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房产交易中的烦心事，请各位高人帮忙出下主意吧

我去年底卖房子时，因下家他们想急着装修，想做前期工作，就签订了补充协议，上有一条说我们先把钥匙给他们，他们承诺过户前不装修，不换锁。而且在2010-12-30交契税时，又让他们确认的没装修这个事，下家又签字承诺了。
谁知杯具了，我1月1日去看我的房子时，有三个工人在装修，两个卫生间，厨房全敲干净，阳台的门窗已不知去向，厨房的墙也没了，在风大干燥的日子里，没窗没墙，是多大的事故隐患啊。我去问小区物业，装修公司于2010-12-27已和物业签订装修的合同书了，我打电话给下家，她说她也不知道工人已开始了。
我想问题很严重了，承诺两次都做不到的事，想他们没有契约精神，过户了后我的余款还不知能正常到账否，所以写了个补充协议，想让他们把余款给我时同时去过户，贷款可以发放到他们账上，但他们说筹不到这笔钱，装修期间的责任可以承担。我想算了，就让他们写个东西吧，如果贷款不能及时发放，导致交易不成功，由他们承担违约责任，让我的房子恢复原样。谁知他们写的东西只字不提责任，也不提装修期间的水电煤之类的，只说要是过户不成功，他们恢复房子原样。
他们打电话时很诚恳，但到了写下来了，就什么也没有，也不能说他们故意要违反合同啊什么的，但是由于他们的无意，许多意外他们不能掌控，我对于能否收到余款真的没有把握。
我该怎么办啊，怎样保障我的余款收到啊，我可以问他们要违约金，这种情况可以不卖吗，实在太崩溃了。

[[i] 本帖最后由 caima 于 2011-1-4 15:16 编辑 [/i]].

下家这样做也能理解，估计他们是想快点入住，只是你当时太好说话了，给了房子钥匙，现在下家契税也交了，房子也装修了。下家是铁定要这个房子的。

关键问题是：现在下家的贷款申批了结束了嘛？还是批了只差银行没放款。如果批了，银行是肯定放到你账上的，只是放款时间问题，因为之前贷款合同都是双方确认的。所以你倒不必担心收不到余款。
如果你提出不交易，你违约承担20%房价。
不过，装修期间的水电煤--这个双方是要明确的。.

回复 2#hq2005831 的帖子

他先违约了，没有按协议，我还要承担违约责任？
银行的批贷款和放贷款是两个部门的，放款会有很多细节问题，而且他们买了假的离婚证的，万一查出来，是不是要黄了啊？.

回复 3#caima 的帖子

还有这一出事啊，那你要咨询专业律师了！.

你们有没有与下家在房产交易中心办了过户手续呀？
一般合同上都有注明的：如果贷款贷不出来的话，下家是以现金方式支付的。.

LZ别着急，与当初的中介商量一下。.

回复 5#雪国 的帖子

我还未过户，想过户是最后一件我们可以掌控的事情了。
当初我真是太好心了，他们说他们没钱的，如果贷款贷不出来的话，就取消本次交易，想反正我也没什么损失就同意了，没想到来这么一出。
我们没让中介做，省钱生出麻烦了。.

回复 3#caima 的帖子

理论上不会因为有了贷款合同，交易中心才可以过户，等于银行认同同意发放贷款，贷款合同就是凭证，一旦有了贷款合同过户后是肯定放款的，就是时间问题。.

下家的贷款合同出来了吗？贷款合同下来后，就可以去过户了（同时付尾款）。下家拿到产证，并把他项权证交到银行，银行才会放款。.

已经向房产交易中心交件了吧，确切讲，正在过户中，至于能否贷款，对方能否支付，那是对合同履行的细节，我认为不用太担心。.

回复 10#齐齐妈妈(律师) 的帖子

还没有交件。因为我认为他们没有契约精神，所以本来不需太担心的事，变成了不可控的。他们说贷款放不下来，不是他们故意为之，所以不承担赔偿责任。但就算是不故意，我变成了有损失了。
我这样理解对吗？.