soo-goo 2007-4-12 19:57
上海房价，降也难 (转）
[size=5][color=blue][color=royalblue]上海房价，降也难<5382>字节凌嘉琪 2007-4-11 20:25:32发表于房地产门户-搜房网>业主论坛> 楼市话题业主论坛
去年下半年以来，出于众所周知的原因，中央对于房地产行业的宏观调空日趋激烈。社会公众对于上海房地产价格出现跌势预期，从媒体舆论，公众言论，部分专家学者观点都反映了这个预期。但是上海房价依然挺立，未见跌势，北京房价继续高攀，除上海等两地外，全国房价也是一片涨声，这一现象被不少媒体称为房产迷局，似有“政策之下，安敢涨乎？“的思维模式。其实，全国房产，尤其北京房产的高涨，是上海房产前期高涨的联动，是房产价格梯度重新排序的继续衍生，按照股市行话，属于补涨，这一现象，有经济规律作为内部动力，非外部政策可以扭转。而上海房地产价格自2003年以来经历了拔高，筑底，目前处于平波阶段，目前已经融入中国房地产价格体系。上海成为全国房地产风向标，同时又是全国房产价格链中不可或缺的重要一环。本文认为：上海房地产未来五年内，不会出现根本性的跌势，理由如下：
时机问题:假如把房地产降价派与涨价派称为正方与反方的话，那么，正方在上海房地产价格掌控问题上，丧失了四年的大好时机。众所周知，任何一种物品的价格在所有商品体系中占据一定的位置，因为它的原材料，它的劳动力是一种共性产品，由一种共性产品衍生出的个性产品，该共性部分依然与源头关联，也就是它在社会商品价格链中，必定只是其中的一环。同时，房地产产品内部，也有级差地租这样的价格梯度。房地产一地一区的价格上涨或下降，必定要打破原有价格梯度，必定要打破社会商品价格链。每一种改变价格发展方向的作用力是十分巨大的，按照上述特性与规律，房产价格在四年前上去难，四年后的今天下来也难。上去难：四年前的2003年，上海的房产价格处于动荡上升期，当上海房价普遍处于5000元/平米时，要普遍拉到6000元是十分困难的事。通过一个楼盘一个区域的提升不能拉动全盘。首先，个别的提升力要将作用向周边传导，不出一公里，价格传导力即停止作用。其次，买家在相同地区，可以避开提价楼盘，选择低价盘。因而个别区域的楼盘提价只能是自己的事，不可能影响到全局。只有当提价成为市场普遍的行为，买家在同类地区没有选择余地，价格才能跃上新台阶。开发商不能完成这个任务，因为开发商是个体，必须面对其他开发商的市场竞争。在拔高楼价之前，欲图拔高者必须面对不拔高同行的价格竟争，假如没有实实在在的优势卖点，拔高者恰恰做了不拔高者的陪忖人。开发商既要赢得利润最大化，也要做到销售速度最快化，在销售时间与利润空间两者中，那个阶段的房产商认定的是时间优先。当年的开发商，不具备真正的定价权威。以当时成熟的价格梯度分析，高价房犹如黄浦滩上矗立的金茂大厦，上海不会由于一座金茂大厦而提高了全市的海拔，即房价体系不会因一座高价房而全体上扬。要让整体房价上扬的方法只有两种，第一种从级差地租的圆心一级一级，一波一波的向外围荡开，节节传导，拔高推广。这种方式即缓慢，又需要全体开发商一致心齐。任何一家开发商在这样的梯度拔高过程中，完全可以把先行拔高楼盘作为陪村楼盘，赢得自己楼盘先期脱手。先锋拔高的开发商必定吃足苦头，这种战术使房价推高进展缓慢。第二种从级差地租的圆周开始，即从上海与外省市交界处开始，截住价格后退之路，在圆周建立参照价格，从圆周向圆心推高，建立新的价格梯度。这样的推高在战术上万无一失，但在其他方面有二失，一失：上海推高后，圆周线上的买家将会跨界进入与上海圆周相切的江苏或浙江等未推高地区购买楼盘，即部分消费者流失到外省；二失：此举无疑在上海圆周线上挖坑，把上海土著推向房产价格火炕。市中心推高金茂大厦是点状推高，在环郊间推高动迁房是片状推高，而且不是一个区一个县的片，而是整个上海一片。上海市人民政府运用了这个战术，在2004年春季充当了上海楼市价格推高的执行人，当政府宣布上海市位于环郊间三大动迁基地的动迁房价格为3500元/平米，一夜之间，每平米房产整整推高了800元。上海房产的价格高地由此撒上第一楸土。从此出于市场的，出于政府的推高力度没有停止过。发展到开发商采取宁可放缓出售时间也要换取利润空间的“等”的策略。假如宏观调控在这个时候能以2006年秋季的态势压制房价的话，上海的房价绝对涨不上去。
从此，上海房价一路高歌猛进。这样的效果使全国房价跟进上涨。房价不仅仅是上海地区疯涨，连上海政府决策人也没有想到的是：两种局面使上海周边地区迅速抬升房价，第一，圆周线上的上海人出逃购买外省市低价房的行为使外省市的开发商直接引发涨价，这是价格提升力量传导越过省市边境的结果，高房价从这个圆周线上开始，对内向圆心推高，对外，向各省市中心推高。杭州地区的房价在2003年3月经过中央调查组的现场批判，到年中降下，过了2003年底，在上海影响下，又重起涨价浪潮。不过，与2003年初比，杭州已经从全国涨价第一名落在上海之后。第二，上海市用房地产拉动GDP的做法让全国各地政府学样。原以为上海市将成为中国突起的价格高峰，不料经过4年时间，上海市仅仅是全国房价梯度上的一环而已。4年前，还有上海人为缺钱到外地买房居住，时至今日，全国主要城市几乎没有特别的价格谷地。反而是境外地区倒成了价格低谷，所以部分境外房产入境销售。
当年中央政府动手，仅仅花推倒一两座高楼的力气即可平息房价涨风；四年后的今天，全国房价海拔都到了青藏高原的高度，打压上海房价无疑是在青藏高原上掘地打洞，行不通。比如，上海市中心房价下降1000元，嘉定区房价必定跟着降低1000元，目前假定与对岸江苏浏河的房价差不到1000元，按照上海的标准降下来，嘉定势必低于浏河的房价，这样破坏了有序的价格梯度，形成价格倒灌。嘉定的低价会使成千上万的浏河人蜂拥进入嘉定，嘉定有多少房产可以被对岸消化？在供不应求状态下，价格势必又回到原位。浏河购买力的入沪，使浏河房产受到影响而降价，万一浏河降价低于周边集镇，势必使浏河周边的集镇购买力涌向浏河，浏河的房价又得到支撑。每一梯级的购买力向上一级涌动，必然造成被涌动地区房产供不应求。房价也就跌不下来。上海呢？只要上海房价敢于普降20%，在全国房价不跌的前提下，全国人民会把上海抢购一空。在抢购初始，价格就要回升。可见，要上海房价跌，先要全国房价跌，全国房价高挂，上海跌不下。上海房价当年拔高难，今天降价难，原因在全国房价已经高涨，中国房产新一轮的价格梯度与体系已经建立。4年时间，正方调控无果，反方客观上为全国房价体系确立了标杆。
请问：这样的房价降得下来吗？
汇率问题
中国自2000年起，融入世界大家庭。金融也不例外。但是中国在这四年中，汇率面临深
刻的两难境地。外汇储备在特定的历史阶段被看作是没有外债，国家具有强大购买力的标志；但是，储备是双刃剑，不利的一面是落入贬值的危险境地。中国外汇储备至今达到1万 亿美元。假如美国政府把美金贬值50%，则中国的外汇储备一下揩掉5000亿美元，就是说被明目张胆的偷取5000亿美元。布什政府连续多次贬值加息，就是赖账策略的运用。除去外汇缩水问题，由此还引发的人民币通货膨胀潜在危机。鉴于美元在国内市场的不流通，但凡使用必须换成人民币，中国央行在储备了1万亿美元的同时，还要印制8万亿人民币，以防备1万亿美元的客户在中国竟内使用款项时到银行要求兑现。基本的原理是：外汇储备越大，人民币印制发行数越大。大量发行势必引起通货膨胀。
从2006年起，国内物价已经有了很大幅度提高。这点不用去看权威机构提供的数据，稍有生活经验的中国人已经感觉到金钱的时间性。在诸多物品涨价的同时，房产作为一种商品，不涨就是跌。而我们的消费者与政府，还在致力于让房价下跌的努力，这又是一种不可能。物价上涨，房价下跌，是双重降价，在目前经济状态下，做不到。除非房产开发的游戏规则重新制定。以上海人的闲钱观来看，小闲钱搓麻将，大闲钱买房产成为社会共识。不少拥有多套房屋空置的上海人反问：假如把房产出售，换来人民币派什么用处？子女出国或者生意需要，那是毫不犹豫卖掉房产，假如没有用钱需要，存钱与存房子，100%的上海人选择后者。激进的理财方式是购买股票，保守的理财方式是购买房产。社会财富大量堆积在这两个市场。这样的观念来自通货膨胀的现象，不因为政府的态度而转变，改也难。更为注意的是：城市发展以及经济发展的同时，假如有钱，上海人拥有三套房子恰恰正好。一套自住，一套留孩子，一套老来攒租金补充养老金。三种用途没有一种是浪费，上海人难道不需要这么打算吗？自住，留孩子，养老都不需要解释。有成千上万条理由与现实情况可以肯定上海人这样的安排是明智的。那么，在理论上，上海城市必须扩大三倍才刚刚够上海人自用。更不要谈全国化，全球化。至于媒介喧哗的“投资客”与“投机客”，实在是带有文革倾向的语言，实际应该称其为“理财客”。上至首相布莱尔，下至平头百姓，人人，家家均有理财权力。人们这样的理财有什么错误吗？那怕就是钻政策空子的行为也是啄木鸟行为，值得称道，没有这样的行为，国家法规政策永远不会完善。
汇率问题也引来国际资本对中国市场充满幻想，大量资本通过各类渠道向人民币集合。能够容忍大资金的系统除了证券，就是房产。以虚拟的证券市场来说充满了不确定性，房产市场即实在，又有超大容量。因此，房产市场成为外国资本的筹码堆场。截至今天写稿中，传来中国房产“限外”政策已经被消化，大量外资又蠢蠢欲动。只要人民币升值的梦想不破灭，外资进入中国的步伐不会停下。人民币升值步伐迈5年，外资进中国理财的脚步就不会是3年。这样的房价降得下来吗？
观念问题
中国社会发展至今，距离封建王朝倒台尚不足百年，其间因为中国的革命，使资本主义没有充分的发展，成熟的商品意识建立在中国大城市不到30年的历史。个人支票还没有面世，商业诚信体系没有建立。在这种国民文化的基础上，中国人血液中的土地意识比起旧社会的地主没有丝毫逊色。土地在品类归纳中是不动产，房产也是不动产。中国人解放前对土地的眷恋情节现在只是改变了一下标的物，成为房产，仅此而已。这种观念根深蒂固，伴随社会形态产生，农业社会的土地情节是因为商品经济不发达，财富只有通过土地才能得到表现。农业社会无论地主还是农民都被土地束缚了自由，人们的迁移是痛苦的，迫不得已的。中国社会至今，大多数满意于自身生活状况的城市居民，不会做迁移的打算，因此，不动产的房子就是他们生活在一个城市的地标， “买房了吗？”，“还在原处啊”。话语间充满了敬意或不屑。这样的市井文化虽然不大气，但是生存其间的人们不管怎么高贵，都要受其影响。房产成为财富象征，能力象征，得意象征。没有人愿意成为穷人，成为无能力的人，成为失意的人，于是，房产作了这个时代人们对于自身能力的表述物。
旧社会，一个男人可以娶几房太太，不管他用不用这些女人。在形式上，代表了能力与财富。一种社会观念的可怕不在于一种现象，而是这种现象被全体人群接受认可。旧社会穷得讨不起老婆的光棍谈起富豪娶妻妾，言语里也充满了敬意或者妒忌。现在时代的无房者，谈起某某人拥有多套房产，同样也是充满或是敬意或是妒忌。假如人们在谈起房产时犹如谈起皮鞋一般平淡，噢，他有10来双皮鞋。那么，社会购买房产的冲动会减小许多。无可置疑，社会公众对一种社会现象的高度认可，这种现象必定会成为人们的追求。有什么办法？潘多拉的魔盒一旦打开，是无法关上的。人们的观念在4年时间里，得到高度一致的认同，再改变是极端困难的。尤其值得认识的是，政权可以一夜间更替，意识形态比政权更难以改变。权力，权威在意识形态面前也无力，更不要说一两份文件。
市场规律最致命的打击还在于：渴望房产降价的人，恰恰是抬升房价最起劲的人。以二手房为例：一套房子比周边房子下降20%， 从1万跌到8千，马上就有10个人看中。东家必须在其中找到真正的买家，就只能用出价高者得到的原理。马上房价回到9千，不可否认，9千时，有6个人退出竞争，因为无力购买。还有四人，到9千5百时，又PK了两人，还有两人。来自于实际案例的事实告诉我们，最后的成交价不会超过1万，但是比原先跌不了多少，9千8百成交。为什么？就是有购买需求，旺盛的需求。
这样的房产降得下来吗？
综观上述理由，上海房价，降也难。
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