我爱小刺猬 2009-5-20 22:50
沪买学区房当心山寨版 没有最好只有最合适(转贴)
买房只是必要条件
学区房，说白了就是“名牌中小学周边能够对口入学的住宅”。春节后，学区房成交量持续攀升，原因是不少家长赶在四五月之前在名校招生的对应小区内落户。要提醒的是，学区房往往对户籍、时间等有着详细规定。比如华师大附小对口的曹家
巷小区，不少中介表示，购买该小区1-15号的房源，就可上华师大附小。但知情人士透露，1-15号房源是轮号的，比如今年1-5号的户口能上，明年6-10号的户口能上，后年11—15号的才能上。 “即使买了1-15号的房源，也不能保证能上华师大附小。如果没轮上号，只有再找关系。 ”静安一师附小对口的四和花园，除了买房要求之外，还要求同时有大人和小孩的户口。其中，小孩户口要求满一年。大人如果是父亲或母亲，户口也要满一年；如果是爷爷或奶奶，户口则要满两年。
不少中介私下表示：“学区房只是必要条件，不是充分条件。买了学区房不能保证进名校，但不买肯定进不了。 ”
背后“花头”还有很多
除了许多“台面条件”外，学区房还有不少“台下条件”。一位在某区重点小学任教多年的教师透露，学区房是个卖点，但并不保进保出。如果这样操作，校舍、师资、设备将难以承受，所以学校每年都要对所在辖区的新生摸排登记，根据生源情况指定电脑派号、摇号、轮号等，以控制生源数。因为学校创出牌子以后要面临升学压力，引进的师资薪水要高于普通学校，加上添置校舍、设备等花费，怎么办？羊毛出在羊身上，只能“把路弄窄”，这样学校才能不断有“活力”。
比如某重点小学以某条马路为界，南边的可以进，北边的不能进，要进必须付赞助费，而且赞助费还属“三无产品”：无收据、无发票、无协议。因为教育主管部门规定不能收赞助费，不好留下证据，只能“周瑜打黄盖”，彼此心照不宣。
最新计划尚未公布
如今不少中介卖房时，都很肯定地答复你，可以上某某名校。值得提醒的是，各区今年的小学和初中招生计划尚未公布，各校对口入学的住宅小区会随着招生计划数与地段生源数的变化而存在变数，不会每年都“铁板一块”。往年的招生计划，仅供参考。另外，有些中介人员对学区招生情况一知半解，还有些为了拉生意知道了实情也不向购房者说明。购房者仅凭一面之词，就容易买到“山寨版学区房”。
记者近日询问相关中介、教育部门和学校，总结出以下三点，便于您找到满意的学区房：
第一步，根据自身的资金实力和还贷能力确定购房预算。一般来说，名校学区内房源主要有次新房和老工房。资金实力雄厚的家长可以将改善需求和学区房需求结合，购买较大的中高档次新房，举家搬迁至学校附近，孩子既能就近入学，又能改善住房条件。要提醒的是，如果是卖掉现有住房置换学区房，牵涉到先卖后买两个步骤，最好预留出足够的时间，避免因为某一环节出意外，延误户口迁入而影响孩子入学。
还有一类家长不打算举家搬迁，资金预算也较低，可以选择购买学区内的小面积老工房，只把家庭人员的户口迁入，再将房屋出租。不管购买什么房源，都要问清楚户口对应什么居委会，再向学校招生部门或教育局负责招生的部门咨询，确定是中意小学对口居委会的，再出手购买。
第二步，充分考虑各种可变因素。各名牌小学和初中招生简章每年都有些细微变化，而每年报考人数众多，学校招生名额有限，有的学校不得不提高门槛。例如，教育部门原则上规定，只要户口是在报名之前迁入对应学区就可入学，但是学校在具体操作时对户口迁入年限提高了要求。有的小学2007年进行筛选时，规定家庭户口迁入学区要满两年；2008年再次将这一标准提高到三年。这样一来，2006年购入的学区房就成了鸡肋。
第三步，适当考虑对口中学。考什么样的大学，高中很重要；考什么样的高中，初中很重要。而现在小学升初中也是对口的，一定就是九年。因此，不仅要考虑学区房对应的小学，也要适当考虑对口中学的实力，再做决定。.