000扣除费再加上后来费用中病人自付的总和如果达到了年度自费的最高额，病人这一年内就不再支付医疗费用了，保险公司会包掉医保范围内的所有费用。我的理解，上面所提用网外服务超出网内价的自费部分是不能算在这个总和里的。我们公司2014年个人和全家的这个限额是，HMO $3000/$6000, PPO $6000/$12000。
（注：共付额是不计入这一总合的。）


[color=Red][b]保险公司付费最高限额[/b][/color]

不是所有的保险都有这一项。若有的话，往往是只有器官移植会超出此限额。如果我没记错的话，我现在的公司十多年前的计划是有这个限额的，好像是25万为全家的限额。而以那时的价，可以做两个半器官移植吧。现在的计划已没有这一限额了，不知是何时去掉的，也不知只是我们公司的改变，还是现在的潮流如此。


[color=Red][b]药房计划[/b][/color]

药房计划包括范围是需处方权的药，而且是自己去药房取的药。如是住院治疗，在医院里用的药不属这一范围，那是包括在住院的费用内的，属医保计划。有慢性病需长期服药的人会比较在乎药房计划。


政府提供的老年人的医保有特殊的药房计划，长期服药的人参加那个计划可省点费用。一般公司提供的医保，药房计划就是附带于医保，没听说还可有另外的选择。我们公司的药费计划如下。

HMO
没有共付额。在网内的药房：一般品牌保90%；首选品牌80%；非首选品牌60%。若是用网外的药房则一律只保60%。



PPO
在网内的药房除了共付额其余全包。若是用网外的药房，保险公司就依网内的药房费用计算付费，超出部分病人自掏腰包。


我不懂为什么取药还有到网外的药房。好像唯一的可能是直接到药厂买还没正式上市的药。

医疗保险都是一年限的。每年年底各家公司就要重新和保险公司谈判、定合同，然后和员工签约下一年的保险。员工签了一年的约后，没有特殊情形是不能在中间随意加入或退出的。特殊情形指家里有出生或死亡事件，或有人换工作，或有结婚离婚等。这类特殊情形会导致参加保险的人数变化或由一个保险转入另一保险等，不过必须在事件发生的一个月内提出变化要求，过期作废。

公司人事部门与保险公司定下了第二年的合同后就要开始对员工的宣传教育工作，大家要搞懂了才知道如何选第二年的计划呀，对不对？我因为以前两家公司的医保计划经历，从不觉得我现在这家公司的医保计划好。这次为写这篇博文，特意去听了保险公司业务代表为我们公司办的新一年保险计划介绍讲座。


那个业务代表一个劲的说我们的计划好，公司特慷慨，还不时用他自己的公司计划作例比较（是保险公司为自己的员工提供的计划耶），一次次说“这个我没有”，“这个我必须自己掏腰包”等。我一位中国同事得知我没有利用公司贴的1500以及其他免税优惠等，一再说我可惜了。我没有享受这些优惠是因为我用了老公公司的保险，不够格了。于是她质问我：“现在哪里还有比我们公司更好的保险啊？”


这位同事是我的好朋友，我知道她是个理财专家。保险公司业务代表也是专家，两位专家的话不能不听。更重要的是我正打算写这篇博文，有一定的责任，是不是？于是我不得不求老公把他的保险计划细则拿来瞧瞧。


嘿，这真叫不瞧不知道，一瞧吓一跳！这世界上还真就有比我们公司更好的医保计划！更绝的是，他们的保费居然与收入挂钩，真是第一次听说这等事呢。同样的计划，因收入不同，收入高的保费可能是收入低的4、5倍！

既然保费与收入有关，那么就是偏高一些也无法抱怨，是不是？至于计划的内容还真是鸡蛋里挑不出骨头。想想确实如此，在过去的几年里，我们家里也是经历了一些事情的：两次门诊手术，其中一次没能及时恢复结果住了一天医院；各种大大小小的检查，包括X光，B超，CT，MRI等。所有这些没掏过一分钱。自来美后我们的医保都是不再另外掏钱的，所以觉得这是天经地义的。现在才知道，这些年早就今非昔比，治病不掏钱的保险计划几乎已是绝迹了。于是对自己说，惜福吧！

[[i] 本帖最后由 pp_dream 于 2013-12-12 06:31 编辑 [/i]].

我们公司给员工的医保是看病不要copay，可买药有copay。我以前都没注意过，这回我和我女儿都生病，买药时发现copay很滑稽的。.

PP,你的帖子雪中送炭，收藏了，谢谢！.

都看晕了，PP真不容易.

感谢！收藏！

PP谢谢了，你这个医疗贴很及时，我们也正在寻找合适的全家保费

楼主辛苦！

HDHP + HSA

因为我们集体加入了新公司，今天HR benefit people给我们做了福利介绍。
公司主流medical benefit 采用的是 HDHP (high deductible health plan) 配以 HSA  (health spending account)
这个福利计划与我们前公司的计划有所不同，据说这是dream plan~

HDHP对于一家三口来说，如果每年看病费用不是太高的话，还是很合算的，前提是一定要使用HSA！

采用这样的组合，一家三口，每年放入 HSA $6550，这个钱是可以roll over，并可以用于投资（收益免税）的。

而公司提供的HDHP，员工不再需要缴付premium。那么，每次看病的花费自己先掏pocket money then reimbursed by HSA, or pay by HSA directly。
这样的话，一家三口如果看病/吃药/治疗的花销不太大，是很合算的，因为HSA里的钱都是税前的，而且都是自己的。


每个公司在提供medical benefit上有所不同，我们加入的公司是我们见到提供最佳福利的公司了。
不过，HDHP + HSA 组合，不论在什么公司，提供什么福利计划，这个组合对于看病吃药治疗不是太频繁的家庭，是最合算的。

米国的医疗保险计划以及免税帐户，真复杂！连HR benefit people都不能确信一些免税帐户的使用是否符合IRS regulation.

IRS 真是能让全体纳税人折腾，也凭空造就了很多专业专职职折腾纳税的tax advisor的就业机会，呵呵。

最近同事们忙着benefit enroll，大家都很“算计”地避税，可是IRS的regulations真是搞脑子。虽然咱同事们都聪明， 对各类税务规定有解读，但依然无法确信是否操作得当，HR people也不能给出确定的答案，只说让大家咨询tax advisor。

结果，还真有几位同事有私人tax advisor:P
我以前知道一位同事有tax advisor，这回发现还有几位有tax advisor涅。

米税务繁杂规矩条款甚多，有避税的通道，但怎么正确使用又有很多门道。而米国有些家庭税务也确实复杂，不光是工作收入和投资收入，还有继承收入之类。为了合法避税，他们请专业tax advisor做顾问。

HDHP+HSA （II）

这是公司提供的HDHP+HSA plan，各公司福利情况不一样，不过估计HDHP+HSA 组合计划类同，不同在个人掏多少钱。

[attach]802702[/attach]

[quote]原帖由 [i]pp_dream[/i] 于 2014-11-20 06:30 发表 [url=http://321ww.net/redirect.php?goto=findpost&pid=9707778&ptid=4854195][img]http://321ww.net/images/common/back.gif[/img][/url]
因为我们集体加入了新公司，今天HR benefit people给我们做了福利介绍。
公司主流medical benefit 采用的是 HDHP (high deductible health plan) 配以 HSA  (health spending account)
这个福利计划与我们前公司的计划 ... [/quote]
$6650，你们公司出多少？（按family)

回复 73楼douma 的帖子

不知道公司出多少:L

现在公司的医疗福利计划跟我们以前公司不一样的地方在于，
+ 以前的计划一家三口每年缴3~4千的保险，看病不用掏钱了，买药每次拿药付10刀
   这样的计划如果每年用不掉那3~4千的缴费额，是不合算的。

+目前的计划对一家三口来说，每年缴$6650（上限免税额），看病用这个HSA帐户里的钱，不够则由公司cover
如果用不了这么多，这个账户的钱roll over to next year and so on, 可以用来投资，投资收益不纳税。这个账户的钱的最终用途还是看病。相当于中年时攒的钱给老年时花。

税率好高啊。
儿子原来读博士的时候，起征点5000美刀，起征点之后15%。今年开始博士后了，起征点为“0”，税率30%。每个月到手只有2K8美刀了。普林斯顿吃的、住的都贵。好在毛脚媳妇即将开始实习，博士生实习阶段收入增加，税率不变。

谢谢PP!
雪中送炭的帖子。

回复 69楼pp_dream 的帖子

许久没上旺旺，没看PP的帖子，我损失好多钱啊:'( 。这些正是我需要的，去年不懂这些，居然HDHP只放了20块钱，闹一个大笑话。害的公司里做这个的人打电话来问为啥放那么少，都不能自动生成，要手工单独做:L 。HSA里面的钱一年没用掉，不能转让下一年？

回复 78楼六六妈001 的帖子

HSA的钱是可以roll over，而且还可以买有限的一些股票(ETF之类的)。

我们同事都是把每年额度用满，因为HSA免税。

那边OK镜普及吗，眼科医生推荐？每天要摘啊戴，还要严格消毒，想想就麻烦啊。我们一只眼睛近视，加深速度飞快，一直狠不下心配，怕角膜炎，眼睁睁看度数飞涨:'(

回复 80楼观风 的帖子

貌似OK镜在亚裔孩子里还算普及吧。

我女儿戴了两年多了。每天睡前戴上，早上取出放消毒小瓶，我看也就3分钟左右的事，习惯了就好。目前来看，至少能控制近视度数增加，效果还行。

回复 79楼pp_dream 的帖子

谢谢！我们现在也把额度用满了:lol

[quote]原帖由 [i]pp_dream[/i] 于 2013-7-10 21:09 发表 [url=http://ww123.net/redirect.php?goto=findpost&pid=9394910&ptid=4854195][img]http://ww123.net/images/common/back.gif[/img][/url]
我理解是：L1和 H1一样，是税务居民，居住超过183天就报，股票收益算的。其实连F1的学生也应该报税的，这样对以后留下来实际上是有益的。

如果你想减少股票收益纳税，我知道有这样的办法：
1/ 持有该股超过一年，税率会降低（应该是15 ... [/quote]
pp您好，这几天是报税季，大家都在忙这件事。我想请教一下，居住满183天需要报税的时间计算方法。这183天是指以一个完整的年度为计算单位（从1月1日到12月31日），还是以入境时间开始到你提交税务报表（中间跨年，例如我在去年9月份入境，到4月15日提交报表之前已经住满183天,那么我需要申报税吗）。谢谢，麻烦您了

[[i] 本帖最后由 vivian_wmy 于 2015-3-25 13:29 编辑 [/i]]

回复 83楼vivian_wmy 的帖子

My understanding is from last September to December 31, 2014.

I moved to US at the end of 2011. In 2012 tax season, I claimed my US income since I can get refund. At the same time, I claimed tax in Canada for the whole year 2011.

谢谢PP啊，这样我也不用忙乎了:loveliness: :loveliness:

My laptop doesn't have Chinese typing software installed, I have to type in English. Not convenient:Q

回复 85楼vivian_wmy 的帖子

I think the first year with staying less than 6 months, is kind of gray period.
You may want to claim taxes just so to setup a record.

pp您好，谢谢你一直给我回复。我的本意是想自己和儿子都去参加报税的。因为老公在这里的公司上班，有正当的收入，而我在这里暂时没有工作，儿子在读书，这样作为一个家庭报税，我们或许可以享受一些退税，但是现在因为儿子和我去年9月初才入境，不满足183天的报税资格，也就只能作罢了。目前的情况就是准备老公一个人报税了。

[[i] 本帖最后由 vivian_wmy 于 2015-3-26 07:41 编辑 [/i]]

回复 88楼vivian_wmy 的帖子

他可以把孩子加进去的，能退税。
我2012年报2011年度税时，2011年只在米住了几十天，我把孩子加进报税，退了我几千刀:lol

太谢谢pp了，你的消息对我们太重要了:handshake 。我们准备申请延迟报税，因为儿子的社安号还没有申请办理，估计在4/15之前办好的可能性很小。现在才知道一入境就应该抓紧办理各种证件，不然到了关键时刻就抓瞎。

[[i] 本帖最后由 vivian_wmy 于 2015-3-26 14:22 编辑 [/i]]

回复 90楼vivian_wmy 的帖子

Just so you know, when I filed tax w/ my daughter included, she didn't have TIN. She got her TIN about one month later after I submitted my taxes form.   

I'm holding working visa, so my daughter only has TIN, not SSN.

女儿应该可以办SSN的，只不过现在不像以前那么方便办理，现在要维护一张SSN的成本也是比较高的。对于我们这些新来的什么都要先乘以6，还是不太适应啊:L

[[i] 本帖最后由 vivian_wmy 于 2015-3-27 01:08 编辑 [/i]]

回复 92楼vivian_wmy 的帖子

:handshake

I'll try to figure out how to get SSN for her.

[quote]原帖由 [i]pp_dream[/i] 于 2015-3-8 12:39 发表 [url=http://321ww.net/redirect.php?goto=findpost&pid=9741040&ptid=4854195][img]http://321ww.net/images/common/back.gif[/img][/url]
貌似OK镜在亚裔孩子里还算普及吧。

我女儿戴了两年多了。每天睡前戴上，早上取出放消毒小瓶，我看也就3分钟左右的事，习惯了就好。目前来看，至少能控制近视度数增加，效果还行。 ... [/quote]

有推荐的医生吗？女儿之前在国内配的，一直想在美国找一个医生复诊。

回复 94楼雨桐宝宝 的帖子

我找的是新泽西的医生，你离得近麽？
你若需要诊所联系方式，我短信给你。

[quote]原帖由 [i]pp_dream[/i] 于 2015-4-4 02:10 发表 [url=http://321ww.net/redirect.php?goto=findpost&pid=9749289&ptid=4854195][img]http://321ww.net/images/common/back.gif[/img][/url]
我找的是新泽西的医生，你离得近麽？
你若需要诊所联系方式，我短信给你。 [/quote]

我们在洛杉矶，你当初是通过什么渠道找的这个诊所？

回复 96楼雨桐宝宝 的帖子

我同学介绍的，她两个孩子都用了OK镜。

回复 97楼pp_dream 的帖子

好贴:flower:

美國几个房產用語 ZT

Short sale/foreclosure

Foreclosure被在美国的华人翻译成“法拍屋”。国内翻译为“银行拍卖房”，后者准确点。实际上另外一种说法bank owned property更 加清楚明白。Foreclosure是原屋主无法偿还贷款，被银行收回后再投入市场的房屋。普通人避开foreclosure sale的最大担忧是很多原屋主在被银行撵出房屋之前，抱着满腔的仇恨和破罐破摔的心理，开动脑筋花样百出的损毁房子。这其中表面的损毁容易在看房的过程 中识别，而隐藏的祸害却会在日后居住期间不断的冒出来。购买银行拍卖房手续并不复杂。因为上面所说的“隐患”，房屋价格自然会略低于市场价，偶尔“捡漏 儿”的机会也是存在的。

Short sale和foreclosure不同。

Short sale在股票交易中的翻译是“沽空”，也就是卖出自己所并不拥有的股票。在房产交易中，这是一类美国最近几年特别频繁出现的交易。国外有人翻译成“短售屋”，听起来不太吉利，说起来更让人伤心。

Short sale是foreclosure悬崖勒马的一步。话说前些年美国房市很火，那时候花了大把银子买房的房主们在经济危机的这两年面临着两个考验：一是收入 减少；二是房价下滑。某些房主一觉醒来，发现自己欠银行的贷款竟然高于房屋目前的市场价，心拔凉拔凉的。而这些房主又面临收入减少的困境---还不出贷 款，下一步就是被银行收回房屋、信用分数跳水、很多年都无法再次贷款买房，惨淡未来立现眼前。于是这些房主选择和银行达成协议：自己主动卖房，所得款全部 归银行，双方各退一步尽量减少经济继续下滑会带来的损失。

因为Short sale的卖方自己并不从中得利，为了尽快成交，开出的售价往往另买房者“眼前一亮”。这样的交易会不会让银行做了“冤大头”呢？答案是当然不会! 在银行和房主签订的协议中，最重要的是声明了short sale必须由银行approve才能生效。而这个银行审批的过程就是short sale整个买卖环节中最令人头痛的程序。往往是买方等上了几个月，银行判定销售价格低于市场价不予成交，大家陪着银行玩了几百天，空欢喜一场。


Home owner’s insurance/Home owner’s warranty

Home owner’s insurance也叫home insurance即房屋保险。和中国一样，美国的房屋贷款银行要求屋主必须购买。不同的是，即便是贷款已经还完或者现金购买的房屋，在全民保险意识强劲的美国，还是家家都会主动购买保险的。

Home owner’s warranty plan，也叫home warranty在美国是非常普遍的一种保险计划。房产交易中卖房一方对所出售的房屋以及随房屋出售的设施承诺一年为期的warranty。 具体的实施方式就是为买房一方购买为期一年的home warranty---用以保证房屋的屋顶不会漏雨，水管不会堵塞，空调不会罢工等等。总之就是帮助买房人（特别是初次买房的新手儿）在刚刚搬入新 居的日子里能睡个好觉。很多地方法律要求卖方为买方提供这样的保用。有的中介会做生意，把这个plan当作成交的礼物送给新屋主。有些州索性是直接扣了卖房款中的500块钱塞给买家。Home warranty一般的年保费在300-500美金之间。一旦一年中房屋和设施出现了故障，保险公司会派contractor来进行检查修理，若是确定无法维修（这时候屋主多半会捂着嘴笑到内伤）---由保险公司负责买单更换。

如何“请走”不缴租的房客? ZT

很 多人买房是为了投资收租，但是如果房客欠租，不仅达不到投资的目的，反而引起麻烦，非常头痛。解决的办法当然是从一开始严格筛选租客。有些朋友由于想省下 一笔中介的佣金，自行招租，对租客的诚信、历史、经济能力抱侥幸心理，不予审查，或不知道如何审查，结果往往是自找苦吃。

这种故事很多。一位朋友遇到同样的问题，租客确实发生了经济问题，交不了租，这位朋友最后还倒贴一笔搬家费才把这位欠租六个月的租客请走。另一位朋友的遭遇更惨，租客不仅不交租，反而到法院告房东，索赔10多万美元，理由是房子发霉，造成他全家生病。在纽约和加州，要赶走一个不交租的房客，法律程序往往长达六个月。如果有其它纠纷，拖的时间更长。我还认识一位老赖律师，他熟悉法律漏洞，用各种办法不交租，长期白住别人的房子，碰到这样的房客，只好自认倒霉了。

最 近我就碰上一个不交租的房客，走了一次法律程序，把她“请走”，前后只花费了两个星期的时间，估计这是全美国最快的。其过程如下：按照租约的标准条款，租 客到每月第6天还没有缴租，房东可以给租客一个“退房通知”（Eviction Notice），要求对方在5天内（不含假日）缴租或退房。如果对方不予理会，5天后可以到法院申请“强制清退令”（Eviction Order），如果没有其它法律纠纷，法院会立即发出强制令.拿到这个强制令后，可以交给警察局执行，通常是第二天警察就上门赶人，封存租客的财物，房东 可以立即换锁。

整 个法律过程，有专门干这一行业的代理公司负责办理。发一个“退房通知”，收费50美元，有专人送达对方，或贴在对方门上。到法院申请“强制令”，收费 150美元。我的那位欠租房客，在我给她“退房通知”后，用种种借口拖延，但是当我通知她已经在申请“强制令”之后，就自动搬走了，因为不想警察登门驱 赶。

有一种情况，是房客拒交租约到期前最后一个月的租金，目的是用押金代替房租。为了避免发生这种情况，房东往往预收最后一个月的租金，即房客在入住前，必须缴纳第一个月的租金，最后一个月的租金，和一个月的押金。

拉斯维加斯也有专门协助欠租租客对抗以上法律程序的代理公司，但是通常只能协助租客延后退房的限期。

房东的最大麻烦，就是与租客发生违约情况下的法律纠纷，例如房顶漏水或空调坏了，房东拒绝修理等。要避免发生纠纷，当房东的要严格遵守租约条款，发生了应该修补的问题，要立即修补，不要拖延不理，否则人家不缴租是你自己违约造成的，要把人家赶走，就比较难了。

前几天，差点给拖欠租金的房客发Eviction Notice，这家房客欠了我们一万刀房租:funk: 最近他们补交2/3欠款，我们也就没发Eviction Notice。
据说发出Eviction Notice会对他们的信用有影响，他们可能不能租到房子。

唉，我们真是仁至义尽善良到家了，拖欠一万刀，换别的房东早就赶他们走了。

但愿他们家经济好转，不再拖欠那么多。但愿吧~

======
刚学到的关于eviction的步骤
【转】
eviction里面有很多步骤，根据本州法律，可能第一步是三天(或者5天，30天，根据州法）通知，第二步是送诉讼通知，第三步是出庭，第四步是拿判决，第五步是等驱逐，第六步是警察驱逐。每一步里面，对方都有机会付清欠款而得以继续住下去。每一步不等同于最终驱逐，但是每一步都给对方更大的压力。

[[i] 本帖最后由 pp_dream 于 2015-10-20 05:17 编辑 [/i]]

等我有空写写在米国当房东的经历。真是房子好买，房东不好当啊，米国房客都蛮事儿事儿的，难伺候。不拖欠租金就是好房客；不拖欠租金而且不事儿事儿，那是上佳房客:P

pp在吗？请收一下短消息

PP，真是太善良了，欠一万刀都没赶人

回复 104楼六六妈001 的帖子

[tt3]

这家男主找到工作了，号称艺术家来着，我发现米弟最不缺的就是艺术家了，呵呵。
还欠着3千多刀的租子没给我们呢，但愿他收入稳定后能补上欠租。

回复 105楼pp_dream 的帖子

真心感谢PP，你这个帖子成了我在美生活的指导贴了，碰到头疼事就过来学习下，每次都满满的收获，该怎么感谢你呢:hug:

回复 106楼六六妈001 的帖子

不客气:P
很高兴我罗列的东东有用。

有类似国内货币基金或者较稳定的银行理财产品这种投资渠道吗？有点美金，股票太风险，存BOA利息太低，一点门也摸不到

刚复习了第一页，PP已经给出了解决建议，只是BOA那一大篇英文看得头痛。。。:L 我猜那边应该也有收益低而稳定的基金，就是不知道哪家好，可靠否。另外，投资免税账户，这个，如果没有绿卡应该是不能设定对吧

回复 109楼观风 的帖子

我周围的人不大有人在银行存钱，因为利息很低。保守些的人投资各类ETF，各类fund，风险小一些。不那么保守的就折腾股票。同事里有几位股票做得很稳健，有的在股市里放入大量投资做长线。

关于税务，在米居住超过半年后才有税务问题。如果在国内居住，做米国股票投资等，直接用W8表格申请免税。对于国内居住的情况，税务在国内缴纳。

【转】投资房产策略：看租金回报还是看升值潜力

有对冲基金在金融危机后投资几十亿美元专门买佛罗里达的独立屋，我曾经参加过他们的选房培训，因此对其策略有一些了解。 大致归纳如下：

1. 租金毛回报率
2. 租金净回报率
3. 学区 （好学区的租金回报率要求降低，因为升值潜力或保值潜力高一些）
4. 该房产曾经的价值peak value （预示未来升值潜力）
5. 去除1000平方英尺以下的小房子 （不做最低端房产，单位房产交易成本比率太高）
6. 去除23万以上的贵房子 （因为一般租金回报率低）
7. 不买公寓（ condo，原因不详）
7. 维修成本

   这个对冲基金的模型，是综合了几项因素，每种给出加权系数，算出值不值得买。

回复 111楼pp_dream 的帖子

这几年在米国折腾房产投资，周围同学也是如此。几年观察下来，投资是看看租金回报还是看升值潜力， 这个问题依旧没有定论，依地区不同而不同。

周围些同学大都投资在加州或纽约的房产，这几年尤其是今年加州的房价蹿得好快，非弯曲地区，一个一室户的公寓居然要40万以上，而弯曲地区就不知道价高到哪里去了。一般一室户或二室户的公寓房，租金在2000刀/月左右，还要扣除HOA/property tax/insurance等cost，这样的回报率是不可能高的。
但同学们看好加州房产的增长前景，所以纷纷出手购置。

我们的投资方式正好与同学们的相反，我们是以租金回报率来看是否下手购买的。

两种方式究竟怎样，10年后可能可以有具体数据来作比较，现在尚不可知。

【转】买投资房的原则

买投资房不同于买自住房。 买自住房是根据房主的品味，资金多少，及爱好来选择，投资房的选择方法则完全不同，这里列举一些买投资房的原则：

选择大众能接受的房形及布局 （你喜不喜欢不重要）

选择租客资源丰富的城市而不是偏远的乡下小镇

靠近高速公路，购物中心，地铁站，公园等

不讲究内装修，一般就可以了（提高回报率）

以3-4个睡房的中型面积2000 sq ft 上下为宜，过份大或小的房子，租客来源会少些

能买独立房最好，以利于将来卖出，又避免了每个月的物业管理费
月租金 Vs. 房价最好控制在 1：200 或以下，换句话讲，一个三十万美金的投资房，你的租金最好能达到$1500上下

尽量买在中产阶级集中的小区，降低租客可能不付房租的风险

避免带Gate的小区，省物业管理费

楼下有一个睡房的房子更受欢迎

回复 113楼pp_dream 的帖子

这是文学城上的博客转载了一部分，说的是加州的情况。

我们不敢在加州投资，房价太高我们没能力买。说说我们选择投资房的原则，因为我们住在宾州的乡下，所以选择原则与加州不同。

买出租房要选择本地米国人喜欢的房型/location

1/ location

location：
+ 交通方便，周围最好有超市（步行可达），有park（适合散步健身遛狗等），离高速入口不是太远。
+ 学区好（即使收入不高的米国家庭一样想进好学区）
+ 治安好

2/ 房型：
+ 至少3房的condo/townhouse，最好四房。
卧室房间小并没有关系，最主要是要卧室多，因为米国人一家总有好几个人
+ 一般选2000平尺以下的房子，我们这里这个大小的房子信价比比较高
+ finished basement
+ yard不用太大
+ 不选择single family house，因为single family house虽然没有HOA，但房产税和insurance都高，影响投资回报率

3/ 小区选择
选择HOA 费低一些的小区。小区规模不能太小，太小的小区HOA一定高
选择有孩子家庭居多的小区，这样的小区治安好

4/ 房价选择
我们这里跟加州/扭腰等大城市热点投资地方不同，我们算在“白区”（我刚学的词汇），本地人为主。这样的地方房价普遍不高，收入普遍比加州/扭腰等大城市低，工薪阶层为主。
基于我们这里的特征，我们一般选择20万以下的房子，比如去年年底买的一个17万的房子，1800平尺，3个半卧室，2个半bathroom，semi-detached townhouse, very low HOA fee。租金为1700/月


加州那里的月租/房价比例大约为：2000/400,000，即40万的房子，租金每月2000。投资者大都看好加州房价继续涨。
我们同学最近投资一个加州的公寓，65万的房子，月租3200.

我们乡下这里不能按这个比例算。我们这里的月租/房价比例大约为：1700/170,000, 即17万的房子，租金每月1700. 因为乡下的房子主要靠租金回报，房产的增值率低，每十年能有个20%~30%的涨幅就相当不错了。

[[i] 本帖最后由 pp_dream 于 2015-7-24 03:58 编辑 [/i]]

5/ 房客选择

选择房客一靠运气，二靠经验，呵呵。

一般招租一个月的样子，会得到offers。中介会进行credit check，并将credit report发给我们。

这又要说回我们这里的特点了，投资于工薪阶层为主的白区，这样的收入阶层，如果有钱他们会自己买房而不是租房，而买不起房的收入不是月光也是年光。所以，credit check主要是screen摘掉太差的，其余的大差不差，就看我们运气了。

几年下来，运气有好有坏，呵呵。也因做房东，让我更进一步地了解了米国和米国本地人。公司里的同事们算是中高收入阶层，这只是米国为数不多的一部分人；而一般米国工薪什么样，过什么样的生活，从我们的房客中，我了解了很多。

[[i] 本帖最后由 pp_dream 于 2015-7-24 03:55 编辑 [/i]]

回复 3楼pp_dream 的帖子

资本利得税 capital gain,不超过一年相当高

回复 115楼pp_dream 的帖子

今儿有空，接着码字唠叨，呵呵。

6/ 内部装修

米弟这里卖二手房，因为希望卖个好价钱，尤其像我们这里卖房不那么容易，卖主大都在卖房前做一些renovation/upgrade后才把房子放上market listed。我们这里，一般市场上卖的好些的房子，买来后直接搬家入住都可以，不必再装修了，除非比较挑剔要求比较高，那么再花钱装修。

但是因为我们投资房子的价位并非定位在这类房子，所以不能指望卖主在卖房前upgraded过，而且我们投资的房子有几个是shortsale买来的，有一个甚至是auction买来的。

shortsale的房子比foreclosure的房子稍微好些，一般都是前房主无力还银行贷款，于是银行把房子收回做shortsale。那么这种情况的房子，前房主大都是被银行赶走的，可想而知房子内部情况一定不好。但是shortsale的房子便宜，投资回报率高。

米国在2006年前后房地产泡沫达到相当的程度，我们本地的房价在这个阶段虚高到历史最高位，银行允许0%首付，很多买家就是这样0%首付买来房子。
到了2008/2009年次贷危机爆发，房地产大跌，失业率增高，不少当年0首付买来房子的家庭因无力偿还银行贷款，把房子丢给了银行，直接卷铺盖走人。或者是银行将房子收回，把住户赶走。

2011年底我们到米国时，市场上有foreclosure房，shortsale房，auction房。2013年左右米房产市场回暖，大城市房价再次走高，但我们乡下这里要慢一拍，房价开始往上升，但依然还有些shortsale/auction的房子。于是，给了我们捡便宜房的机会，呵呵。

说回到房子内部装修。

当租户看重一处房子想租下来，至少他们对于location是满意的。那么下一步他们看着什么呢？
我们认为是：
+房子功能
+价格

一般的房子其功能包括：
- 几个卧室 (米弟家庭人多对卧室数目需求为主要），四个卧室的需求最明显
- 几个bathroom，及其装修（淋浴房和bathtub）；两个半bathroom是最低配置
- basement （finished basement）
- 厨房及其设备（冰箱/洗碗机/炉子）
- 洗衣间，洗衣机烘干机
- 中央空调（制冷和取暖及热水器）
- 客厅壁炉（option）

基于这些要求，对于买来shortsale的房子要做的是:
+ 装修厨房和卫生间 （cost最大的是这部分）
+ 换地砖
+ 换地毯或者去掉地毯安装地板
+ 购买洗衣机烘干机冰箱等
+ 刷墙（客厅/餐厅/卧室/bathroom/basement），刷刷刷！

一般一个1500平尺左右的二层楼房子需要花费7000~15000刀不等完成以上任务(特注：需要一部分工作自家做handyman完成；而一部分自家无法完成的，请local handyman来完成，这部分费用比较高）。
因为shortsale的房价低于市场价（我们这里shortsale房价大体为市场价的2/3左右），所以装修搭进去15k也是合算的。


这样折腾完的房子租金多少？
我们投资是按月租金除以（房价+装修）  >= 1/100 来决定是否投资的，而本地租赁市场比较大的房价在1200~2000/月。再低房价的房子就比较差些，再高房价的房子不大容易出租。

[[i] 本帖最后由 pp_dream 于 2015-7-25 05:06 编辑 [/i]]

7/ annual costs

说完选房子/卖房子和装修房子，该说说一个房子每年的cost有多少了。

米国房子的cost有以下几项
+ property taxes  （最大的开销）
property taxes 各州不一样，我所了解的有：纽约州有高达3%的情况，加州1%，新泽西2%~3%，宾州1.5%~2%

+ HOA
   一般condo/apartment有HOA fee，我们这里的HOA fee不算太高，有50~250刀/月不等。
  我们这里的Single family house一般没有HOA fee

+ home insurance or house insurance
   我们这里一般condo/apartment insurance is pretty low, 二百刀上下可以搞定一年；Single family house insurance 比较高了，一般一百左右/月。

+ miscellaneous costs
   基本每个房子每年都有这样那样的开销。

   比如，水管要修， 有几家到了冬天没有将通往院子的水管里的水放光，冬天水管里剩下的水结冰造成水管破裂，然后，呵呵，请plumber上门来修呗，一笔开销~
    比如，热水器到了保修期立马玩儿完（厂家怎能算这么准涅？！），维修费，一笔开销~
    比如，空调制冷不够，请空调工维修，一笔开销~
  
  
每年的租金收入去掉以上开支，即为投资收益，我们的投资收益overall在7%~8%的样子。

8/ 报税

最后一项，关于报税。

房产投资获益的报税跟工资收入报税不一样，房产收益报税时可以将以下项目作为抵税：
+ 房产折旧费费
+ property taxes
+ HOA
+ home insurance or house insurance
+ miscellaneous costs
（上文所述发生的所有维修费包括跑腿费都是可以用来抵税的）

租金收入去掉以上抵税数目则为报税数额，此项收入按投资税率来算，比工资收入税率低。


以上陆续唠叨了房产投资的各方面，特别要说明的是，因各州各地差异比较大，各州各地的投资方式和收益率不一样。

回复 118楼pp_dream 的帖子

这个收益相当高了，你们可以成立个房产基金，专门收房子，用于出租。

回复 120楼kelly_y_chen 的帖子

呵呵，我们主要是在为养老考虑，没别的志向:P

如果没有工作的，需要自己买医疗保险，那些免税的账户就与俺无缘了？

回复 122楼kelly_y_chen 的帖子

不应该啊。

因为，没工作依然是要报税的。居住超过183天，收入需要报税。那么，比如像HSA account，全家每年可以放$6550，这个是免税的。

我们前公司是给员工参保的另一种医保，每年全家交3千多（个人部分），公司交其余部分。个人缴纳的3千多也是税前的，免税。

我的理解是，如果你们自己买商业医疗保险，所缴保费应该是税前收入，这部分是免税的。

回复 123楼pp_dream 的帖子

请教PP：我儿子现留学美国，他在美国找到工作的话，单位医疗保险是否可以加上父母？
我最近到日本，听导游说他给在国内的父母买了保险，他父亲到日本就医享受到了保险

回复 124楼又见炊烟 的帖子

一般情况下，公司福利是给员工本人和员工配偶及子女的，我没听说公司福利cover员工父母，我觉得一般公司都不大可能这么做。

可以给父母买商业保险，但保费会贵一点。因为米国看病很贵，即使保费贵一些，也是参保为好。

回复 125楼pp_dream 的帖子

知道了。谢谢解答:handshake :hug:

[ZT] 什么样的人容易遭IRS审计？（之一）

[url]http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1078106.html[/url]

来源: 范琦勇

前2篇专栏写了我帮客户应对IRS审计，最终安然无恙的经历，很多读者留言、许多客户也常常问到什么人比较容易被IRS盯上，什么做法会引起IRS的注意。这几天做了一些研究，再根据我的了解和经验，谈谈哪些人、哪些做法容易“中彩”被查。

首先是赚大钱的人  这很容易理解，抓到一条大鱼等于逮住几十条、上百条小鱼、小虾，按照IRS 内部的说法，这叫“work  smart”.  2014年所有纳税人被审计的概率还不到1%（0.86%），年收入20万以下的概率都小于1%，而年收入20万到49万的人被盯上的概率一下子上升到1.75%，50万到100万则是3.62%，而年收入大于1000万的超级有钱人每100个人就有16.22个人会受到IRS审计员的 “垂青”。下图为年收入与被审计的概率表：

Returns by Income                      Percent of total returns  Percent audited in 2014

All returns                                   100%                             0.86%

No adjusted gross income           1.83%                             5.26%

$1 – $24,999                              39.08%                          0.93%

$25,000 – $49,999                      23.32%                         0.54%

$50,000 – $74,999                       13.12%                         0.53%

$75,000 – $99,999                       8.33%                            0.52%

$100,000 – $199,999                     10.70%                        0.65%

$200,000 – $499,999                     2.87%                         1.75%

$500,000 – $1 million                      0.48%                        3.62%

$1 million – $5 million                      0.24%                        6.21%

$5 million – $10 million                    0.02%                         10.53%

Over $10 million                               0.01%                         16.22%

第二遗产超过500万的人，遗产越大，越容易被IRS盯上。2014年File 遗产税的人有8.5%会遭IRS审计，遗产越大，被审计的概率也越大，遗产在500万到1000万的有21%遭审计，而遗产在1000万以上的则有27%被审计。


第四，漏报了收入 每年你收到的W-2, 1099等，IRS也有一份，他们会用电脑进行比对，如果发现你有漏报的，IRS马上就会给你发信提醒你。如果情节严重或是金额巨大，就会被审计。第三，没有收入的人：如果你报税时说自己没有任何收入，这立马会被IRS盯上，被审计的概率高达5.26%， 享受与年收入100万以上富人的“同等待遇”。因为在美国说自己一年中没有一分钱收入难以让人相信，再穷的人、再不工作的人也还有救济、有福利，有社保金收入，或是吃利息、拿赡养费等等。如果一块钱收入都没有，IRS自然就会问，那你靠什么维生？此外，报税收入少于$25000的人被审计的概率也将近1%，高于一般的中产阶级。


第四做小生意的人 不论你是开小公司，或是拿1099表，很多人报Schedule C, 有很多与business有关的开销都可以抵税，而IRS 也会拿着放大镜来检视你的Schedule C。


第五收现金的人：餐馆老板、waiter、 waitress、 出租车司机等等拿现金的人被审计的概率也远远大于拿薪水，领W-2 表的公司雇员。以前中文报纸曾经报道过，有些餐馆老板一年报税三、四万，却住豪宅、开名车，结果被人举报，遭IRS盯梢调查，最后不仅补税还被巨额罚款。


第六，不合常情的巨额deductible， 这主要是指做小生意或是拿1099表的人。大家都知道与business有关的开销可以抵收入，一年毛收入20万，开销花了5万，你净收入15万。如果你开销10万，收入就降到10万。有些人夸大开销，以此来降低收入，达到少交税的目的。IRS在判断开销是否能抵税是一般有2个标准：related (相关)和ordinary (常见)。而且IRS对各行各业其business开销占毛收入的多少都有一个range, 在这个range 里头属于正常，不容易引起IRS的关注，如果超过这个range就亮起了红灯，IRS就可能来查你。比方说，做保险的agents要花钱打广告，要开车见客户，有的还雇了助理等等，这些都是必要的开支，可以抵税。而这一行也一定有一个range, 比如说赚10万commission可能要花2万到3万开支（只是我的假设，IRS应该有统计数字）。你少花了IRS不会管你，但如果你的开销多的离谱，说花了5万、6万，IRS就很可能来查你。或着说你平常的开销一直在这个range里，某一年突然大幅度上升，这也会引起IRS的关注。我就有一个做保险的朋友，被IRS钉上，折腾了一年多。原来他一年佣金收入10万出头，但报的business 开销却有七、八万，显然不合常情。还有些做sales的用mileage来抵税，如果你这一行一般的mileage 是两、三万，你却报5、6万，这也很容易被IRS怀疑而遭遇被审计的命运。当然如果你有确实的证据，你也不用怕。

                9/2/2015

什么样的做法容易遭IRS审计？(之二)

来源: 范琦勇 于 2015-09-11

第七生意亏损（business loss）    做生意目的是为了赚钱 （profit）， 虽然不能保证每年赚钱，但如果你是small business owner, 你的Schedule C上有亏损，这当然会引起IRS的注意，如果有明显的可疑之处，IRS可能就会启动审计程序。一般来说，新开business尤其那些竞争激烈、要求资本投入大的行业，头几年亏损很常见，但如果你持续多年都报亏损，IRS 不查你是不可能的。IRS也信奉一句常用的箴言：杀头的生意有人来，赔本的买卖没人做。如果你的生意不合常理的老是亏损，IRS就会怀疑你做假账，夸大开销，或是把hobby (爱好)当作生意。人可以有各种爱好，如钓鱼、打高尔夫等，但爱好是爱好，不是business, 因而不可以抵税。过去5年每3年你有赢利，IRS认为你是在做生意，如果你大部分年份都亏钱，IRS就觉得这只是一个爱好，而爱好的亏损是不可以抵税的。


第八现金交易    任何银行一次收到一万美元以上的存款或取款都要向IRS报备，有些人为躲避报备，故意每次存取款少于10000美元，殊不知做多了反而会引起银行注意，这种做法叫做structured transaction, 是审计的重点。前几年纽约州长斯皮策嫖妓被抓（被曝光），就是因为经常从银行账户提取大笔现金，每次数额又少于一万元，结果触发银行警报，通报FBI，顺藤摸瓜，揭发他的丑闻，搞的他身败名裂。斯皮策虽不算大富，但他是州长，所以FBI才特别介入调查。经常去银行现金存钱的business owners对此要特别小心，当然FBI不一定对你感兴趣，但被IRS订上你也肯定不愿意。


第九有海外金融账户或是账户经常有海外现金流入      由于美国缺钱，奥巴马上台后开始严打海外账户隐匿资产行为，通过了“肥咖法案”，要求海外金融账户有一万美元以上的必须申报。这几年中枪的主要是在欧洲和加勒比海开户的美国人，财政部正在与中、台、港地区签订有关条约，相信以后华人被查的概率会大幅度上升。当然目前要求申报的还只是金融账户，房地产、生意、企业什么的不需要申报。但在遗产税中，所有的海外资产都要申报。两、三年前有个客人打电话给我，说IRS要他补交他过世父亲的遗产税。他父亲是美国公民，一直住在香港，过世后几年其子女才把在香港的家产出售。这笔巨款后来被IRS发现，要他们补交数百万遗产税外加利息和罚款。他问我有什么办法补救，我说事情已经发生了，能做的只有请个得力的税法律师替你去跟IRS交税，税是逃不掉的，能少交点罚款就不错了。

这几年由于中国热钱泛滥，很多人把钱弄到美国来投资，一些已在美国的人常把自己的美国账户借给亲戚朋友方便他们从中国把钱转到美国来买房投资什么的。借用别人账户在中国甚至台湾可能很平常，但在美国很容易被视为逃漏税和洗钱，要特别小心，我就有客户因此而被银行、IRS甚至FBI调查的。


第十赌博收入也要申报     很多人都不知道上赌场赢钱了，当然是指赢大钱，报税时要申报，赌场对于那些赢了大钱都会向IRS报备，你也会收到一份W-2G  表，你可别忘了报税, 赢了大钱你要报税，但业余玩家输的钱不可以抵税，业余赌客玩两下被称为爱好（hobby）, 业余爱好的开销不可以抵税。职业赌徒的输钱可以与赢的钱相抵，与赌博有关的开销如食宿交通费可以作为expenses抵税，当然IRS对什么是职业赌客有严格定义。


第十一过度申报出租房的损失     出租房的收入算“被动收入”，损失算“被动损失”，被动损失不可以抵工作收入。因为出租房的收入算“被动收入”，不可以用来做各种qualified 的退休计划（如IRA, SEP等）。但如果你是专门的不动产管理人、开发商或专职地主， 每年花一半以上的工作时间，并且一年花750个小时以上在不动产投资上，则出租房收入可以视为active income 或叫earned income, 这种收入可以抵其它的earned income, 也可以用来做退休计划。


第十二商务用餐、旅行和娱乐开销     做生意当然免不了要出差、请人吃饭、看个演出什么的，以前我在某大保险公司做agent时，听说某个业绩顶尖的印度裔agent还出资请给他介绍客户的会计师、律师到非洲打猎，一趟几万美元开销也报作business expenses. 但这一块很容易成为灰色区域，也是IRS审计的重点，特别是巨额的、离谱的开销很容易给你惹来麻烦。要减少或避免被审查的原则有两条：一是不要太过分。上篇文章说过，每个生意、每个行业请客吃饭的开销有个大致的范围(range)，在这个range之内，就不太容易被审计，超过这个范围就可能被查。第二，任何这方面的开销都要有清楚的记录：讨论了什么生意方面的事、时间、地点、人物等，$75以上的开销要保留收据。


第十三随机抽查    前2篇以“日月楼主人”名义发表的文章“我帮客户排平IRS”讲到我有个客户设立的退休账户SEP被IRS local office审计，我觉的他就是被随机抽样查上了，因为他的情况很简单，有完整的记录，放多少钱是会计师算出来的，我帮他做的一切完全符合IRS的规则。事实上自从业17、8年来，我帮客户开过二、三百个SEP账户以前从来没有过被审计的先例。他被挑出来审查我想更大可能是不走运，被随机抽上了。当然由于一切合规、合法，我帮他积极应对，最后平安无事。被IRS随机抽查是没有办法的事，只能自认倒霉 （bad luck）,但如果你所作合法、合规，又有记录，你也没什么可怕的，积极面对就是了。（范琦勇，9/5/2015）

人生最大的一笔开支 by Bayfamily

[url]http://blog.wenxuecity.com/myblog/23244/201509/5009.html[/url]

对于很多老中家庭而言，问起他们人生中最的开支是什么？ 思考片刻的通常的回答是
房子？ 湾区像模像样一点的房子就是一百万。

不对，房子不是消耗品，有resale的价值。人生很长，居住了30年以上的房子，通常最后出售的价格远高于买入的价格。大部分人非但没花钱，还挣了。
车子？ 一辆车一般开10年，老中家庭一般两辆车，合起来5万块钱十年。30年的话，就是15万。
不对。 车子虽然是消耗品。但是比起人生最大的开支简直是小菜一碟。
孩子的教育？ 一个孩子从养大到上大学，大学学费经常就是20万。合在一起总要一百万吧。
可能对，可能不对。但是孩子教育属于投入，养育孩子的快乐很难估价。
好吧，答案揭晓。 对于很多老中而言，人生最大的开支不是上面任何一个项目，而且这项开支与吃饭旅游不同，这笔开支你没有任何受益， 竟然是buy you for nothing. 是你自觉自愿，稀里糊涂捐出去了。


这笔开支是谁呢？是401K的管理费。


假设你们是40岁的中年夫妻，工作了10多年了。你们的401K可能有50-100万的积累。简单期间，我们按照100万来计算。进一步简化计算，假设你看着华尔街的那帮家伙挣大钱就不开心，今天开始不在contribute 401K了。那么30年后，等你70岁开始取401K的钱，你总共交了多少管理费呢？
答案吓死你。你总共需要交241万的管理费！是的，没有算错，是241万。是你现在账目总资产的2.4倍。这才是你人生最大的一笔开支。
这是基于美国过去100年市场平均回报12%做出的计算。而且是假设你不再贡献401K,通常情况你会继续每年存401K， 如果你今天到65岁继续存401K，那么会是一个更大的数字。感兴趣可以自己算算。
这是你人生最大的开支，够你支付十个孩子大学学费，湾区买两套房子。60辆宝马汽车。现在知道为啥华尔街富得流油了吧。我们千千万万的人都在帮他们做贡献。
问题是你花了240万，你得到了什么？你没有得到任何东西。只要你学过一点金融知识，你就会知道，过去30年，没有什么基金能够持续地比market index的回报更高。市场是高度有效的，你捐出了这么一大笔钱，运气好的时候不过是和市场持平， 运气不好的时候，还不如市场回报率高呢。

可能很多人意识到401K里面基金的管理费过高，那么如果你买index fund呢？会不会好一些。 比如vanguard index 基金吧。管理费已经是超低超低的0.15%了。即使这样，30年下来，你付出的管理费依旧是36万。足够一个孩子上大学了，也足够你周游世界一圈的费用了。
401K的管理费通常你是感觉不到的，都在资产里面直接减掉了，华尔街真是吃人不吐骨头啊。
真正省钱的做法是401K自己开账户，定期从公司的账户里转出来，自己买index, 或者直接买index里面的股票、自己管理。

附录401K管理费用计算
年回报12%
    Asset (万）    Yearly fee (1%)    Year fee (0.15%)
1    100.0         1.0         0.2
2    112.0         1.1         0.2
3    125.4         1.3         0.2
4    140.5         1.4         0.2
5    157.4         1.6         0.2
6    176.2         1.8         0.3
7    197.4         2.0         0.3
8    221.1         2.2         0.3
9    247.6         2.5         0.4
10    277.3         2.8         0.4
11    310.6         3.1         0.5
12    347.9         3.5         0.5
13    389.6         3.9         0.6
14    436.3         4.4         0.7
15    488.7         4.9         0.7
16    547.4         5.5         0.8
17    613.0         6.1         0.9
18    686.6         6.9         1.0
19    769.0         7.7         1.2
20    861.3         8.6         1.3
21    964.6         9.6         1.4
22    1080.4         10.8         1.6
23    1210.0         12.1         1.8
24    1355.2         13.6         2.0
25    1517.9         15.2         2.3
26    1700.0         17.0         2.6
27    1904.0         19.0         2.9
28    2132.5         21.3         3.2
29    2388.4         23.9         3.6
30    2675.0         26.7         4.0
    总计费用        241.3         36.2
年回报8%
        Asset (万）        Yearly fee (1%)        Year fee (0.15%)
1        100.0        1.0        0.2
2        108.0        1.1        0.2
3        116.6        1.2        0.2
4        126.0        1.3        0.2
5        136.0        1.4        0.2
6        146.9        1.5        0.2
7        158.7        1.6        0.2
8        171.4        1.7        0.3
9        185.1        1.9        0.3
10        199.9        2.0        0.3
11        215.9        2.2        0.3
12        233.2        2.3        0.3
13        251.8        2.5        0.4
14        272.0        2.7        0.4
15        293.7        2.9        0.4
16        317.2        3.2        0.5
17        342.6        3.4        0.5
18        370.0        3.7        0.6
19        399.6        4.0        0.6
20        431.6        4.3        0.6
21        466.1        4.7        0.7
22        503.4        5.0        0.8
23        543.7        5.4        0.8
24        587.1        5.9        0.9
25        634.1        6.3        1.0
26        684.8        6.8        1.0
27        739.6        7.4        1.1
28        798.8        8.0        1.2
29        862.7        8.6        1.3
30        931.7        9.3        1.4
        总计费用        113.3        17.0

人生最大的一笔开支（二） by Bayfamily

之前写了一个人生最大的一笔开支。核心的内容是401K的管理费对于很多人来说会是一个比较大的支出。对于双职工家庭，特别是连续工作很多年的家庭，这边开支更是惊人。 我当时的计算只是作为说明问题草草的估算。没想到引起很多争议。似乎很多读者对我马马虎虎的计算很不满意。 尤其对采用的12%的年均回报率不满。 对大多数双职工工作到40岁是否可以攒100万401K也表示疑惑。 更不要说管理费了。 所以这里再用真实的历史数据做更为仔细的计算，供大家参考。

当然，每个家庭的具体情况不一样。读者可以参考自己的情况详细计算一下，看看是否是您家庭的最大一笔支出。

下面的计算做了如下假设：
1）夫妻两人25岁，硕士毕业开始工作，一直工作到60岁退休。如果您30岁开始工作，请减去前面几年的收入。如果你是单身，如果你家庭一个人工作，请将最后总管理费除以2. 很简单的计算，我就不重复了。

2）身体健康，达到美国平均寿命85岁。当然，如果您习惯吃盐比吃饭还多。估计会血压升高，双眼爆凸，喜欢撒泼骂娘，还最讨厌别人夸你年轻。这么大的食盐量，估计寿命没有几年了，那么这些计算的确都不适用于你。 不用再往下看了。

3）60岁退休之后，逐年领取401K。俗话说，人生最悲惨的事情就是人没了，钱还在。当然人生更为悲惨的是人还活着，钱没了。鉴于没人能预计到自己何时死亡，所以最后总得留点。所以在60-85岁，我假设你每年取10%作为开支。这已经是非常保守的估算了，大部分人没有胆量这么花钱。

4）我采用s&P的历史数据作为回报。我能找到的数据是1970年到2014年的，44年的数据。所以计算过程中我用了这44年的数据作为回报。 之后的回报率，保守起见，我按照3%来计算。 当然历史不代表未来，未来到底回报率是多少，天知道。不过，如果你数学还不错的话，对数学足够敏感的话，你会发现，其实回报率的高低和管理费的比例的高低没有太多关系。为了说明问题，我专门做了一个3%回报率的计算。假设你的回报和存款一样，统统是最保险的fixed income. 看看你的管理费是不是还是很高。
如果你数学好的话，就会知道，因为是逐年contribute, 关于回报率，过去44年选取哪年作为起点不是特别重要。不相信的人可以用任何一个30年的时间段算算你30年的回报。

5）每个人的收入有高有低，各个公司的match情况不一样，有的是3%，有的是6%。保守计算起见，假设你每人每年401K总存入1.5万元。家庭两人总存入是3万元。未来永远不变。既不涨工资，国会也不调整401K上限。我觉得是够保守的了。 如果你没有存这么多，不要紧，请用自己的数据算一下。


下面是计算结果见附录。

你的总管理费是百万美元数量级的。会超过你人生中任何一项开支。
主要结论有这么几个。

0）夫妻双职工认真存401k,15年后应该有100万左右。如果认真存到60岁会有千万级别的财富。总管理费在百万级别。看你选择的投资种类。
1）管理费用多少的计算的相关变量有这么几个。a)你的每年的贡献，b)你的寿命，c)管理费百分比，d)市场每年的回报率。你管理费用的比例多少其实和市场回报率没有太多关系，无论是实际数据还是3%的回报率，你的总管理费都是你资产最高值的20-30%左右。  

2） 你的每年的贡献对你总管理费影响不大。无论你每年贡献多少，其实管理费的占你总资产的比例差不多的。对总管理费影响最大其实是年限和管理费比例。鉴于你无法改变你的寿命，一般常人都做不到大口的吃盐。 为了节省管理费一头撞死也划不来。另外你自己总盼着你活得越长越好，所以唯一办法降低管理费的办法就是降低年度管理费率。

2）无论市场回报率是3%还是真实的历史数据回报率。你的总管理费的的确确都是你人生最大的一笔开支。其实增长率越低，你的管理费占资产的比重越大。无论是70万还是几百万对于老百姓都是一笔巨款。最主要的原因是年头长，60年，每年交总资产的1%。

3）有效降低管理费的办法是转为index fund. 如果你学过基本的金融常识，了解Capital Asset Price Model(CAPM). 你会明白，几乎没有基金经理能够持续地打败S&P市场回报。目前唯一能做到的几乎只有巴菲特. 如果即使有这样神奇的基金经理存在，也是事后马后炮。你能先见之明的碰见他们的概率几乎为零。  也就是说，你付出的管理费for nothing。千万不要觉得拿了你的管理费，基金经理能够超越市场的平均回报。99%的基金经理都做不到这点。

4）通货膨胀的影响。现在的钱和未来的钱不一样。等你80岁的时候的一块钱和现在的一块钱的购买力不同。通货膨胀的计算比较复杂。用CPI，那么每年贬值1-3%. 如果用labor inflation, 那么每年是5%左右。这里我不再计算，感兴趣的人自己可以去研究。 管理费是每年缴纳的， 如果你是50岁的中年人，正好处于25-85这个时间跨度的中点，我觉得算出来的总费用的60%左右，应该是折算到今天的钱。 无论怎样这笔管理费也是上百万数量级的一笔费用。

我对这个问题的关注其实是自己痛心疾首的15年的教训。 2001年的时候，我开了一个Roth IRA帐户，买入一个当时很有名的共同基金。这15年期间，我这笔钱完全没有动，既没有再存入，也没有取出。 每年我收到账单都会看一眼当年的回报率，印象里基本和市场持平。于是我就没有太在意。 现在快15年了，我用S&P的价格算了一下，我的回报整整比市场低了20%左右。稀里糊涂亏了一大笔。 是什么原因呢？仔细一算，其实都是被管理费赚走了。

大部分人（包括我自己）对自己这笔天价管理费的支出麻木不仁其实由于收费形式引起的。如果基金收费，向买手机一样，每年直接找你收钱，我想大部分人都是权衡比较，三思而行。 如果是暗暗扣掉，直接在回报里面体现，往往大家是趋于懒惰。

所以我专门写这两篇问题提醒各位，一方面，我们为家里装修是否要省几百块块钱精打细算，一方面，我们每年几千上万的大把的银子贡献给华尔街却麻木不仁。

美国这个401K制度到底是怎么演变成这样的，我一时没有仔细研究。你公司的401K里面指定的那些基金，很多都会有1-5%的kick back. 这些钱花落谁家了就不知道了。 反正我知道华尔街每年巨额的年终奖，其实来自我们普通百姓的你我他。


附件一：真实S&P历史数据计算（1970-2014年）
数据来源：[url]https://en.wikipedia.org/wiki/S%26P_500[/url]
Age        S&P return        Balance        Contribution        Fee (1%)        Fee (0.15%)
25        4.01%                30,000        30,000                  300               45
26        14.31%                61,203        30,000                  612               92
27        18.98%                99,961        30,000                1,000              150
28        -14.66%               148,934        30,000                1,489              223
29        -26.47%               157,100        30,000                1,571              236
30        37.20%               145,516        30,000                1,455              218
31        23.84%               229,648        30,000                2,296              344
32        -7.18%               314,395        30,000                3,144              472
33        6.56%               321,822        30,000                3,218              483
34        18.44%               372,933        30,000                3,729              559
35        32.50%               471,702        30,000                4,717              708
36        -4.92%               655,006        30,000                6,550              983
37        21.55%               652,779        30,000                6,528              979
38        22.56%               823,453        30,000                8,235             1,235
39        6.27%              1,039,224        30,000               10,392             1,559
40        31.73%              1,134,384        30,000               11,344             1,702
41        18.67%              1,524,324        30,000               15,243             2,286
42        5.25%              1,838,915        30,000               18,389             2,758
43        16.61%              1,965,458        30,000               19,655             2,948
44        31.69%              2,321,920        30,000               23,219             3,483
45        -3.10%              3,087,737        30,000               30,877             4,632
46        30.47%              3,022,017        30,000               30,220             4,533
47        7.62%              3,972,826        30,000               39,728             5,959
48        10.08%              4,305,555        30,000               43,056             6,458
49        1.32%              4,769,555        30,000               47,696             7,154
50        37.58%              4,862,513        30,000               48,625             7,294
51        22.96%              6,719,846        30,000               67,198            10,080
52        33.36%              8,292,722        30,000               82,927            12,439
53        28.58%             11,089,174        30,000              110,892            16,634
54        21.04%             14,288,461        30,000              142,885            21,433
55        -9.10%             17,324,753        30,000              173,248            25,987
56        -11.89%             15,778,200        30,000              157,782            23,667
57        -22.10%             13,932,172        30,000              139,322            20,898
58        28.68%             10,883,162        30,000              108,832            16,325
59        10.88%             14,034,453        30,000              140,345            21,052
60        4.91%             15,591,402        30,000              155,914            23,387
61        15.79%             16,356,939        0              163,569            24,535
62        5.49%             18,939,700        0              189,397            28,410
63        -37.00%             19,979,490        0              199,795            29,969
64        26.46%             12,587,078        0              125,871            18,881
65        15.06%             15,917,619        0              159,176            23,876
66        2.11%             18,314,813        0              183,148            27,472
67        16.00%             18,701,255        0              187,013            28,052
68        32.39%             21,693,456        0              216,935            32,540
69        13.69%             28,719,967        0              287,200            43,080
70        3%             29,386,557        0              293,866            44,080
71        3%             27,241,339        0              272,413            40,862
72        3%             25,252,721        0              252,527            37,879
73        3%             23,409,272        0              234,093            35,114
74        3%             21,700,395        0              217,004            32,551
75        3%             20,116,266        0              201,163            30,174
76        3%             18,647,779        0              186,478            27,972
77        3%             17,286,491        0              172,865            25,930
78        3%             16,024,577        0              160,246            24,037
79        3%             14,854,783        0              148,548            22,282
80        3%             13,770,384        0              137,704            20,656
81        3%             12,765,146        0              127,651            19,148
82        3%             11,833,290        0              118,333            17,750
83        3%             10,969,460        0              109,695            16,454
84        3%             10,168,690        0              101,687            15,253
85        3%              9,426,375        0               94,264            14,140
                                             
                          Total fee             6,203,271           930,491
                          % highest asset        21%        3.2%


附件二：保守投资计算，年回报率3%
Age        Return        Balance        Contribution        Fee (1%)        Fee (0.15%)
25        3.00%             30,000        30,000                300              45
26        3.00%             60,900        30,000                609              91
27        3.00%             92,727        30,000                927             139
28        3.00%            125,509        30,000              1,255             188
29        3.00%            159,274        30,000              1,593             239
30        3.00%            194,052        30,000              1,941             291
31        3.00%            229,874        30,000              2,299             345
32        3.00%            266,770        30,000              2,668             400
33        3.00%            304,773        30,000              3,048             457
34        3.00%            343,916        30,000              3,439             516
35        3.00%            384,234        30,000              3,842             576
36        3.00%            425,761        30,000              4,258             639
37        3.00%            468,534        30,000              4,685             703
38        3.00%            512,590        30,000              5,126             769
39        3.00%            557,967        30,000              5,580             837
40        3.00%            604,706        30,000              6,047             907
41        3.00%            652,848        30,000              6,528             979
42        3.00%            702,433        30,000              7,024            1,054
43        3.00%            753,506        30,000              7,535            1,130
44        3.00%            806,111        30,000              8,061            1,209
45        3.00%            860,295        30,000              8,603            1,290
46        3.00%            916,103        30,000              9,161            1,374
47        3.00%            973,587        30,000              9,736            1,460
48        3.00%          1,032,794        30,000             10,328            1,549
49        3.00%          1,093,778        30,000             10,938            1,641
50        3.00%          1,156,591        30,000             11,566            1,735
51        3.00%          1,221,289        30,000             12,213            1,832
52        3.00%          1,287,928        30,000             12,879            1,932
53        3.00%          1,356,566        30,000             13,566            2,035
54        3.00%          1,427,262        30,000             14,273            2,141
55        3.00%          1,500,080        30,000             15,001            2,250
56        3.00%          1,575,083        30,000             15,751            2,363
57        3.00%          1,652,335        30,000             16,523            2,479
58        3.00%          1,731,905        30,000             17,319            2,598
59        3.00%          1,813,862        30,000             18,139            2,721
60        3.00%          1,898,278        30,000             18,983            2,847
61        3.00%          1,955,227        0             19,552            2,933
62        3.00%          2,013,883        0             20,139            3,021
63        3.00%          2,074,300        0             20,743            3,111
64        3.00%          2,136,529        0             21,365            3,205
65        3.00%          2,200,625        0             22,006            3,301
66        3.00%          2,266,644        0             22,666            3,400
67        3.00%          2,334,643        0             23,346            3,502
68        3.00%          2,404,682        0             24,047            3,607
69        3.00%          2,476,823        0             24,768            3,715
70        3.00%          2,296,015        0             22,960            3,444
71        3.00%          2,128,406        0             21,284            3,193
72        3.00%          1,973,032        0             19,730            2,960
73        3.00%          1,829,001        0             18,290            2,744
74        3.00%          1,695,484        0             16,955            2,543
75        3.00%          1,571,713        0             15,717            2,358
76        3.00%          1,456,978        0             14,570            2,185
77        3.00%          1,350,619        0             13,506            2,026
78        3.00%          1,252,024        0             12,520            1,878
79        3.00%          1,160,626        0             11,606            1,741
80        3.00%          1,075,900        0             10,759            1,614
81        3.00%            997,359        0              9,974            1,496
82        3.00%            924,552        0              9,246            1,387
83        3.00%            857,060        0              8,571            1,286
84        3.00%            794,495        0              7,945            1,192
85        3.00%            736,496        0              7,365            1,105
                                             
                          total fee             711,373          106,706
                          % of highest
balance        29%        4.3%

backdoor Roth IRA

葵花宝典

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What Percent Are You?

一个好玩的链接，看看你家household income的位置:P  

[url]http://www.nytimes.com/interactive/2012/01/15/business/one-percent-map.html?_r=1&[/url]

[ZT]年收入20万还能拿到大学资助吗？

[url]http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1084305.html[/url]

回复 133楼pp_dream 的帖子

复杂，看不懂:Q

我有个同学在FDA工作，算公务员编制。两年前他儿子考上普大，他太太就辞职了。因为如果他太太不辞职，他儿子的学费是全额缴付；而如果他太太辞职呢，学费只交一小部分，好像他太太收入不高，所以乐得辞职咯。

我是两年前同学聚会时知道学费/收入上还有这么档子事。这篇博客虽然没看明白，我估计说的大体是类似的事情。

上回有贴说在米的孩子学费付的少，呵呵，咱暂且不说在米工作纳多少税吧，反正每分钱都纳税就对了，家庭收入到一定数额，孩子学费分分钱要掏的。

所以，国内的同学们偷着乐吧，没缴那么高的税，就不要说什么啦，再说我就跟你急！

[ZT]如何减少被IRS审计？

[url]http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1080337.html[/url]

前2篇文章谈到了什么样的人、什么样的做法容易被IRS钉上，今天说说怎么做才不会被IRS被审计，当然完全避免谁也不敢保证，只能是减少被查的概率，即使真的不幸“中彩”了，也有助于你全身而退，安然无恙。

            要不被IRS审计一定要遵循三项基本原则：合法、合理、有记录。先说合法，这是最基本的。也就是说一切收入来源、一切生意必须合法，不仅符合联邦法、州法，也要符合IRS的税法。税法说，一切与生意有关的、常用的、必须的开销可以抵税，但前提条件是这个生意本身必须合法，合法生意可以抵税，非法生意则不行。走私、贩毒、开地下赌场也是某种生意，但为法律所禁止，所以其收入无法申报，其开销也不可以抵税。吊诡的是非法收入你不能报、也不敢报，但如果被抓到了，你2罪并罚：非法经营外加隐瞒收入。

            再来说合理。对于做生意的人来讲，任何生意一定有成本，所以IRS认可与生意有关的、必须的开销可以抵税，但各行各业的成本不一样，有些成本很高，利润很薄，有些行业成本低，利润高，IRS对各行各业的成本占毛收入的比重一定有一个统计数字，有一个range, 在这个range里，就不太容易引起IRS的警觉，他们就不会来查你，一旦你大大超出这个range, 就等于触动了IRS的警铃，IRS就可能“请你喝咖啡”。还有就是你平常都在这个range里，某一年成本突然大幅度上升，这更会引起IRS的注意。当然IRS从未公布过各行各业成本数据，我想它以后也不会公布。

            要留有证据 (documentation)。不管IRS查不查你，你都要保留证明材料以防万一， receipt, invoice 和paperwork等越齐全越好。如果IRS真的查到你，你有详尽、可信的材料, 与IRS周旋起来，你也不怕。即使某一年你的business开销大大超过了同行，IRS查你，如果你能提供信实的文件，说明你为什么deductible大大超过往年，比如这一年又买了设备、又租了办公室等，只要你有翔实的说得过去的文件，IRS对你也没辙。

            美国是个法治国家，一般的犯罪、犯事都有个追朔期，过了这个期限，你就平安无事，IRS查税也有个期限，他们叫“Statute of Limitations”（权限法则）. 一般情况下，IRS查税可以回朔3年，如果发现你有 “重大纰漏”则可以查过去6年的报税，所以一般建议你的报税材料应该至少保留6年。这个“重大纰漏”是指你少报收入25%以上，或者是你“漏报”海外金融账户$5000以上的资产，这2条只要查出有一条，IRS审计期就从3年展延到6年。“权限法则”还规定，欠税可以追10年，10年后则过了追溯期，IRS只能罢手。但如果发现你从未报税，或是报税时有严重的欺诈行为，则查税期没有上限，审计可以永远持续下去。当然考虑到成本，IRS也不一定阴魂不散，永远缠着你，多半是相互妥协了事。 一般审计是3年，refund也是3年，就是说如果你发现IRS欠你钱(填表错误, 多交了税等)，你也有3年时间要回来。

            据行内专家总结，要减少遭IRS审计的概率，有几条宝典要遵循， 第一，要知道谁以及什么样的行为最有可能被审计，如果你在被高审计的名单上，你就要特别小心。前面2篇文章说过，高收入人士、从来不报税的人、或报税收入很少的人以及做生意的人，拿现金的人容易“躺枪”。超额deductions、现金进出太频繁、太可疑、慈善捐赠太多、商务旅行、餐饮和娱乐开销太多、申报家庭办公室等行为容易引起IRS的关注。第二，不要漏报收入，每年的W-2 和1099,你有一份，IRS也有一份，IRS会用电脑进行比照，一旦发现漏报的，IRS马上会发信要求你改正。第三，填报税表要干净、整洁，数字不要出错，不要忘了签名，这些可能是很小的细节，但容易引起IRS的注意。作为报税人，你当然不希望引起IRS的注意，一旦IRS注意上了，拿放大镜一照，没准小事就变大事。（范琦勇，9/16/2015）

看来移民不是好事呀。:lol
万一哪个收入忘记报

[ZT] 对肉丝401K的重新评估

[url]http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1037042.html[/url]

楼下云中飞燕提起了这个话题，与我多年前的一样，光从比较退休前和退休后的税率出发。 由于通常认为， 退休后的税率一定比工作时的会低，自然得出的结论是： 选择普通401k。

但随着时间的飘移，我对整套系统有了新的评估。

首先退休的税率不见得比退休前的低。 比如，通常夫妻两人工作，很容易进入25%的税率框框。

好多人对SS不削一顾，即使不认为它到时候会发不出来，也会以为SS少得可怜。 其实夫妻两人合计的SS，能达到4-5万的很正常，这起码能保证最低的生活。 假如401k里有$1M，即使按照保守的4%提取率，两项相加就有9万了。 如果你还有pension, 还有别的taxable investment income。 你的税率同样还是25%。

你也许可以说，为了躲税，你可以少提取一些出来。 但躲得过初一，躲不过十五。 如果你在67岁退休，很快就会进入70岁。 你那个时候如果有$1M， Required Minimum Distributions (RMD) 就kicks in。根据这个表([url]http://www.irs.gov/pub/irs-tege/uniform_rmd_wksht.pdf[/url])，你必须要最低提取$4万 ($100÷27.4)。 如果你每少提$1万，政府重罚$5000！ (美其名约：tax)。

也许我的计算方法不正确，因为楼下有人说如果在70岁有$2M，你必须提取$117,647(ZhangZhouDaTou童鞋，可否提供一下你的计算方法？)， 这样你就会稳健地进入28%的框框。

要是不存普通401k，全部存肉丝呢？ 它有以下的好处。

到59.5岁，你可以随意从里面取钱，不影响付税。
如果你提前退休，可以以很低的taxable income维持你的退休生活。 它的好处是，如果taxable income低于$6万，你就可以以极低的premium购买健康保险。
到了70岁，也没有RMD的影响。

讲了上面那么多，还是回到老话题。 退休三大开销：房子(应该已经付清)，医疗(应该有保险)，日常开支。 不需要付学费，不需要存钱。 凭着老中几十年勤俭节约养成的生活习惯，到了退休的时候，你真得要用那么多钱吗(either 25%框框，或者因为有肉丝401k, 而低于这个框框)？ 若非要用那么多钱，你舍得向山姆大叔多付罚款吗？

如果你不觉得退休需要用那么多钱，也不舍得向山姆大叔多付罚款，那么你的正确选择就是提钱退休。 不然你等于白白替山姆大叔多打N年的工。

[ZT]多少钱才可以到时退休？

[url]http://bbs.wenxuecity.com/backhome/1139837.html[/url]

[ZT]多少钱才可以退休(二): 退休的四个阶段

接着上次"多少钱才可以到时退休？"的帖子后，我在琢磨多少钱可以早退休、几岁可以早退休。 disclaimer: 本人非专家，纯粹饭余瞎扯。 我也不相信这里有什么专家，年过70岁的人，可能有更多的切身体验，但这些人估计无法上网(不懂电脑打字， 已经眼花缭乱)。 但俗话说三个臭皮匠能赛过一个诸葛亮，所以大家pitch in点idea总好。

人的退休大概可以分四个阶段： 1。67岁前； 2。67岁后； 3。80岁后； 4。最后阶段。

67岁前退休，就要完全自己掏腰包 (当然你可以提早在62岁领取较少的SS)， 政府的Medicare要到65岁才有。 加上体力好，会多出外旅游， 这是花销最大的阶段， 所以，多数人是不敢在65岁前奢望退休的。 如果想早退休，必须要aggressively省钱和投资。好处是这个品质，绝大多数老中都有，所以我们都应该是candidates。

67岁后，有旱涝保收的生活费和医疗费，所以经济上没有什么可担心的。 自己掏腰包部分会少很多。

80岁后，我的想象中，基本上是天天坐在电视机前看连续剧(也不知道那个时候还有没有电视机)， 早上豆浆、中午面条、晚上稀饭。 所以花费会是更很少了。 医疗费会上升，但因为有保险，我想象基本上是1-2万就会封顶了的。

一个最大的unknown是最后阶段，有可能突然走掉，也有可能老年痴呆、中风、帕金氏症， 是完全需要别人照料的。 如果长年需要别人照料，这个就比较麻烦，也耗钱，一般2-3年，但长的会有十年。 long-term care的费用目前是从$5万(上门护理)-$10万(住老人院，全天候护理)。 如果个人有$3万SS，最多每年需要从自己的退休基金里取出$7万。 到那个时候有$70万就够。 万一全部用完了，人还活着怎么办? 不是有自住房子吗? 弄个reverse mortgage应该可以再对付个5年吧。

上回讲到，到了80岁，如果还有好几个百万，又有什么用。 对比于绝大多数的算法，我认为计算退休的钱，应该从80岁以后还需要剩下多少出发。 因为80岁以后，在进入最后阶段之前，几乎不花什么钱。

所以，设定80岁应该尚有$100万。 当然有人说，几十年以后会通货膨胀，那么如果67岁时的$100万，到80岁时，应该要$150万。

如果按照80岁有$150万计算，大家看看如何?

[ZT] 多少钱才可以退休(三): 计算公式

[url]http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1025300.html[/url]

上两次的《多少钱才可以退休》，引入了下面几个概念:

① 通常的退休金计算，只考虑每年的等量提取(adjusted by inflation)，而不计入SS的收入。
② 人活到80岁，如果还有几百万，就毫无意义。
③ 退休的四个阶段: 67岁前；67岁后； 80岁后；和最后阶段。

这次share一下我的计算方法。有如下假设:
自己的投资每年增加6% (r1 = 1.06)
通货膨胀每年3% (r2=1.03)
SS每年Cost-Of-Living Adjustments升2% (r3 =1.02)
退休后第一年需要$a的生活费，以后每年按通货膨胀率(r2)增加
你退休前所有退休积蓄(401k, IRA, Pension, etc.)为$b
从67岁开始领取SS
如果67岁前退休，那么n1为距离67的年份。 比如60岁退休，n1=67-60=7
夫妻两人每年总共可以领取$40k SS ($c = 40000), (具体多少，可以自己直接在SS网站上估算[url]http://www.ssa.gov/retire/estimator.html[/url])
87岁从地球上消失，领取20年SS (n2=87-67=20)
不计Tax bracket的区别
不计Roth (after tax)还是non-Roth(pre tax)的区别
自己的住房已经paid off
退休收入有401k , IRA，SS，Pension等项。

1。67岁前退休，到67岁时还剩下多少?

假设67岁前提前退休，退休前有$b1积蓄，每年领取$a，这样第一年过后，就有余额:

b1*r1-a

早退休后n1年后(在67岁前)，余额是:

b(n1) = b1*r1^n1 - a * r1^(n1-1) * ((r2/r1)^n-1)/(r2/r1-1)

比如60岁退休，退休前有$600k， 第一年提取$50k， 这样在67岁前(n1=7)，就有余$329,623

2。67岁后，到生命的尽头还剩下多少。

67岁后每年能领SS， 这样积蓄部分取出来的就减少许多， 设定领取SS前尚有积蓄$b2

这样第一年过后有余额:

b2*r1-a*r2^n1 + c*r3^n1

b2*r1: 在第一年底，原来应有的积蓄
a*r2^n1: n1年过后(67岁)，每年调整后取出的钱
c*r3^n1: n1年过后(67岁)，每年调整后能领到的SS

在67岁后的n2年以后，余额是:

b(n2) = b2*r1^n2-a*r1^(n1+n2-1)*(r2/r1)^n1*((r2/r1)^n2-1)/(r2/r1-1) +c*r1^(n1+n2-1)*(r3/r1)^n1*((r3/r1)^n2-1)/(r3/r1-1)

注: 如果每月有领Pension，可以按照上面的类似办法计算。

3。退休要多少钱

这是一个大家最最关心的问题: 我明天就要退休，每年生活费要$a，我今天应该有多少钱$b?

为了避免赵本山大叔所说的"最最痛苦的是人死了钱没花完"的杯具， 把上面的 b(n2)设为零，就得出下面的公式。

b=((a*r1^(n1+n2-1)*(r2/r1)^n1*((r2/r1)^(n2)-1)/(r2/r1-1)-c*r1^(n1+n2-1)*(r3/r1)^n1*((r3/r1)^(n2)-1)/(r3/r1-1))/r1^(n2)+a*r1^(n1-1)*((r2/r1)^n1-1)/(r2/r1-1))/r1^n1


4。 举例说明

如果你每年需要$50k, 你明天就60岁，就要退休，n1=67-60=7， n2=20， 那么你今天就必须有$488,972 [其它条件参照最上面的假设]

如果你每年需要$80k, 准备活到100岁，你明天就55岁，就要退休，n1=67-55=12， n2=100-67=33， 那么你今天就必须有$1,480,878

所以有了上面这个公式，你就可以很容易知道，你可以什么时候退休了。

下面是根据这个公式计算出来的十个值，大家可以参考对照。


5。 自己计算 退休要多少钱

公式是比较长了点，前几天贴出来后，估计都没人有耐心去运用这个公式。 我在这里给大家提供一个便捷的方法。

在excel中的A、B column中填入相应的字母和数字(except B2):
           

在B2中写入 (copy & paste)：
=((B1*B5^(B8+B9-1)*(B6/B5)^B8*((B6/B5)^(B9)-1)/(B6/B5-1)-B4*B5^(B8+B9-1)*(B7/B5)^B8*((B7/B5)^(B9)-1)/(B7/B5-1))/B5^(B9)+B1*B5^(B8-1)*((B6/B5)^B8-1)/(B6/B5-1))/B5^B8



注: 具体公式推导，怕太长，也太boring，所以略去了。 有兴趣的朋友，可以私下交流。

超复杂，先贴过来以后我退休了再看:P

神马时候能退休？
50岁已不可能了，还几年就50咯。
那，55岁吧。
且慢，在米国，敢于在55岁退休，绝对属于胆子大的！我估摸着到了55岁，我还会一把年纪地继续干活 :'( :'( :'(  或者，55岁以后咱回加拿大:P

文学城老朽博客: 关于南加州房地产的前景 上篇

[url]http://blog.wenxuecity.com/myblog/68758/201511/300844.html[/url]

(2015-11-02 00:48:09)

良禽择木而栖，黎民择地而居，南加州是一个你一住下就想留下不想走之地。全美三亿人口，南加诸县两千两百万有余。此乃官方数据，相当数目的非法移民没有统计。

南加的人口增长率在全国范围内是一枝独秀，但全南加人口总和不过一个上海，还是属地广人稀，沿海和内陆的房价会有很大差异。一个地方的房地产除了人口，经济因素外，要想看到什么前景，应该观察本地区有没有出现金字塔的结构，也就是说有没有顶级豪宅，一两栋不行，要有一个群体。如果有，金字塔就会越堆越大。比如南加明摆着的两个金字塔，洛县是beverly hills ，橙县是newport beach，围绕这两个塔，从最下面起的房价就不断的往上攀登。穷人离了富人没关系，照样混日子过得好好的，富人离了穷人就不是什么富人，富人要有穷人衬托方能显出富的道理。没有富人地方的房地产就是一盘散沙，没有凝聚力。有富人的地方，房地产就会有稳定结构，投资人可根据自己财力找到目标看齐。

加州中部的fresno county，也算的上是一个大县，百分之九的人靠救济度日，基本上属于混吃等死的节奏，期盼房地产上涨，尼姑看嫁妆，下辈子的问题。南加的inland empire河边和圣伯两县是大洛杉矶地区的延伸，是金字塔的底部，如果没有金字塔的光环，比fresno也好不到哪去。问题是现在有这个金字塔，大家都争先恐后往上爬，堆的越高，低部的基座就越大，肯定会影响周边地区房价往上攀比。

再次强调一下，这里是投资理财，不是我爱我家。我爱我家可以非理性，有钱难买乐意。投资理财是以获取最大回报为宗旨，不可感情用事。如果从一开始就把个人喜好参杂到做生意的过程中去，可以说是娘胎里长胡子，未老先衰。

有些人手里有三，四十万询问南加投资在哪里，这些人起码有一，两百万资产，可以说有点实力，这样的投资选择范围较大，您本身也不是菜鸟，我可不敢班门弄斧，误了您的先机。我写的东西基本是针对初级阶段，缕出个头绪，武大郎养夜猫子，什么人玩什么鸟。初级阶段，就要紧盯现金流，尤其是有贷款在身，不能指望未知的预期。一旦达不到预期，每每以添油战术往里面加钱，不久会折了锐气。

几万块钱做头款从河边，圣伯两县寻找二十万以下的投资房应该比较容易，condo and single family home
两者各有利弊，condo会有两百以上的管理费，价钱便宜的单一住宅基本是在烂区。

应该先搞清楚什么是condo and single family，房子的区分只有这两类。
townhouse,high rise building，triplex等等都是归属于condo,而single family的定义为四周的房屋没有邻居相接，并有一定尺寸的土地。没有一定数量的土地，就算房子四周和邻居分开，也只能是condo。沿海地区土地越来越贵，许多建筑公司新推出来的产品，在很小的地上也能盖出与四周不相接的房子，其特点是向高发展，有的会有三层。在有选择的情况下，多数人喜欢花园洋房，有地在周围，房子在中央，无人打扰，独来独往。怎样能看出是不是single family?最简单办法就是看车房，如果no driving way front of garage，车子要不停里面，要不停路旁，这是condo没商量。
内陆河边，圣伯两县占地区域巨大，人口增长率高的优势很难显现，但得利与西瓜喂大边效应，部分地区的房地产势头也不可忽略。特别是freeway周边，许多人苦于洛县，橙县房价太高，会选择买房租房在周边地区。freeway加tollroad把内陆和沿海连成一体。所以投资出租房，十分钟还上不了高速，基本上已被很多人抛弃。除了选择靠近高速公路，尽量靠近人口稠密地区。如果举目尽是未开发土地，一两万就能买一块宅基地，地不值钱，盖起来的房子又怎能升值，四两嘎鱼，如何炼的出半斤油腻。

所以，南加内陆地区的房地产投资要着重考虑现金流，二十万以下的房虽然十分容易找到，最好别是hemet这样老旧偏僻城市，而corona,ontario，chino等则是不错的投资之地。在有贷款的情况下，南加州还想有每月百分之一回报的定律已经不切实际。头一年有百分之五回报就应该满意，以月租1200计算，每月盈余两百一年2400，五万头款，相当于百分之五。再以房租每年百分之三往上增长，这可以说是最低增长率，五年后的回报会到百分之九，十年后会达到百分之十五，在这期间花费的增加微不足道，贷款利率是固定的，加州地税上涨2%的霸王条款让有房者暗自得意。1%的地税在全国范围内本来就低(地税部分是1%，其他苛捐杂税平均0.2%左右）。二十万的房一年地税是两千，第二年的地税上涨最多不会超过$40。十年后一个房就会有五，六百的现金在手。如果你食髓知味，一步步走下去，五个房在手呢？十个呢？以投资五个房来算，十年后每月有两三千钱块在手，基本生活开销可以维持，二十年后五，六千块轻而易举，南加房地产上涨是必然趋势，二十几万的本钱，吃着碗里口有余香，看着盘里心旷神怡。

做地主要从第一个出租房做起，不当三等公民的梦就可以开始，在南加当地主的档次可分为微，弱，小，中，大五个档次，
有一两个房是微，卑微不足道。
五个以下是弱，嬴弱不禁风。
十个以下是小，量小混饭吃。
五十个以下是中，中庸才自在。
五十个以上是大。大户最牛逼。

以后有机会聊聊怎样从微弱地主走向小中地主之路，跬步不休，跛鳖千里，越往下走路会越宽，不过别问我如何成大地主，没那个本事，要问去问咪姐薯爷等坛子里的富人们如何做到随心所欲。

中年有四难，考研，买房，彩票中奖，伺候丈母娘。买房当属最不难，再难也难不过考博士，中彩没有指望，有个小房才有底气对付丈母娘。

文学城老朽博客: 关于南加州房地产的前景 中篇

[url]http://blog.wenxuecity.com/myblog/68758/201511/304621.html[/url]

(2015-11-05 00:20:01)  

生孩子，明明知道痛，可却还是要生， 投资，明明知道有风险，该投还是要投。房地产和股市相比哪个风险大?和尚脑袋上的虱子，明摆在那里！但是南加州还有一个地震的话题，如果是这个原因而裹足不前就大可不必。德州，佛州隔三差五就闹一次飓风，也没见谁为此搬离。因为有地震，保险问题就要提一提，买还是不买我不能瞎出主意，我只说说我自己怎样处理这个问题。

与房屋相关的保险有,
mortgage insurance,
home insurance,liability,fire...
flood insurance,
earthquake insurance,
等等各种。

在生意的起步阶段，只要不是强迫性的，就坚决不买，有钱就投资，没那闲钱补笊篱！出了事情要钱没有，要命一条，反正是赤手空拳，白手起家，赢就身心俱泰，输也让它酣畅淋漓，赌它一把，看看不买保险能有啥古怪稀奇。路曼曼其修远兮，吾将上下而求索。 做最坏的打算，谋最好的机遇。

不得不买的没办法，比如说借的是conventional loan 没有要求就不买。FHA贷款要捆绑mortgage insurance，那只能随它去。earthquake insurance最少自付额的是$25000，费用相当贵，心里实在不乐意。 如要买便宜的，自付额从$50000起。开什么玩笑，五万块我可让个小房子平地起。保险公司雇了一帮精算师，斗不过的，医疗保险也一样，不管你选什么计划，别以为能占便宜。

南加州的地震最危险的地方是有一条san andreas fault，北从eureka起经旧金山，南下到san bernardino,palm springs，在这条线周边的地震险就贵，洛县和中北橙县离开了一定距离，保险费便宜些，橙县尔湾以南脱离了地震带，地震险最便宜。怎样证明不会发生地震?没法证明，但可以根据过去一百多年没有发生高级数的地震来划分区域，南橙县就属百年不遇大震的地区。即使在地震带上，旧金山上世纪初被摧毁过，八七年大地震把海湾大桥震毁，现在的湾区房地产还不是欣欣向荣，蒸蒸日上，为什么？因为适合人类居住。黄石公园倒是风景秀丽，见不到有人会因为害怕地震而往黄石公园周边迁移。加州房屋有着严格规定，二层以下均为木质结构，一般地震都可应付，除非地动山移。若遇到地动山移，我的小命都不知在哪里，几个有房贷的出租房谁还顾及！有关地震带以及周边房子保险费用可去查CA Earthquake authority。

当生意步入正轨，盈利到了一定程度时，交税又是个烦人问题，与其把钱奉献给山姆大爷到世界上今天打这个，明天打那个，还不如买保险给自己。我买什么保险完全根据自己所需要，不会听保险经纪胡言乱语。现在每年所有的房子保费一万多块，买了十几年，近二十万块钱如同扔进了屎坑里。保险经纪鬼蜮伎俩就是吓唬你，而从来不会讲像我的故事，橙县某个地主买了十几年的保险，花的保险费买个房子都有富裕。对我来说，保险并不是上赶着往保险公司口袋里塞钱，实在是因能扣点税的把戏而已。

经常走夜路，终于撞了鬼。两个月前因为我的出租房里空调漏水到楼下，保险终于用上一回。本来想私了，我用自己的人去修，再给他几百块，没想到那厮特别轴，属吊的一根筋，非让保险公司来瞜瞜。如此也罢，交了这么多年成千上万的保险费，该让他们的银子也往外流。保险公司真不是省油的灯，也就花个两三千块，先把楼下整的直跳脚，回过头来找我算账别想跑。一是告知这个房的保费明年就涨价，二是警告如果再发生一次将被kick out，别以为买了保险就能随便花钱，门也没有！

如果让我推荐什么保险应该买，强烈推荐炒股的人应该买份高额险，以便跳楼以后还能获赔，直接填平损失，永远立于不败之地。

还要再次强调，自住房怎么折腾都可以，保险不能不理，毕竟是是自己的一大笔财产，特别是许多人的全部家当，要避免意外事件让自己的心血付之东流。

出租房以保险的实用性来说，先要考虑liability，这只是最有可能遇到麻烦而已，即使是最有可能，几率也很低。生意起步的头几年，几乎所有房子全贷款，当时是百分之十的利率，同样是借十万来万，每月还贷数额怎能和今天相比，起码能省下几百块。所以，当时左手收租，右手还贷，如同给银行打工，盈利所剩无几。要真出了什么事，房子拿去好了，反正没有多少equity。

这么高的利息，借还是不借?我以前写过的几种赚钱方式，
1，拼体力，此乃下策。
2，有一技之长，此乃中策。
3，凭脑子，这是上策。
4，靠投资，也就是用钱去赚钱，是上上策。
5，用别人的钱去赚钱，说白了就是空手套白狼，乃最高境界。
做房地产给了你这个机会，难道视而不见，弃之如敝履，玩股票的想去银行借点钱杀奔股市，会不会有银行借给你?归根结底，南加州适合人类居住，人口增长必然吸引投资房地产者趋之若鹜。美国不论在哪里，房地产炒不起来，只能根据其客观规律。

三十年河东三十年河西，许多购房者来自神州大地，房地产的上涨可别指望广场大妈，爆发土鳖，富二阔少，贪官污吏，想把美利坚的房价哄抬托起，蚍蜉撼树谈何易！不要说外来移民起不了绝对作用，就是本地财团也不能胡作非为，强奸人意。las vegas就是典型例子，十年前的房地产可以说是如日中天，大鳄小户忙的不亦乐乎。要知道那个鬼地方根本不适合人类居住，周边土地好似取之不尽用之不竭，不出几年房价便断崖式的一泻千里，至今苦海无边，回头无路。这样的地方如果生活驻扎在当地，弄几个便宜房收收房租到也可以，若想指望房价上涨，泥牛入海无消息。很多人贪图便宜，以为几万十几万买到一个别墅而沾沾自喜，放在那里，等待时机，las vegas 哪来的时机，故人已辞黄鹤去，可又在留下来的裤裆里发现了一个金灿灿的东西，你说它是一坨屎还是一块黄泥?
(有问题可提出来，下篇共同探讨，之后便打点行装，计划出游三个月)

转贴：

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         一年一度的报税季又来了。下面介绍13个可以省税避税的项目。

1. 慈善捐款---只要是合乎资格的慈善组织，捐赠即可抵税。正规组织都能出具书面证明。一定要保存收据和感谢信作为证据。报税时，记得从捐赠金额中减去任何收到的商品和服务。

2. 房地产/个人财产税---从房屋所有权中产生的税收，如房地产和个人财产税，可以抵税。

3. 贷款利息和点数---抵押贷款债务支付的利息一般可扣除，上限为50万美元(适合单身或已婚各自报税)或100万美元(已婚合并申报)。为降低利率付的点数也可按贷款期限逐年抵税，尽管某些情况下，可一年内全部抵税。

4. 按揭保险费---如果调整后总收入(AGI)低于10万美元，按揭保险费可抵税。AGI达10万9千美元以上，不予扣除。

5. 医疗及牙科费---还未报销的医疗和牙科费用一旦达AGI的10%(另：对1951年1月2日前生的民众，标准下调为7.5%)，即可扣除。

6. 退休计划---开设退休账户，例如传统IRA，可抵税。Roth IRA由于没有放钱的上限，不能抵税。

7. 州和地方税---您可以选择扣除前一年的州和地方所得税，或所支付的销售税(在无所得税的州很管用)。

8. 求职费---只要符合国税局出版物(IRS publication)529，并大于AGI的2%，即可作为“杂项扣减”抵税。

9. 搬家费---如果你因工作调动迁徙，并且新工作离家距离比原来远至少50英里，搬家费用可抵税。详情请参阅IRS出版物521，“搬家费”。

10. 自雇费---独立承包商可扣除自我就业税的50%。一些健康保险费和退休基金费也有抵税可能。

11. 教育工作者开支---经过多年的争取，合格的教育工作者可扣除高达250美元用于购买课堂用品的未报销开支。

12. 教育开支---学费、杂费、学生贷款有的可扣除，取决于是否符合税收减免(tax credits)。

13. 健康储蓄账户(HSA)---雇员的HSA可抵税，雇主不行。详情见国税局表格8889指引。

Roth IRA

[url]http://www.investopedia.com/university/retirementplans/rothira/rothira2.asp[/url]

How can I fund A Roth IRA if my income is too high to make direct contributions?

[url]http://www.investopedia.com/ask/answers/042214/how-can-i-fund-roth-ira-if-my-income-too-high-make-direct-contributions.asp[/url]

美国居民出售在中国国内的房产，需要向IRS缴纳所得税吗？

[ZT]

一. 谁需要向美国全球纳税 ？

美国税务居民是指美国公民，绿卡持有者，或者在美国居住超过183天的人士。计算方法：今年在美国天数（至少31天）+去年在美国天数的1/3+前一年在美国天数的1/6，计算结果超过183天，即成为美国税务居民，全球收入都要在美国纳税。



虽然全球纳税听起来很吓人，但实际上，其中还有以下几条重要的原则，考虑了纳税人的利益：

+ 避免双重征税



一方面，纳税人如果就某项海外收入在海外国家缴纳了税款，那么这部分的税款可以抵扣美国的应纳税额。也就是说，在海外交的税，在美国也可以抵。另一方面，世界上大多数国家和美国也签订了双边税务协定，其中通过各种细节的征税细则来避免就同一税收的两国双重征税。

这些税务协定的优惠，在两个国家也是优先被税务局考虑的。也就是说，美国纳税人可以拿着税务协定跟海外国家要求少交税。

+ 设定海外收入免征额

美国对纳税人的海外收入设定免征额，2015年是10.08万美元。也就是在符合条件的情况下，低于10.08万美元部分是不需要再向美国政府缴纳任何税款的。但是，还是需要就海外收入进行申报。

+ 自住房税务优惠

IRS税条中对买卖自住房有税务优惠。具体是只要是在过去5年在这个房子里住满2年，作为你的主要住所，卖房的资本利得可以享受夫妻双方50万美元免税额。在海外的房产一样适用。

也就是说新移民在登陆后的前3年内，卖掉之前在国内的自住房，买卖差价的350万人民币是可以免税的。





二. 移民前的税务筹划！

最重要的是，明确自身什么时候成为美国纳税居民，在此之前的收入都不需要申报。其次，预计在中国卖房的时间安排，如果可以，可以在成为美国纳税居民之前把房子先卖了。

如果房子还想持有，那么可以再买回来，这样等下次卖房的时候，历史价格就变高了，收益就减少了。最后，处置中国很多资产都可以采用类似卖房的这种处理。

在申报海外资产时，“全球收入需要申报”不等于“全球收入都要交税”。移民美国登陆前的海外资产需要申报，无需缴税。如果这部分资产出售变现，并且增值的部分才涉及缴税。所以投资者最好在登陆美国之前做好税务规划。



另外，长期在海外工作或做生意的净收入都有免税额，即“海外收入抵税额”。例如，夫妻共同居住工作在海外超过330天，有海外收入，每人每年有最高10.08万美元海外收入免税额，也就是説，如俩人均工作，海外免税额将近20万美元。而且他们还可以从海外收入中扣除生活所需等各种费用，最高为海外免税额的30%（自雇16%），即再扣除近6万美元。


三. 在中国卖房怎么处理

首先，卖房的相关收入数据都需要如实填报在年度报税表格中。如果卖房的收益不超过海外收入免征额（2015年是10.08万美元）,则可以填Form 2555-EZ（简易版）；否则，就必须填Form 2555。这个表格和Form 1040一起交即可。如果卖房还没收到钱，或处于其他考虑，可以先交Form 2350申请推迟申报。



其次，收集在海外国家已经缴纳的税收凭证。在中国卖房的现行政策，免征个税的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。另外，中国卖房可能还有营业税、契税、印花税等。中国的税也不少。

最后，确定在美国按照Tax Credit还是Itemized Dedutible来申报。简单地将Tax Credit可以在税额中直接扣减，Itemized Dedutible则是在税前收入中扣减，然后再乘以税率得出税额。一般而言Tax Credit更好，这是因为Tax Credit直接在税额中抵扣，也即是在国外交一分税，在美国就可以少交一分税；而Itemized Dedutible则还要乘以税率，可能在国外交一分税，在美国只能少交0.5分税。

回复 148楼pp_dream 的帖子

我觉得该篇文章写的比较全面，贴上来

回复 148楼pp_dream 的帖子

我家是老实守法的那类人，在成为米弟纳税居民前，把国内的房子都卖了，呵呵，损失一大笔:Q  不过，税务干净，才能安心睡觉嘛:P 损失的米咱再努力工作挣回来:time:

回复 150楼pp_dream 的帖子

感谢PP的文章:flower: 。在美国报税是一个大问题，不像我们在国内，单位都统一代扣代缴了。
想请教一下PP，现在夫妻两个可能要来美工作三年，一方L1签证，一方L2签证且无工作。
1.今年十月来美，是否明年4月不需要进行报税？
2.有工作的一方在报税时，是否可以把在国内读大学的小孩一起作为家庭成员报税，或者说小孩有没有抵扣额？
3.在夫妻名下的国内的股票基金账户是否需要作为海外资产申报？
4.如果国内的股票基金账户没有买卖利差，是否不用交税？是否有10.08万美元的免征额？
5.平时是否需要将所有的购物单据、消费凭证都保留好，以便第二年报税用？
请PP帮忙看看，谢谢了！

回复 151楼Dino 的帖子

按我的理解和经验回答你的问题：

1/ 这个我知道，肯定是要报税的

2/ 我不知道孩子年龄是以18岁来算还是以21岁算，这个要查查的。
如果按21岁算，孩子可以算作报税成员。

3/ 4/ 你们明年四月已在美居住是纳税居民了，我理解是要申报所有海外资产。
股票有亏损，也要报税，不必补税。

我不大清楚10万美元这个免征额怎么操作。

5/ 平时消费单据不需要留存的
报税填写的是工资收入，投资收入（亏损也算，可以抵算一部分），以及所有收入。
需要留存单据的消费是用于投资的消费，比如我们投资房子做装修的费用可以抵税，我们保留费用单据。

你们到明年四月报税季买一个TurboTax基本可以搞定，实在搞不清就花钱咨询一下。

回复 152楼pp_dream 的帖子

谢谢PP的及时回复！:flower: :flower:
第一个问题，今年十月份去美国，2018年度在美居住时间没有超过180天啊（非移民非绿卡，仅是在美工作），明年4月应该不用报税的吧。报税年度是算到3月31日的吗？
另外股票账户里买进卖出，有亏有赚的，不知道如何报税，是每一笔都要报，还是算年度总盈亏？

回复 153楼Dino 的帖子

我在2011年的情况类似，我也是快到年底transferred到米弟，持H1B工作签证。L1签证和H1B签证情况在报税上是类同的。我记得旺友Kathy也有类似情况。

原则少于183天尚未成为税务居民可以不报税。报税的好处主要是为退税 （年末的那几个月工资中被扣掉的税可以拿回来一些）。而且你们要尽快设401k /HSA(health savings account)，这样可以享有整个2018年的避税额度（加起来大概有$25,000）。

而投资收益只要算在美国的这几个月发生的盈亏（不是2018年全年），算总额不必算细账。对于投资收益，比如持有股票一年以上获得收益的税率低于工资收入的税率。

总的来说，我觉得你们明年报税季要做些算术，怎么报有利还是不报更有利，算完了就知道了。明年年初公司会给每个员工发2018年的W2 form，你们可以买报税软件（每年报税季超市都会卖TurboTax），用报税软件算更清楚。


看这个链接，关于小孩怎么申报有更多些细节：
[url]http://www.meetqun.net/thread-12546-1-1.html[/url]

回复 153楼Dino 的帖子

第一年可以有first year choice，来美后按税务居民报，来美之前的海外收入不用报。

我第一年用这个，感觉还行，可以退点税。可以带上小孩（但好像不是墨西哥/加拿大籍非居民小孩不可以,记不清了:L ）。

回复 155楼kathy_tang 的帖子

比较麻烦的是要准备1040NR和1040两份税表，如果你来美国之前有美股收益之类的

谢谢PP和Kathy两位的说明，看来报税确实是个蛮复杂的东西，明年买个turbotax试试。
再次谢谢两位！:handshake :handshake :flower: :flower:

报税怎么报，区别真是很大。用了一个tax treaty，能省好几K的税。而这些东西，报税软件是不会帮你填的，一定要自己去查IRS pubs

Mega Backdoor Roth

同事给我发了两篇文章

[url]https://www.madfientist.com/after-tax-contributions/[/url]

[url]https://www.thestreet.com/story/13525152/1/forget-the-backdoor-roth-ira-here-s-how-to-sneak-35-000-a-year-into-a-roth-ira.html[/url]

出租房折旧算法，给地主们参考

[url]http://bbs.wenxuecity.com/bbs/tzlc/1303946.html[/url]


假设地税账单上你的房子价值100，000，其中地价是20，000，那么你的房子价值占总价的80%。

假设你花了197，000买房子，又付了3000律师费啥的（下面是可以包括的费用），所以你的房子总成本是200，000

Sales tax
Freight
Installation and testing
Excise taxes
Legal and accounting fees (when they must be capitalized),
Revenue stamps
Recording fees
Real estate taxes (if assumed for the seller)
You may also have to capitalize (add to basis) certain other costs related to buying or producing property.

折旧年限是27.5年

1。标准算法（一年）

200，000 x 80%（房子的成本） / 27.5 =  160，000 / 27.5

2。老朽会记的估算法是假设房子值90%，土地是10%，不管地税账单上的总价值跟土地价值的实际比例（一年）

200，000 x 90% （房子成本）/27.5 = 180,000/ 27.5

如果不是全年出租的，按每个月是1/12的比例。

回复 160楼pp_dream 的帖子

我们家也是按depreciation的思路操作的。
按照depreciation的方法操作，需要与1031方法做carry over，如果不用1031方法，则需要考虑以自住两年的方式来避税。


如果你有做小地主的想法，请参考我们趟过的路:P

家庭收入23万供不起1M的房子啊

[url]http://bbs.wenxuecity.com/bbs/znjy/4449268.html[/url]

算了一下每年：23万到手15万；

房贷：5600x12=6.7万

车贷：4500（一辆车贷款，一辆车还清）

车保险：2500

汽油费：2000

吃饭：1.2万

电话，网络，水电气费：8000

两个娃的教育/培训/daycare：5.4万

其它额外消费：5000

总共支出：15.5万

每年net：-5000

[[i] 本帖最后由 pp_dream 于 2019-2-26 01:23 编辑 [/i]]

回复 162楼pp_dream 的帖子

CA?
VA?
NY?

回复 160楼pp_dream 的帖子

这当地主当得好，还得会算帐啊，否则给税局干呢

[搬运] 买房? 租房？还是投资房？

[url]http://bbs.wenxuecity.com/bbs/tzlc/1304302.html[/url]


买房? 租房？还是投资房？
——基本开销和回报的估算、比较及研判


又到了一年一度的报税季节，虽然有 TurboTax 软件，但填写税表一直是让人头疼 不已的事情。周末朋友来聚会谈到新税法，促使我对房地产的持有、租赁、和投资做深入 的研究，进而分析房地市场和贷款利息的走势和方向。

文中的数据（住房交易价格，租赁价格，房地产税，贷款利率、抵税折扣等）取自 于网站，并综合平均）。 住房购买按 20%首付，贷款年限 30，利率 4.5%自住，5.0%投资 及 jumbo loan。 地税按低税州 （如加州、北卡、麻省等）的平均计算，取 1.35%。 HOA 和 Mello Roos 计作为零。这样，买房的开销，无论出租还是自住，基本不会比以下 的计算为好。


[attach]832735[/attach]
图一  新老税法下持有自住房需要的开销

首先用图一说明新老税法下的持有自住房需要的开销。在新税法下，自住房的开销几乎与收入无关，以蓝线表示。值得注意的是这条蓝线也表示2017年以前（老税法下）在美国收入为零的人群在自住房上的开销。

在美国收入为零的人群可能是真的贫穷也可能是巨富，后者如来自中国的二奶或影视明星。在老税法下，年收入越高的人群，在住房的支出上越低。高收入者和低收入者以同样的支出，假设每年$7万美元，分别能住的房屋是 2.0 M （棕色线上） 和 1.3 M（蓝色线上）。 当然低收入的人群也不可能住1.3 M 的房子，这样我们也就忽略了这种差异。换一种说法，如果富人和穷人同样住房价为 $50万的住宅，年薪 $20万以上的人就比年薪 $1万的人在联邦税务上有将近 $1万的优惠。

而在新税法下，消除了住房开销上的贫富差异。这在社会的公平性上来看，是一个进步。

其次图二揭示2019年初购买自住房和租房开销的比较，这是根据 ZILLOW 对加州、北卡、麻省的房价和租金的关系做出。在房价$50 万以下，购买自住房的开销轻微地低于租房的开销。$50万以上房屋的租房开销明显降低，并随房价的增长，差异幅度快速拉大。

考虑到先期的投资 -- 首付（以20%计），倘若欲收回首付的投入，房价$10万、$25万、和$50万的房子需要持有的年限分别是 5.7、14、和 74 年。现在房价$50万以上的，买房不如租房。


[attach]832736[/attach]
图二  2019年初购买自住房和租房的开销比较

图二反映的实质就是房价-租赁比 （房屋售价和一年租金的比值，英语为 Price to Rent Ratio 简称 PR ratio）的问题，通常我们接受 Trulia 设立的标准，认为：
PR ratio 在1 至 15 之间为买房优于租房；
PR ratio 在16 至 20 之间为过渡区；
PR ratio 在21 以上为租房优于买房，买房的风险增加。


将图二转换成PR ratio和房价的关系，得图三。房价-租赁比是房价的函数。

[attach]832737[/attach]
图三  2019年PR ratio 和房价的关系

[attach]832738[/attach]
图四  PR ratio 的历史观

图四为网上资料，显示1983年以来 35年的 PR ratio 以及它和经济衰退的关联。三条不同的颜色分别代表不同的统计方法和取样地点，但反应的都是价租比。其中黄线和红线是著名的经济指数 Case-Shiller Index, 分别从美国的 10个和 20个大都会取样，由标准普尔定期发布。而蓝线为联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency， 缩写FHFA）的房价数据（House Price Index， 缩写 HPI），从全美的 363个都会地区取样。


图五为专家的分析，可惜只到 2015年年中。PR ratio 只上升了 30%，专家就已感到恐慌。其实最近这一轮的房价上涨大约持续到2018年的第二季度，之后转为僵持和下行。根据我的观察，在加州的硅谷和 Central Valley, 房价从次贷危机的谷底上升了1.5倍甚至更多，而同期的房租上涨大约是30%-40%。也就是说PR ratio 上涨了约80%。从图五看，房市的泡沫直接反应在价租比上，泡沫的膨胀是经济衰退的起源，而经济衰退的终结则必然导致泡沫的破灭。

[attach]832739[/attach]
图五  专家解读PR ratio


最后再看看2019年买房做地主的收益和回报。图六、图七分别显示地主在80%贷款和全款购房下的现金流和年回报率。全款购房的年回报率即使有地税的折扣，也是在1.6%到2.1%之间。加上误差棒，也不会超过3%。如今定期存款的年利率在2.5%左右，再考到安全性和可靠性，那么全款购房用于出租不是*****就是有其他目的，比如洗钱、资金转移、或分散投资等。

贷款买投资房，即使有利息和地税的折冲，$50万以上的房子也是无利可图，只有亏损的份。$40万以下的房子每年大约会有几千美元的正现金流。年回报率在5%到15%之间。回报率并随房价的降低而升高。

[attach]832740[/attach]
图六  买房做地主的收益 --- 现金流

[attach]832741[/attach]
图七  买房做地主的收益 ---年回报率






=====================================================================

基于以上的分析，面对今天的房市（买卖交易及租赁）、利息、地税、联邦收入税，我得到这样的结论：

1、房价$50万以上的房子，买房住不如租房住；买房出租投资又不如银行利息收益。结果必然是购买者的购买意愿降低，市场房屋滞卖，房价下跌。

2、投资$50万以下，$25万以上的房子做出租，利润微薄。正如老朽说得那样，虽然是蚊子腿，也算是肉。

3、$25万以下的房子，无论投资还是自住都可以考虑，如有刚性需求，首先考虑的就是买。从另一个角度上说就是这类住房还有上涨的空间。

4、由于次贷危机，导致了2008至2012年底的超低房价和2010至2014年的超低贷款利率。经历了危机并在之中保有房屋的甚至购买了投资房的人都是那次危机的受益者，他们的持房成本要比2016年以来的入场者低了很多，因而具有更多的选择和更大的自由度。对于他们来说，2019年是投资调整和资产重组的好时机。无论自住房还是出租房他们并不急于出售，最大的可能是持观望的态度。因为出售地产而得的资金在现阶段很难找到合适的投资渠道。因此市面上的二手房的数量将不会大幅波动，而维持在一个较稳定的低水平上。

5、由于失去利息抵税的折扣，现有自住房的屋主倾向于加快还贷。因为贷款利率是持有房屋的最大开销。有些朋友主张从投资房中代出净值贷款，以还清自住房的贷款。在这里我给出平衡公式：

其中 Int(old)和 Int(new) 分别是原有自住房贷款的利率和重做投资房的净值贷款的利率 TAX rate 是个人或家庭的联邦收入税率。如果左端大于右端还是可以考虑，否则就是赔本的买卖。

6、由于 2013至 2018年的房价连续上扬，购房的门槛提高，买房自住的支出又比税改前明显增加，购房的意愿必定下降，估计自住房拥有者的比例在全美范围内都会下降。

7、相对于房价，租金近五年来的提升远远落后于房价的上涨，导致价租比（PR ratio）的不平衡。为了调整这种失衡的状态，不是房价下跌，就是租金上升，或者二者兼而有之。

8、虽然是后知后觉，但我也总算是反应了过来，以后会有更多的人逐步领悟到特朗普税改的影响。房地产市场将迎来一个三、五年的调整过程。2013至2018年初的房价爆涨将会面临回落，为了维持市场稳定， 贷款利率也不会有大幅提升。估计在未来的三五年内，利息虽有上升趋势，但继续上扬的空间也就 1%-2%的样子。

图二反映的实质就是房价-租赁比 （房屋售价和一年租金的比值，英语为 Price to Rent Ratio 简称 PR ratio）的问题，通常我们接受 Trulia 设立的标准，认为：
PR ratio 在1 至 15 之间为买房优于租房；
PR ratio 在16 至 20 之间为过渡区；
PR ratio 在21 以上为租房优于买房，买房的风险增加。

我现在租的2室apartment，租金3200，差不多大小但年龄比较老的condo大概售价$600K左右，租售比差不多15。如果是面积更大的，那租售比都大于15了，按此标准都不该买房，该等待下次崩盘:Q

回复 166楼kathy_tang 的帖子

你那里好地段的房子稀缺，有升值空间。不过你们那里房子真是太贵了，是我们乡下房价的3～4倍。

图五的波形时间轴只到2016年，2017和2018应该还是上扬，那么2019年是不是下跌？看不清。

作者对Trump税改影响的分析，我觉得靠谱，税改对房产市场的影响会逐渐显现出来。

最近看到好几篇文章（中文的英文的都有），都在说Trump税改造成需要补税:Q

我们家还没开始折腾报税，还不知道是不是比去年多补税，我看了看我的W2，各种税加起来已经扣掉近7万刀:funk:  这还没算property tax。按Trump新税法，最致命的打击是州税deduction只有一万刀:Q
新税法到底是不是给中产减税啊？？？:funk:

看四月tax return之后的数据吧，看看各州数据和全国数据，看大家什么反应。

Trump想连任，至少要给中产减税而不是增税吧？！:@

回复 169楼pp_dream 的帖子

他给超级富人减税。

我家报税快弄完了。新税法夫妻两人2万4千的额度根本不够用:Q 2018年我donate的银子也不能抵税了，那我以后是不是不抖啦？
另外，学渣超过16岁，只能拿500刀tax credit. 按我们的收入又拿不到education credits:Q :Q :Q

[ZT] 生活万万税！

[url]http://bbs.wenxuecity.com/bbs/tzlc/1323167.html[/url]

美国的退休金和退休时间，怎么计算？(ZT)

[url]http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1117298.html[/url]

回复 173楼pp_dream 的帖子

ZT:
年薪超过11万社保最高限，即平均月收入9166：
工作10年的话，退休金是1283
工作20年的话，退休金是2017
工作35年以上，退休金是2605

在美退休该拿什么医疗福利？(ZT)

[url]http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1128992.html[/url]

美国人如何为退休做准备 (ZT)

来源: 路边野花不採白不採 于 2016-01-22 10:01:22  



美国现在每天有超过一万人退休，上世纪80-90年代大陆来的第一代留学生也渐渐进入退休年龄，在为退休生活做准备。在做退休财务规划时，有几个关键的年龄需要记住，很多与退休有关的法律和规定都与这几个年龄有关。



年满50岁：如果你今年满50岁，又有工作收入 (earned income), 你投入401K、403B的钱可以再加$6000, 2015年的上限是$24,000; 如果是 IRA或Roth IRA, 则可以加$1000, 最多可以放$6500. 不论是从增加日后的退休基金还是从省税的角度，都应好好利用这一规定。

如果你每年往401K多放$5500, 15年到65岁就是8万多，再加上可能的上涨，8万多变成10万以上都是有可能的。这多出来的10万或十几万对你的退休生活不无小补。 此外，如果你配偶过世，你又伤残(disable), 满了50岁你可以开始申领social security的未亡人伤残福利, 这种福利一般是过世配偶全额退休福利的71.5%.



年满55岁：年满55岁又离职了，可以从group-sponsored 的退休计划拿钱而没有10%的罚款，这种退休计划包括Defined Benefit Plan 和Keogh等，但不包括IRA。



年满59岁半：这可能是IRS规定的最重要的年龄、也是最为人所欢迎的年龄，一旦你满了59岁半，你从退休计划中拿钱不用交10%的罚款。这种免交10%罚款的规定适用于任何退休计划，不论是qualified的退休计划如401k, IRA，还是non-qualified年金，只要你达到59岁半这一神奇的年龄，就可享受免交10%罚款的政策规定。



年满60岁：丧偶的年满60岁可以开始领取social security的遗属福利，一般是过世配偶全额退休福利的71.5%。



年满62岁：这是靠 Social Security过活的大部分美国人盼星星盼月亮的年龄，只要你满了62岁，你就可以申领socialsecurity的退休福利。当然62岁就开始领，只能领到部分福利(partial benefit), 相当于full benefit的75%。如果你不是吃了上顿没下顿，一般建议是延缓申领退休福利，因为每推迟一年，你的退休福利大概多8%，到了70岁你的退休福利不再增加。

当然什么时候开始领退休福利，除了财务因素外，还要考虑健康因素。如果你身体不好，甚至百病缠身，则应考虑早点领取social security的退休福利，原因很简单，social security没有收益人。如果你健康长寿，获到100岁，你领的social security福利可能远远大于你交的税；而如果你刚领没几年就驾鹤西归了，又没有未成年子女，你交的social security tax就归Uncle Sam了，用来给其他人发放福利.



年满65岁：可以开始Medicare，包括看医生、住院、拿药等各种保险福利，但不包括因生活不能自理而需要住到nursing home，或请人到府照顾的花费，这种花费通常要通过购买长期护理保险来cover，现在新型的人寿保险中也有包括这一部分的rider。



年满67岁：1960年以后出生的人，必须年满67岁才可以申领social security 的全额退休福利。每晚一年开始拿，退休福利多8%左右，直到70岁，退休福利不再自动增加，最多随通货膨胀率每年加一点。



年满70岁半：前文说过年满59岁半可以开始从退休计划中拿钱而无需交10%的罚款，当然你也可以不拿钱，直到70岁半，这时你就必须开始往外拿钱，IRS术语叫RMD （required minimum distribution）。这个RMD每年增加，71岁是26.5，75岁是22.9，80岁是18.7， 90岁是11.4，100岁是6.3。

举例说，你今年满71岁，你退休计划各个账户有100万，100万除以26.5，你这一年必须拿$37,735.85; 如果你满75岁，依然是100万，除以22.9，你这一年必须拿$43,668.12. 也就是说你每大一岁，你从退休账户拿的RMD百分比要多一点。算法是以你账户上一年12月31日的总额来计算。你2014年拿RMD，是以2013年12月31*****退休计划的总金额，再除以你年龄的RMD比率。如果你不拿钱，或没有拿够RMD的话，你可能会有50%的罚款。

IRS这么做，主要是为了征税，因为你不从退休计划里拿钱，IRS就征不到税。如果你满了70岁半，你开户的银行或金融机构都会给你寄表格，问你要拿多少，你可以多拿，但不可以少拿。你有10个帐号，可以只从一个帐号拿钱，但要拿够所有10个帐号总额的RMD。

如果不拿或没有拿够RMD, 国税局会有50%的罚款，够狠的！举例说，你当时各种退休账户上有100万，根据RMD你应该拿3万7，但你只拿了3万，那未拿的7千你下一年不仅要补拿，IRS可能还会罚你3500。

有两种退休计划账户不用拿RMD， 一是Roth IRA, 二是各种non-qualified 退休计划。Roth IRA 大家都知道，而non-qualified 退休计划主要是指用税后的钱买的储蓄型保险和各种年金（annuity）。年金最大的好处是延税(tax deferral), 只要不拿出来，就不用交税，拿出来时再交税。你可以拿税前的钱去买年金，如IRA 或401KRollover, 如果是用税前的钱买的年金，到了70岁半，你也要开始拿RMD。但如果是用税后的钱买的年金则不受RMD的约束，可以一直不拿钱。如果使用储蓄型保险，也可以用其制定退休计划，并且最大的好处是免税（Tax Exemption) ，所有提取出来的退休金都不需要交税。

我们乡下天暖时会看到有些老年人开跑车，还是敞篷的。
可能原因之一，要拿出退休金，不拿要被罚款。那就拿出来呗，去买敞篷跑车！:lol

我那位老头同事前几天终于退休了，71岁！71岁他不得不从他的退休账户里拿钱，否则就被罚款。他太太也快71岁了，有自己的退休账户。两个人钱多得富裕出来，他继续在公司混得不偿失，于是他终于退休了～
老头一直不肯退休是有退休恐惧症，真是不会享福的人，呵呵。

[quote]原帖由 [i]pp_dream[/i] 于 2019-4-27 04:12 发表 [url=http://ww123.net/redirect.php?goto=findpost&pid=10063400&ptid=4854195][img]http://ww123.net/images/common/back.gif[/img][/url]
ZT:
年薪超过11万社保最高限，即平均月收入9166：
工作10年的话，退休金是1283
工作20年的话，退休金是2017
工作35年以上，退休金是2605 [/quote]

对于我这类移民太晚的，非常吃亏。我现在才工作了7年半，小目标是10年。大目标至少要15年吧，工作15年后退休金还没有到2000刀。唉，如果可以，就熬20年再退休！

回复 178楼pp_dream 的帖子

哎，俺一天没在美国工作，不知道以后该咋活？钱没了，人还活着，还痴呆了

回复 179楼kelly_y_chen 的帖子

应该有好几种方法:P
1/ 配偶有social security，两人退休后都可以拿退休金，但我还没搞清楚两人拿能拿多少
2/ 哪怕50岁后开始工作，工作10年就够了
3/ 自己做一个小公司给自己缴纳social security和401K ，这样还能避税
4/ 有实力的，是不需要social security的 :victory:

推荐一个油管频道

油管push给我的，昨晚看了很久，觉得不错，推荐：跟我一起来谈钱

[url]https://www.youtube.com/channel/UC5RtC9dKUJ9noJ4C6N4XnmQ[/url]

Backdoor Roth IRA (Roth Rollover; Conversion; Transfer)

8年前刚转到这里，同事们就教导我要做Backdoor Roth IRA，我还贴过关于Backdoor Roth IRA的文章，但这么些年过去了，我一直没做。

明年我们公司给我们提供了Roth in-plan conversion, 可以直接把税后工资一部分放入Roth，总额几万。

这回我认认真真学习了一下Roth conversion，我觉得这回我是搞明白了:P

上面提到的“跟我一起来谈钱” 这个频道也讲了不少关于401/Roth/Backdoor Roth

[url]https://www.youtube.com/watch?v=l1VrDzcV3JM[/url]

[url]https://www.youtube.com/watch?v=l4i9DG9l6XQ[/url]

有一位孩子在米弟工作的旺友问过我关于孩子工资结余投资的问题。最近正好刚搞明白Roth IRA的套路。上面提到的视频也讲了不少。我也试图用白话说说。

Google一下：Roth IRA Income Limit，就会看到以下内容：
The income limit for contributing the maximum to a Roth IRA will go up by $2,000 for singles from $122,000 in 2019 to $124,000 in 2020. It will go up by $3,000 for married filing jointly from $193,000 in 2019 to $196,000 in 2020.

Google一下：Roth IRA Limit，就会看到以下内容：
The 2020 Roth and traditional IRA contribution limit is $6,000, or $7,000 if you're age 50 or older, remaining unchanged from 2019


翻译成人话说就是，如果你是单身收入低于$124000 （2020年），那么你可以在Roth IRA里放入6千刀税后收入。在Roth IRA里做投资，其收益是tax-free.

那么，如果你年收入高于12万4千刀，你是不可以直接向Roth IRA放入税后6千刀的，如果放了会被罚款的。

怎么办呢，你可以用税后收入买traditional IRA，也是6千刀。比如在E*TRADE存入6千刀，那么就打电话给E*TRADE把traditional IRA转成Roth IRA，这个就叫做Roth IRA conversion，或者叫rollover，或者叫backdoor。

记住，做conversion时，如果traditional IRA account里有earnings，那么这部分earnings是要缴税的。最简单的办法是，一放钱进入traditional IRA account，马上就转入Roth IRA，这样就不会有earnings也就不会有税了。

放入Roth IRA的银子再做投资，earnings就不用缴税了。

==========================
我如果说的有什么不对，还请大家指出来哦。

另外，视频也提到过，每年在Roth IRA and traditional IRA放入的总额是6千刀，而不是各放6千刀。

年轻小盆友一工作就开始在401和Roth IRA里放足银子，每年投资滚动起来，到60岁时应该是一笔不小的数字。

以我为例好了，工作8年，目前401K里有30万刀了；我同事工作22年，目前401K里有90万刀.
但是401K并不是一直涨，也有变成201K的时候，主要是看大势。因为是税前收入投入401K，对于以工资收入为主要收入的普通人，这是我们免税的主要途径了。

每年401K里放满了银子后，就把税后收入6千刀放入Roth IRA里，参见上面写的怎么放Roth IRA。

我准备给我家学渣也办起来，像她打工挣的那一丢丢银子，也可以买一点IRA，当然是我出钱给她买，呵呵。

这次我们公司给员工提供的after tax roth in plan conversion，真是得人心:P
这样我们除了买traditional IRA再转成Roth IRA，还可以根据公司提供的途径买几万刀Roth IRA，当然，这些都是为退休而准备的。

写了那么多，是因为我觉得在米弟生存不易，要用好每一分钱

回复 187楼pp_dream 的帖子

对的，年轻人大学毕业，工作稳定，到退休时养老基金还是可期的，何况还可以做小地主呢;P :P

回复 186楼pp_dream 的帖子

谢谢PP妈，把您搜集及琢磨出来的这些资料全部转发给我家刚刚入职的菜鸟。非常有用的信息

回复 189楼家有可爱 的帖子

还有一个millennial youtuber的频道也有点意思，这家伙叫Graham Stephan
[url]https://www.youtube.com/channel/UCV6KDgJskWaEckne5aPA0aQ/videos[/url]

回复 188楼nightingale2013 的帖子

小朋友不知道有没有时间做小地主:lol
小地主要能吃苦，任劳任怨:Q

回复 190楼pp_dream 的帖子

谢谢谢谢！我都转给他。看你的帖子很多年了，非常实用。

我查了查公司401K policy，好像pre-tax的401K没法换成其它的，除非现在就把税交了
不过从pre-tax-》traditional IRA -》 ROTH IRA，好像没有数额limit，但是得先交税:(

回复 193楼kathy_tang 的帖子

我上面说的不是从401k往IRA转。401k是免税的，而traditional IRA和ROTH IRA都是after-tax money，想转必定先交税，这个没有backdoor  

401k现在是免税，退休时提取也要按退休后收入报税。

回复 194楼pp_dream 的帖子

所以昨天看了一下，就打算不费那个心思了。没多余的钱投IRA

回复 195楼kathy_tang 的帖子

我们前几年就放了小几万在IRA，没钱。
今年没买到白菜房，可以往Roth IRA放钱了，我是超过50岁的老民工，还可以多放点。

[ZT] 商业地产和住宅的比较

[url]https://bbs.wenxuecity.com/bbs/inv-realestate/1370117.html[/url]

我做房东超过10年，住宅和商业地产都做过。看到最近投坛关于商业地产的帖子，一时兴起，想比较一下商业地产和住宅的优缺点。这里的商业地产是指的纯商业用途，不包括大于等于5个单位的公寓。

先说一下商业地产的优点。我能想到的有以下2点：

1. 管理方便。和住宅相比，商业地产的管理非常简单，房东不用掏粪。我认为这是它的最大的优点。NNN地产的房东完全可以远程投资而不需要PM。即使不是NNN，只要租约里规定租客负责小件的修理而房东只负责屋顶和结构之类的大件，房东的责任依然很有限，只要在过户之前确保大件没有问题就行。因为管理很简单，商业地产的租金收入是被动的，比较适合忙碌的双职工家庭。

2. 信息不对称。这一点既是它的优点，又是一个风险。因为信息不对称，它给懂行的人带来赚取丰厚利润的机会，但同时也给经验不足的人带来很多风险和陷阱。有些商业地产的市场资料不容易找到。比如，有些strip mall 适用的租客群比较广，可以租给保险代理，也可以租给一个小诊所，而租给诊所的租金会高于租给保险代理的租金，但是在做due diligence的时候，最多只能查到大致的市场租金，却很难查到rent by tenant category的资料。有些人口不多的小地方甚至都没有完整的市场资料。我曾经在2年多以前对一栋strip mall有兴趣，它位于加州北部的一个9万人口的城市。9万人口的城市其实并不算很小，但我却只找到非常有限的租金市场的资料。

对于个人投资者而言，和住宅相比，商业地产的缺点（包括风险）远远超过它的优点：

1. 空置的风险。这是和住宅相比最大的缺点。很少有租不出去的住宅，只有租不出去的价格，房东只要把房租降低200刀，马上会接到不少申请人的电话。但是，商业地产的出租非常耗时，尤其是办公楼和超大面积的零售物业，空置几年也不稀奇。

2. Value add 不易。商业地产的价值和租金成正比，提高租金是value add的重要手段。商业地产的租金是租约规定的。我看到过的大部分的租约都是每5年加租10%，或者每年加租2%，3%，租金上升缓慢。大幅提高租金的办法是原来的租客约满搬走之后再找新的租客，而且前提是原来的租金大大低于市价。但是，商业地产的招租不易，房东先要经历一段空置期，支付可观的经纪人代理费，新租客的装修费和提供一段时间的免租之后才能实现租金和房产价值的大幅提升。还有人先买下价格大打折扣的空置的物业，找到租客之后实现value add, 但是银行不会贷款给任何人买空置的商业地产。总之，和住宅相比，商业地产的value add难度较高，需要深的口袋和丰富的经验。

3. 贷款的风险。买独立屋投资，银行可以提供30年固定利息的贷款；但是，银行不会给商业地产贷款做30年固定，我拿到过的最好的贷款是7年固定，而且还有prepayment penalty, 贷款手续费也比住宅要高。对于single tenant的商业地产，银行贷款到期时间就是租约到期的时间。如果租客续约了，银行会做refinance; 但是如果租客约满不续了，银行会要求balloon payment。在经济不好的时候，很多single tenant的租客约满不续，导致很多房东无法还清银行贷款，房子被银行没收甚至破产。和住宅的贷款相比，商业贷款一般要求更高的首付，而且做cash out也比较难，不少银行为了控制风险，不做商业地产的cash out，除非拿出来的钱是用来做property improvement的。

和住宅相比，商业地产还受到法律法规变化的影响，利率波动的影响，租客信用等级波动的影响，科技变化的影响，租客所处的行业变化的影响，等等等等，每一点都可以单独写一篇贴子。因为时间有限，我就不细说了。

总之，和住宅相比，商业地产确实不适合所有的投资人，但也不是绝对不能碰。凡事根据自己的情况量力而行。做的好的确实可以做甩手掌柜，但是风险控制没做好的就惨了。

[ZT] 商业地产不适合大部分的小业主

[url]https://bbs.wenxuecity.com/inv-realestate/1369830.html[/url]

首先声明本人是商业地产的经纪人。商业地产的投资，我个人认为对于大部分的小业主来说，generally speaking, 是不合适的。小投资人入场商业地产，需要谨慎再谨慎！

目前市场上大部分$2M以下的商业地产，至少存在以下问题之一（或者更多）：1. 租户质量差（随时可能关门走人）2. 回报率低（麦当劳之类高质量租户，现在很多大都市的回报率在4%左右）。3. 区域人口少，或者收入低，空置风险大。

其实商业地产发投资与其他投资有一个相同的原则就是要diversify。比如你买股票不会只买单个个股一样，要分担风险，最好是不同类型的股票分别买一些。但是，如果投资人只有财力购买1个$2M以下的商业地产，承担的风险类似个股风险，风险是非常大的。如果租户到期不续约，或者租户破产走人，业主重新出租的需要的代理费，装修费都不少（如果幸运可以找到新租户），如果正好还要给地产做屋顶空调等装修，又是一比很大的费用。

对于小地方的商业地产，我给客户的建议是去考虑一下，如果它关门了，你这个空楼租给谁？有人说它经营得好好的为什么要关门？先不说大环境电商对传统商铺的冲击，其他的原因非常非常多，租户随时可能在附近或者邻村的另外一个它认为更好的地方开店，小地方建筑成本很低，开新店相比装修旧店不一定多花很多钱。事实上不少商业地产的卖点之一就是"This is a relocation store"。呵呵，你想过没有，原来的店怎么办？如果你手头有个十来个这种地产，关一个无所谓。可是如果你只有一个，你还每个月需要这个租金过日子，你怎么办？

[ZT] 相较于单户住宅，商业地产有什么优缺点？

[url]https://bbs.wenxuecity.com/inv-realestate/1367759.html[/url]

优点：

1. 运营现金流回报通常比单户住宅高。

2. 资金吸纳量大，便于集中管理。

3. 某些抗经济波动的商业地产类型（例如刚需出租公寓、高信用等级的长期净租约商业地产）比单户住宅更稳定。在上一次经济危机时，大量住户无法获得住房贷款而无法购买住宅。因此，单户住宅的市场售价下降约20%-50%。而出租公寓的租金、出租率和售价的波动要小的多。从另一方面来理解：租房需求比购房需求要“刚性”的多，租房市场比购房市场要稳定。

4. 投资某些商业地产类型，例如净租约商业地产基本无需管理。这种类型地产的租户负责物业的维护、地产税、保险等所有费用。而投资普通单户住宅无法回避管理的问题。

5. 不受外国人在美购房政策变化的影响。一些美国人民认为，外国人在加州等热点市场大量购买居民住宅，使房价迅速上升。高房价让美国本地居民无力购房，享受房主的权利。另外，有一部分外国投资者长期闲置住房，或者不懂得维护保养，有碍公共观瞻，引起社区居民的不满。当矛盾激化到一定程度，当地居民有可能会敦促政府出台政策，限制外国投资人的购房权利。

缺点：

1. 比单户住宅复杂，对投资人的专业知识要求高。

2. 除了独栋净租约物业外，管理要求比单户住宅高。

3. 除了多户出租住宅、高信用等级净租约等少数物业类型以外，商业地产对经济波动更为敏感。特别是酒店、低等级的写字楼、非刚需的商铺等，经济危机往往极大地影响租户/顾客的需求。

[ZT] "奶牛和现金“：我们在中西部收购DOLLAR GENERAL的故事

[url]https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1369793.html[/url]

自从到了投坛，发了不少理论总结的帖子。虽然自认是干货，但的确与“文学城”的“文学”两个字有些差距。所以写一个收购的真实故事，希望以此作为向大家靠拢的基点。

收购的对象是在威斯康辛州的小镇CASHTON新建的DOLLAR GENERAL 店。之所以在威斯康辛州，是因为这是我在美国的故乡。我相信我们旅居美国的华人，除了中国的家乡之外，在美国也同样一个称为家乡的地方，一个开始人生新的篇章的地方。



威斯康辛的自然环境非常优越。有许多湖泊和绿地。据说，所有的湖泊都是冰川融化形成的。经济方面，最有名的是它的奶制品。制作工艺应该是从德国、瑞士和北欧的后裔传过来的。但威斯康辛除了农业之外，还有不少高附加值的制造业和金融保险产业。例如大家熟悉的GE HEALTHCARE, ROCKWELL AUTOMATION, SC JOHNSON, HONEYWELL，NORTHWEST MUTUAL， MANPOWER， EPIC， 等等。所以，这个州和大湖区的其他州相比，经济形态相对更加多元化一些。



之所以选择DOLLAR GENERAL这个租户。是因为它的信用等级很高，是BBB。而且所有的店都是总公司的信用担保，不像许多其他的便利店和快餐店，差不多都是加盟店。加盟店的财务稳定性会差一些。

DOLLAR GENERAL是美国最大的廉价微型超市。卖的东西就像一个缩小版的WALMART。排名FORTUNE 500的123名。全美一共有15000多家。它从美国的东南部TENNESSEE起家。逐步发展到全美国。DOLLAR GENERAL通常在小镇或者大都市的远郊区选址。服务的对象是中低收入群体。因为价格低廉，DOLLAR GENERAL在上一次的经济危机中迅速壮大。他们的价格和偏远的地段，往往让AMAZON无法竞争。因此，DOLLAR GENERAL是一个抗经济危机，抗网购的好的NICHE。

这个DOLLAR GENERAL的投资是一个NNN的投资。DOLLAR GENERAL作为租户，负责所有的维修维护、保险、地产税、甚至翻新。作为投资者，只要负责收租金，不用做任何的管理，也不用担心维修维护成本的增加。租约长达15年，之后有4个5年的延展期。租户可以选择是否延期。由于租户的信用等级很高，基本面很强，15年内违约的风险几乎没有。唯一的风险是15年后是否会续约。

DOLLAR GENERAL这几年扩张得很厉害。尤其是在南部、东南部、和五大湖区的东部。扩张太厉害的地方，将来不续约的可能性就会高。同样在大湖区，MICHIGAN有511个店，而WISCONSIN只有169个。所以，在MICHIGAN新开的店，往往地段没有WISCONSIN的好。15年后关张的可能性也大一些。



我们也问了WISCONSIN专门做DOLLAR GENERAL的朋友E。E原先是做APARTMENTS的，后来嫌管理租户烦，把APARTMENTS全都卖了。买了好多个DOLLAR GENERAL。他买的有许多是租约快到期的。回报很高。据他说，所有的租约都延期了。整个WISCONSIN，他也只听说只有几个没有延期。E是WISCONSIN本地人，DOLLAR GENERAL的实战经验非常多。我们在外州，还是投一些长租约，回报低一些的踏实。

我们也查了DOLLAR GENERAL的年报。SAME STORE SALES的数据很好。每年的销售额都有2-4%的增长。每尺销售额231美金，每尺租金10美金，租金支出的占比合理。





因为要找到租约最长的DOLLAR GENERAL， 我们就找到了不少新建在建的项目。DOLLAR GENERAL的开发商，往往和DOLLAR GENERAL有很好的关系。一下次建几十个。我们找到了这位开发商，把他的项目按照地点、价格、人口数量、人口增长、人均收入等参数统统在EXCEL上列了表格作比较。把每个小镇的经济形态和人口趋势做了分析。

CASHTON是我们的选择之一。整个小镇没有别的DOLLAR 店。小镇的领头行业是奶制品加工。美国著名的牛奶品牌ORGANIC VALLEY的总部就在附近。几年前，总部大楼发生火灾。后来ORGANIC VALLEY在CASHTON新建了办公楼和DISTRIBUTION CENTER。因为这个原因，CASHTON的经济得到了很大的提升。



整个CASHTON除了DOLLAR GENERAL之外，只有一个加油站便利超市。只有3000尺左右，在小镇的老街。而小镇新一些的设施和居民区，都在老街外的区域。所以，我们觉得这个小镇的人口可以支持这两个店。DOLLAR GENERAL的价格和原来的商店相比，也更有竞争力。



真正让我们决定下来的还是这个DOLLAR GENERAL的地段。这个地段处在贯穿小镇的东西向动脉的大路上。老街在镇子的东侧，而新建的ORGANIC VALLEY的办公和DISTRIBUTION设施，在小镇的西南角。小镇的发展也会往ORGANIC VALLEY的方向发展。



紧挨着DOLLAR GENERAL的西侧，是小镇的医疗中心。东侧是小镇的小学、教会和高中。南侧，是运动中心。北面是居民区。我们相信，学校、医院、教会都是很难搬走的。他们会几十年一直存在下去。他们的存在，是对我们这个地段非常好的一个背书。也是将来DOLLAR GENERAL续约的 一个很好的SIGN. 万一不续约，我们相信这个地方也可以改造租给别的商家。

小镇的名字， CASHTON也让我们感到很吉利。CASH是现金，TON是TOWN的意思。加上出奶牛。完全符合我们追求CASH FLOW的投资目标。100多万的投资，每年7%， 15年的安全回报。这样15年还本之后，额外的收入就都是净挣的。不是大奶牛，算是安全稳定产出的小奶牛吧。

最近城头的地产投资者们在谈论商业地产投资利弊，可能是有人忽悠投资商业地产。
以上贴了我觉得很有意思的几篇文章。

11 'Amazon-proof' businesses that are defying the retail apocalypse

[url]https://www.businessinsider.com/businesses-safe-from-amazon-threat-2017-10[/url]

回复 202楼pp_dream 的帖子

Here are 11 industries that they say are the least likely to be threatened by Amazon anytime soon.

1/ Gyms

2/ Super-value retailers
such as Costco, Walmart, Ross Stores, and T.J. Maxx have "Un-Amazon-Able qualities."

3/ Super-premium luxury
Tiffany, Sotheby's, and LVMH, also known as Louis Vuitton SE

4/ Dollar stores

5/ Auto parts

6/ Home furnishings

7/ Beauty
such as Sephora have the advantage of brick-and-mortar locations where customers can try different products before choosing their favorite.

8/ Grocery stores

9/ Consumer staples

10/ Media/Cable/Telecommunications

11/ Home improvement

回复 203楼pp_dream 的帖子

#6/ Home furnishings
家具商品的中档低档类也受网购冲击，wayfair等直接让一些中低档家具店关张。

Protecting Yourself as a Landlord - Part I

by Robert Locke, RMP, MPM

Every business brings with it a list of risks that the owner needs to manage. Some can be addressed through careful business practices while others need the help of an outside insurance company. Owning a rental property is probably one of the higher liability businesses you can get into, so pay close attention to the risks that come with it. Being a landlord exposes you to lots of risks and careful planning. The right insurance is required to prevent these risks from taking you out.

The first, and cheapest line of defense in protecting yourself from the liabilities of the landlord business is never title your property in your own name. This may surprise some landlords but with county deed records online, any tenant, lawyer, neighbor or in-law can find out who owns a property and who’s name to list as the defendant in a legal action. The public nature of real estate makes it easy to make a claim, file a legal action, and make you prove you don’t owe them something. Suing people has become an American pastime and fortunes have been lost by many because they have left their name on their deed records and made themselves an easy target.

Through the use of LLC’s, Land Trusts, spouse’s maiden name (and other title holding strategies) you can make the question of who owns the property a real challenge, even for the trained hunter. Making it hard to know who to sue is half the battle of protecting yourself against flaky litigation.

The second major strategy you should always use to protect your assets from the risks of owning rentals is to manage them through someone else. By setting up your own management business (preferably an LLC that you own) or hiring a professional property manager, you establish another layer of protection between you and your litigious tenant. You never want to manage a rental property as the owner. Always manage as the property manager for the management company. This creates distance and protections between you and the one who wants what you have (tenants and their lawyers).

After you have structured your title and management strategies properly you should then look to insurances for more protection. There are several levels of insurance to consider.

The next article will cover the most important type “the Landlord casualty insurance policy.”

part 2

In the first article on this topic of "protecting the landlord" we established that the first protection for the owner of a rental property was to get the property out of your name into a trust or LLC. Keeping title in your name paints too big a target on your back and a little effort cam shrink that target substantially.

The second step was to never manage in your own name. Always have a property manager (a business) between you and the tenant, even if it's an LLC you set up to do the managing. This is a critical step in the process of protecting any landlord and should never be ignored.

Note: Over our 30 year history of professionally managing rentals we have managed for over 3,000 owners and have never had one them named in a legal action by a tenant. I have personally owned and managed over 150 houses and have never been named in a legal action. Stop managing rentals in your personal name

After these important steps have been taken look to "knowing the law and practicing good property management" to protect yourself from the big risks of landlording. This may raise some eyebrows but trust me when I say the biggest protection for rental property owners is not insurance because insurance does not protect you from most of the risks of being a landlord, but rather following the laws and intelligent management. Most of the risks (expensive fist fights) come from reckless inexperienced managers that don't know what they are doing. It is never the house fire, burst water heater, missing roofs and burst water pipes that creates the risks in landlording. It's the lost rent of an extended vacancy; the lost rent during a strung out eviction; the inability to collect rent while the tenant plays you in court and the costs of skips or abandonment. The big risks of landlording rests in building your management practices out of the law and having good tenant selection practices, aggressive rent collection policies, consistent maintenance responses, strong leases and the commitment to enforcing them consistently. The days of managing a rental by the seat of your pants, making decisions based on the hairs on the back of your neck, intuition, and rules of thumb are long gone.

The courts are filled with brawls between landlords and their tenants and are, for the most part, the result of owners not knowing what they were doing. It astounds me how many small landlords (and licensed managers) I meet who have never read the laws that govern their business.

Here are just a few to make a study of:

Federal and State Discrimination laws
Refuse to rent to someone for the wrong reason and you could go to jail and not collect $200. These laws apply to every landlord not just licensed agents.

Federal fair credit reporting act
Failing to handle their credit information correctly can get you into real trouble with the FTC. Sending the adverse action letter when you turn someone down is mandatory for anyone using credit to make business judgements, including private and licensed landlords.

Federal red flag rules
These laws regulate how you are to protect the privacy issues of your tenants' credit, employment and other information. Better read it closely before you send your HOA their personal information.

Americans with disabilities act
These laws mandate that you adapt the property when needed to accommodate handicapped people and let them have comfort animals even though you do not allow pets.

State landlord tenant laws
Every state has special laws that require landlords to handle certain management issues by the book and generally carry severe penalties when you don't. They address such things as move in/out inspections, holding of security deposits, maintaining habitability, appliance repairs, evictions and so on. These are the laws your state legislature laid out to limit abuses by rogue landlords who try to take advantage of naive tenants.

Many naive landlords think these laws only govern licensed professional landlords. Not so. They govern anyone managing a rental property no matter the rent, location, size or type.

I think the problem of ignoring the law is exaggerated by the mistake rental property owners make thinking that it's just a rental house and not really a business. You would be wrong. The day you convert home sweet home to a rental you change it into a commercial enterprise and as such you become subject a number of laws that judges will use to access your behavior with the tenant and property. Not embracing this reality can cause you a lot of pain and money.

If you're collecting rent, these laws apply to you. To make this worse, judges think the landlord (not the tenant) should know these laws and follow them. Usually it's not the tenant that is doing the abusing but the landlord. Judges are out to protect tenants against cruel or abusive landlords. Their assumption is that wealthy real estate barrons (your title when you're in court) not the tenant, should know what the laws are and structure and manage the property by them. Landlords are expected to know the laws. Tenants are not a protected class, but in court they are the favored class if landlords are abusing them in the eyes of the judge. Manage by the book and put the law on your side.

Protecting your self as a rental property owner is a layering process. Like asset protection it's a lot of little steps you take to build that all important fortress of protection between you and the litigation that comes with owing this type of asset. In the next article we address how insurance can be used to help build this fortress

Part 3

In the first two articles we suggested that the big picture in protecting yourself as a landlord is a layering process you accomplish over time, not something you do today.  It starts with “getting title out of your name” to create anonymity and become harder to identify as the owner. Next we said to “manage through an entity (preferably an LLC) instead of managing in your name.” This adds another layer to protecting your personal assets from the liabilities of owning a rental. Lastly we suggested “manage your properties by-the-book” as it relates to the laws that govern the landlord/tenant business so you’re on good ground when things go badly. Follow these simple rules and you’re over half way to having the best model to protect yourself as a landlord.

By following these guidelines we have managed 7,000 tenants over 30 years and have only had five law suits, none of which cost over $5,000 to settle and none got in front of a judge. This last article addresses the insurance you should set up to protect yourself, and your personal assets, from the liabilities of being a rental property owner.  

The first, and cheapest, insurance defense is a good Landlord Policy. Landlord policies (like home owner policies) cover property damage as well as liability risks. Many insurance companies have gotten out of the landlord business because of their heavy losses and you may not be able to get one from your current carrier. Many companies require you have your auto and home with them before they will issue a landlord policy. Securing a good landlord policy is getting harder every year as companies are more timid than ever regarding properties held in LLC’s, Land Trusts, Corporations and other slippery title holding strategies. Some have limits on how many they will insure while others require you have a professional manager in place before they insure the property.
  
Here are some things to consider when you buy a landlord policy:






Make sure your policy has an All Risks Provision.

Basic landlord policies only cover natural disasters (fire, windstorms, tornadoes, and floods). This may not be sufficient coverage. A policy with an All Risks Provision expands basic coverage to include such things as theft, vandalism, and malicious mischief. If you have this coverage it will pay for the damages caused by an angry teenager spray-painting the kitchen black to get back at his parents (malicious mischief), or the cost of a tenant taking your refrigerator when they move out (theft) or when it’s broken into while vacant (vandalism) . It’s often part of the policy, or can be added through a cheap rider, but it’s a must. Make sure your policy has an All Risks Coverage.
Many landlord policies reduce (or cancel) coverage if the property is vacant more than 30 days.
Make sure you know what the premium changes to (or what the coverage reduces to) during a vacancy. They won’t call you and ask if it’s vacant, they’ll just deny coverage when it burns down during a vacancy.  You can buy “vacant property insurance” but it’s pricey. You can pay by the month or by the quarter and get a refund when it becomes occupied. Read the fine print carefully because insurance sales agents don’t always know what the vacancy terms are.
Make sure your policy has a Loss of Rents Provision.
A Loss of Rents Provision means if the house burns down, the insurance company will continue paying you rent until the house is back in rent-ready condition. Without this provision you will be carrying your own mortgage during the restoration period.
Increase your liability coverage limits.
Basic liability coverage on a landlord policy is typically $300,000. In today’s litigious world you need a lot more than that. Most companies offer $500,000 or $1,000,000 for pennies in additional premium. Typically it costs $20 to $30 per year to raise your coverage to $500,000. This is too cheap to pass up.
Make sure your property manager is covered.
Most management agreements require the manager’s name be added as an “additional insured” for the purpose of liability. If a house burns down and a lawsuit develops over wrongful death, your insurance carrier will cover you and your property manager. In most cases it costs nothing to add them to the policy. You can add your manager through an endorsement if the language in the policy does not automatically cover them. Bottom line is: make sure your property manager is covered. It’s a standard practice in the industry and generally costs you nothing.
Shop around for good coverage.
Like any other insurance there is good coverage, and not so good coverage. Our experience shows that companies change their policies on a regular basis and what was good three years ago isn’t necessarily good today. It’s a moving target so keep on eye on it.
Consider a Personal Umbrella Liability policy.
You should always carry a Personal Umbrella Liability policy whether you own rentals or not. Consider at least $1,000,000 policy because the premiums are cheap. It covers your home, your car, your boat, your RV, your big wheel and your iPod. It is inexpensive (under $300 a year) and the day may come when you wish you had it. Personal Umbrella Liability policies are generally good until you reach three or four rentals, then they cut out and your coverage is zero.
Consider a Commercial Umbrella Liability policy.
Here is the problem. After you buy your fourth or fifth rental property your personal umbrella policy becomes void as to your rentals. The company just stops covering you the day you buy your next property (every company has their own formula). They won’t call you and ask “how many do you have?” they just deny coverage when there’s a claim. The Personal Umbrella Policy has low limits of coverage for rental houses so read the fine print and keep a good count on how many you have.
A Commercial Umbrella Policy is not expensive and covers everything you own without limits. When you buy such a policy you get to list everything you want covered so there is no mistake as to claims. It’s called a “schedule of coverage” and it’s your way of identifying all you have and make sure it’s all covered under the policy including your 20 rentals. At every renewal date you get to review the schedule and make sure you add whatever you bought (or sold) in the past year.

Bulk Coverages
For the ambitious investor with 20 or 100 rentals there are companies that will insure them all under one policy and give you the opportunity to add and drop properties as you go. Generally they are economical but don’t offer extended coverages (All Risk Provisions) or high liability coverages, so keep that Commercial Umbrella Policy in place.
Protecting yourself (and your personal assets) from the risks of being a landlord is not difficult but it does take some forethought and purposeful planning. Don’t just get some insurance and think you’re on safe ground. The more properties you own, and the longer you’re a landlord, the greater the chances that you’ll become involved in some kind of litigation with a tenant and you’ll be glad you had a plan. You’re only one law suit away from loosing it all because the landlord/tenant business is unforgiving and can snatch everything you own if you’re not careful to protect yourself.