SimbaMM 2007-12-17 21:08
转载：买房怎能比得上租房?
[size=6][color=red]黄祖斌的BLOG[/color][/size]
12月15日晚十点，东方电视台新闻娱乐频道的《陈蓉博客》节目的话题是“买房还是租房”，上海《理财周刊》的黄罗维，《第一财经》日报的温喜庆及我参加了这个节目。这个节目是一个月前拍的，当时拍的时候用了一个半小时左右，最后把一些不必要的内容删除。总体上讲，节目的工作人员还是很有专业素质的，对这个节目我是比较满意的，就是感觉自己形象不太好，对不起电视观众。
本来我参加这个节目做了四张表，其中节目中只提到一张表格，而且没有说清楚。节目时间比较短，也不可能把很多问题讲清楚。所以本文以予详细说明之：
在去年10月9日至10月13日的一星期中，记录电视中一组房子的售价与租金数据，如下表：
[table][tr][td=1,1,84]建筑面积（平米）
[/td][td=1,1,68]单价（元/平米）
[/td][td=1,1,83]总价（万元）
[/td][td=1,1,84]租金（元/月）
[/td][td=1,1,84]位置
[/td][td=1,1,60]状况
[/td][td=1,1,96]年租金与房价比
[/td][/tr][tr][td=1,1,84]128
[/td][td=1,1,68]19000
[/td][td=1,1,83]243.2
[/td][td=1,1,84]9000
[/td][td=1,1,84]
[/td][td=1,1,60]
[/td][td=1,1,96]4.44%
[/td][/tr][tr][td=1,1,84]69
[/td][td=1,1,68]11000
[/td][td=1,1,83]75.9
[/td][td=1,1,84]2500
[/td][td=1,1,84]虹桥路
[/td][td=1,1,60]
[/td][td=1,1,96]3.95%
[/td][/tr][tr][td=1,1,84]142
[/td][td=1,1,68]8500
[/td][td=1,1,83]120.7
[/td][td=1,1,84]3500
[/td][td=1,1,84]
[/td][td=1,1,60]
[/td][td=1,1,96]3.485%
[/td][/tr][tr][td=1,1,84]143
[/td][td=1,1,68]15500
[/td][td=1,1,83]221.65
[/td][td=1,1,84]4000
[/td][td=1,1,84]虬江路
[/td][td=1,1,60]
[/td][td=1,1,96]2.17%
[/td][/tr][tr][td=1,1,84]90.21
[/td][td=1,1,68]7800
[/td][td=1,1,83]70.36
[/td][td=1,1,84]1400
[/td][td=1,1,84]宝山区
[/td][td=1,1,60]毛坏
[/td][td=1,1,96]2.39%
[/td][/tr][tr][td=1,1,84]100
[/td][td=1,1,68]8500
[/td][td=1,1,83]85
[/td][td=1,1,84]2300
[/td][td=1,1,84]
[/td][td=1,1,60]
[/td][td=1,1,96]3.25%
[/td][/tr][tr][td=1,1,84]70.6
[/td][td=1,1,68]9500
[/td][td=1,1,83]67.07
[/td][td=1,1,84]1800
[/td][td=1,1,84]龙吴路
[/td][td=1,1,60]
[/td][td=1,1,96]3.22%
[/td][/tr][tr][td=1,1,84]86.94
[/td][td=1,1,68]7000
[/td][td=1,1,83]60.86
[/td][td=1,1,84]1000
[/td][td=1,1,84]
[/td][td=1,1,60]毛坏
[/td][td=1,1,96]1.97%
[/td][/tr][tr][td=1,1,84]145
[/td][td=1,1,68]9500
[/td][td=1,1,83]137.75
[/td][td=1,1,84]3500
[/td][td=1,1,84]闵行区
[/td][td=1,1,60]
[/td][td=1,1,96]3.05%
[/td][/tr][tr][td=1,1,84]155
[/td][td=1,1,68]16000
[/td][td=1,1,83]248
[/td][td=1,1,84]6000
[/td][td=1,1,84]凯旋路
[/td][td=1,1,60]
[/td][td=1,1,96]2.90%
[/td][/tr][tr][td=1,1,84]98
[/td][td=1,1,68]10000
[/td][td=1,1,83]98
[/td][td=1,1,84]1500
[/td][td=1,1,84]中山北二路
[/td][td=1,1,60]毛坏
[/td][td=1,1,96]1..84%
[/td][/tr][tr][td=1,1,84]148
[/td][td=1,1,68]10000
[/td][td=1,1,83]148
[/td][td=1,1,84]2500
[/td][td=1,1,84]杨浦区
[/td][td=1,1,60]普装
[/td][td=1,1,96]2.03%
[/td][/tr][/table]
根据这个表格，房子出租的租金年回报率的简单算术平均数为2.89%。考虑到今年上海的房价涨幅较大（自然高于统计数据公布的幅度），一年过去了，这个数据只低不高。而我平时一听别人租房和买房，首先就关注他们的房子的房价及年租金。事实上我在电视中说的没有一两千万就不要买房的观点，生活中很多人就是这样做的，我认识一个长春人，6年前到上海用区区几十万，没有买房，而是办了企业，现在他的股份可以值到1000万，另有数百万元的股票，他就是租房，每月租金8000元，这套房子市价450万元，算下来租金回报仍不到3%。这个2.89%在我的多张表格中都要用到。
以下是买房或租房，买房或投资等多个角度的对比：
[b] 1、 [/b][b]投资股市和房产的区别。[/b]
央视二套每周有一期《理财教室》节目，其中中信建设证券的张昕帆有一次讲课提到：美国100年以来，房产每年的复合增值是6%，而美国股市指数的复合增长是10.98%。所以股市收益从长期来看，一定比房产更有价值。假如有100万，买入房产和股票，分别每年涨6%和10%，区别如下表
[table][tr][td=1,1,91]时间
[/td][td=1,1,108]6%（房产）
[/td][td=1,1,144]10%（股票）
[/td][td=1,1,225]差额
[/td][/tr][tr][td=1,1,91]5年
[/td][td=1,1,108]134
[/td][td=1,1,144]161
[/td][td=1,1,225]27 年均5.4万
[/td][/tr][tr][td=1,1,91]10年
[/td][td=1,1,108]179
[/td][td=1,1,144]259
[/td][td=1,1,225]80 年均 8万
[/td][/tr][tr][td=1,1,91]20年
[/td][td=1,1,108]320
[/td][td=1,1,144]672
[/td][td=1,1,225]352 年均17.6万
[/td][/tr][/table]
看看，时间越长，差距越大，20年内，每年持有股票比持有房产要多出17万多，17万对于绝大多数人，一年是根本花不完的，对我来说，能用八到十年了。即使是五年，每年持有股票也比持有房产多出5万多。要知道，前一段时间中国社科院公布的白领收入的标准，在上海月薪也就是5500元左右。就是因为选择股票，就比买入房产多出相当于一个白领一年到头累死累活，250个左右的工作日每天化2小时的交通时间，才能挣来的钱，还不算因此发生的交通费、通迅费、学历贬值、身体折旧，及房租，当年为取得工作的资格发生的教育费用等所有的成本。
我可没有说股市每年象这两年那样涨100%,其中深圳股指从1990年到2006年11月,就是每年涨10%左右.
2、100万元的房子不同首付的损失
以下是买100万元房子和选择租这套房子的区别，投资方式是最保守的一年期银行存款（扣除5%的利息税）。
计算公式是：因选择买房而损失的存款利息+付出的贷款利息 – 年租金
[table][tr][td=1,1,115]首付比例
[/td][td=1,1,108]年租金
[/td][td=1,1,108]贷款利息
[/td][td=1,1,120]存款利息损失
[/td][td=1,1,108]损失
[/td][/tr][tr][td=1,1,115]十成
[/td][td=1,1,108]28900
[/td][td=1,1,108]0
[/td][td=1,1,120]36765
[/td][td=1,1,108]7865
[/td][/tr][tr][td=1,1,115]七成
[/td][td=1,1,108]28900
[/td][td=1,1,108]19966
[/td][td=1,1,120]25735
[/td][td=1,1,108]16801
[/td][/tr][tr][td=1,1,115]五成
[/td][td=1,1,108]28900
[/td][td=1,1,108]33277
[/td][td=1,1,120]18382
[/td][td=1,1,108]22759
[/td][/tr][tr][td=1,1,115]三成
[/td][td=1,1,108]28900
[/td][td=1,1,108]46588
[/td][td=1,1,120]11029
[/td][td=1,1,108]28717
[/td][/tr][/table]
显然，首付越少，付出的银行贷款利息越多，损失越大。
3、长期选择租房并投资，与买房的差别：
假如现在手上有50万现金，面对一套100万元的房产，要么选择租房，年租金28900，租金每年涨5%，股票的投资年收益10%；要么50万作为首付，贷款50万买房。
[table][tr][td=1,1,86]时间
[/td][td=1,1,94]租房支出
[/td][td=1,1,94]贷款支出
[/td][td=1,1,79]投资收益
[/td][td=1,1,99]年均差别
[/td][td=1,1,115]差别总额
[/td][/tr][tr][td=1,1,86]3年
[/td][td=1,1,94]91035
[/td][td=1,1,94]99831
[/td][td=1,1,79]165500
[/td][td=1,1,99][align=center]58098[/align][/td][td=1,1,115]174296
[/td][/tr][tr][td=1,1,86]5年
[/td][td=1,1,94]158950
[/td][td=1,1,94]166385
[/td][td=1,1,79]305255
[/td][td=1,1,99][align=center]62538[/align][/td][td=1,1,115]312690
[/td][/tr][tr][td=1,1,86]10年
[/td][td=1,1,94]354025
[/td][td=1,1,94]332770
[/td][td=1,1,79]796871
[/td][td=1,1,99]77561
[/td][td=1,1,115]775615
[/td][/tr][tr][td=1,1,86]20年
[/td][td=1,1,94]852550
[/td][td=1,1,94]665540
[/td][td=1,1,79]3863749
[/td][td=1,1,99][align=center]183836[/align][/td][td=1,1,115]3676739
[/td][/tr][/table]
关于投资股票相对于投资房产的优势的根本原因，我会有另外的文章更详细地说明，时间越长，差距越大。赵本山、高秀敏和范伟的一个卖拐的小品中，范伟感叹道：“同样是两口子，差距咋就这么大呢？”如果选择了租房而投资股票，恐怕人生就处于不败之地，在四五十岁的时候，有人对比两种不同的选择，就会发出类似的感叹：“同样是50万，差距咋就这么大呢？”
股票的钱永远是活钱，随时可以抛掉变现。房子嘛，在04年在网上看到一个说法“[b]上海到处都是百万富翁，但95%的财产是一套房子[/b]”，这个说法当然不全面，不过自有的一套房子显然只能居住，没听说买汽车，或是看病，销售商或是医院愿意接受2平方米的房子作为汽车款或是医疗费用的。另外要注意，中国的房子平均寿命就是30年，万一30年以后房子成危房了怎么办？在大街上号哭，也不能从天上掉下钱来。
在这个节目中有些与事实不完全一样的地方。
1、有网友看到预告，预告说我有百万资产不买房。其实上我目前并没有百万，只有约70万，同时在节目中，包括在我以前的一篇博客文章中讲过，因在香港目前买入约32万港元（准备在这个月到1月，再买16-24万港元）的品种，明年如果运气比较好的话，才有望成为传说中的百万富翁。
2、同时，我在节目中讲房租是500-1000，实际上熟悉我的人都知道，我的房租是350元/月，之所以这样讲，是因为上海现在禁止群租，讲350元很多人会怀疑是群租，电视台总要注意不和政府的政策相悖。关于这个问题，我的文章[url=http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b0e1c3e01000bm9.html][color=#660099][b]《上海三年租房经历》[/b][/color][/url]中说得非常清楚，当时这个节目的导演施嘉宁就是因为看到这个文章才打算做这期节目。
3、温喜庆在电视中讲宁可借钱也要买房。其实嘛，他们在节目录制前，都同意我的观点，但如果这样一来，这个节目就不太好看了，导演特别告诉他们，要代表广大愿意买房有个家的人的观点。
在做这个节目之前，和电视台的不少工作人员聊天，他们想不到世界上还有象我这样的人。其实我知道我写自己在上海租最便宜的房子，三套房子的租金只有380、240、350，前两个房子都碰到上老鼠，这样的东西贴到博客中，被全国近20万人次看，对很多人来说是打死也不愿意在那么多人面前丢人现眼的。我则毫不在意，正好，昨天刚在网上下载了一本好书，是深圳东方港湾公司的但斌写的，叫[color=#ff0000]〈时间的玫瑰〉，[/color]一方面推荐给大家，另一方面引用这里的一句话“[color=#0000ff][b]我们现在说贫富不均，实际上再过[/b][b]10[/b][b]年到[/b][b]15[/b][b]年一定会更不均，因为这个财富一定会向着有智慧、有远见、愿意负责任的人手里面聚集[/b][/color]。”中国的经济高速增长又怎么样？中国的工资占GDP的比例为12%。而发达国家这一比例高达50～60%，世界平均为40%。对于普通人来说，持有股票是实现富裕的现实之路。在节目中我说：现在我已经可以退休了。这是实话，我在以前的博客文章中这么讲过，虽然我现在只有70万，但一年收益10%就是7万（事实上面对年收益9%的那个无风险品种，我基本没有兴趣），中国绝大多数人一年是挣不到这么多钱的，我又化不了什么钱。
尽管我说股票好，不过，没有经验的人，1手股票都不能买，只能买基金，并且目前面临熊市，只能做基金定投。投资是长期的事。
不管是做股票的，还是买房子的，留言骂我的应该不少于1000人次了。没有关系，股市和楼市的下跌会帮我很痛快地打这些人的脸和屁股的。
以下是我一年来其他关于买房还是租房的比较的文章：
[color=#0000ff] [/color] [url=http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b0e1c3e010007le.html][color=#0000ff][b]《一套房子消灭一个百万富翁》[/b][/color][/url]
[url=http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b0e1c3e010007tb.html][b][color=#cc0085]《中国的租房人在享受补贴》[/color][/b][/url]
[b][color=#cc0085][/color][/b]
[color=#0000cc] [/color] [url=http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b0e1c3e010007p8.html][color=#0000cc][b]《中国的房子是不断贬值的》[/b][/color][/url]
[url=http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b0e1c3e010006lh.html][b][color=#cc0085]《买房糊涂，租房明智》[/color][/b][/url]
[b][color=#cc0085][/color][/b]
[color=#ff0000] [/color] [url=http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b0e1c3e010006n5.html][color=#ff0000][b]《永不买房是我的打算》[/b][/color][/url]
[url=http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b0e1c3e010008ah.html][color=#660099][b]《五年内买房请骂我猪头》[/b][/color][/url]
[color=#ff0000] [/color] [url=http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b0e1c3e010006ux.html][color=#ff0000][b]《中国房价必跌的40个理由（一）》[/b][/color][/url]
[color=#990099] [/color] [url=http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b0e1c3e010006uy.html][color=#990099][b]《中国房价必然下跌的40个理由（二）》[/b][/color][/url]
[color=#990033] [/color] [url=http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b0e1c3e01000by0.html][color=#990033][b]《中国房价有望下跌一半》[/b][/color][/url]
[color=#ff0000] [/color] [url=http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b0e1c3e010009q0.html][color=#ff0000][b]《中国房价下跌的必由之路》[/b][/color][/url].